MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 MARS 2025

Minute :

N° RG 21/00339 – N° Portalis DB2V-W-B7F-FWSF

NAC : 51A Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [P]

né le 17 Avril 1957 à LILLEBONNE (76170), demeurant 3 Rue des Erables – 14860 BREVILLE

Représenté par M^e Marion FAMERY, Avocat au barreau du HAVRE

Madame [Y] [M] épouse [P]

née le 13 Septembre 1958 à NOGENT-LE-RETROU (52800), demeurant 3 Rue des Erables – 14860 BREVILLE

Représentée par M^e Marion FAMERY, Avocat au barreau du HAVRE

Intervention volontaire :

SCI ARGC, immatriculée au RCS du HAVRE sous le numéro 890 527 609, dont le siège social est sis 700 impasse du Beauregard – 76170 SAINT-ANTOINE LA FORET

Représentée par la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIES SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de ROUEN

DÉFENDEURS :

Madame [X] [F] épouse [R]

née le 28 Juin 1980 à SAINT LO (50003), demeurant 668 Rue des Deux Hameaux – 76210 NOINTOT

Représentée par M^e Olivier ZAGO, Avocat au barreau de ROUEN

Monsieur [L] [R]

né le 22 Octobre 1975 à VILLEDIEU-LES-POELES, demeurant 668 Rue des Deux Hameaux – 76210 NOINTOT

Représenté par M^e Olivier ZAGO, Avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 06 Janvier 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu par Maître [U] [G], notaire à Bolbec (76) le 7 juillet 2016, Monsieur [I] [P] et Madame [Y] [M] épouse [P] ont donné à bail à Monsieur [L] [R] et Madame [X] [F] épouse [R] une maison d’habitation située 668 rue des deux hameaux à NOINTOT (76), moyennant un loyer mensuel de 700 € et la prise en charge par les locataires de la quote-part des charges récupérables.

Les bailleurs ont exclu volontairement les bâtiments de la ferme et il était noté au bail que le bien loué était exclusivement destiné à l’habitation principale du locataire sans que celui-ci puisse y exercer, même temporairement, une activité professionnelle, même libérale ni en faire sa résidence secondaire.

Monsieur et Madame [P], ayant quitté depuis plusieurs années le département, ont désiré vendre leur bien. Dans le cadre de la vente projetée, ils se sont aperçus que les locataires ne respectaient pas le bail en ce qu’ils occupaient l’ensemble des bâtiments de la parcelle et qu’ils exerçaient une activité professionnelle d’élevage d’animaux et de production de fromages. Ils ne payent pas non plus régulièrement le loyer de sorte que les bailleurs leur ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 mars 2021.

Par exploit en date du 7 juin 2021, Monsieur et Madame [P] ont fait assigner Monsieur [R] et Madame [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre.

Parallèlement, les époux [R] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux par requête reçue au greffe le 7 janvier 2022 afin de voir reconnaître leur qualité de locataire d’un bail rural verbal sur les parcelles situées à Nointot et pourvoir continuer à y exercer leur activité. Le 26 juin 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux a rendu un jugement les déboutant de l’intégralité de leurs demandes.

L’affaire devant le juge des contentieux de la protection a été appelée la première fois à l’audience du 6 septembre 2021 lors de laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 15 novembre 2021 puis à plusieurs reprises notamment dans l’attente du jugement du tribunal paritaire des baux ruraux jusqu’à être fixée à l’audience de plaidoirie du 6 janvier 2025.

A cette audience, Monsieur et Madame [P] étaient représentés par Maître Marion FAMERY qui s’est rapportée à ses dernières écritures. Monsieur et Madame [R] étaient représentés par Maître Olivier ZAGO, qui a déposé son dossier et s’est rapporté à ses écritures en précisant maintenir ses demandes indemnitaires. La SCI ARGC, représentée par Maître Sandrine DARTIX-DOUILLET de la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIES, a indiqué se désister de son intervention volontaire, les locataires étant partis.

Aux termes de leurs conclusions n°3 notifiées par message RPVA le 14 mars 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Monsieur et Madame [P] demandent au juge des contentieux de la protection, au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1727 et suivants du code civil, ensemble les articles 1726 et suivants du code civil, de :

A titre principal,

— prononcer la mise hors de cause des époux [P],

A titre subsidiaire,

— débouter Monsieur et Madame [R] de leur demande tendant à la constatation de la péremption d’instance,

— se déclarer compétent pour statuer sur les demandes formulées par Monsieur et Madame [P],

— prononcer la résiliation judiciaire du bail notarié en date du 7 juillet 2016 aux torts de Monsieur et Madame [R],

— constater l’occupation illégale par Monsieur et Madame [R] de la parcelle non donnée à bail sis 668 rue des deux hameaux à Nointot,

— dire et juger que Monsieur et Madame [R] sont occupants sans droit ni titre de l’ensemble de la parcelle sis 668 rue des deux hameaux à Nointot,

— ordonner leur expulsion du logement dépendant de la parcelle B n°774 sis 668 rue des deux hameaux à Nointot donné à bail et de la parcelle B n°774 sis 668 rue des deux hameaux à Nointot, dans les conditions légales, et avec le cas échéant le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [R] à verser, à titre d’indemnité d’occupation la somme de 700 € par mois, jusqu’à leur départ effectif de la parcelle cadastrée B n°774,

— débouter Monsieur et Madame [R] de leur demande de condamnation en paiement de dommages et intérêts,

— débouter Monsieur et Madame [R] de leur demande de condamnation au titre des frais irrépétibles,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [R] au paiement d’une somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût des actes à venir nécessaires à son expulsion effective.

A titre principal, Monsieur et Madame [P] font valoir avoir vendu les parcelles cadastrées B958, B868 et B774 à la SCI ARCG le 27 décembre 2021 et qu’il convient donc de les mettre hors de cause. A titre subsidiaire, ils soutiennent que l’instance n’est pas périmée. Ils s’estiment bien fondés à demander la résolution judiciaire du bail d’habitation aux torts des locataires dans la mesure où ils ne respectent pas leurs obligations notamment en ce qu’ils occupaient illégalement la parcelle non donnée à bail, qu’ils n’ont pas laissé libre accès aux bailleurs pour établir les diagnostics nécessaires à la vente et qu’ils n’ont pas justifié de l’assurance. Les manquements des locataires étaient donc nombreux et ont justifié la présente procédure. De la sorte, Monsieur et Madame [R] ne sont pas fondés à leur réclamer de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Aux termes de ses conclusions responsives et récapitulatives n°4 déposées lors de l’audience de plaidoiries, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Monsieur et Madame [R] demandent au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal,

— constater la péremption d’instance et le désistement d’instance de la SCI ARGC,

A titre subsidiaire,

— débouter Monsieur et Madame [P] et la SCI ARGC en toutes leurs demandes, fins et conclusions comme non fondées,

A titre encore plus subsidiaire,

— accorder à Monsieur et Madame [R] un délai de 6 mois pour se mettre en conformité avec les clauses du bail,

— déclarer Monsieur et Madame [P] responsables des désordres subis,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [P] à payer à chacun de Monsieur et Madame [R], ensemble, la somme de 12 600 € en réparation du préjudice subi,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [P] à payer à chacun de Monsieur et Madame [R] la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [P] à payer ensemble à Monsieur et Madame [R] la somme de 1 500 € en sus de l’indemnité juridictionnelle par application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— constater l’exécution provisoire de droit,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [P] aux entiers dépens lesquels seront recouvrés le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle.

In limine litis, les époux [R] font valoir la péremption d’instance en ce que Monsieur et Madame [P] n’ont accompli aucune diligence depuis l’engagement de la procédure le 7 juin 2021 de même que la SCI ARGC. L’instance qui a été engagée par les époux [R] devant le tribunal paritaire des baux ruraux n’est pas non plus de nature à suspendre la péremption de l’instance engagée devant le juge des contentieux de la protection d’autant qu’aucunes conclusions aux fins de sursis n’a été déposée.

A titre subsidiaire, les époux [R] prennent acte du désistement d’instance de la SCI ARGC mais qui ne vaut pas pour Monsieur et Madame [P] lesquels ont vendu leur bien mais ne se sont pas désistés de leurs demandes. Ils ont quitté les lieux après donné congé le 12 octobre 2024 et ils réclament réparation de leur préjudice au motif que le logement loué était indécent.

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2025.

MOTIFS

Sur la péremption d’instance

L’article 386 du code de procédure civile stipule que : “L’instance est périmée lorsqu’aucune des parties n’accomplit de diligences pendant deux ans.”

Monsieur et Madame [R] ont déposé à l’audience du 22 février 2022 des conclusions de sursis à statuer. Lors de cette audience, les demandeurs ont sollicité le renvoi de l’affaire pour répliquer aux conclusions des défendeurs sur le sursis à statuer, ce qu’ils ne feront pas sur ce point et aucun jugement de sursis à statuer n’a été rendu dans ces conditions.

Le point de départ du délai de deux ans est donc constitué par la dernière diligence interruptive accomplie par les parties et de nature à faire progresser l’affaire. Les diligences peuvent donc être accomplies par toutes les parties à l’instance.

En l’espèce, Monsieur et Madame [P] ont déposé des conclusions par message RPVA le 8 septembre 2022. La SCI ARGC a adressé au greffe des conclusions par mail en date du 4 octobre 2023 et s’est désistée de l’instance par mail en date du 8 novembre 2023. Monsieur et Madame [R] ont adressé des nouvelles conclusions par mail en date du 13 décembre 2023.

Dès lors, l’instance n’est pas périmée puisque des diligences ont été régulièrement accomplies pendant l’instance.

Sur le désistement d’instance

Les époux [R] n’ayant exprimé aucune demande à l’encontre de la SCI ARGC et ayant pris acte du désistement, il y aura lieu de donner acte à la SCI ARGC de son désistement d’instance.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Selon acte authentique en date du 7 juin 2021, les parcelles, objet du présent litige, ont été vendues et il n’est pas contesté que les locataires ont quitté les lieux loués le 31 octobre 2024 de sorte que toutes les demandes relatives au bail et à l’occupation des bâtiments du corps de ferme sont devenues sans objet.

Sur la mise hors de cause de Monsieur et Madame [P]

Même s’ils ont vendu, Monsieur et Madame [P] doivent répondre des demandes des locataires relatives au bail jusqu’à la vente du bien loué. Il n’est pas contesté que par acte authentique en date du 27 décembre 2021, les époux [P] ont vendu l’ensemble de leurs parcelles à la SCI ARCG, en ce compris celle où se trouve la maison d’habitation louée.

Ils doivent donc répondre de l’état des lieux loué jusqu’à cette date.

Sur le fond

1/ Sur l’état du logement loué

Monsieur et Madame [R] soutiennent que les bailleurs ont engagé leur responsabilité contractuelle en ne leur délivrant pas un logement décent et sollicitent d’être indemnisés.

En l’absence de la production de l’état des lieux d’entrée, Monsieur et Madame [R] sont présumés avoir pris les lieux loués en bon état sauf à rapporter la preuve contraire.

Les défendeurs réclament à ce titre une somme de 12 600 €, soit une réfaction du loyer à hauteur de 50 % sur une période de trois ans qui est le délai de la prescription pour réclamer le paiement des loyers ou leur remboursement. Le point de départ de ce délai court à compter de leur départ, soit à compter du 31 octobre 2024. Ils ne peuvent donc réclamer cette réfaction aux époux [P] que 3 ans avant leur départ, soit depuis le 31 octobre 2021 mais que jusqu’au 27 décembre 2021, date à laquelle il est constant que les demandeurs ont vendu à la SCI ARCG l’ensemble de leurs parcelles, en ce compris celle où se trouve la maison d’habitation louée.

La réclamation des époux [R] concernant l’insalubrité du logement ne porte donc que sur deux mois puisqu’ils n’ont exprimé aucune demande à ce sujet à l’encontre du nouvel acquéreur.

L’article 1731 du code civil dispose que :

« S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Aux termes des articles 1719 du code civil :

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte la sécurité physique ou à la santé.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur doit garantir le preneur de tous les vices ou défauts de la chose louée et doit indemniser son préjudice.

Les caractéristiques du logement décent ont été définies par le décret n° 2002/120 du 30 janvier 2002 qui précise les exigences relatives à l’état du logement ainsi qu’aux éléments d’équipement et de confort de celui-ci. Le décret vise notamment l’état d’entretien du clos et du couvert, du gros œuvre du logement et de ses accès. De même, le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d’humidité ou d’infiltrations, de ventilation, de réseau d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.

L’obligation de délivrer un logement décent en bon état d’usage et de réparation présente un caractère continu et subsiste tout au long de la relation locative. Il appartient au bailleur de prouver qu’il s’est entièrement libéré de cette obligation. Il s’agit d’une exigence d’ordre public. Le logement doit être notamment pourvu d’une installation en eau courante potable et d’un mode de chauffage. Il doit posséder un système de ventilation et d’aération permettant un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement. Il doit être pourvu d’une installation électrique conforme, être doté de menuiseries extérieures et d’une couverture assurant la protection contre les infiltrations d’eau et d’air dans l’habitation. Il doit donc être étanche à l’eau et à l’air. Il ne doit pas être inférieur à une certaine superficie. Enfin, l’obligation de délivrance est une obligation continue qui pèse sur le bailleur tout au long de l’exécution du contrat.

Sur les différents problèmes invoqués :

La preuve de l’indécence d’un logement peut être rapportée par tout moyen.

Pour établir l’indécence du logement, les époux [R] produisent :

— Le rapport d’intervention du garde-champêtre, agent de police assermenté, accompagné de planches photographies, en date du 28 septembre 2023,

— La lettre de la CAF du 2 février 2024,

— La lettre de la CAF du 27 mars 2024,

— L’attestation en date du 16 mai 2022 de Monsieur [F], père de la défenderesse,

— Le procès-verbal de constat du commissaire de justice en date du 21 mai 2024.

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que le logement loué était un bâtiment ancien, constitué dans sa majorité de colombages et d’ardoises. L’isolation était sommaire et que seul un système de chauffage électrique et un insert servaient à chauffer la maison. Certaines pièces comme les chambres en étaient démunies. La maison était saine, aucune odeur d’humidité ni aucune présence de moisissure n’étaient visibles. Les menuiseries étaient anciennes et en bois, seules deux étaient en PVC, certains joints laissaient passer l’air (courant d’air ressenti avec la main). A l’intérieur, il n’y avait aucun système de ventilation d’air (pas de VMC ni d’extracteur d’air sur les menuiseries). La fenêtre des toilettes du rez-de-chaussée était vissée et donc impossible à ouvrir. Le système électrique était très ancien avec des fils parfois dénudés et des boîtes de dérivation dans plusieurs pièces de la maison. Certains boîtiers électriques étaient surchargés de câbles. Les escaliers semblaient artisanaux, non normés, des rastifolages en bois étaient visibles. L’insert de la cheminée était fendu en bas laissant entrevoir un trou apparent. Le plancher du 1er étage, en particulier dans la salle d’eau, étaient instable avec une sensation de flottaison.

La CAF indique dans son courrier en date du 2 février 2022 que suite au diagnostic réalisé, le constat a conclu à la non-conformité du logement. L’APL est suspendue avec l’impossibilité pour les bailleurs de la réclamer aux locataires (procédure de conservation dans l’attente de la mise aux normes du logement par les bailleurs).

Le commissaire de justice a constaté qu’il n’y avait aucune bouche d’aération dans le logement et le système électrique est hors d’âge. A l’étage, il n’y a aucun système de chauffage. Les photographies jointes au constat sont très éloquentes et corroborent les constats précités.

Même si les locataires sont présumés avoir pris les lieux en bon état, les problèmes d’électricité non conforme, d’étanchéité du logement et les désordres importants notés ci-dessus relèvent de la responsabilité du propriétaire.

L’insalubrité du logement est donc établie et les époux [R] rapportent la preuve de l’indécence et l’insalubrité du logement loué.

Sur les préjudices

Monsieur et Madame [R] ont subi un préjudice dans leur condition d’existence d’avoir vécu avec leurs quatre enfants, respectivement âgés de 20 ans, 17 ans, 14 ans et 11 ans, au moment de l’assignation comme il est noté dans l’enquête sociale effectuée par le département. Cependant, ils n’établissent pas avoir demandé la mise en conformité du logement lors de l’occupation. En effet, ils n’ont formulé cette demande que dans le cadre de leur défense au fond et après avoir quitté les lieux.

En considération de l’indécence du logement sur une période de deux mois à laquelle ils peuvent prétendre, il leur est attribué une juste indemnité de 400 euros.

Sur la procédure abusive

Monsieur et Madame [R] n’établissent pas que les époux [P] auraient diligenté abusivement la procédure alors qu’il est manifeste que les locataires n’ont pas respecté plusieurs de leurs obligations décrites de façon précitée, contraignant de la sorte les bailleurs à agir en justice.

En conséquence, la demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette une fraction ou la totalité à la charge de l’autre partie.

Eu égard aux circonstances de l’espère, chacune des parties gardera les frais qu’elle aura personnellement exposés.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de ne pas faire droit aux demandes d’articles 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DONNE ACTE à la SCI ARGC de son désistement d’instance ;

DECLARE Monsieur [I] [P] et Madame [Y] [M] épouse [P] responsables des préjudices subis par Monsieur [L] [R] et Madame [X] [F] épouse [R] ;

CONDAMNE Monsieur [I] [P] et Madame [Y] [M] épouse [P] à payer solidairement à Monsieur [L] [R] et Madame [X] [F] épouse [R] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de leur préjudice subi du fait de l’indécence du logement loué ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

LAISSE à la charge des chacune des parties les frais qu’elle aura personnellement exposés ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 03 MARS 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE