N° RG 24/03564 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y572

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

72A

N° RG 24/03564 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y572

AFFAIRE :

S.D.C. DE LA [Adresse 1]

C/

[J] [H], [S] [W] épouse [H]

Décision nativement numérique exécutoire délivrée

le

à

Avocats : M^e Stéphanie LACREU

la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 04 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Naouel TAHAR, Juge

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 02 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026 prorogé au 4 juin 2026,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sis [Adresse 1] [Localité 1] représenté par son syndic la société CABINET BEDIN sise [Adresse 2] [Localité 2]agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité à cette adresse

Représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [H]

né le 28 Juin 1951 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

N° RG 24/03564 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y572

Madame [S] [W] épouse [H]

née le 15 Janvier 1951 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentés par Maître Stéphanie LACREU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [H] et Mme [S] [H] étaient copropriétaires des lots n° 9 et 27 au sein de l’ensemble immobilier situé 6/8/10 rue Jean Cocteau [Localité 1], copropriété administrée par son syndic en exercice, la société CABINET BEDIN. Au cours de l’année 2019, le Syndicat des copropriétaires a initié la réalisation d’un audit énergétique de la résidence, lequel a débouché en 2022, sur le vote en assemblée général de travaux portant sur le ravalement, l’isolation thermique et la réfection de la toiture. A la suite de ce vote, le Cabinet BEDIN a procédé à des appels de fonds pour un montant de 50 000 euros à l’égard des époux [H] qui se sont retrouvés dans l’incapacité matérielle d’honorer ces charges exceptionnelles et ont alerté le syndic de leur situation financière.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a adressé à plusieurs reprises depuis le 9 février 2022 diverses lettres de rappel et de mise en demeure d’avoir à régler le montant des charges et travaux de copropriété impayé au couple qui s’est résigné à mettre en vente son appartement occupé depuis plus de quarante ans.

Par acte en date du 18 avril 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, a assigné les époux [H] aux fins de condamnation de ces derniers à lui régler la somme de 54 186, 31 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés, la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts outre la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par acte authentique en date du 19 septembre 2024, les époux [H] ont cédé leurs lots et le syndicat des copropriétaires a pu obtenir le paiement intégral du passif des charges sur le prix de vente.

Constatant que sa créance principale était éteinte, le syndicat des copropriétaires s’est désisté de sa demande principale en paiement des charges de copropriété impayées ainsi que de sa demande indemnitaire pour résistance abusive mais a maintenu ses demandes annexes.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, le société CABINET BEDIN, demande au tribunal de :

— DONNER ACTE au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de son désistement de ses demandes en paiement au titre des charges de copropriété, ainsi qu’au titre des dommages et intérêts,

— DÉBOUTER Monsieur et Madame [H] de leurs demandes reconventionnelles,

— CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [H] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, le droit de plaidoirie et tous frais d’exécution.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 2 juillet 2025, M. et Mme [H] demandent au tribunal de :

DONNER ACTE aux époux [H] de ce qu’ils acceptent la demande de désistement présentée par le SDC de la [Adresse 1] pris en la personne de son syndic BEDIN,

DÉBOUTER le SDC de la [Adresse 1] pris en la personne de son syndic BEDIN de ses demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du CPC,

DÉBOUTER le SDC de la [Adresse 1] pris en la personne de son syndic BEDIN de sa demande de condamnation au titre des dépens,

Reconventionnellement,

CONDAMNER le SDC de la [Adresse 1] pris en la personne de son syndic BEDIN à Monsieur et Madame [H] les sommes suivantes :

—  420 € au titre du solde créditeur figurant au décompte du 14/10/2024

—  2.928 € au titre des frais imputés les 1er février 2024 et 1er mars 2024, comme étant non justifiés dans leur principe et dans leur quantum

—  637,88 € au titre des dépens imputés au décompte et partiellement non justifiés.

DÉBOUTER le SDC de la [Adresse 1] pris en la personne de son syndic BEDIN de ses demandes plus amples ou contraires.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 janvier 2026.

MOTIVATION

1/ SUR LA DEMANDE DE DESISTEMENT

Le Syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal qu’il lui soit donné acte de son désistement partiel de ses demandes en paiement des charges de copropriété, ainsi qu’au titre des dommages et intérêts.

Les défendeurs acquiescent à cette demande.

Sur ce ,

En vertu de l’article 394 du code de procédure civile, le désistement du demandeur est valablement formulé dès lors qu’il est accepté par le défendeur, sauf si ce dernier formule des demandes reconventionnelles légitimes.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires s’est expressément désisté de ses demandes initiales et principales en paiement des charges ( 54 186, 31 euros) et en dommages et intérêts pour résistance abusive, constatant que la vente authentique des lots n° 9 et 27 intervenue le 19 septembre 2024 a permis l’apurement total de la dette.

M. [J] [H] et Mme [S] [H] ayant formellement déclaré accepter ce désistement, il convient de déclarer le désistement d’instance partiel parfait et de constater l’extinction de l’action concernant la créance de charges et la demande indemnitaire.

2) SUR LES DEMANDES AU TITRE DES FRAIS IRREPETIBLES ET DES DEPENS

Le Syndicat des copropriétaires soutient qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la collectivité des copropriétaires les frais irrépétibles qu’il s’est vu contraint d’engager afin d’obtenir le règlement des sommes dues depuis plusieurs années ( depuis le mois d’avril 2022) pour des montants très importants.

Le demandeur rappelle que le paiement des charges constitue une obligation légale essentielle et impérative en vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et souligne que c’est uniquement l’effet direct de l’assignation en justice qui a poussé les défendeurs à régulariser leur situation par le biais de la vente de leur bien immobilier, intervenue bien après l’introduction de l’instance.

Il sollicite la condamnation de Monsieur et Madame [H] à lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame [H] seront enfin tenus aux entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, le droit de plaidoirie et tous frais d’exécution.

M. [J] [H] et Mme [S] [H] contestent vigoureusement l’affirmation du demandeur selon laquelle ils seraient restés passifs ou de mauvaise foi, qualifiant de mensonger l’argument selon lequel seule l’assignation ait provoqué la vente de leur bien. Ils soulignent qu’ils ont fait preuve d’une parfaite bonne foi tout au long du litige en informant spontanément le syndic de leurs difficultés financières dès le vote des travaux, en mettant immédiatement leur logement en vente malgré le déchirement affectif que cela représentait après quarante ans d’occupation, et en saisissant la commission de surendettement dont le plan de remboursement suspendait implicitement l’agressivité des poursuites. Ils déplorent l’attitude rigide et le mutisme systématique du CABINET BEDIN qui a rejeté leurs

propositions d’échéancier amiable et initié une procédure judiciaire dispendieuse et inutile alors que la vente, seule issue concrète, était déjà en cours, ce qui justifie que le syndicat des copropriétaires conserve la charge de ses propres frais et dépens.

Sur ce

Le Tribunal estime qu’il serait inéquitable de condamner les époux [H] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et décide de laisser à la charge de chacune des parties les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés. De même, le Tribunal ordonne que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Bien que l’obligation de s’acquitter des provisions sur charges soit une règle d’ordre public essentielle à la survie financière d’une copropriété (article 10 de la loi du 10 juillet 1965), la mauvaise foi ou l’esprit dilatoire des époux [H] n’est nullement caractérisé en l’espèce. Les pièces de la procédure démontrent de manière constante que les défendeurs, retraités vivant avec de faibles ressources (1 589 euros par mois), se sont trouvés confrontés à une situation de détresse financière imprévisible provoquée par l’appel exceptionnel d’une somme considérable de 50 000 euros pour des travaux d’isolation énergétique.

Loin d’adopter une attitude attentiste, les époux [H] ont fait preuve d’une transparence absolue : ils ont immédiatement informé le syndic CABINET BEDIN de leur incapacité à payer, ont volontairement et sans délai mis en vente leur bien immobilier occupé depuis 40 ans, et ont activement cherché un accord amiable en proposant un échéancier de 500 euros par mois auprès du commissaire de justice, offre qui leur a été refusée. De surcroît, la saisine de la commission de surendettement, qui a jugé leur dossier recevable le 29 février 2024 et a validé un plan moratoire en mai 2024 avec l’accord des créanciers, atteste juridiquement de leur situation d’insolvabilité de bonne foi.

Dès lors, l’introduction de l’assignation en justice par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] le 18 avril 2024 apparaissait précipitée, alors même que le processus de vente — seule modalité concrète permettant de désintéresser le syndicat — était déjà engagé et validé par l’organisme de surendettement. La régularisation de la dette ne découle pas de la pression de l’assignation, mais de la concrétisation de la vente immobilière. L’attitude particulièrement rigide du syndic, face à des copropriétaires âgés et coopératifs traversant une épreuve douloureuse, justifie le rejet des demandes du syndicat des copropriétaire au titre des frais irrépétibles et des dépens.

3) SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DE Monsieur et Madame [H]

Sur le solde créditeur de 420 euros

M. [J] [H] et Mme [S] [H] soutiennent que le syndicat des copropriétaires reconnaît explicitement l’existence de cette créance à leur profit mais qu’il ne rapporte absolument pas la preuve matérielle du paiement ou du virement effectif sur leur compte bancaire, violant ainsi les dispositions de l’article 1353 relatif à la charge de la preuve de l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires réplique que cette demande reconventionnelle est sans objet, au motif que la somme réclamée par les défendeurs a d’ores et déjà été restituée et réintégrée dans le décompte des époux [H], rendant toute nouvelle condamnation injustifiée au regard de la pièce.

Sur la restitution de la somme de 2 928 euros :

Les époux [H] font valoir que les deux prélèvements de 1 464 euros effectués en février et mars 2024 sous l’intitulé « financement impayés » constituent des avances de trésorerie exceptionnelles destinées à pallier momentanément les insuffisances de fonds de la copropriété. Ils soutiennent que, dès lors que l’intégralité de leur dette de charges a été soldée et payée auprès du syndicat par le biais du prix de la vente notariée, la copropriété ne souffre plus d’aucun impayé à leur égard ; par conséquent, et en se fondant sur une jurisprudence constante de la Cour de cassation (3ème Civ., 27/03/2013, n°12-11.808), ces avances de réserve ont un caractère remboursable de plein droit au vendeur, le syndic devant se tourner vers les nouveaux acquéreurs pour en reconstituer le montant.

Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de cette demande et fait valoir que cette somme correspond à l’appel de fonds pour une avance de trésorerie votée lors de l’assemblée générale du 3 janvier 2024 (résolution n°15), mesure rendue nécessaire pour pallier le défaut de paiement des charges par les deux familles [H] de la résidence. Il affirme que cette résolution, n’ayant fait l’objet d’aucune contestation par les défendeurs dans le délai légal de deux mois à compter de sa notification, est devenue définitive et s’impose à eux sans contestation possible, d’autant que ces sommes ont été soldées lors de la vente avec leur accord.

Sur la restitution des dépens indûment imputés à hauteur de 637,88 euros:

M. [J] [H] et Mme [S] [H] objectent que c’est le syndicat des copropriétaires qui a préjugé de la décision du Tribunal en imputant d’office et de manière discrétionnaire des frais de procédure sur leur décompte privatif de copropriété. Ils maintiennent que, concernant l’erreur reconnue par le demandeur sur les frais d’assignation facturés à tort par le commissaire de justice, le syndicat des copropriétaires ne fournit aucun justificatif comptable ou bancaire prouvant qu’un quelconque remboursement ou crédit réel a été effectivement matérialisé sur leur compte personnel.

Le syndicat des copropriétaires réplique que les époux [H] préjugent indûment de la décision du Tribunal en s’appropriant les dépens. Concernant les frais d’assignation initialement portés pour un montant de 312,34 euros, il admet qu’une erreur matérielle de l’huissier de justice avait inclus à tort un coût de 71,49 euros relatif à une lettre d’information au Préfet, mais il démontre qu’une facture rectificative de 249,85 euros a été émise et que la différence a été immédiatement créditée à l’avantage des époux [H], privant leur demande de tout fondement.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui se prétend libéré d’une obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Si le syndicat des copropriétaires ne conteste pas le principe même de cette créance, puisqu’il l’admet expressément dans ses écritures et prétend que cette somme a été restituée aux copropriétaires sortants. Toutefois, alors que les époux [H] soutiennent n’avoir jamais reçu ces fonds sur leur compte bancaire, le demandeur se contente de procéder par simples affirmations comptables sans verser aux débats la moindre preuve matérielle de l’exécution de ce règlement (telle qu’un ordre de virement bancaire exécuté ou la copie d’un chèque encaissé), étant précisé que la pièce n°15 constitue un simple document comptable du syndic et non la preuve irréfutable d’un virement effectif. Le syndicat des copropriétaires défaillant dans l’administration de la preuve qui lui incombe légalement, la demande des époux [H] est pleinement fondée.

En conséquence, le Tribunal condamne le syndicat des copropriétaires à restituer aux époux [H] la somme de 420 euros correspondant au solde créditeur apparaissant sur le décompte actualisé du 14 octobre 2024.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement de la somme de 2 928 euros (Frais de financement impayés)

L’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 dispose que les charges constituant des avances de trésorerie ou des réserves prévues au règlement de copropriété sont remboursables au copropriétaire vendeur lors de la mutation de son lot, le syndic devant alors en exiger le versement auprès de l’acquéreur.

Le syndicat des copropriétaires prétend faire échec à cette demande en invoquant le caractère définitif de la résolution n°15 votée lors de l’assemblée générale du 3 janvier 2024, laquelle prévoyait la constitution d’une avance pour financer la quote-part des copropriétaires en situation d’impayés. Le Tribunal retient, à l’instar du syndicat des copropriétaires, qu’il s’agit explicitement, par sa nature et son objet, d’une « avance de trésorerie » ou d’un fonds de solidarité temporaire destiné à combler un déficit provisoire de fonds. Or, conformément à la jurisprudence constante de la Cour de cassation (3ème Civ., 27 mars 2013, n° 12-11.808) visée par les défendeurs, les réserves et avances de trésorerie de cette nature ont un caractère exclusivement remboursable en totalité au vendeur au moment du transfert de propriété, dès lors que la situation d’impayée qui justifiait la mesure a été entièrement résorbée. En l’espèce, la dette globale des époux [H] ayant été intégralement soldée lors de la vente du 19 septembre 2024, la copropriété n’est plus en état d’impayé. Conserver cette somme équivaudrait à un double paiement injustifié pour le syndicat des copropriétaires. Il incombe donc au syndic de restituer ces fonds aux vendeurs et de solliciter, si le fonds de roulement doit être maintenu, le versement d’une avance équivalente auprès des nouveaux acquéreurs.

Le Tribunal accueille la demande reconventionnelle des époux [H] et condamne le syndicat des copropriétaires à leur rembourser la somme de 2 928 euros indûment prélevée les 1ers février et 1er mars 2024.

Sur la demande reconventionnelle afférente aux dépens imputés au décompte (637,88 euros)

Un créancier ne peut valablement imputer des frais de procédure et de justice sur le compte privatif d’un copropriétaire tant qu’une décision judiciaire définitive n’a pas statué sur la charge des dépens et des frais de l’article 700 du CPC.

Il est établi que le syndicat des copropriétaires a unilatéralement et discrétionnairement intégré les frais de justice et d’huissier directement au débit du compte de copropriété des époux [H] avant même que le Tribunal n’ait rendu son jugement. Une telle pratique est irrégulière. En outre, concernant l’erreur matérielle commise par le commissaire de justice qui avait facturé à tort une somme de 71,49 euros pour une « lettre d’information au Préfet » totalement étrangère à la présente procédure civile, le syndicat des copropriétaires reconnaît expressément l’anomalie et prétend avoir adressé une seconde facture rectifiée et remboursé les époux [H], ce qui n’est pas prouvé en l’espèce.

En conséquence, le Tribunal condamne le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [H] la somme de 637,88 euros au titre des dépens et frais indûment précomptés sur leur compte.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal

CONSTATE le désistement du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 1] concernant ses demandes principales en paiement au titre des charges de copropriété et en dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONSTATE l’acceptation formelle de ce désistement par M. [J] [H] et Mme [S] [H],

DÉCLARE le désistement d’instance partiel parfait et l’action éteinte sur ces chefs de demande,

DÉBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 1] de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société CABINET BEDIN, à payer et restituer à Monsieur [J] [H] et Madame [S] [W] épouse [H] les sommes suivantes :

—  420,00 € (quatre cent vingt euros) au titre du solde créditeur de leur compte de copropriété,

—  2 928,00 € (deux mille neuf cent vingt-huit euros) au titre du remboursement des avances de trésorerie pour « financement impayés »,

—  637,88 € (six cent trente-sept euros et quatre-vingt-huit centimes) au titre des dépens.

La présente décision est signée par Madame TAHAR, Juge et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.