Du 14 mars 2025

5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 24/03002 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZ5D

Société CLAIRSIENNE

C/

[S] [T] [W] [M]

Expéditions délivrées à :

CLAIRSIENNE

FE délivrée à :

CLAIRSIENNE

Le 14/03/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 14 mars 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDERESSE :

Société CLAIRSIENNE

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Monsieur [C] [E], salarié de l’entreprise muni d’un pouvoir régulier

DEFENDEURS :

1°) Monsieur [O]-[H] [T] né le 29 Juillet 1994 à [Localité 9] (ROUMANIE), demeurant [Adresse 5] [Adresse 6] [Adresse 3]

2°) Madame [W] [M] née le 08 Janvier 1996 à [Localité 9] (ROUMANIE), demeurant [Adresse 5] [Adresse 6] [Adresse 3]

Ni présents, ni représentés

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 janvier 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé en date du 20 juin 2017, avec prise d’effet à la même date, la SA CLAIRSIENNE a consenti à Monsieur [S] [T] et à Madame [W] [M] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 556,06 €, charges comprises.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 20 juin 2017.

Suivant acte sous seing privé du 7 juillet 2017, à effet du même jour, elle leur a, également, consenti un bail portant sur un emplacement de stationnement situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 20,40 €, charges comprises.

Par ordonnance en date du 9 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX, statuant en référé a, entre autres, dispositions :

▸ constaté l’acquisition des clauses de résiliation de plein droit au bénéfice de la SA CLAIRSIENNE, à la date du 1er mai 2021,

▸ condamné Monsieur [S] [T] et Madame [W] [M] à quitter les lieux loués ainsi que l’emplacement de stationnement n° 13 situé à la même adresse,

▸ autorisé à défaut de libération volontaire des lieux loués, l’expulsion de Monsieur [S] [T] et de Madame [W] [M] et celle de tous occupants de leur chef,

▸ fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées,

▸ condamné solidairement Monsieur [S] [T] et Madame [W] [M] à payer à la SA CLAIRSIENNE la somme de 5.947,61 € à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 25 octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision,

▸ condamné solidairement Monsieur [S] [T] et Madame [W] [M] à payer à la SA CLAIRSIENNE à compter du 1er octobre 2021, l’indemnité d’occupation mensuelle fixée, jusqu’à la libération des lieux.

Le 20 janvier 2022, la SA CLAIRSIENNE a fait délivrer un commandement de quitter les lieux loués à Monsieur [S] [T] et à Madame [W] [M] au plus tard le 20 mars 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 septembre 2022, la SCP Jean-Paul BAUDIN et Jessica BAUDIN, a établi un procès-verbal de reprise des lieux loués, le logement étant vide de toute personne et de tout objet mobilier de valeur.

La SCP Jean-Paul BAUDIN et Jessica BAUDIN, commissaire de justice, a établi à la demande de la SA CLAIRSIENNE un procès-verbal de constat locatif le 28 septembre 2022.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 12 novembre 2024, la SA CLAIRSIENNE a fait assigner Monsieur [S] [T] et Madame [W] [M] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de les voir, sur le fondement des articles 7 de loi du 6 juillet 1989 et 1732 du code civil :

▸ condamner solidairement au paiement de la somme en principale de 8.549,16 € au titre des indemnités pour les réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation,

▸ condamner au paiement de la somme de 150 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile,

▸ condamner aux entiers dépens de cette instance et de son exécution sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 14 janvier 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la SA CLAIRSIENNE, représentée par Monsieur [C] [E], muni d’un pouvoir, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

En défense, Monsieur [S] [T] et Madame [W] [M] n’ont ni comparu ni été représentés, bien que régulièrement cités à domicile.

La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2025.

Le présent jugement, susceptible d’appel sera réputée contradictoire, en application de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, «si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée».

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives :

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il échet de rappeler que s’il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d’établir leur existence et leur imputabilité au locataire.

Il est admis que l’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, en comparant les états des lieux d’entrée du 20 juin 2017 et le procès-verbal de constat de commissaire de justice établi à la reprise des lieux en date du 28 septembre 2022, il apparaît que les lieux ont été loués en bon état, la tuyauterie des WC étant cependant été arrachée, et que l’état général du logement au départ du locataire est sale et :

• que dans la chambre 1 :

○ la peinture murale est défraîchie, avec de nombreuses traces de salissures, de nombreuses traces de marqueurs, de stylos et de feutres, quatre pointes ou vis étant directement plantés dans les murs,

○ les plinthes bois peint sont sales et poussiéreuses, leur peinture étant défraîchie,

○ la porte peinte est très sale et à proximité des poignées, il a été constaté une dégradation et un petit enfoncement au-dessus de celles-ci, la tranche est également dégradée et une pointe est plantée sur la face extérieure,

• que dans la chambre 2 :

○ la peinture des murs est défraîchie, avec des traces de marqueurs et de nombreuses salissures, principalement en partie basse,

○ les plinthes bois peint sont sales et poussiéreuses, leur peinture étant défraîchie,

○ la porte peinte est sale, sa peinture est jaunie, deux enfoncements importants sur la face extérieure et un enfoncement très important sur la face intérieurs étant constatés,

• que dans la cuisine :

○ la présence de placards hauts a été constatée, alors que ces éléments n’étaient pas présents lors de l’entrée dans les lieux des locataires, justifiant ainsi que ces derniers soient déposés à leur départ,

○ la peinture murale est très défraîchie et très sale, la présence de projections de graisse à gauche de l’évier sur une surface importante est notée,

○ la peinture du plafond est défraîchie avec des salissaures par endroits et des restes de fixation d’un détecteur de fumée,

○ les plinthes bois peint sont sales et graisseuses, leur peinture étant défraîchie,

○ le revêtement vinyle du sol est sale et crasseux, des marques, des enfoncements et des incisions étant également constatés,

○ la bouche VMC est très sale et graisseuse et des éléments sont manquants,

• que dans l’entrée :

○ la porte peinte est sale face extérieure et présente des traces et traînées principalement en partie basse, la peinture de la face intérieure est défraîchie, des traces, traînées et des éclats sur la tranche sont en outre constatés, les poignées sont par ailleurs branlantes, principalement celle de la face extérieure,

○ la peinture murale est défraîchie avec des nombreuses salissures, notamment en partie basse, le côté droit en entrant présentant 4 trous dont deux avec chevilles, outre un impact sur le mur immédiatement après la chambre de gauche,

○ le revêtement du sol est très sale, des marques, des enfoncements, des traces et des traînées étant en outre constatés,

• que dans la salle de bain :

○ la vasque avec mitigeur est sale et entartrée et le bouchon de bonde est absent,

○ la peinture murale est défraîchie avec des salissures par endroits, notamment en partie basse, la partie carrelée présente des traces de tartre, les joints sont jaunis par endroits et présentent des points de moisissures noirâtres,

○ les plinthes bois peints sont sales et poussiéreuses, leur peinture est défraîchie,

○ la porte peinte est très sale, les poignées sont manquantes, des traces et des traînées sont constatées,

• que dans le séjour :

○ la peinture murale est défraîchie et présente de très nombreuses salissures, le mur immédiatement à gauche en venant du couloir présente six trous, dont cinq avec chevilles métal et une vis au-dessus du radiateur avec cheville,

○ la peinture du plafond est défraîchie et sale par endroits,

○ les plinthes bois peints sont sales et leur peinture est défraîchie,

• que dans le WC :

○ la peinture murale est défraîchie et sale, deux vis sont directements plantés dans le mur face à la porte d’entrée,

○ la porte peinte est sale et présente une perforation très importante, face extérieure, colmatée à l’aide de ruban adhésif.

Monsieur [S] [T] et Madame [W] [M] seront déclarés responsables des dégradations décrites.

En revanche, les travaux suivants ne seront pas pris en compte, en l’absence de preuve que des dégradations sont imputables à Monsieur [S] [T] et à Madame [W] [M] :

• balcon : ni le procès-verbal de constat du 28 septembre 2022 ni aucun autre élement ne permet d’établir la nécessité de réaliser les travaux suivants : «peinture 2 couches glycero» pour un montant de 52,36 €,

• cuisine : ni le procès-verbal de constat du 28 septembre 2022 ni aucun autre élement ne permet d’établir la nécessité d’intervenir sur l': «éclairage réglette fluo sans prise» pour un montant de 16,92 €,

• entrée : ni le procès-verbal de constat du 28 septembre 2022 ni aucun autre élement ne permet d’établir la nécessité de réaliser des travaux concernant : «le combiné video couleur open» pour un montant de 206,69 € et le remplacement d’une chainette pour un montant de 30,80 € dont l’existence n’est par ailleurs pas démontrée,

• logement : ni le procès-verbal de constat du 28 septembre 2022 ni aucun autre élement ne permet d’établir la nécessité de procéder à la révision totale des équipements électriques du logement pour un montant de 207,02 €,

• séjour : ni le procès-verbal de constat du 28 septembre 2022 ni aucun autre élement ne permet d’établir la nécessité de réaliser les travaux suivants : le «remplacement de détecteur de fumée» pour un montant de 55 €, le «remplacement des aérateurs» pour un montant de 154 € et le remplacement de la «porte palière PVC» pour un montant de 819,36 €.

S’agissant du revêtement du sol du séjour, s’il a été constaté au moment du départ des lieux des locataires qu’il est sale, crasseux, que des morceaux sont manquants par endroits, qu’il présente des marques, des enfoncements et des traînées, il y a lieu de constater qu’il était déjà abîmé au moment de leur entrée, de sorte qu’en raison de la durée d’occupation des lieux et de la durée de vie du revêtement, le bailleur ne peut donc prétendre à des sommes à ce titre.

Il convient de rappeler que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives. Aussi, les grilles forfaitaires proposées par la SA CLAIRSIENNE seront prises en compte, un coefficient de vétusté de 30% sera, en revanche, appliqué au titre des travaux de peinture des murs, plafonds et plinthes de l’appartement et du remplacement du sol de la cuisine et de l’entrée, eu égard à leur état au moment de l’entrée dans les lieux des locataires et de la durée d’occupation des lieux, soit 5 ans.

Les réparations locatives imputables à Monsieur [S] [T] et à Madame [W] [M] doivent donc être évaluées à la somme totale de 5.354,90 €, de laquelle doit être déduit le dépôt de garantie d’un montant de 431,02 €.

Par conséquent, Monsieur [S] [T] et Madame [W] [M] seront condamnés solidairement à payer à la SA CLAIRSIENNE la somme de 4.923,88 €, laquelle produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [S] [T] et Madame [W] [M], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable en l’espèce de laisser à la SA CLAIRSIENNE la charge de ses propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [T] et Madame [W] [M] à payer à la SA CLAIRSIENNE la somme de 4.923,88 € au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 431,02 €, laquelle produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE la SA CLAIRSIENNE du surplus de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à indemnités sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [T] et Madame [W] [M] aux dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

Chargée des contentieux de la protection