Du 24 avril 2026

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/00884

N° Portalis DBX6-W-B7J-2GZX

[H] [Q]

C/

[N] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 24 avril 2026

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [Q]

né le 09/12/1960 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Philippe MILANI (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [N] [G]

née le 12/05/1953

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Léa SMADJA (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 25 Février 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 22 février 2013 à effet du 15 février 2013 d’une durée de trois ans, Monsieur [H] [Q] a consenti un bail d’habitation à Madame [N] [G] portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 520 €.

Par acte délivré le 23 juillet 2024, Monsieur [H] [Q] a fait délivrer à Madame [N] [G] un congé pour motifs légitimes et sérieux, pour le terme du bail au 14 février 2025.

Indiquant que le bail a pris fin en raison de ce congé alors que Madame [N] [G] se maintient dans les lieux, Monsieur [H] [Q] l’a faite assigner par acte en date du 20 février 2025 à l’audience du juge des contentieux de la protection du 24 juin 2025 pour faire valider ce congé, faire prononcer son expulsion, et obtenir sa condamnation au paiement d’un arriéré locatif, d’indemnités d’occupation et de dommages et intérêts.

Après plusieurs reports successifs à la demande des parties, représentées par avocat, l’affaire a été examinée à l’audience du 25 février 2026.

Monsieur [H] [Q], représenté par avocat, demande au juge des contentieux de la protection de :

— Constater la validité du congé délivré le 23/07/2024 à Madame [F] [G]

— Constater que depuis le 14 février 2025, date d’effet du congé, Madame [F] [G] est dénuée de tout titre d’occupation et se maintient dans les lieux sans droit ni titre

En conséquence,

— Ordonner à Madame [F] [G], ainsi qu’à toute autre personne occupant de son chef, de quitter les lieux occupés [Adresse 4] et ordonner son expulsion à défaut

— Condamner Madame [F] [G] au paiement de la somme de 540 € au titre de l’arriéré de loyer et indemnité d’occupation à septembre 2025 inclus

— La condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 520 € à compter du 1er octobre 2025 jusqu’au départ effectif des lieux

— Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’ordonnance à intervenir

— Débouter Madame [F] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— Condamner Madame [F] [G] au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts

— Condamner Madame [F] [G] au paiement d’une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il observe que l’envoi d’un commandement de payer n’est pas nécessaire s’agissant d’un congé et que celui qui a été délivré à Madame [N] [G] est conforme aux dispositions légales, et est bien fondé en raison du non-paiement des loyers et de la détérioration de l’extérieur du logement qui a été constaté par le commissaire de justice. Il indique que Madame [N] [G] étant par l’effet du congé occupante sans droit ni titre, il y a lieu de prononcer son expulsion. Il invoque en outre un arriéré de loyers de 540 euros au 24 septembre 2025. Il invoque un préjudice résultant du maintien de Madame [N] [G] dans les lieux, qui l’empêche de louer son bien à une personne plus diligente et qui ne détériore pas le bien.

Madame [N] [G], représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection de :

— la déclarer recevable et fondée en ses prétentions

— juger la procédure irrégulière pour défaut de commandement de payer

à titre subsidiaire

— juger le congé irrégulier

* en tout état de cause

— débouter Monsieur [H] [Q] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— condamner Monsieur [H] [Q] au paiement de la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

Elle observe que préalablement à la procédure, Monsieur [H] [Q] ne lui a pas adressé de commandement de payer de sorte qu’il ne peut se prévaloir d’une clause résolutoire et doit être débouté en ses demandes. Subsidiairement, elle observe ne pas avoir failli à son obligation de payer depuis juillet 2024 et avoir soldé sa dette locative, résultant de difficultés financières et d’une facture d’eau très importante liée à une rupture de canalisation, que Monsieur [H] [Q] a tardé à faire réparer, ne lui assurant ainsi pas la jouissance paisible de lieux. Elle observe que dans le congé, Monsieur [H] [Q] ne caractérise pas les reproches faits s’agissant d’une prétendue utilisation non conforme du bien. Elle conteste les griefs dénoncés dans les conclusions, en observant ne pas avoir détérioré l’extérieur qu’elle entretient, que les animaux ne sont pas interdits et qu’à son départ, elle reprendra ce qui y est stocké. Elle conteste les dommages et intérêts sollicités en observant qu’elle règle régulièrement son loyer, a apuré sa dette et n’a en rien détérioré le bien.

Pour le détail de l’argumentation des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions écrites maintenues à l’audience.

Motifs du jugement

Sur la validité du congé

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit notamment que Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par l’article 15. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce le bail conclu pour une durée de trois ans à effet du 15 février 2013, a été tacitement reconduit et était à échéance du 14 février 2025.

Un congé pour motif légitime et sérieux a été notifié à Madame [N] [G] par acte délivré le 23 juillet 2024, soit au moins six mois avant la date d’expiration du contrat.

Ce congé est motivé par :

— le non-paiement répété des loyers à échéance

— le non-paiement des charges à échéance

— le non-paiement des loyers et charge des mois de novembre 2023 et mars 2024, portant la dette locative à la somme de 1.040 euros suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 mars 2024

— le non-respect des obligations contractuelles stipulées au paragraphe 2 “obligations du locataire” du bail ci-après reproduites…”.

Le congé, pour sa validité, n’était pas subordonné à la délivrance d’un commandement de payer pour mise en oeuvre d’une clause de résiliation de plein droit dès lors qu’il avait pour objet de faire échec au renouvellement tacite du bail et non une résiliation avant sa date d’effet.

Le congé a été délivré dans les délais et selon les modalités légales.

Il est motivé d’une part par la répétition d’impayés et la subsistance d’un impayé, d’autre part par le non-respect d’obligations contractuelles.

Cependant s’agissant de ce second motif, le congé ne mentionne aucun manquement effectivement reproché à Madame [N] [G], puisqu’il se contente de retranscrire les obligations telles que mentionnées dans le bail, sans préciser quelles obligations n’étaient pas respectées.

Ce n’est que dans le cadre de la procédure contentieuse que Monsieur [H] [Q] a développé une argumentation, au demeurant sur la base de constatations postérieures à la délivrance du congé.

Ce motif est donc irrégulier et ne peut permettre de valider le congé.

S’agissant du motif tiré des impayés, il est constant qu’au jour de la délivrance du congé, Madame [N] [G] était redevable de deux loyers à hauteur de 1.040 euros.

Cependant il convient de relever que Monsieur [H] [Q] ne justifie d’aucune irrégularité du paiement antérieurement à ces deux incidents de paiement alors que Madame [N] [G] est locataire depuis 2013, et qu’au moment du congé, si certes Madame [N] [G] n’avait pas régularisé l’arriéré, elle versait le loyer chaque mois par virement au 12, ce qu’elle a continué à faire par la suite.

Depuis lors non seulement la dette ne s’est pas aggravée, mais à l’inverse Madame [N] [G] a soldé sa dette d’abord par des virements mensuels de 50 euros, puis par un dernier versement de 540 euros le 22 décembre 2025, ce qui accrédite sa bonne foi et le fait que les impayés soient liés à des difficultés financières ponctuelles, notamment en raison d’une facture conséquente d’eau.

Dans ces circonstances, il convient de considérer que le défaut de paiement de deux loyers, ne constituait pas un motif valable de congé.

Dès lors le congé ne sera pas validé, ceci emportant rejet des demandes en expulsion, et fixation d’indemnités d’occupation.

Sur la demande en paiement d’un arriéré locatif

Il est constant que le locataire est tenu au paiement des loyers en contrepartie de la jouissance des lieux et qu’il lui incombe de démontrer le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par Madame [N] [G] qu’elle a soldé l’arriéré par des versements de 50 euros en sus du loyer mensuel et un dernier versement de 540 euros en date du 22 décembre 2025, soldant la créance réclamée selon le décompte au 24 septembre 2025.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande en paiement.

Sur la demande en dommages et intérêts

Le congé n’étant pas validé, il ne peut être reproché à Madame [N] [G] de s’être maintenue dans les lieux.

Dès lors la demande en dommages et intérêts ne peut qu’être rejetée, étant observé que depuis le congé, Monsieur [H] [Q] perçoit régulièrement les loyers.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire du jugement

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les dépens seront supportés par Monsieur [H] [Q] qui succombe en son action et l’indemnité due par la partie perdante au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile sera fixée à la somme de 500 euros.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ;

DÉCLARE irrégulier le congé délivré le 23 juillet 2024 en l’absence de motifs légitimes et sérieux ;

DÉBOUTE Monsieur [H] [Q] en l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Q] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Q] à payer à Madame [N] [G] la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [H] [Q] de sa demande formée du chef de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection