TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30Z

Minute

N° RG 25/01541 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2UWO

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 13/04/2026

à la SELARL BARDET & ASSOCIES

la SCP BAYLE – JOLY

la SELARL JM AVOCATS

COPIE délivrée

le 13/04/2026

à

Rendue le TREIZE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 02 Mars 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDERESSE

S.A.R.L. 2BLEB

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.C.I. FP IMMO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Julie MARIOTTE de la SELARL JM AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

RG N°25/02322

DEMANDERESSE

S.A.R.L. 2BLEB

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. FP OPTIQUE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Julie MARIOTTE de la SELARL JM AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

RG N°25/02596

DEMANDERESSE

S.A.R.L. FP OPTIQUE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Julie MARIOTTE de la SELARL JM AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A. ALLIANZ IARD, prise en la personne de son président domicilié en cette qualité en son établissement secondaire

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Christophe BAYLE de la SCP BAYLE – JOLY, avocats au barreau de BORDEAUX

FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte en date du 21 juillet 2025, après y avoir été autorisée par ordonnance sur requête en date du 10 juillet 2025, la SARL 2BLED a assigné la SCI FP IMMO, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir ordonner une expertise des locaux donnés à bail.

La demanderesse expose que par acte sous seing privé en date du 28 février 2025, concomitamment à l’acquisition du fonds de commerce auprès de la société FP OPTIC, la défenderesse lui a donné à bail des locaux à usage commercial situés [Adresse 5] [Localité 4] pour exercer son activité d’opticien ; qu’avant la signature des actes, elle avait signalé plusieurs défauts affectant les locaux, notamment au niveau de la toiture et de l’installation électrique, que le vendeur/bailleur s’était engagé à réparer avant la cession ; que l’acte de cession du fonds de commerce prévoyait qu’en cas de manquement, elle était autorisée à les réaliser elle-même à ses frais avancés avec possibilité de compensation avec le crédit-vendeur relatif à l’achat des stocks ; qu’aucuns travaux n’ont été réalisés, hormis une intervention en toiture manifestement insuffisante puisque lors du dernier orage, les locaux ont subi un important dégât des eaux ; que les solutions apportées par elle sont provisoires et non pérennes ; que le chiffrage des travaux est en cours, ainsi que celui des dégradations résultant du sinistre ; que la désignation d’un expert judiciaire s’impose en urgence, le magasin étant toujours ouvert au public.

Le dossier a été enrôlé sous le n° RG 25/01541.

L’affaire, appelée à l’audience du 04 août 2025, a été renvoyée à plusieurs reprises pour appels en cause et conclusions des parties, jusqu’à l’audience du 02 mars 2026.

Par acte en date du 06 novembre 2025, la SARL 2BLED a appelé la SARL FP OPTIC dans la cause afin de lui voir rendre opposables les opérations d’expertise.

Le dossier a été enrôlé sous le n° RG 25/02322.

Les deux dossiers ont été joints le 24 novembre 2025 par mention au dossier sous le n° RG 25/01541.

Par acte en date du 18 décembre 2025, la SARL FP OPTIC a appelé son assureur, la SA ALLIANZ IARD, dans la cause, afin de lui voir rendre opposables les opérations d’expertise.

Le dossier a été enrôlé sous le n° RG 25/02596.

Les dossiers ont été joints le 05 janvier 2026 par mention au dossier sous le n° RG 25/01541.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la SARL 2BLED, le 16 février 2026, par des écritures dans lesquelles elle sollicite le débouté des défenderesses de toutes leurs demandes, maintient sa demande d’expertise et demande la condamnation des SCI FP OPTIQUE et FP IMMO à lui payer une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

Elle indique renoncer à la demande d’expertise s’agissant de l’électricité compte tenu de la mise aux normes intervenues, s’oppose à la demande de communication tardive des justificatifs des déclarations de sinistre indemnités perçues par l’assureur et rapports d’expertise, sans rapport en tout état de cause avec la demande d’expertise dès lors que les conditions de prise en charge par l’assurance relèvent du débat au fond ; que sur la demande de mise hors de cause d’ALLIANZ, elle s’associe à l’argumentation des défenderesses, le sinistre datant du13 juin 2025 et le contrat ayant été valablement résilié le 17 juillet 2025 ;

— la SCI FP IMMO et la SARL FP OPTIC, le 16 février 2026, par des écritures dans lesquelles elles sollicitent :

à titre principal, que la société 2BLED soit déboutée de toutes ses demandes et condamnée à leur payer une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;à titre subsidiaire, qu’il leur soit donné acte de leurs protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise dont elles proposent la modification de la mission ;en tout état de cause, qu’il soit jugé que les opérations d’expertise seront réalisées au contradictoire de la compagnie ALLIANZ en sa qualité d’assureur des lieux au titre de la garantie dégât des eaux ;que la compagnie ALLIANZ soit condamnée à leur verser l’indemnité correspondant au sinistre et à les garantir et relever indemnes de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre ;que soit rejetée toute demande à leur encontre ;que la société 2BLED soit condamnée à produire les justificatifs des déclarations de sinistre régularisées auprès de son assureur outre les justificatifs des indemnisations perçues et les rapports d’expertise, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;

Elles font valoir qu’il est argué de sinistres dont il n’est pas justifié ; qu’à la suite des précipitations exceptionnelles du 13 juin 2025, la société FP IMMO a immédiatement fait intervenir son couvreur qui a procédé aux réparations urgentes et à la mise hors d’eau du local ; qu’elle a missionné un expert pour l’assister sur les travaux de reprise de l’étanchéité de la totalité de la toiture, réalisés en septembre 2025 dans les règles de l’art avec garantie décennale ; qu’en réalité la demanderesse réclame des travaux de reprise intérieurs qui excèdent les dommages causés par le sinistre ; que la locataire s’est refusée à l’intervention de l’entreprise mandatée en octobre 2025 pour reprendre les seuls désordres consécutifs au sinistre ; qu’elle invoque désormais un nouveau dégât des eaux ; que les infiltrations constatées ne proviennent pas de la toiture mais de deux menuiseries qui se sont révélées défaillantes et en réparation desquelles la société FP IMMO a missionné un professionnel le 27 janvier 2026 ; que la mesure d’expertise ne présente pas d’intérêt ; que la demanderesse soit justifier des déclarations de sinistre et indemnisations perçues de son assureur ; que si une expertise est ordonnée, la mise en cause de la société ALLIANZ, qui doit sa garantie jusqu’au 17 juillet 2025, s’impose ; que sa demande de mise hors de cause se heurte à des contestations sérieuses ;

— la SA ALLIANZ IARD, le 26 février 2026, par des écritures dans lesquelles elle demande au juge des référés :

à titre principal, de constater qu’elle n’était plus l’assureur de la société FP OPTIQUE à la date d’apparition des prétendus désordres, et prononcer sa mise hors de cause ;à titre subsidiaire, de lui donner acte de ses plus expresses protestations et réserves concernant la mobilisation de sa garantie, de dire que l’expertise fonctionnera aux frais avancés de la société 2BLED, de la condamner à lui communiquer dans un délai d’un mois à compter de la décision l’attestation d’assurance afférente à l’exercice de son activité professionnelle à compter du 1er mars 2025, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, de débouter les sociétés FP IMMO et FP OPTIC de toutes leurs demandes à son encontre et en tout état de cause de condamner la société FP OPTIQUE aux dépens.

La présente décision se reporte à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION :

sur la demande d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il résulte en l’espèce des pièces et des débats que la toiture du local est totalement vétuste et dangereuse, et que l’expert mandaté par l’assurance a procédé à une estimation des travaux manifestement insuffisante. L’organisation d’une mesure d’expertise, destinée à permettre une remise en état complète et pérenne des locaux, et la reprise de l’activité, relève donc de l’intérêt des deux parties.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner une expertise, dans les termes précisés au dispositif, sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues.

L’expertise sera réalisée aux frais avancés de la demanderesse qui en fait la demande.

Sur la mise hors de cause de la société ALLIANZ :

La société ALLIANZ fait valoir que le contrat ayant été résilié au 1er mars 2025, elle n’était plus l’assureur de la société FP OPTIQUE à la date d’apparition des prétendus désordres, et doit donc être mise hors de cause. C’est cependant à bon droit que les défenderesses, qui soutiennent qu’elle doit sa garantie jusqu’au 17 juillet 2025, opposent que la demande se heurte à des contestations sérieuses qui ne relèvent pas du pouvoir du juge des référés.

La présence de la société ALLIANZ aux opérations d’expertise étant donc à tout le moins opportune à ce stade de la procédure, elle sera déboutée de sa demande de mise hors de cause.

Sur les autres demandes :

L’expert étant en droit de solliciter des parties les documents nécessaires à l’exercice de sa mission, les demandes de communication sous astreinte seront rejetées, étant relevé que la question des indemnisations éventuellement perçues par la demanderesse de son assureur sont sans intérêt à ce stade de l’instance, qui ne porte que sur l’expertise.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a exposés dans le cadre de l’instance. Les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

La SARL 2BLED conservera la charge des dépens, à charge pour elle le cas échéant d’en inclure ultérieurement le montant dans son préjudice matériel.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et à charge d’appel,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Déboute la SA ALLIANZ IARD de sa demande de mise hors de cause ;

Ordonne une mesure d’expertise et désigne pour y procéder ;

Monsieur [Q] [F], [Adresse 6]

Mèl : [Courriel 1]

Dit que l’expert répondra à la mission suivante :

Après avoir convoqué et entendu les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueilli leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise, s’être fait remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— procéder à l’examen des locaux situés [Adresse 5] [Localité 4] donnés à bail à la SARL 2BLED ;

— vérifier si les désordres allégués, notamment en toiture, existent ;

— dans l’affirmative, les décrire et en indiquer la nature et l’importance ; préciser s’ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou s’ils le rendent impropre à sa destination ;

— procéder à toutes vérifications utiles pour en déterminer les causes et l’origine afin de permettre aux juges de se prononcer sur les responsabilités encourues

— décrire le cas échéant les travaux nécessaires à une remise en état

— donner son avis sur les travaux propres à y remédier ; en évaluer la durée et le coût ; dire à qui ils incombent ;

— fournir tous éléments utiles pour déterminer les préjudices de toutes natures occasionnés par les désordres, notamment le prejudice d’exploitation subi par la société 2BLED ;

— plus généralement, faire toutes observations utiles

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 264 et suivants du code de procédure civile et qu’en particulier, il pourra s’adjoindre, en cas de besoin, un sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne ;

DIT que si l’expert constate la conciliation des parties, il devra en informer le juge chargé du contrôle des expertises

DIT que l’expert devra déposer un pré-rapport, le soumettre aux parties à qui il impartira un délai pour présenter leurs dires et qu’il devra répondre aux dires reçus dans le délai imparti;

DIT que l’original du rapport définitif sera déposé au greffe, tandis que l’expert en adressera un exemplaire aux parties et à leur conseil, dans un délai de 6 mois à compter de sa saisine, sauf prorogation expresse ;

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 264 et suivants du code de procédure civile et qu’en particulier, il pourra s’adjoindre, en cas de besoin, un sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne ;

DÉSIGNE le juge chargé du contrôle des expertises pour suivre le déroulement de la présente expertise ;

FIXE à la somme de 4 000 euros la provision que la SARL 2BLED devra consigner par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnance) dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

Dit que la SARL 2BLED conservera la charge des dépens, à charge pour elle le cas échéant d’en inclure ultérieurement le montant dans son préjudice matériel.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.