N° RG 23/04095 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XZF4

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 06 MAI 2026

50F

N° RG 23/04095

N° Portalis DBX6-W-B7H-XZF4

AFFAIRE :

[M] [J]

[D] [J]

C/

SASU E.MMO AQUITAINE

SCCV L’URBANIST

SCP [B] [A]

Grosse Délivrée

le :

à

SARL AHBL AVOCATS

M^e Sébastien BACH

SCP BAYLE JOLY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame LADOUES-DRUET, Vice-Président,

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 11 Mars 2026,

Monsieur TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Madame [M] [J]

née le 12 Janvier 1949 à [Localité 2] (ALGERIE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Perrine ESCANDE de la SCP BAYLE – JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [D] [J]

né le 05 Avril 1944 à [Localité 4] (SARTHE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Perrine ESCANDE de la SCP BAYLE – JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

SASU E.MMO AQUITAINE

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Benjamin HADJADJ de la SARL AHBL AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

SCCV L’URBANIST

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Sébastien BACH, avocat au barreau de BORDEAUX

SCP [B] [A] en sa qualité de mandataire liquidateur de la SCCV L’URBANIST

[Adresse 4]

[Localité 5]

défaillante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 29 mai 2019, monsieur [D] [J] et madame [M] [J] ont acquis de la SCCV L’URBANIST, en état futur d’achèvement, un appartement et deux places de parking situés dans un immeuble à usage d’habitation [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 7], livrables au plus tard le 30 juin 2020.

La livraison est intervenue le 26 avril 2022, avec réserves.

Se plaignant d’un retard générateur d’un préjudice, les époux [J] ont obtenu, par ordonnance de référé du 05 décembre 2022 la condamnation de la SCCV L’URBANIST à leur payer une somme provisionnelle de 10.000 euros à valoir sur l’indemnisation des conséquences de ce retard.

Par acte du 04 mai 2023, les époux [J] ont saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une action indemnitaire dirigée contre la SCCV L’URBANIST.

Par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 07 avril 2024, la SCCV L’URBANIST a été placée en liquidation judiciaire.

Par acte du 24 juillet 2024, les époux [J] ont appelé en intervention forcée la SCP [I] mandataire liquidateur de la SCCV L’URBANIST et la SASU E.MMO AQUITAINE, associée de la SCCV L’URBANIST.

Les instances ont été jointes.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 02 janvier 2026 par les époux [J],

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 23 janvier 2026 par la SASU E.MMO AQUITAINE,

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 21 septembre 2023 par la SCCV L’URBANIST mais non soutenues lors de l’audience,

Assignée par remise de l’acte à personne se déclarant habilitée, la SCP [I] ès qualités n’a pas constitué Avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 09 janvier 2026 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 11 mars 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Liminairement, en application des dispositions de l’article 803 du code de procédure civile, il convient de prononcer la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 09 janvier 2026 en raison de la signification des conclusions des demandeurs 48 heures avant la clôture afin d’assurer le strict respect du principe de la contradiction et de permettre la prise en compte des conclusions en réplique, ces circonstances constituant un motif grave.

N° RG 23/04095 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XZF4

Une nouvelle ordonnance de clôture est donc prononcée à la date du 11 mars 2026, après réouverture des débats.

Aux termes de leurs ultimes écritures, les époux [J] sollicitent la condamnation de la SCCV L’URBANIST à leur payer la somme de 19.800 euros au titre des loyers qu’ils ont supportés en raison du retard de livraison sauf à déduire la provision de 10.000 euros déjà perçue outre 6.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et moral avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ainsi que la fixation de ces mêmes sommes au passif de la SCCV L’URBANIST, le jugement à intervenir devant être déclaré opposable à la SASU E.MMO AQUITAINE.

En premier lieu, la demande de condamnation de la SCCV L’URBANIST sera déclarée irrecevable conformément au principe d’ordre public de suspension des poursuites individuelles énoncé par l’article L 622-21 I du code de commerce, seule étant recevable la demande de fixation de créance des époux [J] qui ont régulièrement déclaré une créance de 30.494,86 euros.

Toutefois, l’article L 641-3 du code de commerce dispose que le jugement de liquidation judiciaire arrête le cours des intérêts légaux et conventionnels, ainsi que de tous intérêts de retard et majorations, à moins qu’il ne s’agisse des intérêts résultant de contrats de prêt conclus pour une durée égale ou supérieure à un an ou de contrats assortis d’un paiement différé d’un an ou plus, les cautions et coobligés ne pouvant se prévaloir de ce principe.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande relative aux intérêts au-delà du 07 avril 2024.

L’acte de vente prévoyait une livraison au plus tard le 30 juin 2020 et elle a finalement eu lieu le 26 avril 2022, faisant ainsi apparaître un retard de 665 jours.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Aux termes de l’article 1601-1 du code civil, le vendeur, qui était tenu de respecter l’élément essentiel que constitue le délai de livraison mais l’article « engagement d’achever les travaux » de l’acte d’acquisition stipule :

« S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal au double à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux. Le délai de livraison serait donc majoré en cas de retard résultant d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension, et notamment, sans que cette liste soit exhaustive, de l’un des événements suivants, valablement justifiés par une attestation du maître d’œuvre ou par tous moyens équivalents :

les grèves affectant le chantier, les entreprises ou les fournisseurs, les troubles résultants d’hostilités, cataclysmes ou accidents de chantier, les jours d’intempéries ou de grève survenue en cours de chantier ; sont qualifiés de jours d’intempéries, les jours où les températures sont inférieures à 0°C ou encore les jours où les vents sont supérieurs à 57 km ou bien encore, les précipitations sont supérieures à 5 mm, la mise en redressement ou liquidation judiciaire, la faillite la banqueroute des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux, tout abandon de chantier d’une entreprise ou toute résiliation de marché pour faute, constatée par lettre RAR du vendeur, tout retard dans la mise à disposition par les organismes concessionnaires des différents fluides, les injonctions judiciaires ou administratives ayant pour conséquence la suspension ou l’arrêt des travaux, le retrait ou l’annulation de l’autorisation d’urbanisme accordée au vendeur, les troubles résultants de mouvements séditieux ou accidents de chantier, les anomalies du sous-sol (…) et plus généralement tous éléments dans le sous-sol susceptible de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation, les retards de paiement par le réservataire devenu acquéreur, les éventuels travaux modificatifs que le réservant aurait accepté de réaliser ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leurs répercussions sur l’organisation générale du chantier.

L’existence d’un cas de force majeure ou cause légitime de suspension du délai de livraison sera, le cas échéant valablement justifiée par une attestation du maître d’œuvre de l’opération. Le maître d’œuvre déterminera alors le nombre de journées neutralisées par les causes de suspension du délai ci-dessus indiqué”.

Ce processus conventionnel est conforme à l’article 1356 al 1er du code civil qui dispose que “les contrats sur la preuve sont valables lorsqu’ils portent sur des droits dont les parties ont la libre disposition”, dérogeant ainsi à l’article 1358 du même code et il n’a pas pour effet d’inverser la charge de la preuve incombant au vendeur conformément à l’article 1353 du code civil qui impose à celui qui se prétend libéré d’une obligation de prouver le fait extinctif.

Pour autant, si elles ont accepté ce dispositif, les parties n’ont pas entendu s’en remettre par avance à l’appréciation du maître d’oeuvre de telle sorte que les époux [J] peuvent contester le contenu et donc la valeur probante des attestations de ce dernier.

A l’exception de celle du 16 septembre 2020 mentionnant 226 jours de retard légitime, les attestations du maître d’oeuvre ne sont pas versées aux débats, aucun dossier n’ayant été déposé pour le compte de la SCCV L’URBANIST dont le liquidateur ne comparaît pas.

La SASU E.MMO AQUITAINE, associée de la SCCV L’URBANIST, ne produit pas de pièces, faisant exclusivement référence à celles des demandeurs

En ce qui concerne les intempéries, dont les conséquences sont évaluées à 23 jours ouvrés sur l’année 2019 selon attestation du 16 septembre 2020, il ne peut qu’être constaté qu’il n’est fait aucune référence aux conditions précises énoncées par le contrat de vente.

Les justificatifs météorologiques concernent sept jours pour l’année 2019, en février et mars, antérieurs à la signature de l’acte de vente et ils ne peuvent donc être qualifiés de causes légitimes de report.

Les quinze journées supplémentaires sur l’année 2020 ne sont pas reprises par la seule attestation du maître d’oeuvre versée aux débats et ne sont pas relatées les conséquences sur le chantier.

Aucune cause légitime de suspension ne sera donc retenue de ce chef.

Cette attestation mentionne également six semaines imputable à un retard d’exécution de l’entreprise de gros-oeuvre mais en l’absence de tout élément précis permettant de constater un événement présentant les caractéristiques de la force majeure alors que le retard d’exécution ne fait pas partie des causes légitimes visées parle dispositif contractuel, ce délai de six semaines ne sera pas pris en considération.

Pour les mêmes motifs, il en sera également ainsi du retard de neuf semaines imputé de manière particulièrement vague et imprécise aux “retards d’exécution et/ou non diffusion de plans/détails d’exécution impactant notamment le lot gros oeuvre de la part du lot Charpente-Couverture” et ce d’autant plus que ce poste se recoupe au moins partiellement avec le précédent.

La même attestation fait état d’un retard légitime d’une semaine consécutif à la panne d’une grue mais il ne s’agit pas de l’un des causes contractuelles de prolongation du délai de livraison et en outre il n’est pas établi que cette panne revêt un caractère de force majeure.

Aucune cause légitime de suspension ne sera donc retenue à ce titre.

La SARL ERWIN & ASSOCIES, maître d’oeuvre évoque en outre 5 semaines de retard d’exécution présenté comme légitime “de la part de l’entreprise du lot menuiseries extérieures, causés par des délais de fabrication et/ou disponibilités des pièces détachées rallongés du fait de l’épidémie de Coronavirus” outre huit semaines de “retards d’exécution et/ou non diffusion de plans/détails d’exécution impactant les autres corps d’état de la part des entreprises des lots Plomberie-ventilation et électricité”.

Ici encore, il ne s’agit pas de causes énumérées par l’acte de vente et entrées dans le champ contractuel et l’attestation n’est assortie d’aucun élément précis ou justificatif permettant de constater un événement présentant les caractéristiques de la force majeure.

Ces retards ne seront donc pas pris en compte.

Enfin, l’ordonnance n° 2020-306 imposait un confinement entre le 17 mars 2020 et le 11 mai 2020, soit une durée de 55 jours et l’attestation du maître d’œuvre vise de manière générale cet événement qui s’analyse en une injonction de l’Administration présentant en outre les caractéristiques de la force majeure.

Sera donc retenu un retard légitime de 55 jours, valorisé à 110 jours conformément au contrat, de telle sorte que le retard indemnisable sera arrêté à 555 jours.

L’acte de vente ne contenant pas de stipulation de clause pénale, le retard doit être indemnisé en fonction du préjudice démontré.

A effet du 15 avril 2019, les époux [J] ont pris à bail un appartement sis [Adresse 7] à [Localité 8] et ils l’on quitté le 26 avril 2022.

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Le loyer mensuel était de 1.200 euros jusqu’au 31 octobre 2019, ramené à 1.100 euros à compter du 1er novembre, montants qu’ils justifient avoir acquittés pendant la période de retard indemnisable, de telle sorte que leur créance de ce chef sera évaluée à 19.800 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 mai 2023 jusqu’au 07 avril 2024, la provision de 10.000 euros versée en exécution de l’ordonnance de référé du 05 décembre 2022 devant être déduite de ce montant.

Faute de pouvoir disposer de leur logement à la date prévue, les demandeurs ont subi un préjudice de jouissance qui sera indemnisé à hauteur de 3.000 euros.

Cet achat étant un projet de vie, le préjudice moral des époux [J] sera évalué à 1.000 euros, le surplus de la demande étant rejeté.

Les intérêts au taux légal ne peuvent courir sur ces sommes à compter de l’assignation car le présent jugement est constitutif de droits.

Le jugement sera déclaré opposable à la SASU E.MMO AQUITAINE qui, en sa qualité d’associée à hauteur de 20 % du capital de la SCCV L’URBANIST est tenue du passif à même proportion.

L’exécution provisoire sera écartée car le présent jugement ne peut qu’évaluer la créance des demandeurs dont la fixation relève de la seule compétence du juge-commissaire et ne peut s’accommoder d’une décision exécutoire par provision.

La créance des époux [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera évaluée à la somme de 2.000 euros et les dépens seront fixés au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV L’URBANIST, ne pouvant être employés en frais privilégiés de la liquidation judiciaire de la SCCV L’URBANIST,

la créance de dépens suivant le régime de l’article L622-17 du code de commerce :

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture et déclare l’instruction close le 11 mars 2026, après réouverture des débats,

Evalue la créance de monsieur [D] [J] et madame [M] [J] à l’encontre de la SCCV L’URBANIST à la somme de 13.800 euros après déduction de la provision de 10.000 euros déjà versée, avec intérêts au taux légal sur 9.800 euros à compter du 04 mai 2023 jusqu’au 07 avril 2024,

Déboute monsieur [D] [J] et madame [M] [J] du surplus de leurs demandes,

Déclare le présent jugement opposable à la SASU E.MMO AQUITAINE,

Evalue à 2.000 euros l’indemnité due par la SCCV L’URBANIST à monsieur [D] [J] et madame [M] [J], ensemble, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ecarte l’exécution provisoire du présent jugement,

Fixe les dépens au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV L’URBANIST et dit qu’ils pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT