N° RG 23/10154 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YP5A

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2026

50F

N° RG 23/10154

N° Portalis DBX6-W-B7H-YP5A

AFFAIRE :

SAS LGBA

C/

[Z] [L] [U] [B] [R]

[S] [X] [R] [T] [I] [N] [J] [R]

[G] [S] [R] [H] [W] [A] [P] [R]

[Adresse 16]

le :

à

M^e Camille BAILLOT

M^e Rémy BERTIN

M^e Jonathan VANDENHOVE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame LAURET, Vice-Président,

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Lors des débats :

Madame DENIS, Adjoint administratif faisant fonction de Greffier.

Lors du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

DÉBATS :

à l’audience publique du 18 Novembre 2025,

Monsieur TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SAS LGBA

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par Maître Rémy BERTIN, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 23/10154 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YP5A

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [L] [U] [B] [R]

né le 10 Octobre 1948 à [Localité 14] (GIRONDE)

[Adresse 17]

[Localité 10]

représenté par Maître Jonathan VANDENHOVE, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [S] [X] [R]

né le 21 Mars 1951 à [Localité 15] (GIRONDE)

[Adresse 12]

[Localité 8]

représenté par Maître Camille BAILLOT, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [T] [I] [N] [J] [R]

née le 11 Novembre 1980 à [Localité 14] (GIRONDE)

[Adresse 3]

[Localité 11]

représentée par Maître Jonathan VANDENHOVE, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [G] [S] [R]

né le 27 Février 1982 à [Localité 18] (GIRONDE)

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Jonathan VANDENHOVE, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [H] [W] [A] [P] [R]

né le 1er Juillet 1988 à [Localité 14] (GIRONDE)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Jonathan VANDENHOVE, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte reçu le 17 avril 2023 par maître [E], notaire, suivi d’un avenant des 06 et 09 juin 2023, madame [T] [R] épouse [V] et messieurs [Z] [R], [G] [R], [H] [R] et [S] [R] (les consorts [R]) ont unilatéralement promis de vendre à la SAS LGBA, au prix de 17.000.000 euros, un immeuble sis [Adresse 5] et ce sous différentes conditions suspensives tenant notamment à l’obtention d’un permis de construire avant le 25 août 2023 et à l’établissement d’un acte rectificatif relatif à la scission de la copropriété.

La durée de cette promesse expirait le 24 novembre 2023 à 18 heures.

Etait stipulée une indemnité d’immobilisation de 1.700.000 euros, montant sur lequel la SAS LGBA a versé une somme de 500.000 euros entre les mains de maître [E], désigné séquestre.

Le 28 août 2023, le notaire de la SAS LGBA faisait connaître aux notaires des consorts [R] que, considérant la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire non réalisée au plus tard le 25 août précédent, sa cliente ne poursuivait pas son projet d’acquisition et demandait en conséquence la restitution de la somme de 500.000 euros.

Monsieur [S] [R] ayant au contraire estimé que la défaillance de la condition suspensive était imputable à la SAS LGBA et que l’indemnité d’immobilisation était en conséquence exigible en totalité, par acte des 24, 28 et 30 novembre 2023 cette dernière a saisi le tribunal judiciaire de BORDEAUX d’une action en restitution de la somme de 500.000 euros, dirigée contre madame [T] [R] épouse [V] et messieurs [Z] [R], [G] [R], [H] [R] et [S] [R].

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 16 septembre 2025 par la SAS LGBA,

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 28 août 2025 par monsieur [S] [R],

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 28 août 2025 par madame [T] [R] épouse [V] et messieurs [Z] [R], [G] [R] et [H] [R],

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 octobre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 18 novembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, il a été demandé aux parties de produire une note en délibéré relative à la constitution de garanties dans le cadre de l’exécution provisoire.

Vu les notes en délibéré produites par les parties,

MOTIFS DE LA DÉCISION

Dans le dernier état de ses écritures, la SAS LGBA sollicite la restitution de la somme de 500.000 euros détenue par le notaire avec autorisation donnée à celui-ci de la lui remettre et par conclusions concordantes entre elles les consorts [R] prétendent quant à eux au paiement de l’indemnité d’immobilisation de 1.700.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 02 décembre 2023 et attribution à leur profit de la somme séquestrée entre les mains de maître [E].

Il n’existe aucun débat quant à l’absence de levée d’option par la SAS LGBA et aux conditions suspensives autres que celles relatives à l’obtention d’un permis de construire et à l’établissement d’un acte rectificatif suite à la scission de la copropriété.

La demanderesse considère que la première condition suspensive ne s’est pas réalisée du seul fait de la commune de [Localité 19] et que la seconde n’a pas davantage été levée, entraînant ainsi la caducité de l’acte alors que les défendeurs font valoir que seule l’attitude de la bénéficiaire a empêché la réalisation de la première et que la seconde était en conséquence devenue sans objet, de telle sorte que l’indemnité d’immobilisation de 1.700.000 euros leur est due en totalité.

Par application combinée des articles 1304-6, 1186 et 1187 du code civil et des stipulations contractuelles, l’obligation est censée n’avoir jamais existé en cas de défaillance de la condition suspensive mais elle est réputée accomplie si le débiteur en a empêché la réalisation.

Le créancier qui invoque l’application de cette disposition se doit de démontrer que le débiteur a commis une faute à l’origine de la défaillance de la condition et ce dernier a la charge de prouver qu’il a accompli des diligences normales pour parvenir à sa réalisation.

En l’espèce, la condition relative au permis de construire était ainsi rédigée :

“La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire express avant le 25 août 2023 pour la réalisation sur le bien de l’opération suivante :

Rénovation et extension de la maison principale (emprise bâtie = 322 m²)

Rénovation de la maison secondaire (emprise bâtie = 80 m²)

Rénovation et transformation de l’abri de jardin en un pool house (emprise = 50 m²)

Une piscine de 35 m²

Un ensemble de terrasses bois de 293 m² (180 m² pour le pool house et 113 m² pour les terrasses Est et Ouest de la maison principale)

Résumé des surfaces habitables (Shab)

Shab maison principale = 350 m² (ROC = 147 + 75 = 222 m²/R+1 =128 m²)

Shab maison secondaire = 135 m² (ROC = 70 m²/R+1= 65 m²)

Shab pool house = 41 m² Shab totale = 526 m²

Il est précisé que le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce au plus tard le 13 juin 2023 au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente”.

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En premier lieu et contrairement à ce que soutiennent les consorts [R], la SAS LGBA justifie avoir déposé un dossier de demande de permis de construire le 15 juin 2023 ainsi que l’établit l’apposition du cachet de la commune [Localité 19] dans le cadre réservé à cet effet à la mairie et qui suit immédiatement cette date avec le n° de dossier PC 03323623K0113, peu important que dans ses courriers le service instructeur ait pu mentionner la date du 16 juin 2023.

En outre la justification auprès du promettant du dépôt de ce dossier au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente constitue un moyen probatoire et non une obligation d’information devant être accomplie au plus tard ce même 15 juin 2023, le bénéficiaire de la promesse se devant seulement d’informer les promettants spontanément et dans les meilleurs délais ce dont elle s’est au demeurant abstenue.

La société LGBA ayant sollicité un permis de construire dans le délai convenu, il convient de rechercher si le dossier déposé en ligne par son architecte conformément au mandat reçu était complet et exploitable avec l’intégralité des documents exigés pour la construction envisagée telle que décrite dans la promesse de vente.

Le 13 juillet 2023, soit dans le délai d’un mois qui lui était imparti par l’article L 423-38 du code de l’urbanisme, la commune formulait auprès de la SAS LGBA une demande de pièces complémentaires dématérialisées, le dossier initial ayant été déposé sur la plate-forme E-PERMIS de telle sorte que la communication par voie électronique était parfaitement régulière conformément à l’article R 112-17 du code des relations entre le public et l’administration.

Il est surabondamment sans importance, dans le cadre de la présente instance, qu’elle n’en ait pas été avisée par courrier recommandé avec demande d’avis de réception dès lors qu’il lui appartenait, vis-à-vis des consorts [R] et au regard de ses seuls engagements contractuels, de déposer un dossier complet au plus tard le 15 juin 2023 sans qu’une demande de pièces complémentaires émanant de l’administration puisse proroger cette date et ce sans qu’il y ait à rechercher si l’architecte avait éventuellement outrepassé son mandat.

Il lui était tout d’abord demandé de produire un plan de masse des constructions à édifier ou modifier et ce conformément à l’article R 431-9 du code de l’urbanisme, les plans EDL/PRO déjà remis ne comportant ni cotes, ni rose des vents, présentant des bâtiments en noir illisibles et inexploitables avec en outre des manques dont la surface de la piscine, les potelets aux angles et le recul de la terrasse.

Le plan en coupe visé par l’article R 431-10 b du même code devait être complété par matérialisation des potelets bordant les angles de la piscine car le terrain est implanté en zone submersible et les cotes indiquées étaient de surcroît illisibles ou partiellement absentes.

Les plans de façade imposés par l’article R 431-10 a devaient être eux aussi complétés par différentes cotes, absentes de même qu’elles manquaient aussi sur les plans de toiture.

Etaient en outre sollicités un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement tel que défini par l’article R 431-10c ainsi que le formulaire de prise en compte de la réglementation thermique imposée par l’article R 431-16.

Enfin, le plan de géomètre avec les cotes NGF de la parcelle était également illisible et le dossier de demande de permis de démolir présenté concomitamment était lui aussi incomplet et illisible.

L’attention du pétitionnaire était attirée sur la possibilité de soumettre le dossier, dès qu’il serait complété, à la commission des avant-projets du 08 août 2023, à condition que les éléments complémentaires soient déposés dans un délai compatible, les dossiers étant pris dans leur ordre d’arrivée.

Contrairement à ce que soutient la SAS LGBA, ces demandes de pièces n’étaient aucunement illégitimes au regard des dispositions du code de l’urbanisme, ne serait-ce qu’en raison de l’absence de certaines cotes, du caractère illisible de différents documents et des carences du dossier de demande de permis de démolir outre le défaut de tout élément permettant d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement vu depuis le côté opposé du bassin d'[Localité 13] alors qu’il n’existait aucun obstacle technique à cet égard.

En l’état dans lequel il avait été déposé, le dossier ne permettait pas à la commune de l’instruire et elle ne disposait pas d’éléments lui permettant de suppléer les manques. La SAS LGBA a ainsi manqué à son obligation contractuelle vis-à-vis des consorts [R].

Le 24 juillet 2023, alors que la demanderesse n’avait pas considéré que la demande du 13 juillet 2023 était entachée d’illégalité, elle a déposé de nouvelles pièces mais à nouveau jugées insuffisantes, ce dont elle était avisée par courrier du 16 août 2023.

Il lui était signalé que les dimensions de la piscine étaient supérieures aux 35 m² maximum autorisés dans la commune, de telle sorte que sur ce point précis les stipulations contractuelles prévoyant un bassin de 35 m² n’étaient pas respectées.

Il était également mentionné que le mode de construction choisi pour l’augmentation de l’emprise au sol ne permettrait pas l’obtention d’un permis de construire sauf modifications ultérieures mais, surtout que le dossier de demande de permis de démolir, indissociable de l’autorisation de construire, était toujours incomplet, qu’il existait notamment une incohérence sur le cartouche des plans de niveaux car la surface de plancher restait identique malgré l’extension calculée à 74 m² de surface plancher mais mentionnée comme étant de 66 m² seulement sur le CERFA.

L’absence de ces derniers éléments et les incohérences observées interdisaient un examen du dossier avant le 10 octobre 2023, sous réserve de leur transmission rapide ainsi que se concluait ce courrier du 16 août 2023.

Sans qu’il soit nécessaire d’inviter les parties à mieux se pouvoir afin d’examiner le détail de l’argumentation de la SA LGBA tirée du code de l’urbanisme, c’est donc bien par son seul manque de diligence qu’elle a empêché la réalisation de cette condition suspensive, observation étant faite que ce permis a finalement été délivré le 03 novembre 2023, soit avant l’expiration de la promesse prévue pour le 24 novembre 2023 à 18 heures mais après que l’acquéreur ait fait part, le 28 août 2023 et par l’intermédiaire de son notaire, de sa volonté de ne pas donner suite à son projet.

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Quant à la régularisation d’un acte rectificatif suite à la scission de la copropriété, celui-ci avait été prévu en simple régularisation d’un acte antérieur, ce qui nécessitait l’intervention des enfants de monsieur [Z] [R] sans autre obligation pour les vendeurs, cette formalité étant du ressort des notaires des parties.

Non seulement les consorts [R] n’ont jamais fait obstacle à l’établissement d’un tel acte mais en raison de la renonciation de la SAS LGBA du 18 août 2023 sa rédaction devenait totalement inutile.

Surtout, aucun délai n’avait été prévu pour la réalisation de cette rectification de telle sorte qu’il suffisait qu’elle soit intervenue avant l’acte authentique de vente et aucun élément ne permet de supposer qu’il n’en aurait pas été ainsi.

La SAS LGBA ne peut en conséquence se prévaloir d’une défaillance de cette condition pour exciper de la caducité de son engagement.

Elle est donc intégralement débitrice de l’indemnité d’immobilisation.

Celle-ci n’étant pas une clause pénale réductible mais seulement le prix de l’exclusivité réservée au bénéficiaire pendant la durée de la promesse, la SAS LGBA sera condamnée au paiement de la somme de 1.700.000 euros de ce chef, les consorts [R] étant autorisés à se faire remettre par le notaire désigné séquestre la somme de 500.000 euros à valoir sur cette indemnité.

Les intérêts au taux légal ne pouvant courir sur les fonds ayant fait l’objet d’une convention de séquestre, seule la somme de 1.200.000 euros en sera productive à compter du 2 décembre 2023 conformément à la clause INDEMNITE D’IMMOBILISATION -SEQUESTRE paragraphe B de la promesse.

En application de l’article 514-5 du code de procédure civile, et constatation faite de la demande de la SAS LGBA tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit, celle-ci sera d’office subordonnée à la constitution par les consorts [R] d’une garantie sous la forme d’une caution bancaire de 1.700.000 euros.

Partie perdante, la SAS LGBA sera condamnée à payer aux consorts [R] une indemnité de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles, soit 5.000 euros pour madame [T] [R] épouse [V] et messieurs [Z] [R], [G] [R], [H] [R] ensemble et 5.000 euros pour monsieur [S] [R].

La SAS LGBA sera également condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Déboute la SAS LGBA de l’ensemble de ses demandes,

Condamne la SAS LGBA à payer à madame [T] [R] épouse [V] et messieurs [Z] [R], [G] [R], [H] [R] et [S] [R], ensemble, la somme de 1.700.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal sur 1.200.000 euros à compter du 02 décembre 2023,

Ordonne la remise par maître [M] [E], notaire à ARCACHON et la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [M] [E] et associés à madame [T] [R] épouse [V] et messieurs [Z] [R], [G] [R], [H] [R] et [S] [R] ou à leurs conseils respectifs, sur justification de la signification du présent jugement à la SAS LGBA, la somme de 500.000 euros séquestrée entre ses mains, à titre d’acompte sur la somme de 1.700.000 euros,

Dit que l’exécution provisoire du jugement est subordonnée à la constitution par madame [T] [R] épouse [V] et messieurs [Z] [R], [G] [R], [H] [R] et [S] [R] d’une garantie sous la forme d’une caution bancaire de 1.700.000 euros,

Condamne la SAS LGBA à payer à madame [T] [R] épouse [V] et messieurs [Z] [R], [G] [R] et [H] [R], ensemble, une indemnité de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et à monsieur [S] [R] une indemnité de 5.000 euros du même chef,

Condamne la SAS LGBA aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT