N° RG 22/09060 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XGVI

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

72D

N° RG 22/09060 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XGVI

Minute

AFFAIRE :

[U] [M]

C/

[C] [X], [Y] [E], [A] [E], [W] [I]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : Maître Olivier [Localité 13] de la SELARL CABINET CAPORALE – [Localité 13] – BLATT ASSOCIES

M^e Claire DELOIRE

M^e Emmanuel GAUTHIER

Maître Clotilde CAZAMAJOUR de la SELARL URBANLAW AVOCATS

N° RG 22/09060 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XGVI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 27 MARS 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré :

Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 20 Février 2025 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

M. Ollivier JOULIN, magistrat chargé du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Réputé contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [M]

né le 13 Octobre 1971 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représenté par M^e Emmanuel GAUTHIER, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Madame [C] [X]

née le 01 Septembre 1954 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Maître Clotilde CAZAMAJOUR de la SELARL URBANLAW AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Monsieur [Y] [E]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 8]

Défaillant

Monsieur [A] [E]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représenté par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Monsieur [W] [I]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représenté par M^e Claire DELOIRE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Monsieur [U] [M] est propriétaire d’un studio avec jardin constituant le lot n°3 dans un ensemble immobilier situé au [Adresse 7] à [Localité 9] et figurant à la matrice cadastrale section [Cadastre 10] numéro [Cadastre 3].

Madame [C] [X] est propriétaire du lot numéro 4 dans le même ensemble immobilier.

Messieurs [A] [E], [Y] [E] et [W] [I] sont les propriétaires des autres lots de la Copropriété.

Cet immeuble a fait l’objet d’un règlement de copropriété et état descriptif de division établi suivant acte reçu par Maître [V], notaire à [Localité 9], le 14 novembre 1974. Aucun Syndicat de copropriété n’a été constitué.

A la suite de la tempête Amélie de novembre 2019 l’immeuble a présenté des désordres, l’expert de la compagnie d’assurance de Madame [X] aurait préconisé le remplacement de la toiture, Madame [X] souhaitant profiter de ces travaux pour relier la maison au tout-à-l’égout, effectuer le remplacement des raccordements gaz, du sol extérieur en bois par du carrelage, changer fenêtres et porte d’entrée, isoler les murs.

Monsieur [M] et les autres copropriétaires donnaient leur accord.

Une déclaration préalable de travaux était déposée le 7 juin 2021 et complétée le 10 août 2021, une décision de non opposition était délivrée le 10 septembre 2021.

Monsieur [M] constatait que les travaux étaient réalisés durant l’hiver 2021 mais estimait qu’ils ne correspondaient pas aux travaux prévus en ce qu’ils constituaient une surélévation de l’immeuble, la toiture initiale en quatre pans n’en comportant plus que deux, les arrivées pluviales et les égouts ayant été coupés, une palissade de 2,60 m avec un abri vélo et poubelles ayant été en outre édifiés. Il estimait en outre subir des désordres liés à la réalisation des travaux : tuiles cassées sur son toit, coupure d’évacuation des eaux usées, odeurs entraînant de l’humidité, malfaçons dans la réalisation au niveau des jonctions de mitoyenneté.

Monsieur [M] contestait, par requête du 9 novembre 2021 devant le tribunal administratif, la décision de non opposition à travaux rendue par le maire d’ARCACHON au profit de Madame [X].

Les parties ne parvenaient pas à s’accorder.

***

Monsieur [U] [M] sollicite au terme de ses dernières conclusions déposées le 6 novembre 2024 de voir :

Constater le non respect du règlement de copropriété,

Constater l’existence de troubles anormaux de voisinage.

Condamner Mme [X] au paiement :

• De la somme de 26 500 € au titre des travaux de remise en état du lot n°3 de la copropriété appartenant à Mr [M].

• De la somme de 32 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance.

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner Madame [C] [X] au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande il expose qu’il a fait constater par huissier les désordres liés aux travaux, les malfaçons ayant été constatées par un artisan mandaté par sa compagnie d’assurance. Les demandes qu’il a présenté notamment dans le cadre de l’expertise amiable à laquelle Madame [X] a participé n’ont pu aboutir à défaut pour celle-ci de transmettre les documents qui lui étaient demandé, ces démarches valent mise en demeure et recherche d’une solution transactionnelle.

Les travaux concernent la charpente et la toiture, les tuyaux d’évacuation des eaux pluviales et ménagères, dont les parties extérieures aux locaux privés sont des parties communes, relèvent de l’accord des copropriétaires.

Or aucun accord n’a été demandé pour modifier la toiture qui a été surélevée de 11 cm et dont les pentes ont été modifiées.

Une demande de régularisation a été présentée à une assemblée générale du 24 janvier 2024 à laquelle les autres copropriétaires étaient absents.

En aucun cas Madame [X] ne pouvait d’autorité couper les tuyaux d’évacuation des eaux usées de son fond.

Il soutient que la surélévation et le changement de pans de la toiture entraînent une réduction de l’ensoleillement, l’ouverture de la chambre dont il dispose donne désormais sur cette toiture, la baie vitrée qui éclaire la pièce du rez-de-chaussée a perdu 1/3 de sa luminosité.

La création d’une ouverture dans le toit voisin créé une vue sur son fonds et une perte d’intimité.

Ces troubles du voisinage doivent cesser, une remise en état sera prescrite sous astreinte.

Les travaux ont en outre entraîné des désordres chiffrés à 1.767,81 € pour la reprise de sa toiture et à 13.973,30 € pour son raccordement au réseau collectif, la reprise des désordres liés aux infiltrations, le tout est chiffré à 26.500 € outre un préjudice de jouissance estimé à 1.000 € par mois soit 32.000 € au mois de novembre 2023.

***

Monsieur [W] [I] par conclusions déposées le 28 juin 2023 sollicite de voir constater qu’aucune demande n’est présentée à son égard, il réclame 2.000 € à M [M] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure (et indique qu’il ne formule aucune demande à l’encontre d’un copropriétaire)

***

Monsieur [A] [E] par ses dernières conclusions en date du 6 juillet 2023 sollicite de voir constater qu’aucune demande n’est formée à l’encontre de Monsieur [Y] [E], de sorte que Monsieur [M] ne forme aucune demande à l’encontre de Monsieur [A] [E] et que sa mise hors de cause doit être prononcée, il sollicite de voir M [M] condamné à lui verser la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

Monsieur [Y] [E], régulièrement assigné ne s’est pas constitué et n’a pas conclu.

***

Madame [C] [X] par ses dernières conclusions déposées le 9 avril 2024 sollicite de voir :

• Constater la légalité et régularité des travaux critiqués au titre du règlement de copropriété;

• Constater en tout état de cause, l’absence des troubles anormaux du voisinage et préjudices allégués par Monsieur [M];

• Rejeter la demande de remise en état du lot n°4 (article 1221 du code civil);

• Constater que le lot n°4 appartient à Madame [X] et rejeter en conséquence les demandes de condamnation de Madame [X] présentées par Monsieur [M], à lui verser :

o Une somme de 26 500 € au titre des travaux de remise en état du lot n°3 de la copropriété

appartement à Monsieur [M] ;

o Une somme de 32 000 € à titre de dommage et intérêt en réparation du préjudice de

jouissance

• Condamner Monsieur [U] [M] au paiement de la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que les travaux de mise aux normes et de raccordement du lot n°4 réalisés par elle et que tente de mettre en cause Monsieur [M] s’agissant de l’évacuation des eaux usées de son lot n°3, sont consécutifs à une mise en demeure du 22 juin 2020 adressée, par le SIBA, aux propriétaires des lots 3 et 4, en application des dispositions du code la santé publique.

Monsieur [M] a donné son accord pour ces travaux. Il a indiqué le 9 novembre 2020 qu’il reliait son habitation au tout-à-l’égout, changeait les canalisations existantes et supprimait le bac à graisse, ces travaux ont été faits en novembre 2023. En aucun cas une “remise en état” d’un réseau d’évacuation des eaux usées non conforme aux prescriptions du SIBA ne saurait être ordonné.

Ces travaux de mise au norme d’assainissement/raccordement au tout à l’égout ont été ratifiés à l’unanimité par l’assemblée générale des copropriétaires, le 9 janvier 2024 ;

Les travaux de toiture ont également été approuvés par les copropriétaires en mars 2020 et ratifiés par l’assemblée des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 9 janvier 2024.

La surélévation de la toiture est marginale (11 cm) et sans incidence notable sur l’ensoleillement de la maison mitoyenne, ou cette incidence est dérisoire sans pouvoir constituer un trouble anormal de voisinage dans un contexte de densité urbaine et droit d’édification à de plus grandes hauteurs.

La pose d’une fenêtre de toit destinée à l’éclairage n’apporte aucune vue directe sur le fonds voisin, lequel dispose également d’un ouvrant de ce type sur sa toiture.

L’absence de perte sérieuse d’ensoleillement ou de création de vues/pertes de vues depuis/vers le lot n°3 de Monsieur [M] conduirait nécessairement à écarter la demande de mise en état, en application de l’article 1221 du code civil précité, au regard de la disproportion entre les intérêts pour le moins limités de Monsieur [M] et le coût exorbitant pour Madame [X] de déposer la toiture/charpente actuelle pour la remettre dans sa configuration antérieure aux travaux.

Elle souligne en outre que la demande est irrecevable faute d’avoir été précédée d’une mise en demeure.

Elle indique que la modification de la toiture a fait l’objet d’une déclaration préalable de travaux et qu’aucune opposition n’a été formée par la mairie, tandis que le tribunal administratif sur contestation de Monsieur [M] a jugé le 11 janvier 2024 que cette construction était conforme aux règles d’urbanisme, n’affectait pas la destination de l’immeuble ni les droits des autres copropriétaires.

Elle observe que Monsieur [M] a fait réaliser sans aucune autorisation une véranda sur son fonds en 2012, la pose d’une pompe à chaleur réversible sur la toiture en 2008, Monsieur [Y] [E] a fait un changement de fenêtre et volet en mars 2023, un raccordement au tout à l’égout, Monsieur [A] [E] a effectué la transformation de la clôture bois en façade, Monsieur [I] a effectué son raccordement au tout à l’égout en 2018, en aucun cas une quelconque autorisation n’a été demandée.

Au total il n’existe aucun trouble anormal de voisinage dans un contexte urbain en extension et en densification les travaux étant effectués conformément aux prescriptions d’urbanisme.

Il n’est pas justifié que les désordres sur la toiture de son voisin soient imputables aux travaux qu’elle a fait réaliser alors même que cette toiture ancienne et mal entretenue a en outre subi les conséquences d’une tempête fin 2019.

DISCUSSION

Monsieur [Y] [E] a été assigné le 24 novembre 2022 à son adresse [Adresse 7] et n’a pas constitué avocat, la cause est susceptible d’appel, le jugement sera réputé contradictoire.

L’immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 9] et figurant à la matrice cadastrale section AZ numéro [Cadastre 3], initialement propriété des consorts [N] est soumis au statut de la copropriété, un règlement de copropriété a été établi le 8 novembre 1974 (pièce 1 demandeur), il comporte

— un lot n°1 (à l’origine propriété [H]) constitué d’un studio – cuisine – salle de bains – WC et jardin pour 17 m² actuellement propriété [E].

— un lot n°2 (propriété [E]) sur le [Adresse 11], constitué d’un studio avec cuisine, WC salle de bains , jardin pour 49 m²

— un lot 3 dans le prolongement comprenant une part du “bâtiment A” (à l’origine propriété [G]), composé d’un studio avec kitchenette, salle de bains et jardin d’une superficie de 23m² environ dont est désormais propriétaire M [M] demandeur à la présente instance (pièce 2 de son dossier)

— un lot 4 dans le prolongement comprenant la dernière partie du bâtiment A (à l’origine propriété [F]) composé d’un appartement entrée, séjour, cuisine, dégagement, deux chambres, salle d’eau, WC, jardin pour 390m² environ dont est propriétaire Madame [X]

— la division concerne également un lot 5 comportant un bâtiment B distinct dont le propriétaire mentionné au règlement est ABREBAT comprenant un appartement entrée, séjour, cuisine, dégagement, deux chambres, salle d’eau, WC et un jardin d’une superficie de 390 m² environ, lot dont est propriétaire Monsieur [I]

L’article 5 du règlement inclut aux parties communes le gros oeuvre, les fondations et gros murs, les poutres, solives des planchers, les charpente et la toiture, l’emplacement des compteurs d’eau, de gaz, d’électricité, les canalisations de gaz, électricité, eau extérieures aux locaux privatifs, les chêneaux et écoulements des eaux pluviales.

Le litige concernant des travaux effectués sur les parties communes, pour une copropriété qui n’est pas dotée d’un syndic, la mise en cause de tous les copropriétaires était nécessaire, de sorte que ces derniers ne sauraient être mis hors de cause l’objet de l’instance étant de leur rendre opposable une décision concernant la copropriété dont ils font partie.

Modification de la toiture au-dessus du lot de Madame [X]

Madame [X] justifie avoir avisé M [M] de son intention d’effectuer des travaux de changement de toiture le 12/03/2020 (pièce 3) et avoir obtenu l’accord des autres copropriétaires pour ces travaux (pièce 6).

Ces travaux ont pour conséquence de modifier la forme de la toiture (passage d’un toit à deux pentes au lieu de quatre pentes) et de surélever l’ensemble pour une hauteur de 11 cm au regard de l’état antérieur et sur la longueur totale du bâtiment (alors que la plus haute hauteur initiale ne concernait qu’une partie de la toiture antérieure puisqu’elle avait quatre pentes).

Cette modification a fait l’objet d’une déclaration de travaux sans opposition, le recours effectué devant le Tribunal administratif par M [U] [M] s’est conclu par un jugement de rejet du 11 janvier 2024 (pièce 18 demandeur).

Madame [X] justifie que par délibération du 09/01/2024 l’assemblée générale de la copropriété du [Adresse 4] a ratifié la déclaration préalable n° 33009 21 K0290 acceptée en mairie le 10 septembre 2021.

Il résulte en conséquence de ces éléments que Madame [X] a effectué des travaux après avoir obtenu l’accord de principe des copropriétaires, que la modification et la surélévation de la toiture ont fait l’objet d’un contentieux administratif au terme duquel il a été jugé que les travaux étaient conformes aux règles d’urbanisme, que l’assemblée des copropriétaires a ratifié ces travaux par une décision du 9 janvier 2024 à l’encontre de laquelle il n’a pas été effectué de recours.

Il est ainsi établi que la toiture a été modifiée dans le respect des dispositions d’urbanisme et que cette modification a été définitivement ratifiée par l’assemblée générale des copropriétaires de sorte que M [M] est mal fondé à soutenir une violation du règlement de copropriété.

Monsieur [M] évoque également un trouble de voisinage, l’augmentation de la hauteur de la toiture le privant d’ensoleillement et la pose d’une fenêtre de toit créant une vue directe sur son lot.

Or les éléments produits aux débats ne montrent qu’une atteinte légère au cadre de vie, la surélévation du toit pour une hauteur de 11 cm sur l’ensemble de sa longueur n’apportant que de manière limitée une privation partielle des rayonnements directs du soleil sur le fonds voisin.

Il n’existe pas une anormalité du trouble en ce sens que, dans un milieu urbain qui se densifie, notamment en raison d’une importante pression immobilière, comme en connaît de manière très significative le bassin d'[Localité 9], il est normal que les constructions évoluent, notamment dans la perspective de rendre des surfaces plus importantes habitables.

Par ailleurs il n’est pas établi que la fenêtre de toit occasionne une vue directe, l’immeuble où se situe le lot de M [M] dispose d’une fenêtre de toit avec vue similaire sur l’immeuble de Madame [X] de sorte que ces ouvertures, conformes à la destination de l’ensemble immobilier, ne sauraient être considérées comme portant un trouble anormal de voisinage.

Monsieur [M] sera en conséquence débouté de ses demandes aux fins de voir constater le non respect du règlement de copropriété et l’existence de troubles anormaux de voisinage du fait de la modification de la toiture commune au dessus du lot de Madame [X].

Sur les désordres occasionnés à la toiture de Monsieur [M]

Monsieur [M] a fait constater par acte d’huissier du 21 mai 2021 que lors des travaux réalisés sur le lot voisin il a été observé le déplacement d’une tuile (cliché 13), la section d’une gouttière (cliché 24-25) des infiltrations en pignon (clichés 29-30), la présence sciure dans le chêneau.

Il a également fait constater par huissier le 23 juin 2021 la présence de deux tuiles cassées et le manque d’une tuile de faîtage (clichés à 9) – et les conséquences d’infiltrations (cartons imbibés d’eau, moisissures, odeurs, flaque d’eau au sol, traces de coulure, humidité au toucher de la toile verre en plafond en lisière avec la propriété voisine).

Il produit aux débats un rapport par note de synthèse d’observation du bureau d’études [B] [P] effectué en présence de lui-même et de Madame [X], d’un architecte et d’un huissier (pièce 15) qui chiffre selon devis de l’entreprise PENICHON les travaux à la charge de Madame [X] au titre des désordres occasionnés par le défaut d’exécution des entreprises ayant réalisé les travaux de surélévation de son lot.

Il est ainsi suffisamment démontré que les travaux engagés par Madame [X] ont générés un préjudice aux dépens de Monsieur [M] pour 1.767,81 €. Il ne peut être fait grief à ce dernier de n’avoir pas fait délivrer une sommation alors que la procédure d’expertise a été diligentée contradictoirement qu’elle y a été convoquée par lettre suivie du 22 novembre 2021et que l’assignation valant mise en demeure faisait état des conclusions de ce rapport, conclusions qui ne sont sur point pas discutées par Madame [X].

Il sera fait droit à la demande de ce chef.

Sur les autres désordres constatés

Il est établi que l’ensemble des copropriétaires a reçu notification de l’obligation légale de se raccorder au tout-à-l’égout et de supprimer les dispositifs de fosses septiques et bac à graisses incompatibles avec les exigences sanitaires dans un milieu proche du bassin d'[Localité 9].

A l’occasion de son raccordement l’entreprise mandatée par Madame [X] a procédé au retrait des canalisations d’eaux usées en direction de la fosse septique qui devait être neutralisée ou supprimée. Or il apparaît que les canalisations des eaux usées du lot de Monsieur [M] étaient également raccordées à la fosse, de sorte que le système était hors d’usage après ces travaux.

Le tribunal note qu’alors que les deux copropriétaires étaient soumis à la même obligation de raccordement qui leur a été notifiée le 22/08/2020 (pièce 8 Madame [X]) et qu’ils auraient du se concerter pour coordonner celui-ci de manière à maintenir constamment un assainissement des deux lots lesquels bénéficiaient de la même fosse d’aisance, comme l’avait proposé Monsieur [M] le 9 novembre 2020 (pièce 4), Madame [X] a unilatéralement fait procéder aux travaux privant son voisin de tout assainissement en mars 2021 (pièce 7 M [M]), le réseau EU n’était plus raccordé ainsi que constaté le 18 octobre 2021 par l’ingénieur [O] (pièce annexe au rapport [B] [P] , pièce 15), il s’agit d’une atteinte à un équipement commun au sein d’une copropriété, de sorte que ce comportement est fautif.

Cependant, le Tribunal observe qu’il appartenait également à Monsieur [M] de se mettre en conformité depuis le mois d’août 2020 et donc d’envisager son raccordement au tout-à-l’égout.

Celui-ci a choisi de faire des travaux complets de réhabilitation- rénovation (pièce 19) comprenant la dépose de la toiture, la mise en place d’une nouvelle couverture, la reprise de la plâtrerie et de l’isolation, la pose de cloisons, de peinture, carrelage, parquet, modification de la trémie et pose d’un escalier, mise aux normes électriques pour un total de 59.263,04 € au 17/11/2023, (facture qui ne comporte cependant pas le détail des frais de raccordement au tout-à-l’égout) de sorte qu’il est justifié que M [M] a contribué par son manque de diligences au préjudice qu’il dit avoir supporté, attendant de fait de réaliser des travaux complets de rénovation plus de trois ans après avoir été mis en demeure de se raccorder au tout-à-l’égout.

En conséquence, le préjudice de jouissance effectivement subi par Monsieur [M] sera indemnisé par l’allocation d’une somme de 2.500 €, étant précisé que celui-ci ne saurait faire supporter à Madame [X] ses propres frais de raccordement et que la servitude au titre de la fosse d’aisance a nécessairement pris fin du fait des nouvelles règles sanitaires auxquelles les copropriétaires sont soumis.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

DIT n’y avoir lieu à mettre hors de cause MM [E] et [I], le présent litige concernant une copropriété dont ils font partie.

DÉCLARE le présent jugement commun à tous les copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] [Localité 9]..

DIT que les travaux réalisés par Madame [X] consistant en la modification de la toiture commune, conformes au règlement de copropriété et aux règles d’urbanisme n’occasionnent pas de troubles anormaux de voisinage

DÉBOUTE Monsieur [M] de sa demande d’indemnisation d’un trouble anormal de jouissance lequel n’est pas établi.

CONDAMNE Madame [X] à verser à Monsieur [M] la somme de 1.767,81 € au titre des désordres occasionnés à son lot.

CONDAMNE Madame [X] à verser à Monsieur [M] la somme de 2.500 € au titre du préjudice de jouissance subi du fait de la coupure de l’assainissement depuis mars 2021.

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

LAISSE chacune des parties supporter la charge de ses propres dépens

La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT