TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT

procédure accélérée au fond

66A

Minute

N° RG 26/00024 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3IMR

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 26/05/2026

à M^e Sarah BOUET

la SELAS ELIGE [Localité 1]

Rendue le VINGT SIX MAI DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 27 Avril 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDERESSE

COMMUNE DE [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Jean MERLET-BONNAN de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Sarah BOUET, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [P] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Sarah BOUET, avocat au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 28 juin 2021, la Commune de Bordeaux a fait assigner M. et Mme [Y] devant le président du tribunal de grande instance de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de les voir condamner au paiement d’une amende civile d’un montant maximum de 50 000 euros en application de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, ordonner le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation sous astreinte d’un montant maximum de 68 000 euros par jour de retard, les condamner au paiement d’une amende d’un montant de 10 000 euros en application de l’article L.324-1-1 du code du tourisme et les condamner à lui payer une indemnité de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement du 09 mai 2022, le président du tribunal a sursis à statuer dans l’attente de la décision des juridictions administratives sur le recours introduit contre la délibération du conseil communautaire du 07 juillet 2017 et du conseil municipal du 10 juillet 2017.

Par arrêt du 30 janvier 2024, la cour administrative d’appel de [Localité 1] a rejeté le recours.

L’affaire a été réinscrite à la demande de la Commune de [Localité 1] aux termes d’écritures en date du 27 juin 2025 et appelée à l’audience du 26 janvier 2026 où, après plusieurs renvois, elle a été retenue à l’audience du 27 avril 2026.

La demanderesse expose que les époux [Y] sont propriétaires d’un appartement de 165 m2 situé [Adresse 3] ; qu’il résulte de trois PV des 10 décembre 2018, 25 novembre 2020 et 03 février 2022 que la destination de ces locaux, initialement affectés à l’usage d’habitation, a été modifiée sans autorisation par leur mise en location, depuis le 1er mars 2018, par l’intermédiaire de la plateforme AIR BNB, en meublés touristiques à des personnes n’ayant pas l’intention d’y établir leur résidence, sans avoir obtenu d’autorisation de changement d’usage ; qu’en outre les défendeurs n’ont pas fourni les renseignements sollicités sur l’état des réservations, en violation des dispositions de l’article L.234-1-1 du code de tourisme.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la demanderesse, le 26 mars 2026, par des écritures aux termes desquelles elle demande la condamnation de M. et Mme [Y] au paiement :

— d’une amende d’un montant maximum de 50 000 euros en application de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dont le montant lui sera intégralement versé ;

— d’une amende d’un montant de 10 000 euros en application de l’article L.324-1-1 du code du tourisme ;

— et d’une indemnité de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— les époux [Y], le 05 mars 2026, par des écritures aux termes desquelles ils sollicitent :

— à titre principal,

— de constater que la commune de [Localité 1] échoue à démontrer qu’au 1er janvier 1970, le local était utilisé à usage d’habitation ;

— de constater qu’ils n’ont pas commis de changement illicite à l’usage d’habitation ;

— de débouter la commune de [Localité 1] de toutes ses demandes à leur encontre ;

— à titre infiniment subsidiaire, de réduire le montant de l’amende à 1 euro symbolique ;

— en toute hypothèse, de condamner la commune de [Localité 1] à leur verser une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Les défendeurs font valoir que la Commune échoue à prouver l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ; que le cadastre reproduit en page 7 du PV d’infraction du 10 décembre 2028, outre qu’il est illisible, est nécessairement daté à une date postérieure au 1er janvier 1970 ; que le changement illicite n’est pas établi au regard des mentions imprécises du procès-verbal ; que les commentaires se suffisent pas à démontrer la location illicite ; que l’ annonce n’est plus active depuis la dernière visite du contrôleur ; qu’ils ont conclu un contrat de location pour une durée d’un an le 03 octobre 2020, ainsi que des contrats de colocation au profit d’étudiants sur une durée de 9 mois ; que le dernier contrat, daté du 1er avril 2022, est toujours en cours ; que le logement en cause n’étant pas leur résidence principale, l’article [Etablissement 1]-1-1 du code du tourisme n’est pas applicable.

La présente décision se réfère à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

II – MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales :

sur le défaut d’autorisation de changement de destination de l’immeuble :

La Commune fonde ses demandes sur deux délibérations, l’une du conseil communautaire de [Localité 1] Métropole du 07 juillet 2017, l’autre du conseil municipal de [Localité 1] du 10 juillet 2017, qui ont respectivement soumis toute location de courte durée à “une clientèle de passage” à une déclaration préalable, et réglementé strictement les locations de courts séjours touristiques sur la ville de [Localité 1]. Un règlement municipal sur les changements d’usage des locaux d’habitation et les compensations en cas de changement de destination a été annexé à la délibération du 10 juillet 2017.

L’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation soumet, dans les communes de plus de 200.000 habitants, le changement d’usage d’un bien immobilier à une autorisation préalable du maire de la commune. Cette autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

L’article L.631-7 dernier alinéa précise que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation punit d’une amende civile d’au plus 50.000 euros par local irrégulièrement transformé toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L.631-7, ou ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article. Par ailleurs, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans le délai qu’il fixe ; il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé, dont le produit est intégralement versé à la commune.

Pour l’application des dispositions énoncées supra, il appartient à la Commune de [Localité 1] d’établir un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement résultant du fait de louer un local meublé antérieurement destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

L’article L.631-7 dans sa version applicable précise qu’un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Il résulte en l’espèce des pièces produites par la demanderesse (déclaration préalable du 20 juin 2014, arrêté de non-opposition du 22 juillet 2014) que les époux [Y] ont bénéficié d’une autorisation d’urbanisme portant sur l’extension et la surélévation d’une maison d’habitation non soumise à permis de construire.

La première condition est donc remplie.

La location du logement en meublés de tourisme, caractérisant le changement de destination, est par ailleurs établie par les trois PV des 10 décembre 2018, 25 novembre 2020 et 03 février 2022 et les commentaires sur la plateforme AIR BNB dont il ressort que l’appartement a été régulièrement loué entre 2018 et 2021 par des personnes n’ayant pas l’intention d’y établir leur résidence, pour un gain estimé, fin 2018, à 13 855 euros.

Les défendeurs contestent la valeur probante des PV d’infraction en faisant valoir notamment que le cadastre reproduit dans le PV du 10 décembre 2018 est illisible, et qu’il n’est produit aucun tableau récapitulatif des réservations. Ils soutiennent que les locations ont cessé fin 2018 et versent pour en justifier un contrat de bail meublé d’un an à compter du 03 octobre 2020 et des contrats de colocation étudiante d’une durée de 9 mois à compter de septembre 2021.

C’est cependant à bon droit que la demanderesse oppose que les PV ont été établis par des agents assermentés et qu’ils font foi jusqu’à preuve contraire des constatations qu’ils contiennent : que les défendeurs ne produisent aucun élément susceptible de contredire ces constatations ni la fiche financière récapitulative qui se base d’ailleurs sur les propres déclarations de M.[Y] ; que l’affirmation selon laquelle l’annonce aurait été désactivée fin 2018 est contredite par les constatations effectuées par le PV du 25 novembre 2020 puis celui du 03 février 2022 faisant état de commentaires de visiteurs présents sur des périodes postérieures, jusqu’à août 2021 ; qu’il peut s’en déduire une double activité locative portant sur le même bien à des périodes distinctes.

Les circonstances ainsi décrites établissent en tout état de cause la matérialité de l’infraction au moins entre mars 2018 et octobre 2020.

En l’état des pièces produites, il y a lieu de condamner les défendeurs à une amende de 10 000 euros.

sur le défaut de transmission des périodes de location :

La commune sollicite par ailleurs la condamnation des défendeurs au paiement d’une amende au visa de l’article L.324-1-1 du code du tourisme, lequel prévoit que les meublés ne peuvent être offerts à la location de brève durée et aux personnes de passage que dans la limite de 120 jours par an si le local constitue la résidence principale du propriétaire, et la commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration.

L’article L.234-1-1 V punit d’une amende de 5 000 euros, 10 000 euros ou 25 000 euros toute personne qui ne se conforme pas à ces obligations, suivant que l’infraction porte sur une absence de déclaration simple, une absence de déclaration soumise à enregistrement ou une absence de déclaration de location à la clientèle de passage d’un local commercial.

Les défendeurs opposent que le local litigieux ne constituant pas leur résidence principale, ces dispositions n’ont pas lieu de s’appliquer.

La demanderesse soutient que l’obligation de transmission s’applique à tout loueur d’un meublé de tourisme, sans distinction selon que le bien constitue ou non la résidence principale du loueur.

Cette interprétation ne sera pas retenue, la rédaction de l’article L.324-1-1 conduisant au contraire à considérer que la demande d’information sur le nombre de jours au cours desquels le meublé a été loué concerne les meublés, décrits en première partie de la phrase, constituant la résidence principale du propriétaire.

La commune sera déboutée de cette demande.

Sur les frais irrépétibles

Il apparait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais, non compris dans les dépens, exposés par elle dans le cadre de l’instance. Les défendeurs seront condamnés à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et déboutés de leur demande sur le même fondement.

Les défendeurs seront condamnés aux dépens.

III – DÉCISION

Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

Vu les articles L.631-7 et suivants, L.651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation,

Condamne M. et Mme [Y] à payer à la Commune de [Localité 1] une amende civile d’un montant de 10 000 euros sur le fondement de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la Commune de [Localité 1] ;

Déboute la Commune de [Localité 1] de sa demande de condamnation en application de l’article L.324-1-1 du code du tourisme ;

Condamne M. et Mme [Y] à payer à la Commune de [Localité 1] une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires

Condamne les défendeurs aux entiers dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.