TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 26/00012 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KNCV

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 19 Mars 2026

Etablissement public OPHIS représenté : SELARL DMMJB AVOCATS

C /

Madame [E] [J], Monsieur [Y] [J]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marine BEL MAHI ALLENET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 12 Février 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 19 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public OPHIS, pris en la personne de son représentant légal, sis 32 rue de Blanzat, 63000 CLERMONT-FERRAND

représenté par la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [E] [J], demeurant 1 allée des Poiriers, 63360 GERZAT

non comparante, ni représentée

Monsieur [Y] [J], demeurant 1 allée des Poiriers, 63360 GERZAT

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

L’établissement public Ophis (l’Ophis) a loué à Madame [E] [J] et Monsieur [Y] [J], par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2023, un local à usage d’habitation situé 1 allée des poiriers – 63360 Gerzat.

Le 3 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer un arriéré de loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 octobre 2025, l’Ophis a fait assigner Madame [E] [J] et Monsieur [Y] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [E] [J] et Monsieur [Y] [J] et de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner solidairement Madame [E] [J] et Monsieur [Y] [J] au paiement :

* de la somme de 5 815,79 euros à valoir sur les arriérés de loyer et de charges arrêtés au 03 octobre 2025,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit,

* d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et des éventuelles mesures conservatoires ;

— de prévoir précisément le montant et la date de paiement, ainsi qu’une clause de déchéance en cas de non respect de leurs engagements, pour le cas où des délais de paiement seraient accordés,

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 7 octobre 2025. Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe du juge des contentieux de la protection avant l’audience.

A l’audience du 12 février 2026, l’Ophis, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions en réactualisant le montant de sa dette à la somme de 7 384,47 euros.

Madame [E] [J] et Monsieur [Y] [J], régulièrement cités à étude, ne sont pas présents ni représentés.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

Le présent jugement rendu en premier ressort, sera réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Madame [E] [J] et Monsieur [Y] [J] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose qu'« à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic ».

Cet article précise que « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. ».

En l’espèce, il ressort d’un courrier adressé à la caisse d’allocations familiales (CAF) le 24 novembre 2023 que l’Ophis a signalé la situation d’impayés de M. [Y] [J] et de Mme [E] [J] à l’organisme payeur. Il résulte par ailleurs du décompte locatif produit par la demanderesse que les impayés ont persisté au-delà de l’information délivrée à la CAF.

Par ailleurs l’assignation du 07 octobre 2025 a été régulièrement délivrée au représentant de l’Etat le même jour, soit au moins deux mois avant l’audience.

La demande en constat de la résiliation du bail est donc recevable.

2- Sur la demande en constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, et ses conséquences

En vertu de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction résultant de la loi loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.».

En l’espèce, il résulte des explications fournies et des justificatifs produits que Madame [E] [J] et Monsieur [Y] [J] sont locataires, selon un bail en date du 30 janvier 2023, d’un logement situé 1 allée des poiriers – 63360 Gerzat appartenant à l’Ophis, au loyer actuel de 639,35 euros, provisions sur charges comprises.

Le contrat de bail du 30 janvier 2023 prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets, ce délai n’étant pas contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 24 précité. La conséquence d’un tel défaut a été rappelée lors de la délivrance du commandement de payer.

L’Ophis a constaté des impayés de loyers et charges et fait délivrer le 3 septembre 2024 un commandement de payer à Madame [E] [J] et Monsieur [Y] [J].

Madame [E] [J] et Monsieur [Y] [J] ne justifiant d’aucune régularisation totale dans le délai de deux mois suivant ledit commandement, il conviendra par conséquent de constater que les effets de la clause de résiliation sont intervenus le 3 novembre 2024.

Sauf à accorder des délais de paiement des arriérés de loyers et de charges suspensifs des effets de la clause résolutoire, l’expulsion des locataires doit être ordonnée en conséquence de la résiliation du bail et une indemnité d’occupation doit être fixée afin d’indemniser le bailleur du préjudice subi en raison du maintien dans les lieux des locataires depuis l’acquisition de la clause résolutoire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet en effet au juge d’accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Le texte précise que l’alinéa 4 de l’article 1343-5 du code civil est alors applicable. Le juge peut en outre d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

En outre, sur demande du bailleur ou du locataire, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant lesdits délais, aux mêmes conditions.

Ce même article précise que « ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l’occurrence, il résulte du décompte produit par l’Ophis que Madame [E] [J] et Monsieur [Y] [J] procèdent à des paiements d’un montant certes conséquent mais de manière irrégulière depuis le mois de septembre 2024, date du commandement de payer. Ils n’ont en tout état de cause pas réglé ni l’échéance du mois de décembre 2025 ni celle du mois de janvier 2026 intégralement de sorte que la condition de reprise de paiement des loyers avant l’audience n’est pas acquise et qu’il n’est pas envisageable d’accorder aux défendeurs des délais de paiement.

En tout état de cause, les locataires ne sont pas présents à l’audience et le bailleur n’a pas demandé la suspension des effets de la clause résolutoire de sorte que l’expulsion de Madame [E] [J] et Monsieur [Y] [J] sera ordonnée, selon les procédures ordinaires prévues par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Ces derniers deviennent dès lors occupants sans droit ni titre du local, ce qui cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation. M. [J] et Mme [J] seront donc condamnés au paiement, jusqu’à libération effective des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant est fixé à la somme de 639 euros correspondant au montant du dernier loyer assorti des charges récupérables,

Il convient de noter que l’indemnité d’occupation ne découlant plus du contrat de bail qui a été résilié, la solidarité contractuelle cesse, et seul celui qui se maintient dans les lieux y est tenu.

Par ailleurs, il y a lieu de préciser que le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision. Le surplus de la demande de l’Ophis concernant le montant de l’indemnité d’occupation sera donc rejeté.

3- Sur la demande en condamnation au paiement des arriérés de loyers et charges

En l’espèce, s’agissant du montant de la dette, au jour de l’assignation, le total des loyers et des charges impayés ainsi que des indemnités d’occupation s’élève à la somme de 5 815,79 euros (indemnité d’occupation du mois d’août 2025 comprise).

A l’audience, le bailleur a actualisé sa créance à la somme de 7 384,47 euros, comprenant les échéances jusqu’au mois de janvier 2026 inclus.

L’assignation délivrée par l’Ophis évoquant l’éventualité de l’actualisation de la dette locative à l’audience, celle-ci formulée à l’audience ne doit pas être regardée comme une demande nouvelle et est donc recevable au regard du principe du contradictoire même en l’absence de comparution de Madame [E] [J] et Monsieur [Y] [J].

En revanche, l’Ophis prétend imputer des surloyers aux locataires lesquels s’inscrivent pour certains postérieurement à la date de résiliation du bail or à cette date le loyer n’est plus exigible envers le locataire. Celui-ci n’est en effet plus que tenu de l’indemnité d’occupation à partir de l’acquisition de la clause résolutoire survenue le 03 novembre 2024.

Si, en date du 31 mai 2025, l’Ophis a régularisé en faveur des locataires les surloyers imputés pour l’année 2025, force est de constater que le bailleur retient une somme de 1 515,03 € à ce titre au mois de janvier 2026. Cette somme sera déduite de la dette locative des défendeurs.

En conséquence, au vu des justificatifs fournis, la créance de l’Ophis est établie dans son principe, mais elle sera limitée à la somme de 5 869,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dûment justifiée d’après décompte arrêté au 05 février 2026 (échéance du mois de janvier 2026 comprise).

Madame [E] [J] et Monsieur [Y] [J] seront condamnés à payer cette somme à l’Ophis. En application de l’article 1310 du code civil, et conformément au contrat de bail qui stipule une clause de solidarité, il s’agira d’une condamnation solidaire des locataires.

4- Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [E] [J] et Monsieur [Y] [J] succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens qui incluront les frais du commandement de payer, les frais d’assignation et les frais de notification de l’assignation au Préfet du Puy-de-Dôme.

En revanche, l’équité commande de rejeter la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort ;

DECLARE la demande en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 30 janvier 2023 entre l’Ophis et Madame [E] [J] et Monsieur [Y] [J], à compter du 3 novembre 2024 ;

DIT que Madame [E] [J] et Monsieur [Y] [J] devront quitter et restituer les lieux dans un délai maximal de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l’expulsion de Madame [E] [J] et Monsieur [Y] [J] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis 1 allée des poiriers – 63360 Gerzat, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE Madame [E] [J] et Monsieur [Y] [J] solidairement à payer à l’Ophis, la somme de 5 869,44 euros, déduction faite de la somme de 1 515,03 euros s’agissant du surloyer, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 05 février 2026 (échéance du mois de janvier 2026 comprise),

FIXE l’indemnité d’occupation due par Madame [E] [J] et Monsieur [Y] [J] à un montant égal à 639 euros depuis le 3 novembre 2024 et au besoin les CONDAMNE à verser à l’Ophis ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [J] et Monsieur [Y] [J] in solidum aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer du 3 septembre 2024 ainsi que les frais d’assignation et les frais de notification de l’assignation au Préfet du Puy-de-Dôme ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026 et signé par le greffier et le juge des contentieux de la protection,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection