N° RG 23/09127 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YKYR

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

71H

N° RG 23/09127 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YKYR

Minute

AFFAIRE :

[K] [B], [T] [U] épouse [B], [A] [B], [Z] [B]

C/

[P] [R]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : M^e Marie ELOI

M^e Hélène TERRIEN-CRETTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré :

Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 19 Juin 2025 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Ollivier JOULIN, magistrat chargée du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [B]

né le 07 Août 1955 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 6]

Madame [T] [U] épouse [B]

née le 10 Avril 1956 à [Localité 15] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 6]

N° RG 23/09127 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YKYR

Monsieur [A] [B]

né le 20 Septembre 1980 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 1] [Adresse 13]

[Localité 9]

Madame [Z] [B]

née le 22 Mai 1983 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 4]

Tous représentés par Maître Hélène TERRIEN-CRETTE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

Madame [P] [R]

Exerçant sous le nom de FLASH IMMOBILIER en sa qualité de syndic de copropriété et à titre personnel

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Maître Marie ELOI, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Maître Pierre Edouard LAGRAULET associé de L’AARPI LAGRAULET-DE PLATER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [K] [B], Madame [T] [B] née [U], Monsieur [A] [B] et Madame [Z] [B] (ci-après dénommés les consorts [B]) sont propriétaires d’un appartement, d’une cave et d’un garage dans l’immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété et mis en location par l’intermédiaire de l’agence AQUITAINE LOCATION, l’immeuble est administré par FLASH IMMOBILIER, syndic.

Monsieur [W] [C], architecte, a entrepris des travaux de ravalement de son immeuble voisin et a écrit au syndic de l’immeuble le 14 octobre 2021 pour lui signaler des désordres sur la mitoyenneté (descente d’eau pluviale, cavité créée pour encastrement des compteurs) des désordres apparaissant sur sa propre propriété (n°4) (ventre sur le plancher du 1er étage et façade) le conduisant à stabiliser son immeuble en mettant en place 3 tirants, justifiant que l’immeuble voisin situé en angle de rue s’assure de la stabilité du devers de sa façade et vérifie l’état des infiltrations.

Le 22 juillet 2022 l’agence gestionnaire du bien de l’indivision [B] lui signalait que le locataire faisait état de l’apparition de fissures sur les murs et de déformation de son plancher.

Un diagnostic APAVE était effectué le 25 juillet 2022, un étaiement était mis en place et une assemblée générale était convoquée pour le 29 août 2022, des devis étaient demandés pour la consolidation de la cave.

Après avoir indiqué le 29 juillet 2022 que les étais mis en place étaient insuffisants, par courrier du 9 août 2022, la mairie de [Localité 11] annonçait le lancement de la phase contradictoire préalable à la mise en sécurité de l’immeuble avec une visite sur site le 3 octobre 2022, un arrêté de mise en sécurité était pris le 24 octobre 2022.

Une nouvelle assemblée était réunie le 18 novembre 2022 des travaux pour 15.180 € destinés à renforcer la cave étaient votés.

Une assemblée générale du 17 février 2023 votait les travaux de reprise de façade et de ravalement de la cage d’escalier pour 20.966 €.

Une ordonnance de mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité était prise le 25 mai 2023.

L’indivision [B] estime que le syndic a manqué à ses obligations ce qui lui occasionne un préjudice lié à la perte de loyers et à l’obligation de financer dans l’urgence des travaux importants.

Aucune conciliation n’a pu intervenir.

***

Au terme de leurs dernières conclusions déposées le 18 décembre 2024 Monsieur [K] [B], Madame [T] [B] née [U], Monsieur [A] [B] et Madame [Z] [B] sollicitent de voir :

Juger que le syndic pris en la personne de Madame [P] [R], exerçant sous l’enseigne FLASH IMMOBILIER a engagé sa responsabilité en sa qualité de syndic et à titre personnel à l’égard de l’indivision [B] pour défaut de conseil, défaut d’entretien de l’immeuble, absence de prise en compte des recommandations de [Localité 11] MÉTROPOLE pour éviter l’arrêté de péril, négligence dans la tenue des assemblées générales qui ont été différées, défaut d’information.

Condamner Madame [R] pris tant en sa qualité de syndic de copropriété qu’à titre personnel :

Au paiement d’une somme de 4.900 € correspondant au montant des loyers non perçus pendant 7 mois entre la date de l’arrêté de péril et la levée de celui-ci.

Outre la somme de 2.800 € correspondant à la perte de loyer pendant 4 mois depuis la levée de l’arrêté de mise en sécurité le 25 mai 2023 jusqu’à la date de l’assignation (du 30 octobre 2023) et la somme de 4.200 € de l’assignation à la date de la vente du 14 mai 2024 soit un montant de 11.900 €.

Au paiement du dédommagement de 1.500 € versé au locataire.

Au paiement de la somme de 6.000 € correspondant au préjudice subi pour avoir dû payer les travaux en urgence sur 4 mois soit entre l’Assemblée Générale du 18/11/2022 et mars 2023 au lieu de 15 mois, en raison de l’absence de réaction du syndic (à actualiser).

Au paiement de la somme de 6.000 € correspondant à la perte de chance d’avoir pu vendre son appartement depuis la levée de l’arrêté de péril le 25/05/2023 jusqu’au 14 mai 2024 outre la somme de 40.000 € à titre de dommage et intérêts correspondant au préjudice subi lors de la vente en raison de l’existence de I’arrêté de péril même levé.

Au paiement de la somme de 4.000 € correspondant à la perte du temps, l’indivision ayant dû se mobiliser pendant 15 mois pour assister le locataire et tenter de résoudre les difficultés inhérentes à l’arrêté de mise en sécurité (à actualiser).

Au paiement de la somme de 6.000 € au titre du préjudice moral subi pendant 15 mois résultant de la mise en danger des occupants dont le locataire, le souci concernant la pérennité de l’immeuble alors que ce bien constitue un complément de retraite (à actualiser).

Juger que ces sommes s’entendent avec intérêts de droit et capitalisation des intérêts.

Dire que I’exécution provisoire est de droit.

Condamner le syndic pris en la personne de Madame [P] [R], exerçant sous l’enseigne FLASH IMMOBILIER et à titre personnel au paiement d’une somme de 5.000 € en application de I’article 700 du C.P.C. parfaitement justifiés concernant ce dossier d’autant que le comportement du syndic dans le cadre de la procédure a largement dépassé les limites de la courtoisie.

Condamner le syndic pris en la personne de Madame [P] [R], exerçant sous I’enseigne FLASH IMMOBILIER et à titre personnel aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, l’indivision [B] souligne les carences et l’absence de réactivité du syndic avisé depuis le 14 octobre 2021 des désordres imposant que des mesures de diagnostic soient prises sans délai, le syndic s’est d’abord adressé à un bureau d’études n’ayant pas compétence pour faire des prescriptions, un rapport d’expertise AEB n’ayant été réalisé que le 22 octobre 2022 et concluant à l’urgence de conduire les travaux, la mise en sécurité a été insuffisante ainsi que l’a signalé la mairie le 5 août 2022, conduisant à la prise d’un arrêté de mise en sécurité le 24 octobre 2022. L’assemblée générale a été réunie sans urgence le 29 août 2022 mais il n’y a été proposé que de voter les travaux concernant la cave alors que d’autres travaux étaient nécessaires et déjà chiffrés par devis (façade, corniche) et n’ont pu être votés qu’en février 2023. La pose de capteur n’a été faite que le 28 novembre 2022, l’arrêté de mise en sécurité n’a pu être levé qu’après réalisation des travaux et attestation de réalisation en mai 2023.

L’indivision [B] soutient que le syndic doit faire réaliser immédiatement les travaux urgents pour éviter les dommages ou les risques importants, il est également soumis à une obligation d’information et s’est en l’espèce contenté de minimiser la situation et de tarder à faire réaliser les travaux, il aurait pu éviter la prise de l’arrêté municipal, n’a pris que des mesures insuffisantes et tardives mettant en péril les occupants et le bien qu’il était censé gérer.

L’indivision estime son préjudice au regard de la perte de loyers subie entre le 24 octobre 2022 (départ de son locataire) et le 14 mai 2024 date à laquelle elle a vendu son lot soit 11.900 €, somme à laquelle s’ajoute la somme qu’elle a du verser à son locataire soit 1.500 € , outre au titre de la perte de chance du fait qu’elle a du mobiliser dans des délais très courts sa quote part de réalisation de travaux pour 18.000 € elle chiffre ce dernier poste à 1/3 soit 6.000 €, outre la perte de valeur de son lot qui n’a été vendu que 170.000 € net vendeur alors que sa valeur initiale était fixée entre 243.000 et 210.000 € son préjudice peut être estimé à 6.000 + 40.000 € , s’y ajoute le temps passé occasionnant un préjudice de 4.000 € et le préjudice moral du fait du stress généré durant 15 mois, chiffré à 6.000 €.

***

Par ses dernières conclusions déposées le 14 mars 2025 Madame [P] [R], administrateur de biens exerçant sous l’enseigne “Flash Immobilier” sollicite de voir :

— DEBOUTER Madame [B] née [U] [T] [N] [L], Monsieur [B] [K] [Y] [I], Monsieur [B] [A] [F] [H] et Madame [B] [Z] [E] [G] de l’intégralité de leurs demandes ;

A titre reconventionnel,

— DECLARER Madame [P] [R] recevable et fondée en sa demande ;

— CONDAMNER Monsieur [K] [B] à verser à Madame [P] [R] de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER in solidum Madame [B] née [U] [T] [N] [L], Monsieur [B] [K] [Y] [I], Monsieur [B] [A] [F] [H] et Madame [B] [Z] [E] [G] au paiement de la somme de 9 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de la procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle expose assurer la gestion de l’immeuble depuis le 10 mars 1999. Elle a proposé d’effectuer un diagnostic technique global (DTG) proposition qui a été rejetée lors de l’assemblée du 7 juin 2018 où les consorts [B] étaient absents.

Elle a reçu un courriel le 14 octobre 2021 du propriétaire voisin qui signalait des difficultés de descente d’eau pluviale en mitoyenneté, les autres désordres concernant son immeuble, l’architecte indiquait qu’il serait souhaitable de s’assurer de la stabilité des devers et de vérifier les conséquences des difficultés au niveau de la descente d’eau pluviale.

Une visite sur site a ainsi été organisée le 4 novembre 2021.

Ce n’est qu’en mars 2022 qu’une légère fissure sur le mur de façade de l’immeuble est apparue, pouvant se rapporter à un potentiel mouvement de devers et un possible tassement.

Le syndic faisait appel dès le 6 avril à un bureau technique pour apprécier des désordres.

A compter du 20 juillet 2022 le syndic était informé de fissures apparues dans l’appartement de l’indivision, il se déplaçait le 21 juillet puis faisait intervenir l’APAVE le 25 juillet 2022, le bureau d’études concluait le 25 juillet à l’absence de péril imminent, préconisait la pose de capteurs et de jauge pour mesurer l’évolution sur un an.

Le 26 juillet le syndic faisait intervenir la société LE GUA BATI pour procéder à la pose d’étais en cave ainsi qu’à la purge des fissures conformément aux préconisations faites par l’APAVE.

Le 28 juillet le syndic convoquait une assemblée générale pour le 29 août afin de ratifier les conclusions de l’APAVE et les travaux chiffrés par devis les travaux de consolidation de la cave.

Le même jour les services de la mairie de [Localité 11] visitaient l’immeuble en présence du syndic, il n’était relevé aucun péril imminent mais la mairie préconisait une procédure de péril ordinaire la reprise des désordres ne justifiant pas d’un caractère d’urgence. Il était décidé d’une expertise confiée au cabinet AEB, une visite sur site était organisée le 5 août 2022.

L’expert concluait dans sa note de synthèse du 5 août 2022 à l’absence de risque imminent et préconisait une mise en observation.

Néanmoins la mairie avisait le syndic de la prise d’un arrêté dans le cadre de la phase contradictoire préalable à l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité, alors qu’il n’était relevé aucun risque d’effondrement, cette décision étant prise dans le contexte d’un sinistre intervenu le 21 juin 2021 [Adresse 16].

Cet arrêté ne prescrivait nullement une demande d’exécution de travaux dans un délai de deux mois mais seulement de faire connaître dans ce délai ses intentions sur la réalisation d’un audit structurel.

Le 29 juillet 2022 le syndic mandatait le cabinet AEB pour une expertise réalisée le 5 août 2022

Le syndic faisait établir des devis pour la consolidation de la cave, le ravalement de la cage d’escalier, la reprise de la corniche, la vérification de la couverture, des étais étaient posés dans la cave et les fissures étaient purgées.

Toutes les informations étaient données aux copropriétaires.

Ainsi, préalablement au prononcé de l’arrêté de mise en sécurité le 19 octobre 2022, le syndic avait informé la mairie de l’ensemble des démarches effectuées et que tout avait été organisé afin de mettre fin aux désordres, qui ne menaçaient pas la sauvegarde de l’immeuble, les mesures conservatoires utiles ayant été prises en leur temps.

Le rapport AEB était établi le 21 octobre 2022 il concluait que la fissure verticale dans le trumeau central n’affectait pas immédiatement et que la mise en sécurité de la cave permettait à ce stade de préserver l’intégrité de l’immeuble.

L’APAVE préconisait les 3 et 28 novembre 2022 la pose de capteurs, de jauges et non des mesures d’urgence, les fissures restant stationnaires et ne montrant aucun mouvement notable.

Le syndic prenait l’initiative de convoquer une nouvelle AG le 10 février 2023 et faisait voter les travaux en façade et sur les parties communes, travaux qui étaient réalisés entre le 16 mars et le 19 avril 2023, ce qui permettait la levée de l’arrêté municipal le 15 mai 2023.

Au total le syndic conclut à une absence de faute de sa part puisqu’il a constamment incité le syndicat à entreprendre des diagnostics, l’assemblée refusant de voter un DTG le 7 juin 2018, les consorts [B] n’ont signalé des fissures dans ses parties privatives qu’en juillet 2022, l’indivision [B] cherchant essentiellement à limiter les coûts.

Le syndic justifie de ses nombreuses diligences, du recours à des bureaux d’études, de la recherche de devis, de la convocation de trois assemblées, d’une information constante adressée aux copropriétaires alors même qu’il n’existait selon les experts aucun risque imminent ou de situation de péril. AEB a confirmé que les étaiements étaient suffisants, au contraire de la position de la mairie fondée sur l’avis du service de prévention qui n’a pas de qualification particulière en la matière, finalement la mairie s’est fondée sur les rapports APAVE et AEB pour lever son arrêté, ce qui montre la pertinence des conclusions de ces bureaux d’études dont les conclusions ont été suivies par le syndic.

Le syndic indique par ailleurs justifier des réponses en temps utile qu’il a fourni à l’administration, un devis ayant été reçu avec retard, il l’a communiqué avec seulement 9 jours de retard, sans que cela ait une incidence sur le suivi du dossier.

Il estime en conséquence que l’arrêté de mise en sécurité n’était pas vraiment justifié et illustre la volonté de la mairie de se prémunir dans un contexte où un immeuble d’une rue voisine s’était effondré un an auparavant.

Les mesures à prendre ne pouvaient motiver que le syndic fasse effectuer les travaux sans consulter l’assemblée générale, ce qu’il a fait, de sorte que les délais de convocation se sont ajoutés, trois réunions ont été nécessaires pour obtenir les décisions nécessaires au fur et à mesure de l’obtention des devis, les premiers travaux ont commencé quatre jours après l’assemblée du 22 novembre 2022, ceux concernant la cage d’escalier et la façade ne pouvaient intervenir qu’après la pose de capteurs et la prise de mesures durant plusieurs mois.

Le syndic observe que les sommes réclamées au titre du préjudice sont injustifiées : le bail n’est pas produit, le loyer réclamés à hauteur de 700 € par mois n’aurait pas dû excéder 600 €, les travaux ont été effectués en mai 2023 il n’y a aucun motif à faire une réclamation jusqu’à mai 2024, l’arrêté municipal ayant été levé il ne pouvait faire obstacle à la vente, ni à la location.

Il soutient que les consorts [B] souhaitaient vendre depuis septembre 2022 et qu’en fait ils ont pu vendre leur bien libre de toute occupation, ils ne subissent ni perte de chance, ni une prétendue moins-value – liée essentiellement aux aléas du marché immobilier, le prix finalement obtenu de 4.641 € m² est supérieur au prix moyen de 4.570 € et une plus value de 52.500 € a été réalisée, les autres ventes dans l’immeuble à la même époque se sont faites pour 4.409 € le m².

Les demandes de dommages intérêts seront rejetées, le syndic se plaint d’un véritable harcèlement moral se traduisant par des propos désobligeants voire insultants, des sollicitations quasi quotidiennes, ce qu’il a fait constater par huissier, il réclame 10.000 € à titre de dommages intérêts au titre de son préjudice moral et 9.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

DISCUSSION

L’immeuble est soumis au statut de la copropriété, de sorte que le syndicat a l’obligation d’en assurer le parfait entretien, celui-ci n’est pas la cause, sa gestion est confiée à un syndic à l’encontre duquel il est exercé une action en responsabilité sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil.

En application de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Ces dispositions imposent que soient justifiées la commission d’une faute, l’existence d’un préjudice et qu’un lien existe entre la faute commise et le préjudice allégué.

L’article 1241 précise que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, il est reproché, par des copropriétaires, au syndic un défaut de conseil, un manque de diligences dans l’entretien de l’immeuble, une absence de prise en compte des prescriptions municipales, un manque de diligences dans la convocation des assemblées générales, un manque d’information.

Tout d’abord, le grief formulé de n’avoir pu éviter qu’un arrêté de péril soit pris n’est pas constitué puisqu’aucun arrêté de péril n’a été pris, l’immeuble ayant fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité, il n’était relevé aucun risque imminent d’effondrement.

Ensuite, contrairement à ce qu’exposent les demandeurs, le premier signalement effectué par l’architecte propriétaire de l’immeuble voisin le 14 octobre 2021 ne signale pas de ventre, fissures, signes de déstabilisation sur l’immeuble du [Adresse 7].

Ce message a pour objet de signaler l’instabilité de l’immeuble du n°2, la mise en oeuvre de travaux pour y remédier, l’information selon laquelle les travaux envisagés peuvent avoir une incidence sur l’immeuble du n°4 d’autant que celui-ci est en angle et donc plus sensible aux mouvements.

Ce courrier a été suivi d’une réaction du syndic puisque celui-ci a répondu au message et a organisé une réunion sur site dès le 22 octobre 2022, puis le 4 novembre 2022.

Cette visite a révélé, selon le courriel adressé par l’architecte voisin en date du 30 mars 2022 des fissures sur le mur mitoyen, dans les caves au niveau des voutes et un ventre important de la façade ; une nouvelle visite le 10 mars 2022 révélait une fissure sur le mur de façade confirmant un tassement de l’immeuble.

Le syndic a fait missionner l’APAVE le 6 avril 2022 pour un audit de l’état de conservation de l’immeuble, de sorte qu’il peut être considéré qu’il a fait diligence.

Le 22 juillet 2022 le syndic a été informé de l’existences de fissures dans l’appartement des consorts [B], l’APAVE se déplaçait pour une seconde visite dès le 25 juillet 2022.

L’APAVE déposait son rapport le 25 juillet 2022, concluait que compte tenu de l’ensemble des relevés et de la mise en sécurité de la cave, le bâtiment ne présentait pas en l’état de mise en péril imminente.

Un “signalement” des désordres était effectué à la mairie le 25 juillet 2022.

Le syndic a réagi en faisant procéder à la pose d’étais en cave et à la purge des fissures dès le 26 juillet 2022.

Le 28 juillet 2022, le syndic a convoqué une assemblée générale pour le 29 août, communiquant à cette occasion de rapport de l’APAVE. Les copropriétaires ont donc reçu, en temps utiles, les informations que devaient communiquer le gestionnaire.

Le même jour, les services municipaux effectuaient une visite de l’immeuble dans la perspective d’une procédure de mise en sécurité ordinaire, l’absence de risque imminent ayant été constaté par un homme de l’art, c’est la procédure ordinaire qui a été mise en oeuvre.

Le cabinet AEB a été missionné le 5 août 2022, une visite a été effectuée le même jour, une synthèse a été déposée également le même jour recommandant la mise en observation de la façade (fissure) et l’absence de risque imminent pour la solidité de l’ouvrage et constatant que la mise en sécurité réalisée à la cave était pour l’heure satisfaisante.

A ce stade, aucune faute ne peut être relevée contre le syndic.

La mairie informait, le 9 août 2022, le syndic du lancement de la phase contradictoire à un arrêté de mie en sécurité, au regard des constatations faites par ses services le 28 juillet 2022 un délai de deux mois lui était imparti pour faire effectuer un audit structurel et lui faire connaître ses intentions et délais d’interventions des copropriétaires concernant la mise en oeuvre “des mesures susmentionnées”.

Il appartenait au syndic de communiquer l’audit réalisé et de faire connaître les intentions des copropriétaires concernant les mesures destinées à remédier aux désordres.

La mairie indique avoir interrogé le syndic à l’approche du 3 octobre et, en l’absence de retour avoir pris un arrêté de mise en sécurité ordinaire le 19 octobre 2022.

Or, à cette période, d’une part le syndic avait bien effectué l’audit demandé, d’autre part une assemblée avait été réunie le 28 juillet 2022, enfin des devis avaient été sollicité, celui de la société le GUA BATI était reçu le 10 octobre avec une réalisation des travaux prévus avant le 10 novembre, une nouvelle assemblée était convoquée pour le 18 novembre 2022 pour le valider.

La note de synthèse AEB était adressée à la Mairie le 19 octobre 2022, ainsi le devis LE GUA BATI, ainsi que l’information selon laquelle une assemblée se réunirait le 18 novembre.

Il peut être reproché au syndic de ne pas avoir adressé les documents avant l’expiration du délai de deux mois (10 octobre 2022) et d’avoir ainsi exposé la copropriété a subir les conséquences de l’arrêté de mise en sécurité ordinaire, privant ainsi les bailleurs de la possibilité de percevoir des loyers.

Néanmoins, le devis LE GUA BATI n’était reçu que le 10 octobre 2022 et le rapport AEB n’était dressé que le 21 octobre 2022, de sorte que le syndic justifie que, malgré ses diligences, l’analyse stricte de la municipalité, qui n’a pas effectué une prorogation du délai, ne lui permettait pas de communiquer le devis et l’audit dans le délai requis, ces pièces étaient communiquée le 19 et le 21 octobre sans que la mairie en tire de conséquences sur la levée de l’arrêté pris le 19 octobre et notifié le 24 octobre 2022.

Les travaux étaient engagés le 22 novembre (cave) la pose de capteurs et jauges était réalisée les 3 et 28 novembre 2022, une nouvelle assemblée était convoquée le 10 février 2023, les travaux s’achevaient le 19 avril 2023, l’arrêté de mise en sécurité était levé le 15 mai 2023 après visite le 4 mai 2023.

Le tribunal note qu’à aucun moment un risque imminent n’a été relevé, l’urgence ne commandait donc pas que le syndic puisse prendre seul des décisions autres que purement conservatoires ou de simple entretien, ce qu’il a fait en requérant un diagnostic, en faisant poser des étais ou des capteurs, en sollicitant un bureau d’étude et des devis qui ont été soumis aux trois assemblées générales qui ont été convoquées entre le 29 août 2022 et le 10 février 2023, les documents communiqués au cours de ces assemblées lui ont permis de satisfaire à son obligation d’information et de conseils des copropriétaires.

Ainsi, il n’est pas relevé de faute de la part du syndic qui a, au contraire, manifesté une grande réactivité pour mettre un terme aux désordres dont l’évolution aurait pu compromettre la solidité de l’immeuble.

Il sera relevé que les consorts [B] ont mis leur bien en vente en juillet 2022, de sorte que le départ du locataire rendant le logement libre a été de nature à permettre une vente au meilleur prix, sans qu’ils puissent invoquer une perte de loyers imputable à une faute du syndic.

De même, le fait de payer des travaux qui s’imposaient ne saurait constituer un poste de préjudice.

Il est évident que la mise en vente, alors que l’immeuble était encore soumis à un arrêté municipal, et que des sondes étaient posées sur la façade pouvait décourager des acquéreurs potentiels au début de l’année 2023 – mais ces obstacles n’existaient plus à partir de la réalisation des travaux en avril et de la levée de l’arrêté municipal en mai 2023 – de sorte que le préjudice invoqué n’est pas imputable au syndic.

La vente est intervenue le 14 mai 2024 au prix de 170.000 € net vendeur dans un contexte d’un renversement du marché immobilier qui n’est pas imputable au syndic, le niveau de prix reste convenable pour un bien constitué d’un appartement de deux pièces sur une surface de 36,33 m² (soit 4.680 € le m²) et auquel est attaché une cave. Le garage a été vendu le 9 novembre 2023 à un prix qui n’est pas précisé sur l’attestation produite. Ces éléments permettent d’exclure un préjudice lié à une mévente.

En l’absence de faute, il ne peut être fait droit à la demande des consorts [B].

Les consorts [B] seront déboutés de leur demande indemnitaire.

Le syndic se plaint d’un harcèlement de la part des demandeurs, plus précisément de propos désobligeants, de sollicitations quasi-quotidiennes (43 messages entre le 22 novembre 2022 et le 15 février 2023 outre 33 messages à son collaborateur entre juin et décembre 2023). Néanmoins l’examen de ces messages retranscrits par huissier de justice, ne laisse pas apparaître que ceux-ci puissent constituer un harcèlement en ce sens que les parties se devaient d’échanger régulièrement, que Monsieur [K] [B] était légitimement inquiet de la situation de l’immeuble, du retard dans le dépôt du rapport technique ou de la réalisation des travaux et d’une manière générale d’un contexte technique qu’il ne maîtrisait pas et pour lequel il émettait des doutes sur les compétences de différents intervenants.

Il ne sera pas fait droit à la demande de dommages-intérêts de ce chef.

L’équité commande de condamner les demandeurs à verser au défendeur une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.

DÉBOUTE Monsieur [K] [B], Madame [T] [B] née [U], Monsieur [A] [B] et Madame [Z] [B] de leurs demandes.

DÉBOUTE Madame [P] [R] de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts.

CONDAMNE Monsieur [K] [B], Madame [T] [B] née [U], Monsieur [A] [B] et Madame [Z] [B] à verser à Madame [R] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [K] [B], Madame [T] [B] née [U], Monsieur [A] [B] et Madame [Z] [B] aux entiers dépens.

La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT