TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE ; Madame [B] [M]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02351 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HRT

N° MINUTE :

3-2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 21 août 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [B] [M], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 juin 2025

Délibéré le 21 août 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 août 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 21 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02351 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HRT

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 5 mars 2020, la SAS HENEO a signé un titre d’occupation temporaire avec Madame [B] [M] pour un appartement situé dans la résidence sociale du [Adresse 2].

Madame [B] [M] a quitté les lieux, sans donner congé. Un PV de constat de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024 a permis de confirmer que le logement est inoccupé.

Par acte d’huissier en date du 25 février 2025, la SAS HENEO a fait assigner Madame [B] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Prononcer la résiliation judiciaire, subsidiairement juger que Madame [B] [M] est déchue de son titre d’occupationordonner l’expulsion sans délai du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,condamner Madame [B] [M] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 3002, 61 euros avec intérêts au taux légal à compter du ( la date n’est pas précisée dans l’assignation), ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s’était poursuivi,condamner Madame [B] [M] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, y compris la sommation interpellative du 20 septembre 2024 et le constat du commissaire de justice du 31 octobre 2024.

Au soutien de ses prétentions, la SAS HENEO expose que Madame [B] [M] a quitté les lieux et que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées.

A l’audience du 16 juin 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, la SAS HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 7147, 53 euros, selon décompte en date du 31 mai 2025.

Bien que régulièrement assignée, Madame [B] [M] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [B] [M] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles [4]-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement la SAS HENEO plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, Madame [B] [M] ne s’est pas conformée aux dispositions contractuelles, ne respectant pas ni l’article 11 du règlement intérieur, laissant le logement inoccupé sans procéder aux modalités de départ de la résidence, ni à l’article 8, en arrêtant de payer la redevance due. La société HENEO a transmis par voie de commissaire de justice du 20 septembre 2024 une sommation de justifier l’occupation effective des lieux. Le commissaire de justice a, par constat du 31 octobre 2024 pu vérifier l’abandon du logement, les derniers courriers datant de janvier 2024, le réfrigérateur étant vide et débranché, les rideaux tirés, les lieux infestés, aucun effet n’étant retrouvé.

En ces conditions, l’absence d’occupation personnelle des lieux justifie que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur dont les manquements contractuels sont graves et répétés.

Le prononcé de la résiliation du bail sera par conséquent ordonné, aux torts de Madame [B] [M] pour défaut d’occupation des lieux.

Madame [B] [M] devenant ainsi occupante sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Selon l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Pour autant ce délai peut être supprimé par le juge. En l’espèce, les lieux étant abandonnés, il est nécessaire de supprimer ce délai.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [B] [M] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SAS HENEO produit un décompte démontrant que Madame [B] [M] reste lui devoir la somme de 7147, 53 euros à la date du 31 mai 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayés à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [B] [M] sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 7147, 53 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 février 2025. Madame [B] [M] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, y compris la sommation interpellative du 20 septembre 2024 et le constat du commissaire de justice du 31 octobre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Société HENEO les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant, publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de résidence conclu le 5 mars 2020 entre la SAS HENEO et Madame [B] [M] concernant le logement situé au [Adresse 2] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [B] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS HENEO pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

PRECISE que les dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution relatives au délai de deux mois faisant suite à la délivrance du commandement de quitter les lieux n’ont pas vocation à s’appliquer ;

CONDAMNE Madame [B] [M] à verser à la SAS HENEO la somme de 7147, 53 euros (décompte arrêté au 31 mai 2025), correspondant à l’arriéré de redevances avec les intérêts au taux légal à compter du 25 février 2025 ;

CONDAMNE Madame [B] [M] à verser à la SAS HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Madame [B] [M] à verser à la SAS HENEO une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [M] aux dépens, y compris la sommation interpellative du 20 septembre 2024 et le constat du commissaire de justice du 31 octobre 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge.