Du 14 mars 2025

5AF

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/02107 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZY4Y

[H], [V], [P] [B]

C/

OPH AQUITANIS

— Expéditions délivrées à

M^e Laura MARIE

— FE délivrée à

M^e Louis COULAUD

Le 14/03/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 mars 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur [P] GARNIER (lors des débats)

Madame Frédérique [V] (lors du délibéré)

DEMANDEUR :

Monsieur [H], [V], [P] [B]

né le 23 Octobre 1981 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 4]

Représenté par M^e Laura MARIE, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

AQUITANIS OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6] METROPOLE,

RCS [Localité 6] N° 398 731 489,

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Louis COULAUD, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL COULAUD-PILLET

DÉBATS :

Audience publique en date du 13 Décembre 2024

Délibéré du 14 Février 2025 prorogé au 14 Mars 2025, en raison des contraintes de service

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur en date du 15 Octobre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Suivant assignation en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 15 octobre 2024 à comparaître à l’audience du 15 novembre 2024 à neuf heures délivrée à l’Office public de l’habitat AQUITANIS à la requête de Monsieur [H] [B] à laquelle il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions du requérant, il est demandé au juge des référés de dire que le bailleur n’a pas respecté son obligation de fournir un logement décent à son locataire au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, d’autoriser Monsieur [H] [B] à suspendre et à défaut à consigner le paiement des loyers dans l’attente de la réalisation de travaux auprès de la caisse des dépôts et consignations, d’ordonner la réalisation sous astreinte des travaux tels qu’énoncés dans le rapport du 13 mai 2024 réalisé par l’inspectrice salubrité de la mairie de [8] ainsi que tous travaux nécessaires à la remise en état du logement outre la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’instance.

À l’audience du 13 décembre 2024, Monsieur [H] [B] a repris l’exposé de ses prétentions contenues dans son acte introductif d’instance et demande qu’il soit mis fin à son trouble de jouissance et le cas échéant sollicite un relogement pour ne plus subir ce préjudice.

L’Office public de l’habitat AQUITANIS indique qu’un gardien et des sociétés qu’elle a mandatées ont veillé à l’entretien des parties communes précisant que le problème d’isolation est du ressort du locataire et s’oppose à toute demande de suspension ou de consignation des loyers.

Il sollicite la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 1000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il résulte des conclusions du rapport de visite de l’inspectrice salubrité de la ville de [Localité 9] invoqué par Monsieur [H] [B] qu’il est demandé au propriétaire du logement par mise en demeure de réaliser des travaux dans un délai de deux mois aux fins de rechercher, d’identifier et de traiter les causes de prolifération d’insectes localisés sur le palier sous trappe de visite du vide sanitaire, les causes d’émanation d’odeurs localisées sur le palier par la trappe de visite du vide sanitaire qui n’est pas étanche, de traiter les nuisances sonores occasionnées par la fermeture bruyante de la porte d’entrée principale de l’immeuble, de prendre des mesures pour assurer le désencombrement des espaces communs, l’entretien régulier du local poubelle et pour éviter l’amoncellement de déchets au sol, de traiter la présence de rongeurs aux abords de l’immeuble ainsi que la gêne sonore audible depuis le séjour de l’appartement par une isolation appropriée et enfin de rechercher des solutions d’isolation du coffrage des volets roulants du logement.

Il convient d’observer que la plupart des mesures demandées au propriétaire du logement concernent les parties communes en particulier la trappe de visite du vide sanitaire, l’entretien du local poubelle, la fermeture de la porte d’entrée principale de l’immeuble, la présence de rongeurs aux abords de l’immeuble.

L’Office public de l’habitat AQUITANIS justifie avoir répondu aux demandes de l’inspectrice salubrité en mandatant une entreprise pour effectuer régulièrement un pompage du vide sanitaire, en lançant une campagne de dératisation ainsi qu’une campagne d’affichage dans le hall de la résidence pour sensibiliser les résidents aux nuisances sonores. De plus il a fait intervenir la société HPR AQUITAINE spécialiste de l’assainissement laquelle a conclu à une absence d’infestation de l’appartement numéro 3 de la résidence.

Il fait remarquer que seules les parties communes sont concernées alors que les critères relatifs à la décence et à la salubrité du logement relevant de l’article 6 du 6 juillet 1989 ne s’appliquent qu’aux logements et non aux parties communes des résidences et qu’il n’est pas démontré une émanation d’odeurs désagréables dans le logement et que s’agissant du local poubelle, une campagne d’affichage a été lancée pour sensibiliser les résidents à la nécessité d’entretenir le local poubelle et à ne pas déposer des objets encombrants qui pourraient attirer des insectes ou des rongeurs.

S’agissant de l’isolation du logement, l’Office public de l’habitat AQUITANIS considère que les normes techniques en vigueur à la date de construction de la résidence en 1972 ont été respectées et que l’étanchéité des volets roulants a été vérifiée lors de l’état des lieux d’entrée et que si des dégradations sont apparues postérieurement, il appartient au locataire de répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

La présence d’un trou réalisé par la main de l’homme au niveau du coffrage du volet lequel a été forcé par le locataire qui avait oublié ses clés, ne peut relever de la responsabilité du bailleur.

Il s’évince de l’ensemble de ces motifs que les éléments du dossier ne permettent pas de caractériser au sens des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile l’existence d’un trouble manifestement illicite ou la nécessité de procéder à des remises en état pour prévenir un dommage imminent de sorte qu’il convient de rejeter l’action introduite par Monsieur [H] [B] dont la preuve d’un trouble de jouissance justifiant une suspension ou une consignation des loyers n’est pas rapportée en l’espèce.

Il est également établi que le bailleur a pris les dispositions nécessaires pour traiter les problématiques rencontrées lors de l’entretien des parties communes de la résidence et de procéder aux remises en état qui s’imposent ce qui ne relève pas des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur la décence et la salubrité du logement loué.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de l’instance seront mis à la charge de Monsieur [H] [B] qui succombe en ses demandes.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort.

Vu l’article 835 du code de procédure civile.

Déboute Monsieur [H] [B] de ses demandes.

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [H] [B] aux dépens de l’instance.

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection