N° RG 25/01007 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2A6R

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

93A

N° RG 25/01007 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2A6R

Minute

AFFAIRE :

[X], [Y], [E] [Q], [I], [U], [A] [B]

C/

Etablissement DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PROVENCE- ALPES COTE D’AZUR

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SELAS FIDAL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 05 MARS 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré :

Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 22 Janvier 2026 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Ollivier JOULIN, magistrat chargée du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :

Monsieur [X], [Y], [E] [Q]

[Adresse 1]

BELGIQUE

Madame [I], [U], [A] [L] épouse [Q]

[Adresse 1]

BELGIQUE

Tous deux représentés par Maître Michel COICAUD de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 25/01007 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2A6R

DEFENDERESSE :

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PROV ENCE-ALPES-COTE D’AZUR

Division des Affaires Juridiques – Pole Juridictionnel Judiciaire d'[Localité 1] [Adresse 2]

[Localité 2]

Les époux [Q], résidents belges, demeurant [Adresse 3] ont créé le 18 décembre 2009 la SCI [Adresse 4], dont le siège social est situé [Adresse 5], LA TESTE DE BUCH (Gironde) et a pour objet l’acquisition d’immeubles de toute nature, chacun des époux étant titulaire de 5 % des parts.

La SCI a acquis le 25 janvier 2010, une maison à usage d’habitation située [Adresse 6], moyennant le prix de 5 400 000 €.

Il n’a pas été souscrit de déclaration sur la fortune immobilière, le service des impôts a sollicité qu’une régularisation soit faite au titre des années 2018 à 2020, les époux [Q] ont indiqué que la SCI supportait une dette de 3.880.500 € auprès des trois enfants des associés, de sorte que la valeur nette de l’immeuble détenu par la SCI était inférieure à 1.300 000 €, et donc au-dessous du seuil d’assujettissement.

Néanmoins l’administration a notifié aux associés une proposition de rectification, qui a été contestée, l’administration a maintenu sa position et la mise en recouvrement a été engagée pour 262 960 € en droits et 118.174 € en pénalités au titre des années 2018 à 2021.

Cette décision est contestée par les associés de la SCI qui ont saisi le tribunal.

Aucune conciliation n’a été possible.

***

Par leurs dernières conclusions signifiées le 21 août 2025 les époux [Q] sollicitent de voir :

DIRE ET JUGER qu’ils sont recevables et fondés en leur action ;

ACCORDER, par voie de conséquence, la décharge des impositions contestées ;

CONDAMNER l’administration fiscale à rembourser à Monsieur et Madame [Q] les dépens ainsi qu’à leur verser une somme de 3 000 euros, représentant les frais non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils précisent avoir financé l’acquisition, payée comptant, au moyen d’un prêt au taux de 1,5 % consenti par la société GDS CONSULT SA, société holding qu’ils contrôlent, prêt refinancé par la banque [T], lequel a été remboursé par des versements de 1.250.000 € effectués par chacun des quatre enfants, en 2012, 2015, 2017 et 2022, de sorte que leurs enfants sont devenus associés de la SCI en 2022.

Désormais les époux [Q] détiennent chacun 10 parts de la SCI et chacun de leurs enfants 20 parts.

Ils estiment ainsi que, compte tenu du passif social à déduire, la proposition de taxation au titre de l’IFI est injustifiée.

Ils considèrent en outre que l’évaluation faite par l’administration de la valeur du bien est inexacte.

Ils estiment qu’il doit être tenu compte d’une évolution linéaire des prix depuis l’acquisition soit 13.574€/m² en 2015 à 19.587 €/m² en 2021 et non les valeurs selon la méthode comparative retenue par l’administration, laquelle est déconnectée des conditions normales d’offres et de la demande.

Ils critiquent les valeurs de comparaison proposées : le bien situé [Adresse 7] à [Localité 3] comportait une piscine lors de sa vente, ainsi qu’en atteste une photo aérienne publiée sur un site en 2018.

Les surfaces mentionnées dans le cadre des diagnostics imposés par la loi sont beaucoup plus fiables car réalisés avec une méthodologie précise, c’est sur la base de ces derniers que doivent être effectués les calculs de valeur au m² et non pas sur la base bien moins fiable du cadastre.

Le premier élément de comparaison [Adresse 8] est composé de trois parcelles distinctes avec plusieurs surfaces bâties, vendu en 2016, l’administration considérant que le marché a évolué de 46% en dix huit mois, ce terme de comparaison doit être écarté.

Le second termes [Adresse 9] serait une maison de 250 m² vendue le 6 janvier 2017 pour 5.500.000, €, alors que selon l’ADEME cet immeuble est composé d’une surface habitable de 286 m², de sorte que la valeur au m² est de 19.930 € au lieu de 22.000 €.

Le troisième terme [Adresse 10] est constitué d’une partie habitable de 267 m² et non de 200 m², soit un prix au m² de 14.981,27 € au lieu de 20.000 €.

Les valeurs pour 2018 peuvent ainsi être chiffrées à 17.106 €/m² en 2018.

En reprenant les deux premiers termes 2018 et une cession au [Adresse 11], les valeurs foncières pour 2019 sont de 17.266 €/m².

En 2020, en retenant le troisième terme, [Adresse 10], le quatrième terme [Adresse 11] et un cinquième terme de comparaison [Adresse 12], à [Localité 4], il est noté pour ce dernier terme qu’il dispose d’une piscine (visible sur photo aérienne), laquelle majore de 16,3% à 19,5% le prix de la maison. Ainsi la valeur moyenne ne saurait excéder 16.842,75 €/m²

En 2021, il s’agit des mêmes comparables et la même critique peut être formulée, la valeur au m² est de 16.842,75 €.

En outre, la surface habitable de l’immeuble de la SCI est de 228,56 m² et non de 370 m² comme retenu. Il s’agit d’une évaluation faite par un géomètre expert, à laquelle il ne saurait être opposé de simples déclarations faites par Monsieur [Q], qui n’est pas un professionnel.

Les valeurs brutes à retenir sont donc de 3.909.747 € en 2018, 3.946.317 en 2019, 3.849.636 € en 2020 et 2021.

L’administration n’a en outre pas tenu compte de la nuisance apportée depuis l’acquisition par une construction voisine qui se trouve en avancée au regard de la ligne du bassin, de sorte que la vue exceptionnelle a été modifiée, ce qui impose de pratiquer une décote d’au moins 10%.

Les demandeurs estiment enfin qu’il existe un passif déductible au sens de l’article 973 du Code général des impôts, puisque les enfants du couple ont la qualité de prêteurs de la SCI, alors qu’ils n’avaient pas la qualité d’associés, cette dette est donc entièrement déductible au titre des années contrôlées.

C’est à tort que l’administration utilise le terme de “compte courant” les sommes inscrites au titre de la dette à l’égard des enfants qui n’étaient pas encore associés, le raisonnement sur cette base est donc vicié.

C’est également à tort que l’administration exige qu’il soit effectivement établi que les enfants ont mis à disposition des sommes d’argent à la SCI, alors que le prêt consenti par les enfants est en dehors du cadre du 3° du II de l’article 973.

***

La Direction Générale des Finances Publiques, représentée par la directrice régionale des Finances publiques, qui élit domicile en ses bureaux [Adresse 13], par ses conclusions déposées le 22 mai 2025 sollicite de voir :

— Débouter M [X] [Q] et MME [I] [L] épouse [Q] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Confirmer la décision de rejet en date du 14 octobre 2024 ;

— Rejeter la demande fondée sur l’article 700 du CPC d’obtenir la condamnation de l’administration fiscale à la somme de 3 000 € ;

— Condamner M [X] [Q] et MME [I] [L] épouse [Q] aux entiers dépens de la présente instance et à payer à l’administration fiscale

une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Elle rappelle que l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est constituée par la valeur nette évaluée au 1er janvier de l’année d’imposition de l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ainsi que des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme, appartenant au redevable et aux membres de son foyer fiscal.

La valeur vénale des titres en pleine propriété est celle qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande dans un marché réel. La valeur vénale des titres doit en principe s’établir par comparaison. En l’absence de transactions portant sur les titres de la même société, le service a réévalué la valeur de sparts de la SCI PYLA PLAGE PROPRIÉTÉ.

Selon l’acte d’achat l’immeuble a été acquis le 25 janvier 2010 pour une maison de 370 m² habitable, un garage de 9 m², un garage de 41 m², une remise de 60 m² sur un terrain de 16 ares 35 centiares ; il s’agit d’une construction de 1928, composée de trois niveaux, en brique, toit en tuile, classé en catégorie 3, en première ligne avec vue sur océan et accès direct à la plage.

Elle a retenu pour 2018 trois termes de comparaison en première ligne, [Adresse 14] à [Localité 3] ou [Localité 5], d’une surface habitable de 200 à 250 m² sur des terrains de 1815 à 2932 m² négociés aux prix de 23.175 €/m², 22.000 €/m², 20.000 €/m² soit une moyenne de 21.725 €/m².

Pour 2019 elle a retenu trois termes de comparaison en première ligne à [Localité 5] ou [Localité 3], pour des surfaces habitables de 200 à 290 m² négociés entre 17.586 et 22.000 € soit une moyenne de 19.862 €/m².

Pour 2020 selon le même procédé, trois termes de comparaison constitués d’immeubles de 200 à 280 m² habitable sur des surfaces de 1562 à 1815 m² ont été vendus entre 17.586,21 et 21.176,47 €/m² soit une moyenne de 19.587,56 €/m².

Pour 2021, à défaut d’autres termes de comparaison, elle a repris les valeurs de 2020 soit un prix moyen de 19.587,56 €/m².

Elle soutient que les données de surface sont tirées des données enregistrées au centre des impôts fonciers et elle produit les déclarations concernant les immeubles pris en comparaison. Cette base de données est la seule permettant d’effectuer des comparaisons en application de l’article L 107 B du Livre des procédures fiscale, de sorte que les données relevées dans le cadre de l’ADEME, dans un but environnemental, ne peuvent remettre en cause les données cadastrales.

La surface prise en compte pour l’évaluation du bien des demandeurs est celle que Monsieur [Q] a lui-même déclaré.

La présence d’une piscine sur l’un des immeubles concerné est postérieure à la vente, en tout cas l’acte de vente n’en fait aucune mention, de sorte que cet élément n’a pu jouer pour le prix de vente.

La surface calculée à la demande des époux [Q] ne tient pas compte d’un bungalow de 60m² et des annexes.

La nouvelle construction ne modifie que très partiellement la vue latérale sur mer, elle est postérieure aux ventes prises comme terme de comparaison qui en sont très proches, sans que cela n’affecte la valeur des cessions.

En conséquence les évaluations effectuées par l’administration sont pertinentes.

Elle rappelle que le bien a été acquis comptant, sans que ne soit mentionné le recours à un prêt.

Depuis 2012, pour éviter les abus les redevables non-résidents qui détenaient en France des actifs imposables à l’lSF par l’intermédiaire de sociétés, ne pouvaient plus déduire leurs comptes-courants d’associés pour valoriser les parts ou actions qu’ils détenaient.

La prise en compte de certaines dettes contractées par une société auprès du redevable et des personnes de son foyer fiscal ou de son cercle familial n’est pas autorisée pour l’évaluation de ses parts ou actions) au motif que “les cas d’endettement concernés peuvent conduire, en effet, a une diminution indue de l’assiette imposable à travers des opérations de financement ou de refinancement à but principalement fiscal auprès de membres du foyer fiscal ou du cercle familial du redevable” (paragraphe n° 20 du BOI-PAT-lFl-20-30-30).

Il existe ainsi une présomption de non déductibilité et il appartient au contribuable d’apporter la preuve contraire : il est nécessaire de justifier de la réalité du prêt, de conditions normales de son obtention, du caractère effectif des remboursements. Il importe peu que le prêteur soit ou non associé, il suffit qu’il fasse partie du cercle de famille, ce qui comprend les descendants.

A la date de taxation les époux [Q] détenaient chacun 50% des parts sociales pour un bien qu’ils avaient indiqué financer de leurs deniers personnels, aucune convention de prêt n’est produite aux débats.

En conséquence la dette a été régulièrement exclue pour le calcul de la valeur.

Elle a pu employer le terme de “compte courant” puisque les requérants eux-mêmes en ont fait état dans un courrier. Il n’est justifié ni d’un prêt des enfants, ni d’un apport en compte courant, la SCI ne peut déduire une telle dette familiale.

En conséquence la demande présentée sera rejetée.

DISCUSSION

En application de l’article 885A du Code général des impôts, dans sa version applicable aux faits de la cause sont soumises à l’impôt annuel de solidarité sur la fortune, lorsque la valeur de leurs biens est supérieure à 1 300 000 €.

Les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France, à raison de leurs biens situés en France ou hors de France (…)

En application de l’article 885-5 dans sa version applicable aux faits de la cause, la valeur des biens est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès.

La notice de la déclaration ISF prévoit plusieurs méthodes d’évaluation : par comparaison, par le revenu ou par réajustement des valeurs antérieures tenant compte de l’évolution du marché, la méthode par comparaison est privilégiée, exception est faite en l’absence d’éléments de comparaison probants.

L’article 885 W du même code dans sa rédaction applicable à la cause fait obligation aux contribuables de souscrire une déclaration au plus tard le 15 juin de l’année civile.

Depuis la loi du 30 décembre 2017, l’impôt sur la fortune a été supprimé et il a été institué par l’article 964 du Code général des impôts un impôt annuel sur les actifs immobiliers désigné sous le nom d’impôt sur la fortune immobilière auquel sont soumis les personnes physiques n’ayant pas leur domicile fiscal en France, à raison des biens et droits immobiliers mentionnés au 1° de l’article 965 situés en France et des parts ou actions de sociétés ou organismes mentionnés au 2° du même article 965, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de ces mêmes biens et droits immobiliers.

L’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l’année de l’ensemble des biens et droits immobiliers appartenant aux personnes mentionnées à l’article 964.

La valeur des actifs mentionnés à l’article 965 est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès.

En application de l’article 974 du même code sont déductibles de la valeur des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables les dettes, existantes au 1er janvier de l’année d’imposition, contractées par l’une des personnes mentionnées au 1° de l’article 965 et effectivement supportées par celle-ci, afférentes à des actifs imposables et, le cas échéant, à proportion de la fraction de leur valeur imposable.

Selon les mêmes dispositions III Ne sont pas déductibles les dettes mentionnées aux I et II correspondant à des prêts contractés directement, ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés ou organismes interposés, auprès du redevable, de son conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou du concubin notoire mentionnés à l’article 964, des enfants mineurs de ces personnes lorsqu’elles ont l’administration légale des biens de ceux-ci ou (2°) auprès d’un descendant, sauf si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements.

En l’espèce, les époux [Q] ont acquis le bien immobilier pour lequel la taxation à l’impôt sur la fortune immobilière est demandé, le 24 janvier 2010 au prix de 5.400.000 € payé comptant selon les termes de l’acte.

Ils affirment sans en justifier qu’en réalité cette acquisition aurait été financée par un prêt de 6.000.000 € par une société holding qu’ils contrôlaient GDS CONSULT SA, tout en ajoutant que la finalité de l’emprunt ne répondant pas à l’objet social de cette holding, ils ont du rembourser ce prêt, par un nouveau financement par la Banque [T] ce dont ils ne justifient pas plus.

Pour finir, ils invoquent un prêt consenti par leurs enfants [P], [J] et [G] à hauteur de 1.250.000 € chacun en 2012, 2015, 2017 et 2022

Or ils ne produisent aucune pièce relative à ces prêts, alors qu’il leur appartient au regard des dispositions susvisées de justifier du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements.

Ils ne peuvent donc être admis à déduire de la valeur du bien immobilier un passif dont ils ne justifient aucunement.

En ce qui concerne la valorisation de l’actif immobilier, acquis donc en 2010 pour 5.400.000 € dans le cadre d’un marché en progression linéaire, selon les demandeurs, entre 2015 et 2017 (13.574 €/m² en 2015 et 19.587 €/m² en 2019), ils contestent la mise en oeuvre de la méthode par comparaison mise en oeuvre par l’administration.

Or, ainsi que cela a été rappelé la méthode par comparaison est privilégiée plutôt que celle par le revenu (inapplicable en l’espèce) ou par réajustement des valeurs antérieures tenant compte de l’évolution du marché, exception est faite en l’absence d’éléments de comparaison probants.

Cette méthode a été mise en oeuvre à juste titre.

Le service s’est référé aux données publiques dont il dispose et qui servent de base à l’évaluation fiscale, par exemple pour la taxe foncière : il s’agit des données cadastrales, lesquelles sont mises à jour en fonction des déclarations reçues de la part des propriétaires, en particulier lors des aménagements créant de nouveaux espaces (piscine, terrasses, annexes, habitation, garage).

Ces données figurent sur les actes de vente, il est bien évident que l’acheteur y est attentif et que, par exemple, l’omission sur l’acte d’un élément déterminant (piscine, surface habitable) fait peser un risque sur l’irrégularité de la construction non déclarée, de sorte qu’une piscine non déclarée pourrait faire l’objet d’une décision administrative de destruction, et ne peut donc conférer au bien une valeur identique à un bien pour lequel la déclaration de travaux a été faite dans les formes et validée avant d’être dûment transcrite par les services fonciers.

C’est donc à bon droit que le service a tenu compte des éléments objectifs figurant au cadastre pour déterminer des surfaces et des éventuelles constructions, habitables ou annexes.

Si les requérants présentent des vues satellites publiées par un site privé pour justifier que l’un des immeubles de comparaison vendu le 12 décembre 2019 comportait depuis 2015 une piscine, force est de constater que cet élément n’a pas été porté à la connaissance de l’administration et ne figurait pas dans le descriptif de l’acte de vente, de sorte que cet élément n’a pu avoir d’incidence sur la valeur de l’immeuble lors de sa cession.

Les requérants font état d’une nouvelle construction qui aurait déprécié la valeur de leur immeuble en obturant partiellement et latéralement la vue dont ils disposaient sur la mer. Cependant ce désagrément est très léger en ce qu’il n’affecte pas la vue principale et directe, en première ligne, sur la mer, par ailleurs tous les termes de comparaison portent sur des cessions intervenues après ladite construction, de sorte que le marché a nécessairement pris en compte cette construction nouvelle pour établir une base de prix moyenne tenant compte de cette circonstance.

Les requérants notent également une discordance entre les surfaces habitables figurant au cadastre et les surfaces calculées dans les diagnostics de performance énergétique qu’ils considèrent comme normalisés et plus fiables que les surfaces déclarées par les contribuables.

C’est sans doute exact sous un angle théorique, les surfaces calculées en application de la loi CARREZ sont toutefois pondérées en fonction de critères distincts, notamment d’habitabilité et de confort tels que déterminés par une méthodologie fixée par des textes réglementaire qui évoluent, alors que les actes de vente qui consacrent un accord sur la chose et sur le prix et viennent nourrir les données publiées et opposables à tous, de sorte que l’administration doit se fonder sur ces actes et seulement sur ces actes tels qu’ils figurent à la publicité foncière.

Ainsi, l’administration a justement retenu la surface déclarée dans l’acte et figurant au cadastre pour l’immeuble vendu le 8 janvier 2017 pour 250 m² alors que selon l’ADEME sa surface corrigée serait de 286 m²; il en est de même pour l’immeuble vendu le 24 février 2017 pour une surface figurant à l’acte de 200 m² alors que selon l’ADEME la surface corrigée est de 267m².

Au total, il est logique qu’en faisant usage de la méthode privilégiée dite par comparaison, que les termes soient comparés en fonction de critères identiques, toutes les évaluations sont faites sur la base des surfaces habitables effectivement déclarées, selon le même mode déclaratif et non sur la base de critères extrinsèques à la vente et qui concernent par exemple des données environnementales, elles-mêmes soumises à une évolution réglementaire.

Du reste, l’administration s’est justement fondée pour l’évaluation de l’immeuble acquis par les époux [Q] à leurs propres déclarations concernant la surface (370 m²) et ces derniers invoquent vainement une expertise effectuée par le cabinet AGEO CONSEILS (leur pièce 11) qui calcule une surface corrigée, ne prenant pas en compte la superficie des combles non aménagés, des caves, sous-sol, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Au total, dans un marché linéairement en hausse entre 2015 et 2019, les requérants qui ont acquis pour 5.400.000 € leur bien en 2010, sans justifier avoir eu recours à un prêt susceptible d’être déduit de la valeur patrimoniale ainsi constituée, ne démontrent pas que les éléments de comparaison présentés de termes identiques ou très similaires puissent permettre de conclure, comme ils le soutiennent que leur bien immobilier oscillerait entre 3.946.747 (17.106 €/m²) et 3.849.636 € (16.843 à 17.266,60 €/m²) alors que dans une évaluation très exactement fondée sur des éléments de comparaison décrits selon des critères identiques l’administration justifie que la valeur du bien oscille entre 21.725 €/m² pour l’ISF 2018, 19.862 €/m² pour l’ISF 2019 et 19.587,56 €/m² pour l’ISF 2020 et 2021.

Les époux [Q] seront en conséquence déboutés de leur demande.

L’équité commande de les condamner à verser à l’administration fiscale une indemnité de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.

DÉBOUTE Monsieur [X] [Q] et Madame [I] [L] épouse [Q] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONFIRME la décision de rejet en date du 14 octobre 2024 ;

REJETTE la demande fondée sur l’article 700 du CPC d’obtenir la condamnation de l’administration fiscale à verser la somme de 3 000 €.

CONDAMNE Monsieur [X] [Q] et Madame [I] [L] épouse [Q] aux entiers dépens de la présente instance et à payer à l’administration fiscale une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT