DOSSIER N° RG 25/03093 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3BCG

Jugement du :

15/01/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

SDC LE CARRE LUMIERE

C/

[C] [N]

[V] [N]

[E] [N]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

M^e Corinne MENICHELLI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Jeudi quinze Janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURBEC Fabienne

GREFFIÈRE : SPIRIDONOVA Maiia

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires “LE CARRE LUMIERE” 13 rue Saint Fulbert – 68 avenue des Frères Lumière – 69008 LYON, représenté par son syndic en exercice la SA ESPACE IMMOBILIER LYONNAIS, dont le siège social est sis 103 avenue Maréchal de Saxe – 69003 LYON

représenté par M^e Corinne MENICHELLI, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 763

d’une part,

DEFENDEURS

Monsieur [C] [N]

(enfant mineur) représenté par Mr [N] [V], es qualité de représentant légal, demeurant 13 rue Saint Fulbert – Le Carré Lumière – Allée C – 69008 LYON

non comparant, ni représenté

Monsieur [V] [N], demeurant 13 rue Saint Fulbert – Le Carré Lumière – Allée C – 69008 LYON

non comparant, ni représenté

Monsieur [E] [N], demeurant 13 rue Saint Fulbert – Le Carré Lumière – Allée C – 69008 LYON

non comparant, ni représenté

Cités à étude par acte de commissaire de justice en date du 05 Septembre 2024

d’autre part

Date de la première audience et de la mise en délibéré : 16/09/2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [N], Monsieur [E] [N] et Monsieur [C] [N] (ci-après " les consorts [N] « ) sont propriétaires des lots n°1, 144 et 242 de l’ensemble immobilier dénommé » Le Carré Lumière ", situé 68 avenue des Frères Lumière et 13 rue Saint Fulbert à Lyon (69008).

Par sommation de payer signifiée le 06 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété « Le Carré Lumière », a réclamé aux consorts [N] le paiement de la somme, en principal de 2398.54 euros au titre des charges de copropriété impayées, (2ème trimestre 2024 inclus).

Par acte de commissaire de justice du 05 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété « Le Carré Lumière », situé 13 rue Saint Fulbert, 68 avenue des Frères Lumière à Lyon (69008), représenté par son syndic en exercice, la société anonyme ESPACE IMMOBILIER LYONNAIS, a fait assigner Monsieur [C] [N], représenté par Monsieur [N] [V] en qualité de représentant légal de l’enfant mineur, Monsieur [E] [N] et Monsieur [V] [N] devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins d’obtenir leur condamnation au paiement de :

— La somme principale de 1879.15 euros selon décompte arrêté au 3ème trimestre 2024, outre les charges de copropriété dues au jour de la décision, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ou sommation de payer ;

— La somme de 588 euros selon décompte arrêté au 3ème trimestre 2024 au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance ;

— La somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier ;

— La somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance, dans lesquels sont compris le coût de la sommation de payer et le coût de l’hypothèque légale du syndic.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2025. Lors de celle-ci, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, dépose un dossier de plaidoirie visé par le greffe. Il actualise ses demandes, précisant que la demande principale en paiement des charges s’élève désormais à 2695.90 euros (4ème trimestre de l’exercice 2024/2025 inclus).

Bien que dûment assigné en l’étude du commissaire de justice, les consorts [N] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 474 du code de procédure civile, " En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut. "

En l’espèce, la demande principale étant inférieure à 5000 euros, et les défendeurs ayant été cités à étude, le présent jugement est rendu en dernier ressort et par défaut.

Sur la recevabilité

Le demandeur justifie avoir respecté les conditions de l’article 750-1 du code de procédure civile relatives à l’exigence d’une tentative préalable de conciliation, de sorte que l’action est recevable.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-667 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. [ …] "

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment au dossier :

— Une lettre recommandée du 05 avril 2017 établie par une étude notariale notifiant au syndic le nom des héritiers de madame [G] [N], permettant de justifier que Monsieur [V] [N], Monsieur [E] [N] et Monsieur [C] [N] sont propriétaires des lots n°1, 144 et 242 de l’ensemble immobilier dénommé « Le Carré Lumière », situé 68 avenue des Frères Lumière et 13 rue Saint Fulbert à Lyon (69008),

— La sommation de payer adressée aux consorts [N] le 06 juin 2024, pour un montant de 2398.54 euros en principal,

— Le contrat de syndic avec effet au 11 décembre 2023 et jusqu’au 11 février 2025, conclu par le syndicat des copropriétaires avec la SA ESPACE IMMOBILIER LYONNAIS,

— Le contrat de syndic avec effet au 22 janvier 2025 et jusqu’au 21 mars 2026, conclu par le syndicat des copropriétaires avec la SA ESPACE IMMOBILIER LYONNAIS,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 11 décembre 2023, approuvant les comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2023 et adoptant les budgets prévisionnels pour les exercices 2023/2024 et 2024/2025,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 22 janvier 2025 approuvant les comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2024, modifiant le budget prévisionnel de l’exercice 2024/2025 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025/2026,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 10 février 2025 fixant le montant de la cotisation du fonds de travaux et décidant de souscrire un abonnement 4G pour les lignes téléphoniques des quatre ascenseurs,

— Un extrait de compte copropriétaire du 16 mai 2024, faisant état d’un solde débiteur de 2986.54 euros entre le 1er octobre 2023 et le 15 mai 2024,

— Un extrait de compte copropriétaire du 13 août 2024, faisant état d’un solde débiteur de 2467.15 euros entre le 1er octobre 2023 et le 1er juillet 2024, soit 1921,15 euros hors frais,

— Un extrait de compte copropriétaire du 05 septembre 2025, faisant état d’un solde débiteur de 2566.54 euros,

— Les appels de fonds trimestriels adressés à l’indivision [N] entre le 16 décembre 2022 et le 19 juin 2025,

— La répartition des charges de copropriété de l’exercice 2023/2024, datée du 27 mars 2025.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [V] [N], Monsieur [E] [N] et Monsieur [C] [N], sont propriétaires des lots n°1, 144 et 242 de l’ensemble immobilier dénommé « Le Carré Lumière ».

L’extrait de compte du 13 août 2024, arrêté au 1er juillet 2024, fait apparaître une reprise de solde du 1er octobre 2023 de 1339.83 euros. Il ressort de l’extrait de compte du 16 mai 2024, permettant de justifier ce montant, qu’une reprise de solde antérieure est également mentionnée. Cette reprise de solde antérieur de 36 euros n’étant pas justifiée, sera déduite du solde débiteur. Le décompte fait également apparaître divers frais d’un montant de 588 euros, qui feront l’objet d’un développement distinct. Ainsi, entre le 1er octobre 2023 et le 7 juillet 2024, les appels de fonds s’élevaient à 1843.15 euros (2467,15-588-36).

Par ailleurs, l’extrait de compte du 05 septembre 2025, débutant au 1er octobre 2024, fait état d’une reprise de solde de 1556,43 euros (intitulée " Report des à nouveaux 1/10/2023-30/09/2024). Afin de déterminer la nature de cette somme, il est précisé de manière manuscrite, qu’il convient de se référer à l’extrait de compte du 13 août 2024. Cette somme ne correspondant manifestement pas au solde débiteur sera déduite. Cet extrait de compte fait également mention à divers frais d’un montant de 108 euros qui seront traités dans un développement distinct. Ainsi, entre le 1er octobre 2024 et le 1er juillet 2025, les appels de fonds impayés par les consorts [N] s’élevaient à 902,11 euros (2566,54-108-1556,43).

Compte tenu des éléments ci-dessus exposés, le syndicat des copropriétaires rapporte suffisamment la preuve du principe, du montant et de l’exigibilité de sa créance concernant ces deux périodes, créance certaine et liquide, qu’il convient de limiter à 2695,90 euros telle qu’actualisée à l’audience.

Ainsi, les consorts [N] sont redevables de la somme de 2695,90 euros au 05 septembre 2025 au titre des charges de copropriété impayées (appel du 4ème trimestre 2024/2025 inclus).

Il convient de préciser, que les charges de copropriété ont été échues alors que Monsieur [C] [N] était mineur, sa responsabilité patrimoniale a été exercée par son représentant légal. Monsieur [C] [N] étant devenu majeur à la date du présent jugement puisqu’étant né le 06 janvier 2007 (date mentionnée dans le courrier du notaire visé ci-dessus), il peut désormais être condamné en son nom propre pour ces charges.

Il y a lieu en conséquence, de les condamner à payer cette somme au syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 06 juin 2024 sur la somme de 2398,54 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus, en application de l’article 1344-1 du code civil.

Sur la demande en paiement des frais facturés au syndic pour le recouvrement des sommes dues

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

S’agissant des frais, les décomptes versés par le syndicat des copropriétaires font état de divers montants s’apparentant à des frais contentieux ou procédure pour un total de 696 euros, se décomposant comme suit :

— Frais de relance du 09 novembre 2023, 15 février 2024, 28 avril 2025 et du 19 mai 2025 : 186 euros,

— Frais de relance avec lettre recommandée du 08 décembre 2023, 28 mars 2024 : 126 euros

— Frais d’huissier : 384 euros.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance ». En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature. De plus, les frais engendrés par les multiples mises en demeure non suivies d’une assignation dans le mois, seront écartés, une seule mise en demeure étant nécessaire pour faire courir les intérêts moratoires.

Les honoraires de frais d’huissier correspondent de plus manifestement à des prestations du syndic. Or le contrat de syndic n’étant pas opposable au copropriétaire, il ne peut être fait droit à la demande en paiement à ce titre.

Dès lors, il y a lieu de débouter le syndicat de copropriétaires de la demande formulée à ce titre.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif et le syndicat justifie en l’espèce devoir régler, de manière certaine, des sommes au syndic pour l’accomplissement de tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées auprès du débiteur, conformément aux termes du contrat qui le lie à lui.

En l’espèce, il ressort des décomptes versés aux débats que les consorts [N] n’ont pas payé régulièrement leurs charges.

La carence du défendeur à payer les charges de copropriété et les cotisations de travaux et appels de fonds depuis plusieurs exercices cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui est contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera réparé par l’allocation d’une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

«  Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [N] qui succombent sont condamnés aux dépens.

«  Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer et il lui sera ainsi alloué une indemnité de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

«  Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire de plein droit dont bénéficie la présente décision soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, en dernier ressort, par jugement par défaut, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [C] [N], Monsieur [E] [N] et Monsieur [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété « Le Carré Lumière », situé 13 rue Saint Fulbert – 68 avenue des Frères Lumière à Lyon (69008), représenté par son syndic en exercice la société anonyme ESPACE IMMOBILIER LYONNAIS, la somme de 2695,90 euros (deux mille six-cent-quatre-vingt-quinze euros et quatre-vingt-dix centimes) au titre des charges de copropriété échues et non payées au 05 septembre 2025 (appel du 4ème trimestre 2024/2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 06 juin 2024 sur la somme de 2398,54 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

REJETTE la demande en paiement formulée au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [N], Monsieur [E] [N] et Monsieur [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété « Le Carré Lumière », situé 13 rue Saint Fulbert – 68 avenue des Frères Lumière à Lyon (69008), représenté par son syndic en exercice la société anonyme ESPACE IMMOBILIER LYONNAIS, la somme de 300 euros (trois cents euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [C] [N], Monsieur [E] [N] et Monsieur [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété « Le Carré Lumière », situé 13 rue Saint Fulbert – 68 avenue des Frères Lumière à Lyon (69008), représenté par son syndic en exercice la société anonyme ESPACE IMMOBILIER LYONNAIS, la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [N], Monsieur [E] [N] et Monsieur [V] [N] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE