N° RG 24/05710 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZKWE

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 22 AVRIL 2026

50C

N° RG 24/05710

N° Portalis DBX6-W-B7I-ZKWE

AFFAIRE :

[K] [D] [T]

[I] [O] [G]

C/

SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5

Grosse Délivrée

le :

à

SELARL DGD AVOCATS

M^e Emeline SPADONI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Monsieur PETEAU, Vice-Président,

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Lors des débats :

Madame DENIS, adjoint administratif faisant fonction de Greffier.

Lors du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

DÉBATS :

à l’audience publique du 18 Février 2026,

Monsieur TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [K] [D] [T]

né le 21 Avril 1981 à [Localité 2] (ALGERIE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Emeline SPADONI, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représenté par Maître Martin GUERIN de l’AARPI MGGV AVOCATS, avocats au barreau de PARIS (avocat plaidant)

Madame [I] [O] [G]

née le 23 Janvier 1985 à [Localité 4] (ALGERIE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Emeline SPADONI, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par Maître Martin GUERIN de l’AARPI MGGV AVOCATS, avocats au barreau de PARIS (avocat plaidant)

DÉFENDERESSE

SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 28 novembre 2019, monsieur [K] [D] [T] et madame [I] [O] [G] ont acquis de la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5, en état futur d’achèvement, un appartement situé dans un immeuble à usage d’habitation [Adresse 3], dénommé [Adresse 4], livrable au plus tard le 31 décembre 2019.

La livraison est intervenue le 21 septembre 2023.

Se plaignant d’un retard générateur d’un préjudice, par acte du 08 juillet 2024, monsieur [T] et madame [G] ont saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une action indemnitaire dirigée contre la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 17 octobre 2025 par monsieur [T] et madame [G],

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 28 août 2025 par la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5,

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 novembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 18 février 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

N° RG 24/05710 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZKWE

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Monsieur [T] et madame [G] prétendent au paiement de la somme totale de 25.748 euros en indemnisation du retard de livraison de leur appartement.

L’acte de vente prévoyait une livraison au plus tard le 31 décembre 2019 et elle a finalement eu lieu le 21 septembre 2023, faisant ainsi apparaître un retard de trois ans, huit mois et 21 jours.

Aux termes de l’article 1601-1 du code civil, le vendeur, qui était tenu de respecter l’élément essentiel que constitue le délai de livraison, invoque la clause contractuelle de report aux termes de laquelle, en cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension caractérisée par des événements énumérés de manière non exhaustive en pages 35 et 36 de l’acte, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux. Aucune clause pénale n’est stipulée.

Outre la force majeure, étaient notamment prévues comme causes légitimes les intempéries et phénomènes climatiques, les grèves, la cessation de paiement et l’ouverture de procédures collectives au profit des entreprises ainsi que leur défaillance avec le temps nécessaire à la recherche d’un nouvel intervenant, les injonctions administratives, la résiliation des marchés imputables aux entrepreneurs, les troubles résultant d’hostilités, attentats, cataclysme, accidents de chantier, incendie et inondations, les retards imputables aux fournisseurs de fluides, les difficultés d’approvisionnement, les travaux supplémentaires demandés par l’acquéreur ainsi que ses retards de paiement.

En page 36 du même acte, il était stipulé que “pour l’appréciation des événements, ci-dessus évoqués, les parties, d’un commun accord, déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’oeuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus sauf en ce qui concerne les retards de paiement de l’acquéreur dans le règlement des appels de fonds”.

Ce processus conventionnel est dépourvu de toute ambiguïté. Il est en outre conforme à l’article 1356 al 1er du code civil qui dispose que “les contrats sur la preuve sont valables lorsqu’ils portent sur des droits dont les parties ont la libre disposition”, dérogeant ainsi à l’article 1358 du même code et il n’a pas pour effet d’inverser la charge de la preuve incombant au vendeur conformément à l’article 1353 du code civil qui impose à celui qui se prétend libéré d’une obligation de prouver le fait extinctif.

Il ne crée aucun déséquilibre significatif entre les parties au contrat (en ce sens 3e Civ., 24 octobre 2012, pourvoi n° 11-17.800, Bull. 2012, III, n° 152) et il doit donc recevoir application (en ce sens 3e Civ., 4 avril 2013, pourvoi n° 12-16.787, Civ., 22 octobre 2014, pourvoi n° 12-19.424).

La SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION produit plusieurs attestations circonstanciées de la société B2IX, maître d’oeuvre de l’opération, mentionnant le 23 novembre 2021 un retard de 248 jours imputable aux intempéries pour 31 jours, aux difficultés d’approvisionnement pour 100 jours, à la découverte d’ouvrages enterrés pour 4 jours, au retard de mise à disposition de la plate-forme par l’aménageur pour 68 jours et à son défaut de conformité technique pour 30 jours outre 15 jours en raison de son inondation.

Par trois nouvelles attestations des 16, 20 et 26 mai 2023, le maître d’oeuvre retient 48 jours supplémentaires pour intempéries, 90 jours liés à l’arrêt total du chantier en 2020 en raison du confinement lié au COVID, 18 semaines ou 126 jours en raison du dépôt de bilan de la société SOL M titulaire du lot parquet et enfin 8 mois en raison du retard apporté par la mairie dans la transmission du certificat définitif de numérotage suspendant les opérations de raccordement ENEDIS et ORANGE qui nécessitaient chacune 4 mois de délai technique.

Il résulte en définitive des attestations de la société B2IX que les causes légitimes de suspension du délai de livraison ont eu pour effet de différer celle-ci jusqu’au 16 juillet 2023 inclus.

En déclarant valablement s’en remettre par avance à l’appréciation du maître d’oeuvre, les parties ont renoncé à remettre en cause ses conclusions sauf manquement à son devoir d’indépendance ou bien erreur grossière.

Les demandeurs ne soutiennent pas que le maître d’oeuvre n’aurait pas agi de manière indépendante et les causes de suspension légitime n’étant pas énumérées de manière limitative dans l’acte de vente il ne peut être utilement soutenu qu’il aurait retenu des événements non prévus par le contrat.

Monsieur [T] et madame [G] ne démontrent pas que la société B2IX aurait commis des erreurs grossières dans les calculs du retard légitime et ils n’établissent pas qu’il serait, ne serait-ce que partiellement, imputable à des négligences ou abstentions de la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5, y compris pour ce qui est du certificat de numérotage transmis le 28 février 2023par la mairie de [Localité 1] auquel il avait été demandé le 19 novembre 2021 sans que cette date puisse être considérée comme tardive.

Au résultat des certificats du maître d’oeuvre, l’appartement aurait donc dû être livré au plus tard le 17 juillet 2023, de telle sorte que le retard indemnisable s’établit à 2 mois et 3 jours jusqu’au 21 septembre 2023.

Les demandeurs exposent avoir subi une perte locative à hauteur de 788 euros par mois mais il ne s’agit que d’une perte de chance de percevoir effectivement un loyer, qui sera évaluée à 90% compte tenu de la qualité du logement neuf et de son emplacement.

Au prorata du retard illégitime, il sera alloué à monsieur [T] et madame [G] une somme indemnitaire de 1.488,92 euros, le surplus de la demande étant rejeté.

Il en sera de même de leur demande d’indemnisation d’un préjudice moral non démontré en l’absence de justification d’une atteinte à leurs sentiments, leur honneur, leur réputation ou leur considération dans le cadre de cet investissement locatif.

Aucune demande n’est soutenue au titre des échéances du prêt ayant servi à financer cet achat et les frais juridiques seront intégrés dans l’indemnisation des frais irrépétibles.

Il sera rappelé que conformément à l’article 514 du code de procédure civile, en sa rédaction applicable au présent litige, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisionnel.

Partie perdante, la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 sera condamnée à payer à monsieur [T] et madame [G] une indemnité de 800 euros au titre des frais irrépétibles et elle supportera également les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 à payer à monsieur [K] [D] [T] et madame [I] [O] [G] une somme de 1.488,92 euros en indemnisation du retard de livraison et rejette le surplus de leurs demandes,

Condamne la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 à payer à monsieur [K] [D] [T] et madame [I] [O] [G] une indemnité de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision,

Condamne la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT