N° RG 25/06580 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2VSV

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

71G

N° RG 25/06580 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2VSV

Minute

AFFAIRE :

S.A.S. ACTIIM

C/

Syndic. de copro. [Adresse 1]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Naouel TAHAR, Juge

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 05 Mars 2026,

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

SAS ACTIIM

Dont le siège social est :

[Adresse 2]

[Localité 1]

prise en la personne de son Président domicilié ès-qualités audit siège

Représentée par Maître Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Maître Julien MONTCEL, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble sis [Adresse 3] pris en la personne de son syndic, la SAS MATERA dont le siège social est [Adresse 4]

Défaillant

EXPOSE DU LITIGE

La SAS ACTIIM a exercé les fonctions de syndic de copropriété pour l’immeuble sis [Adresse 5] depuis le 8 décembre 2016.

Durant près de neuf, son mandat a été régulièrement renouvelé. La SAS ACTIIM a bénéficié du quitus de gestion pour l’ensemble des exercices successifs dont certain à l’unanimité. Le dernier renouvellement de son mandat, intervenu le 19 février 2024, jusqu’au 07 décembre 2025, a également été voté à l’unanimité par l’assemblée générale des copropriétaires, assorti du quitus pour l’exercice écoulé.

Le 14 octobre 2024, le Conseil syndical du Syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SAS ACTIIM de convoquer une assemblée générale des copropriétaires afin de statuer sur sa révocation alléguant des manquements graves de gestion.

Le 9 janvier 2025, l’assemblée générale des copropriétaires a prononcé la révocation du mandat de syndic de la SAS ACTIIM et a nommé son successeur.

Contestant les griefs allégués et après l’échec de ses tentatives de résolution amiable, la SAS ACTIIM a, le 8 août 2025, fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Bordeaux devant le tribunal de la présente juridiction aux fins de voir ordonner sa condamnation au paiement de dommages et intérêts pour rupture abusive de son contrat de syndic.

Dans son assignation valant conclusions, la SAS ACTIIM demande au tribunal, au visa des articles 1104 et 1231-2 du code civil et de la loi du 10 juillet 1965, de :

— DE FAIRE DROIT aux demandes de la SAS ACTIIM et, en conséquence :

— DE CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à la SAS ACTIIM la somme de 20.244,28 € à titre de dommages et intérêts pour résiliation abusive du contrat de syndic du 19 février 2024 le liant à la SAS ACTIIM ;

— DE REJETER toute demande reconventionnelle du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] ;

— DE CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7]

[Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à la SAS ACTIIM la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— DE CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice, aux entiers dépens.

***

N° RG 25/06580 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2VSV

Assigné dans les formes de l’article 658 du code de procédure civile, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 2] n’a pas constitué avocat et n’a pas conclu.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à l’assignation susvisée, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été établie le 10 décembre 2025.

MOTIVATION

L’article 472 du code de procédure civile énonce que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I/Sur la demande de dommages et intérêts pour rupture abusive du contrat de syndic

1/ Sur le caractère abusif de la rupture du contrat

La SAS ACTIIM fait valoir en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 que seule une inexécution grave par l’une des parties peut justifier une résiliation anticipée du contrat de syndic. A défaut, la résiliation du contrat est qualifiée d’abusive et donne droit à des dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Elle soutient que s’il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer que le syndic a commis des manquements graves à ses obligations, elle rappelle que son mandat a été renouvelé et quitus lui a été donné sans discontinuité depuis 2016 et réitéré à l’unanimité le 19 février 2024 : depuis 8 années aucune réserve quant à sa gestion pour l’ensemble des exercices n’a été émise.

Elle souligne qu’il est étonnant que, 8 mois après son renouvellement et le quitus donné à l’unanimité, des manquements graves justifient subitement la résiliation de façon anticipée de son contrat de syndic qui courait jusqu’au 7 décembre 2025.

Elle plaide le caractère infondé des manquements graves invoqués par le Conseil syndical dans sa lettre de mise en demeure du 14 octobre 2024 au motif que :

— sur l’allégation de l’absence de visites de la copropriété et de rapports de visite au titre des années 2023 et 2024, elle précise avoir réalisé les visites contractuellement prévues comme le démontre l’échange de mail avec le Conseil syndical (pièce n° 24) et affirme qu’au regard de l’article 7.1.1 du contrat de syndic, aucune rédaction de rapport n’est exigée. Au demeurant, elle affirme que le quitus, qui lui a été donné sans réserve pour l’exercice de l’année 2023, révèle qu’elle n’a commis aucune faute. Elle conclut que ce grief ne constitue nullement une inexécution suffisamment grave justifiant la résiliation de son contrat de syndic ;

— sur le grief relatif au suivi des dossiers d’assurance à la suite de désordres apparus en avril 2024, notamment le défaut d’activation de la garantie Dommages Ouvrage malgré de nombreux signalements d’infiltrations affectant les parties communes et privatives, conduisant à l’aggravation des dégâts et exposant la copropriété à des coûts de réparation plus élevés, la SAS ACTIIM réplique avoir dressé un compte-rendu le 10 avril 2024 relatif à ces désordres qui ne relevaient pas juridiquement de la garantie dommage-ouvrage étant de simples désordres de nature esthétique comme le mentionne le rapport d’expertise du 7 juillet 2025 (pièce n°27) ;

— sur le grief relatif à la proposition de « Diagnostic Technique Global » refusée par le syndic lors de l’assemblée générale, la demanderesse rappelle qu’une réunion préalable avec le Conseil syndical avait déterminé l’ordre du jour de l’assemblée générale du 12 février 2024 et que la question de ce diagnostic n’avait pas été soulevée, dès lors elle conclut au caractère fallacieux de ce grief ;

— sur le grief du renouvellement tacite et sans mise en concurrence des contrats des prestataires de la copropriété, notamment l’absence de procédures d’appels d’offres probantes. La SAS ACTIIM réplique que la mise en concurrence systématique annuelle des prestataires n’est pas une obligation, ni légale ni contractuelle. Elle précise avoir, sur l’année 2024, présenté 3 devis de société de ménages au vote des copropriétaires, qu’au demeurant, ayant obtenu quitus pour les exercices de 2016 à 2023 avec renouvèlement de son mandat, cette allégation ne serait caractériser un manquement grave à ses obligations ;

— sur le grief de l’absence de contrôle des prestations réalisées au sein de la copropriété ayant entraîné des nuisances aux copropriétaires, le SAS ACTIIM fait valoir qu’aucune difficulté n’avait été relevée ou rapportée concernant la pose d’un nouveau tapis dans le hall d’entrée et la maintenance du portail ; que s’agissant de la VMC, elle indique avoir été diligente quant au traitement de ce désordre dont le retard provenait de la volonté de mise en concurrence de la part du Conseil syndical ;

— sur le grief relatif à la tenue et la mise à jour de la liste des copropriétaires, la demanderesse fait valoir n’avoir nullement été destinatrice d’une mise en demeure relative à ses obligations en la matière jusqu’au courrier du 14 octobre 2024, que la liste des copropriétaires a été tenue à jour et que dès lors ce grief est infondé ;

— sur le grief relatif au défaut de mise à jour du changement de la forme juridique du syndic, manquant ainsi à son devoir de transparence et de conformité légale, la SAS ACTIIM fait valoir qu’aucun changement juridique de sa structure n’est conditionné à une notification ou autorisation préalable des copropriétaires, et en tout état de cause aucun des changements publiés au greffe n’a eu d’impact sur ses missions ni sur le caractère intuitu personae de la réalisation contractuelle, le grief est infondé ;

— sur le grief de la modification de la durée du mandat du syndic de 3 à 1 an sans que cette option soit inscrite à l’ordre du jour ou soumise à l’ensemble des copropriétaires, la SAS ACTIIM rétorque que la prolongation de son mandat pour une durée d’un an résulte de la décision prise à l’unanimité par l’assemblée des copropriétaires le 19 février 2024, au demeurant elle indique qu’aucun préjudice ne peut résulter d’une modification à la baisse de la durée d’un contrat de syndic, et que ce grief ne constitue pas une inexécution de ses obligations ;

— sur le grief de la non-exécution des décisions votées en assemblée générale, notamment les retards injustifiés dans l’exécution des travaux votés et l’absence de mise en place du projet de vidéoprotection, la SAS ACTIIM soutient que l’ensemble des décisions de l’assemblée général dont elle avait la responsabilité a été correctement effectué, à défaut son mandat n’aurait pas été renouvelé en 2024. Elle indique que les travaux litigieux invoqués ont été votés avec délégation au profit du Conseil syndical, dès lors seul ce dernier était responsable des délais d’exécution. De plus, s’agissant de la pose de caméras de vidéosurveillance, elle indique que la résolution n’a pas été adoptée, faute de majorité lors de l’assemblée générale du 7 février 2020.

La demanderesse conclut que tous les griefs invoqués par le Conseil syndical sont infondés et caractérisent une résiliation abusive et injustifiée du contrat de syndic alors que conseil syndical est lui-même tenu d’une obligation d’exécuter de bonne foi le contrat.

2/ Sur la demande de dommages et intérêts

LA SAS ACTIIM soutient en application de l’article 1231-2 du code civil, que la résiliation du contrat de syndic étant manifestement abusive, en l’absence de démonstration d’inexécution grave de ses obligations, elle a droit à l’allocation de dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Elle fait valoir pouvoir solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement :

— de ses honoraires restants dus jusqu’à l’expiration de son contrat de syndic initialement prévu au 7 décembre 2025, soit la somme de 4 244, 28 euros,

— de son préjudice résultant de la perte de chance d’avoir pu facturer des prestations complémentaires prévues au contrat, soit la somme de 1000 euros, étant précisé qu’elle justifie avoir facturé à la défenderesse la somme de 6174, 49 euros au titre de ces prestations pour les exercices précédents,

— de son préjudice réputationnel, compte-tenu des griefs fallacieux et diffamatoires communiqués à l’ensemble des 16 copropriétaires dont certains disposent d’autres lots dans d’autres copropriétés, à hauteur de 15 000 euros ;

Elle conclut ainsi solliciter des dommages et intérêts à hauteur de 20 2444, 28 euros.

Réponse du tribunal

Aux termes de l’article 18- VIII de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la résiliation anticipée d’un contrat de syndic ne peut intervenir qu’en cas d’inexécution suffisamment grave de la part de ce dernier. La jurisprudence constante (notamment CAS 3ème civ du 3 avril 2002 n° 01-00.490) précise qu’à défaut de preuve d’un manquement grave, la résiliation est abusive et ouvre droit à des dommages et intérêts.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui n’a pas conclu et n’a pas constitué avocat, échoue totalement à rapporter la preuve d’un tel manquement, alors même que la charge de

la preuve lui incombe. Au demeurant, la SAS ACTIIM démontre que les griefs soulevés par le Conseil syndical sont soit infondés, soit dépourvus de la gravité requise.

Sur les visites et rapports, le contrat de syndic n’imposait ni la présence du Conseil syndical ni la rédaction systématique d’un rapport, ces mentions ayant été supprimées par les parties. De plus, un courriel du Président du Conseil syndical remerciait le syndic pour un compte-rendu détaillé.

Sur l’assurance dommage-ouvrage, le choix de ne pas actionner la garantie pour des fissures esthétiques ne relevant pas de la garantie décennale relève de l’analyse technique et non de la négligence. L’expertise ultérieure du 7 juillet 2025 a confirmé le caractère purement esthétique des désordres.

Sur le diagnostic Technique Global, l’ordre du jour de l’assemblée générale du 19 février 2024 avait été préparé conjointement avec le Conseil syndical, sans que ce point ne soit sollicité.

Sur les changements juridiques de la SAS ACTIIM, la transformation de SARL en SAS et le changement de dirigeant ne nécessitaient aucune autorisation préalable des copropriétaires et n’affectaient pas l’intuitu personae du contrat.

Sur la validité du contrat, le passage de 3 ans à 1 an a été voté à l’unanimité en assemblée générale et signé par le Président du Conseil syndical lui-même.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la position du syndicat des copropriétaires n’est pas objective : seulement huit mois avant la mise en demeure de révocation, l’assemblée générale avait renouvelée le mandat de la SAS ACTIIM à l’unanimité et lui avait donné quitus de sa gestion sans aucune réserve. Ce quitus réitéré presque chaque année depuis 2016 à l’unanimité ou à une large majorité, purge les griefs passés et démontre que la gestion de la demanderesse a toujours été conforme aux intérêts de la copropriété. Les griefs soulevés a postériori par le Conseil syndical, tels que sus-visés sont soit techniquement infondés, soit expressément contredits par les pièces produites. Même si le syndic a pu éprouver certaines difficultés à exécuter certaines de ses obligations (retard, négligence), aucune démonstration du caractère de gravité exigé n’est rapportée, justifiant une telle résiliation anticipée.

En conséquence, la résiliation du contrat sera déclarée abusive.

Aux termes de l’article 1231-2 du code civil, la SAS ACTIIM est fondée à réclamer réparation pour la perte qu’elle a faite et le gain dont elle a été privée. La rupture étant dépourvue de cause légitime, le syndicat des copropriétaires doit être condamné à verser la somme de 4 244, 28 euros correspondant aux honoraires de base que le syndic aurait perçus jusqu’au terme de son contrat, soit le 7 décembre 2025.

A cette somme s’ajoute une indemnité de 500 euros au titre de perte de chance de réaliser des prestations complémentaires. Ce montant est d’autant plus justifié que la SAS ACTIIM démontre, par son historique comptable, avoir facturé plus de 6000 euros de prestations lors des exercices précédents.

Sur le préjudice réputationnel, la SAS ACTIIM a subi une atteinte portée à sa probité professionnelle. En inscrivant des motifs de « manquements graves » à l’ordre du jour d’une assemblée générale, le Conseil a publiquement jeté le discrédit sur le savoir-faire de la SAS ACTIIM. Cependant si la demanderesse n’apporte pas la preuve par la production de pièces du caractère démultiplié de son préjudice par le fait que certains copropriétaires de cet immeuble possèdent des lots dans d’autres résidences, créant un risque de perte de mandats actuels ou futurs pour le syndic et donc de l’ampleur de l’impact de la rupture sur sa réputation, il y a lieu compte tenu de la durée du mandat (9 ans) et de la brutalité de la rupture, de fixer à la somme de 3 500 euros, l’indemnité au titre du préjudice réputationnel.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à la SAS ACTIIM, la somme totale de 8244, 28 euros au titre des dommages et intérêts.

II/Sur les demandes annexes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront supportés par le syndicat des copropriétaires, partie perdante.

L’équité commande par ailleurs, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la demanderesse à hauteur de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à la SAS ACTIIM la somme de 8 244, 28 euros au titre de dommages et intérêts pour résiliation abusive du contrat de syndic,

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires à payer à la SAS ACTIIM la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance.

La présente décision est signée par Madame TAHAR, Juge et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT