N° RG 24/06423 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M4N5

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

11ème civ. S1

N° RG 24/06423

N° Portalis DB2E-W-B7I-M4N5

Minute n°25/

Copie exec. à :

— S.A. ALSACE HABITAT

— M^e Ghanoudja BELOUAHEM

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

14 MARS 2025

DEMANDERESSE :

S.A. ALSACE HABITAT, venant aux droits de SIBAR et de OPUS 67

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Mme [F] [I] [T], employée régulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [L] [S]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 4]

comparante assistée de M^e Ghanoudja BELOUAHEM, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 117

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n° C-67482-2024-007779 suivant décision du bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8] en date du 17 octobre 2024)

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Mars 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er septembre 2014 avec effet au même jour, l’Office Public de l’Habitat du Bas-Rhin (OPUS 67), aux droits duquel est venue la S.A. ALSACE HABITAT dans le cadre de l’opération de fusion absorption à effet au 1er janvier 2020 a donné à bail à Mme [Z] [L] [S] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation n° 0361.01.01.1008, 3ème étage sis [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 528,44 € et une provision pour charges de 198,99 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la locataire était mise en demeure à plusieurs reprises sans effet.

La S.A. ALSACE HABITAT a signalé la situation à la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 8 février 2023.

Elle a ensuite fait signifier le 8 février 2023 à Mme [Z] [L] [S] un commandement de payer pour un montant en principal de 2 457,04 €, ce commandement visant la clause résolutoire .

Puis elle a fait assigner Mme [Z] [L] [S] à l’audience du 15 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été renvoyé à deux reprises à la demande et au contradictoire des parties à l’audience du 17 janvier 2025, le dépôt du diagnostic social et financier étant porté à leur connaissance.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel le loyer représente un taux d’effort inadapté aux ressources actuelles et à la situation familiale de la locataire. Dans le cadre de ce diagnostic, les services sociaux ont constaté l’impossibilité pour le bailleur de proposer un logement répondant aux exigences de la locataire. Un accompagnement est en cours et la locataire pourrait revenir sur ses exigences.

Le service social propose un maintien du bail le temps de la solution de relogement.

La S.A. ALSACE HABITAT, représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance et de ses conclusions du 2 janvier 2025 pour demander de :

— constater le jeu de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du bail ;

subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire ;

— juger irrecevable et mal fondée la demande de sursis à statuer ;

— débouter Mme [Z] [L] [S] de sa demande de délai de paiement ;

— condamner le locataire ainsi que tous occupants de son chef à évacuer immédiatement corps et biens les lieux loués ;

— dire qu’à défaut de libération volontaire dans les délais réglementaires, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique ;

— la condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation révisable aux conditions du bail résilié avec intérêts au taux légal sur chaque échéance à intervenir ;

— la condamner au paiement de la somme de 13 591,66 € avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— dire et juger que les meubles et objets suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— la condamner en tous les frais et dépens de la présente instance qui comprendront notamment les frais du commandement, d’assignation et de la notification au préfet outre 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit.

Le bailleur mentionne avoir reçu des pièces complémentaires et demande à produire une note en délibéré en tant que de besoin.

Mme [Z] [L] [S] a comparu assisté par son conseil désigné au titre de l’aide juridictionnelle. Au soutien de ses conclusions du 20 décembre 2024, elle demande de :

— juger recevable et bien fondée sa demande de sursis à statuer en raison de la trêve hivernale et de sa situation de particulière vulnérabilité à raison de son âge, 73 ans, et de sa mobilité réduite. Elle fait valoir que le bailleur n’a pas pris en compte sa demande de relogement, a augmenté sa provision pour charges malgré un solde en sa faveur, qu’il a sollicité la suspension de son APL et attendu le 9 juillet 2024 pour saisir la juridiction laissant sa dette locative croître ;

— juger sa demande de délai de paiement recevable et fondée ;

— enjoindre, au besoin avant dire droit, au bailleur de transmettre les documents justificatifs de la hausse des charges pour les années 2022 et 2023 ainsi que le calcul de la répartition entre locataires ; elle estime que la dette locative est irrecevable en l’absence de distinction entre arriéré locatif et indemnité d’occupation, de justification de la hausse des charges et de leur prévision ;

— débouter le bailleur de ses demandes, fins et prétentions ;

— le condamner aux frais et dépens de la procédure.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions déposées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré, aucune note en délibéré n’étant parvenue avant la date limite du 7 février 2025 et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 9 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. ALSACE HABITAT qui justifie avoir saisi la Caisse d’Allocations Familiales le 6 février 2023 est réputée avoir signalé la situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LA DEMANDE DE SURSIS A STATUER :

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile « La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. »

En l’espèce, la demande tend à ce que l’instance soit suspendue pendant la trêve hivernale prévue à l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Cette disposition applicable lorsqu’une mesure d’expulsion a été autorisée ne fait pas obstacle à la poursuite de l’instance tendant à constater ou juger la résiliation du bail, ordonner la libération du logement à défaut l’expulsion du locataire.

En conséquence, Mme [Z] [L] [S] sera déboutée de cette demande.

3. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne contient pas de disposition protectrice en fonction de la situation du locataire telles que celles qui figurent à l’article 15 de ladite loi.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, « article 17 – Clauses résolutoires », et un commandement de payer a été signifié le 8 février 2023. Ce commandement est demeuré infructueux, malgré deux paiements de la locataire, pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 avril 2023 à 24 heures.

L’article 1231-7 du code civil dispose que « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En cas de confirmation pure et simple par le juge d’appel d’une décision allouant une indemnité en réparation d’un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l’indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d’appel. Le juge d’appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa. »

Mme [Z] [L] [S], occupante sans droit ni titre depuis cette date, sera condamnée, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 8 avril 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce à compter du présent jugement.

L’expulsion de Mme [Z] [L] [S] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

4. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Conformément aux dispositions des l’article 4 b) et p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause :

p) qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’irrecevabilité arguée n’est ni fondée en droit ni en fait et sera donc écartée.

La S.A. ALSACE HABITAT produit un décompte établissant que Mme [Z] [L] [S] restait lui devoir la somme de 13 591,66 € au 17 janvier 2025. Elle produit aux débats le décompte de régularisation des charges 2023 créditeur en faveur de la locataire à hauteur de 403,48 €

Mme [Z] [L] [S], qui a eu connaissance de ces données, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de cette dette qui devra toutefois être expurgée des frais de procédure à hauteur de 273,65 €.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 13 318,01 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et à sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il ressort ainsi du diagnostic social et financier que les capacités financières actuelles du locataire ne lui permettent plus d’honorer le seul paiement du loyer courant chargé de 917,65 € par mois. Elle a cessé ses règlements mensuels de 400 € depuis le mois de novembre 2024 et n’établit pas être en capacité de réduire le montant de sa dette en sus du paiement des loyer et charges courants dans le délai de deux ans.

Aussi, il n’y a pas lieu d’accorder à Mme [Z] [L] [S] de report ou de délais de paiement dans le cadre de la présente procédure.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [Z] [L] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de laisser à la charge du bailleur ses propres frais irrépétibles.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 1er septembre 2014 avec effet au même jour se poursuivant entre la S.A. ALSACE HABITAT et Mme [Z] [L] [S] concernant un logement à usage d’habitationn° 0361.01.01.1008, 3ème étage sis [Adresse 6], sont réunies à la date du 8 avril 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [Z] [L] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [Z] [L] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A. ALSACE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [Z] [L] [S] à payer à la S.A. ALSACE HABITAT au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 13 318,01 € (décompte arrêté au 2 janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de report ou délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [Z] [L] [S] à payer à la S.A. ALSACE HABITAT une indemnité d’occupation à compter du 9 avril 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [Z] [L] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTE la S.A. ALSACE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN