TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

29 Août 2025

N° RG 24/02295 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZKL7

N° Minute :

AFFAIRE

[S] [J],S.C.I. [J], venant aux droits de la S.C.I. [13]

C/

[B] [V]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [S] [J]

[Adresse 4]

[Localité 5]

S.C.I. [J], venant aux droits de la S.C.I. [13]

[Adresse 4]

[Localité 5]

tous deux représentés par Maître Violaine ETCHEVERRY de la SELARL Carène Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1062

DEFENDERESSE

Madame [B] [V]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée le 26 Mars 2025 en audience publique, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et les dossiers ayant fait l’objet d’un dépôt devant :

Alix FLEURIET, Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 21 Juillet 2025.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié en date du 15 juillet 2021, la société [7], promettant, et M. [S] [J], bénéficiaire, assisté de Maître [B] [V], notaire associée, ont conclu une promesse de vente portant sur un bien sis [Adresse 3] à [Localité 10] pour un montant de 267 000 euros, assortie d’une condition suspensive de l’obtention d’un prêt du même montant, ainsi que d’une faculté de substitution s’agissant de l’acquéreur du bien.

Le 14 octobre 2021, la banque [16] a présenté une offre de prêt à M. [J] dans le cadre de l’acquisition du bien à hauteur du prix fixé dans l’acte de promesse de vente.

Par acte notarié en date du 5 novembre 2021, la société [7] a vendu à la SCI [13] en cours d’immatriculation, se substituant à M. [J] dans le bénéfice de l’acquisition de celui-ci, le bien immobilier.

La SCI [13] a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 23 novembre 2021.

Par courrier en date du 4 août 2023 adressée à la SELAS [V] [14], la banque [16] a indiqué ne pas avoir été informée de la volonté de M. [J] de faire jouer la faculté de substitution de la promesse de vente, remettant ainsi en cause le financement immobilier qu’elle lui avait consenti.

Par acte du 28 mars 2024, M. [J] et la SCI [13] ont conclu un protocole d’accord transactionnel avec la banque [16] dans le cadre duquel ils ont accepté d’inscrire une hypothèque conventionnelle de premier rang sur le bien immobilier au bénéfice de la banque, en contrepartie du renoncement de cette dernière à la résolution du prêt consenti à M. [J], lequel a apporté à titre d’avance en compte courant l’ensemble des sommes qu’il a versées pour l’acquisition par la SCI [13] du bien immobilier sis à Cannes.

Par acte du 11 mars 2024, M. [J] et la SCI [J], venant aux droits de la SCI [13], ont fait assigner Maître [B] [V] devant le tribunal judiciaire de Nanterre afin de la voir condamnée au paiement de dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 janvier 2025, M. [J] et la SCI [J], venant aux droits de la SCI [13], demandent au tribunal de :

— condamner Maître [B] [V] à verser à M. [J] les sommes de :

270 000 euros au titre de la perte de chance d’acquérir un bien immobilier ; 10 000 euros au titre du préjudice moral ; 3 000 euros au titre des frais engagés pour régulariser la situation à l’égard de la société générale. – condamner Maître [B] [V] à verser à la SCI [J], venant aux droits de la SCI [13], la somme de 3 510,73 euros en remboursement des frais d’hypothèque conventionnelle ;

— débouter Maître [B] [V] de ses demandes ;

— condamner Maître [B] [V] à leur verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— Assortir les condamnations prononcées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec anatocisme.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2024, Maître [B] [V] demande au tribunal, après avoir déclarée ses demandes recevables, à titre principal de débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes.

A titre subsidiaire, elle demande au tribunal de :

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes ;

— rejeter l’exécution provisoire ;

— condamner M. [J] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamner M. [J] au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [J] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Valérie Toutain de Hauteclocque en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il n’y a pas lieu pour le tribunal de statuer sur la recevabilité des demandes de Maître [V], laquelle n’est pas contestée dans le dispositif des conclusions des demandeurs.

Sur les demandes de paiement de dommages et intérêts formées par M. [J] et la SCI [J]

Sur la faute

M. [J] et la SCI [J] font valoir, à titre principal sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, et à titre subsidiaire sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que Maître [V] a commis une faute en sa qualité de notaire assistant M. [J] dans le cadre de la vente du bien immobilier dès lors que, ne pouvant ignorer l’existence d’un prêt immobilier en tant que celui-ci correspondait à une condition suspensive stipulée dans la promesse de vente et parce qu’elle a transmis un appel de fonds, elle aurait dû d’une part transmettre à la banque un appel de fonds au nom de la SCI [13] et non au nom de M. [J] comme elle y a procédé, et qu’elle aurait dû d’autre part conseiller ces derniers sur les conséquences découlant de l’acte de prêt ainsi souscrit. Ils indiquent que contrairement à ce qu’elle prétend, Maître [V] était informée du projet de substitution de la SCI [13] dans le bénéfice de la promesse de vente dès le 27 septembre 2021 ; qu’en tout état de cause, elle aurait dû a minima interroger M. [J] sur ses intentions sur la substitution avant d’adresser l’appel de fonds à la banque au nom de ce dernier alors que la faculté de substitution avait été prévue dès la promesse de vente. Elle aurait dû par ailleurs, selon eux, inviter M. [J] à se rapprocher de la banque dès qu’elle a eu connaissance de de la substitution, ce avant la signature de l’acte de vente, la date de signature de l’acte de vente pouvant être décalée. Les demandeurs font également valoir que, si Maître [V] n’a pas rédigé l’acte de prêt, il lui incombait de vérifier la totalité de l’opération de vente et sa cohérence avec l’offre de prêt avant la régularisation de l’acte authentique.

Les demandeurs ajoutent que la clause prévue au contrat de vente selon laquelle les sommes versées par les associés de la SCI [13] « constitueraient une avance en compte courant d’associés » n’est pas une cause d’exonération de la responsabilité de Maître [V] dans la mesure où le système de l’avance prévu dans ce cadre n’a pas pour effet de valider un prêt émis au profit d’une personne pour financer l’acquisition d’un bien immobilier par un tiers.

Ils prétendent enfin que Maître [V] ne peut se prévaloir ni de la présence, qui n’est selon eux pas démontrée, d’un expert-comptable dans le cadre de la procédure de vente, ni de la qualité de M. [J] comme gérant de plusieurs sociétés, comme causes d’exonération de sa responsabilité, le notaire n’étant en effet pas déchargé de son devoir de conseil par les compétences personnelles de son client.

Pour s’opposer aux demandes de M. [J] et de la SCI [J], Maître [V] fait dans un premier temps valoir que la responsabilité civile d’un notaire ne saurait être recherchée sur le fondement contractuel de sorte qu’il convient de rejeter, en l’absence de fondement légal justifié, la demande formée par M. [J] et la SCI [J].

Elle fait, dans un second temps, valoir qu’elle n’a commis aucun manquement à ses obligations d’information et de conseil dès lors que l’acte de substitution dans le cadre de l’acquisition du bien, qui devait intervenir avant le 10 septembre 2021 selon les termes de la promesse de vente, a eu lieu tardivement soit la veille de la signature de l’acte de vente, de sorte qu’elle ne pouvait pas établir l’appel de fonds, qui est antérieur, au nom de la SCI [13]. La défenderesse soutient ainsi que, jusqu’à la veille de l’acte de vente, à savoir le 4 novembre 2021, l’acquéreur devait être M. [J] et non la SCI [13], et que le financement de l’acquisition par l’acquéreur relève de sa seule responsabilité et non de celle du notaire rédacteur, qui ne peut être tenu responsable du revirement de dernière minute de son client ni de l’information délivrée par ce dernier à la banque concernant la souscription de l’emprunt. Il appartenait ainsi selon elle à M. [J], qui plus est en sa qualité de dirigeant d’entreprise assisté d’un expert-comptable et coutumier de ces pratiques, de tirer les conséquences de l’acte de substitution et de se rapprocher de la banque afin de l’en informer.

Maître [V] prétend enfin que, dès lors que l’acte de vente du 5 novembre 2021, date à laquelle la société [13] était en cours de formation, précise dans ses stipulations que « toutes sommes versées par les associés de la société [13] constitueraient une avance en compte courant d’associés au sein de ladite société », il y a lieu de considérer que M. [J] avait conscience du fait que le financement négocié avec la banque en sa qualité d’associé de la SCI constituait une avance au compte courant d’associés, démontrant également l’absence de faute de sa part.

Appréciation du tribunal

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du code civil prévoit que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En application de ces dispositions, le notaire est débiteur d’une obligation d’information et de conseil à l’égard des personnes qu’il assiste en vue de la rédaction de l’acte authentique. En ce sens, le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique (v. en ce sens notamment : Cass. civ 1re, 12 mai 2016, n° 14-29.959). Le notaire est par ailleurs débiteur, au sens des mêmes dispositions, d’un devoir général de loyauté, de prudence et de diligence à leur égard.

Pour être retenue, la responsabilité du notaire suppose que soient démontrés par le demandeur, sur qui pèse la charge de la preuve, une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice subi.

Lorsqu’il commet une faute par manquement à son devoir de conseil et d’information en sa qualité d’officier public chargé d’assurer l’efficacité juridique des actes qu’il instrumente, la responsabilité du notaire est à rechercher sur le plan délictuel, en application de l’article 1240 du code civil.

En conséquence, il y a lieu pour le tribunal à qui il incombe de donner aux faits leurs exacte qualification de statuer sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle dans le cadre du présent litige, laquelle est d’ailleurs invoquée à titre subsidiaire par les demandeurs, et non sur celui de la responsabilité contractuelle invoquée à titre principal par ces derniers.

En l’espèce, Maître [V] avait la qualité de notaire assistant le bénéficiaire M. [J], puis l’acquéreur, la SCI [13], dans le cadre de l’opération de vente immobilière du bien situé [Adresse 3] à Cannes, comme cela ressort de la promesse de vente en date du 15 juillet 2021 et de l’acte de vente en date du 5 novembre 2021. A ce titre, elle était notamment débitrice, à l’égard de M. [J], puis de la SCI [13], d’un devoir de conseil et d’information dans le cadre de cette opération immobilière.

Aux termes de la promesse de vente du 15 juillet 2021 conclu entre la société [7] et M. [J], la vente était notamment conditionnée à la réalisation de la condition suspensive suivante : « le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L. 313-40 du code de la consommation […] la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt […] au plus tard le 17 septembre 2021 […] L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire ».

Par ailleurs, ce même acte prévoyait une faculté de substitution au profit du bénéficiaire dans le cadre de l’acquisition du bien en ces termes : « il est toutefois convenu que la réalisation par acte authentique pourra avoir lieu soit au profit de l’acquéreur aux présentes soit au profit de toute autre personne physique ou morale que ce dernier se réserve de désigner ; mais dans ce cas, il restera solidairement obligé, avec la personne désignée, au paiement du prix et à l’exécution de toutes les conditions de la vente telles que relatées aux présentes. […] Cette faculté de substitution devra être exercée au plus tard le 10 septembre 2021 » (pièce n° 1 versée par les demandeurs).

Il est constant que le 14 octobre 2021, la banque [16] a présenté à M. [J] une offre de prêt habitat s’inscrivant dans le cadre du projet d’achat du bien immobilier en cause que l’intéressé a accepté le 25 octobre 2021, comme cela ressort du courrier de la banque en date du 4 août 2023 (pièce n°11 en demande). Il ressort également de ce courrier de la [16], qu’un appel de fonds, non versé aux débats, a été communiqué à la banque par Maître [V] le 25 octobre 2021, stipulant M. [J] « comme intervenant à l’opération ».

Il est par ailleurs établi que, par acte du 4 novembre 2021, la SCI [13] s’est substituée à M. [J] dans le bénéfice de la promesse de vente unilatérale (pièce n° 1, acte de substitution, versée par la défenderesse).

En premier lieu, si les demandeurs prétendent que Maître [V] avait connaissance du fait que M. [J] se ferait substituer dans l’acquisition du bien par la SCI [13] à la date à laquelle elle a procédé à l’appel de fonds auprès de [16], soit le 25 octobre 2021, ils ne versent à la procédure aucun élément permettant de l’établir, le simple fait que la promesse de vente prévoit une faculté de substitution étant inopérant à l’établir.

Aussi, le seul courriel, en date du 27 septembre 2021, adressé à une adresse mail correspondant au nom de « [F] [U] », alors associé au compte « [Courriel 9] » – adresse qui n’apparait pas comme étant l’adresse utilisée par la notaire dans le cadre de son activité professionnelle (celle-ci étant en effet : « [Courriel 8] ») – indiquant, de façon imprécise, le fait qu’ « il faut prévoir dans l’acte final de Cannes une clause de substitution pour dire qu’il va y avoir une SCI », n’est en tant que tel pas suffisant pour démontrer le fait que Maître [V] avait effectivement connaissance de ce qu’une substitution devait avoir lieu à la date de l’appel des fonds du 25 octobre 2021 (pièce n° 2 versée par les demandeurs). Il apparait au contraire que les échanges entre M. [J] et Maître [V], avec l’adresse utilisée par la notaire dans le cadre de son activité professionnelle, relatifs à la substitution ne sont intervenus que le 4 novembre 2021, veille de la signature de l’acte (pièce n°4 en demande).

Il est également utile de relever que l’acte de promesse de vente précise que la faculté de substitution devait être exercée au plus tard le 10 septembre 2021 et que la condition suspensive portant sur l’obtention par le bénéficiaire de la promesse de vente d’une ou plusieurs offres écrites de prêts devait quant à elle intervenir au plus tard le 17 septembre 2021, soit à une date postérieure à celle portant sur la faculté de substitution, de sorte que la notaire pouvait à juste titre procéder à l’appel des fonds au nom de M. [J] en l’absence d’éléments contraires à cette date.

En conséquence, il convient de considérer que, à la date du 25 octobre 2021, c’est à juste titre que Maître [V] a communiqué à la banque un appel de fonds indiquant M. [J] intervenant à l’opération d’acquisition du bien en sorte qu’aucun manquement à son obligation de diligence ou de conseil ne saurait être retenue à son encontre de ce chef.

En deuxième lieu, M. [J] et la SCI [J] font valoir que Maître [V] a manqué à son obligation de conseil en ne les invitant pas à se rapprocher de la banque afin de faire régulariser le prêt dont elle connaissait l’existence.

Il résulte des pièces du dossier que Maître [V] avait bien, au moment de la signature de l’acte de vente par son client pour le compte de la SCI [13] alors en formation, connaissance du fait que M. [J] avait consenti un prêt auprès de la banque [16] en son nom propre, ayant en effet, et comme cela a déjà pu être rappelé, établi l’appel des fonds auprès de cette dernière à son nom. Or, dans la mesure où l’obtention d’un prêt à hauteur du montant de l’achat du bien immobilier correspondait à l’une des conditions suspensives de la vente dont son client était bénéficiaire, il lui incombait de s’assurer de l’adéquation entre le prêt immobilier ainsi consenti et l’acte de vente.

Il résulte des pièces de la procédure que Maître [V] avait été destinataire par le biais de M. [J], de l’acte de substitution dans le bénéfice de la promesse de vente conclu entre ce dernier, substituant, et la [13], substituée, le 4 novembre 2021 (pièce n° 1 versée par la défenderesse), soit la veille de la signature de l’acte authentique de vente. Dès lors, il lui appartenait, conformément à son devoir de conseil, de s’assurer que M. [J] avait bien fait les démarches nécessaires auprès de sa banque afin de s’assurer de l’adéquation entre le prêt consenti et l’acquisition du bien consécutif à cette substitution, ou a minima de l’interroger sur ce point et de l’alerter sur une potentielle difficulté pouvant être rencontrée entre la souscription du prêt à son nom pour l’achat du bien immobilier et la substitution intervenue le 4 novembre.

Or, il résulte des pièces du dossier que Maître [V] n’a à aucun moment alerté M. [J] sur une difficulté pouvant être rencontrée avec la banque dans le cadre du financement du bien immobilier objet de la vente. Si Maître [V] considère que son client, gérant de plusieurs sociétés assisté d’un expert-comptable, ne pouvait ignorer que l’emprunteur n’était pas l’acquéreur final, cela ne saurait libérer le notaire de son devoir de conseil (en ce sens notamment : Cass. civ. 1re, 22 février 2017, n° 16-13.096).

Par ailleurs, le fait, comme le soutient la notaire, que l’acte de vente précise que « toutes sommes versées par les associés de la société [13] constitueraient une avance en compte courant d’associés au sein de ladite société » ne peut être regardé comme l’ayant dispensée de son devoir de conseil, cette clause étant en effet étrangère à la question de l’adéquation entre le prêt consenti par son client auprès de la banque [16] en sa qualité d’ « acquéreur » du bien et l’acte de vente du 5 novembre 2021 dans lequel la SCI [13] est l’acquéreur.

Il s’ensuit au regard de ces éléments que Maître [V] a manqué à son devoir de conseil et partant a commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de M. [J] et de la SCI [13], devenue SCI [J].

Sur les préjudices et le lien de causalité

Sur le préjudice de M. [J]

M. [J] soutient qu’en raison de la faute commise par le notaire et du fait que son patrimoine soit en conséquence grevé d’un prêt, il est dans l’impossibilité de réaliser des investissements, notamment celui projeté pour acquérir un bien immobilier d’un montant de 300 000 euros. Il prétend que son taux d’endettement serait à 33% s’il n’était pas tenu compte du prêt relatif à l’appartement situé à [Localité 10] portant ce dernier à 43% et qu’il s’est déjà vu opposer un refus de prêt par la banque [12], de sorte que Maître [V] doit indemniser cette perte de chance à hauteur de 270 000 euros, correspondant à 90% de la somme de 300 000 euros. Il fait par ailleurs valoir que la menace de la résolution du prêt par la banque [16] a engendré pour lui du stress et de l’anxiété et sollicite, au titre de son préjudice moral, la somme de 10 000 euros. Il prétend enfin avoir dû engager divers frais au titre de son litige avec la banque dans le cadre de l’établissement du protocole transactionnel qu’il estime à 3 000 euros.

Maître [V] s’oppose aux demandes de M. [J] en indiquant qu’il n’existe aucun lien de causalité entre les préjudices allégués et la faute prétendue par ce dernier dès lors que rien ne permet d’établir que la banque [16] aurait accordé un prêt à la SCI [13], qui était alors en cours de formation, ni que la venderesse du bien immobilier aurait accepté de proroger la signature de l’acte de vente, et que si tel avait été le cas, M. [J] aurait certainement dû payer à cette dernière la somme de 26 700 euros à titre d’indemnité d’immobilisation. Elle prétend que M. [J] ne démontre pas qu’il n’aurait pas agi de la même façon en acceptant de verser le prix à titre d’avance sur le compte de la SCI, et que le déblocage des fonds par la banque n’était pas déjà mis en œuvre et aurait nécessité une modification dans un délai restreint.

S’agissant des préjudices allégués par M. [J], Maître [V] soutient que ce dernier ne démontre pas leur réalité, et en particulier celui résultant de la perte de chance.

Sur le préjudice résultant de la perte de chance d’acquérir un bien immobilier

Seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable (en ce sens : Cass. civ. 1, 21 novembre 2006, n° 05-15.674).

En l’espèce, pour justifier de la réalité de son préjudice, M. [J] produit les pièces suivantes :

Un courriel en date du 28 février 2024 d’un conseiller en gestion de patrimoine de la [16] indiquant que, dans le cadre d’un projet d’accompagnement financier à hauteur de 300 000 euros pour l’achat d’un bien immobilier parisien, la comptabilité présentée par M. [J] en tenant notamment compte du crédit existant s’agissant du bien immobilier situé à [Localité 10], son taux d’endettement, à savoir 43%, était supérieur au taux requis de 35%, alors qu’il était de 33% sans ce crédit (pièce n° 13).

Un courrier d’un conseiller professionnel de la société [12] en date du 8 mars 2024 notifiant à M. [J] le refus de la banque de lui accorder un prêt à hauteur de 315 000 euros dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier à [Localité 15] (pièce n° 14).

Ses avis d’impôt sur les revenus au titre des années 2021, 2022 et 2023.

Il ressort de ces documents que le crédit contracté par M. [J] pour l’acquisition du bien immobilier à [Localité 10] a eu pour effet de grever ses revenus d’un prêt ayant nécessairement une répercussion sur sa capacité d’emprunt auprès des banques. Le taux d’endettement que celui-ci présente dans le cadre d’un projet d’investissement immobilier, considéré comme raisonnable par le tribunal, d’un montant de 300 000 euros sur un délai de 20 ans démontre l’existence d’une perte de chance réelle de se constituer un patrimoine immobilier.

Or, il y a bien lieu de considérer que, si Maître [V] avait invité M. [J] à se rapprocher de la banque [16] afin de lui indiquer que la SCI [13] se substituait à lui dans l’acquisition du bien immobilier, cette dernière aurait accepté de régulariser le prêt, eu égard au contenu du protocole conclu entre eux le 28 mars 2024 permettant que le prêt consenti par lui serve à l’acquisition du bien en question par la SCI [13], la banque ayant alors renoncé à la résolution du contrat de prêt (pièce n° 12 des demandeurs).

Par ailleurs, il convient de noter que si cette régularisation avait nécessité un report de la date de signature de l’acte de vente, rien, dans les pièces versées à la procédure, ne permet de démontrer que le vendeur aurait soit refusé de signer la vente, soit que la SCI [13] aurait dû payer à ce dernier la somme de 26 700 euros à titre d’indemnité d’immobilisation. Au demeurant, la date de la vente avait déjà fait l’objet d’un report puisque la promesse de vente était consentie pour une durée expirant initialement le 15 octobre 2021, sans que cela ne pose manifestement de difficulté au vendeur.

Aussi, il y a bien lieu de considérer que, si Maître [V] n’avait pas manqué à son obligation de conseil, le prêt consenti initialement à M. [J] l’aurait été à la SCI [13] de sorte que ce dernier aurait connu un taux d’endettement moindre dans le cadre de son projet d’investissement, lui permettant alors de prétendre à un prêt financier dans le cadre d’un nouveau projet d’acquisition d’un bien immobilier.

Néanmoins, il convient, pour évaluer le préjudice du demandeur, de relever que M. [J] ne verse à la procédure que deux documents s’agissant de son projet d’acquisition, à savoir les réponses de deux banques portant sur sa demande de prêt dans le cadre de son projet d’acquérir un studio situé [Adresse 1] à [Localité 15]. A cet égard, le montant du prêt sollicité à hauteur de 300 000 euros ne peut pas être considéré comme étant le préjudice effectivement subi par lui, celui-ci correspondant en effet à une perte de chance de se constituer un patrimoine immobilier afin de le faire fructifier.

En l’absence de tout autre élément, au regard de la nature du préjudice subi par M. [J] et de l’aléa inhérent à tout investissement immobilier, le préjudice subi par ce dernier sera évalué à la somme de 50 000 euros que Maître [V] sera condamnée à lui payer.

S’agissant d’une demande indemnitaire, les intérêts à taux légal courront à compter du présent jugement, et non à compter de l’assignation comme sollicité par les demandeurs.

Sur le préjudice moral

Si M. [J] soutient avoir subi un stress et une anxiété importants du fait de la menace de résolution du prêt par la banque [16], il ne le justifie ni dans ses écritures ni par les pièces qu’il produit.

En conséquence, sa demande à ce titre sera rejetée.

Préjudice économique

Si M. [J] prétend avoir dû engager divers frais au titre de son litige avec la banque et pour l’élaboration du protocole transactionnel conclu avec elle, il ne démontre pas, par les pièces qu’il verse à la procédure, la réalité de ce préjudice.

En conséquence, sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur le préjudice de la SCI [J]

Les demandeurs soutiennent que la SCI [J], venant alors aux droits de la SCI [13], a dû payer des frais d’hypothèque conventionnelle conformément aux termes du protocole d’accord transactionnel régularisée par la [16] pour un montant de 3 510,73 euros.

Ils versent aux débats un relevé de compte de l’office notarial [T] notaires en date du 23 septembre 2024 faisant état de cette somme et ayant pour référence : « 1047725 SCI [J] – Prêt SG / SCI [13] ([J])… » (pièce n° 17), devant alors être mis en lien avec le 3e paragraphe de l’article 2 du protocole d’accord transactionnel prévoyant l’inscription de l’hypothèque par l’intermédiaire de Maître [T] (pièce n° 13).

Ces frais, qui résultent de la régularisation du prêt initialement consenti par M. [J], doivent être considérés comme étant en lien direct avec la faute commise par Maître [V], de sorte que celle-ci sera condamnée à payer à la SCI [J] la somme de 3 510,73 euros à titre de dommages et intérêts.

S’agissant d’une demande indemnitaire, les intérêts à taux légal courront à compter du présent jugement et non à compter de l’assignation comme sollicités par les demandeurs.

Sur la demande reconventionnelle au titre des dommages et intérêts

Maître [V] fait valoir que M. [J] serait à l’origine d’un « acharnement procédural » à son encontre comme le démontre sa saisine de la [11] puis la Cour nationale de discipline des notaires, et a fait preuve d’un comportement procédurier abusif dans le cadre de la présente procédure, justifiant ainsi que sa responsabilité soit engagée.

Pour s’opposer à cette demande, M. [J] et la SCI [J] soutiennent, d’une part, qu’aucune décision sur le fond n’a été rendue tant par la [11] que par la Cour nationale, de sorte qu’ils ne pourraient être considérés comme étant à l’origine d’une procédure abusive et que les manquements imputables à Maître [V] démontrent que leur action n’est pas abusive. Ils prétendent, d’autre part, que cette dernière n’apporte aucun élément permettant de justifier l’existence d’un quelconque préjudice.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de principe, en application de ces dispositions, que l’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d’erreur grossière équipollente au dol, ou plus généralement de faute. La partie qui l’invoque doit ainsi apporter la preuve de cette faute, de la mauvaise foi, d’une intention de nuire ou d’une légèreté blâmable dans l’exercice de l’action.

En l’espèce, compte tenu de la solution du litige, la preuve n’est pas rapportée que M. [J] et la SCI [J] ont agi avec une intention de nuire à la défenderesse.

Sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive sera en conséquence rejetée.

Sur les mesures accessoires

Maître [V], partie perdante, sera condamnée aux dépens. L’équité commande que Maître [V] soit condamnée à payer aux demandeurs la somme globale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu, en conséquence, de rejeter la demande de Maître [V] formée au visa de ce même article.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La demande de rejet de l’exécution provisoire n’étant pas justifiée par Maître [V], notamment s’agissant de sa situation financière et juridique, il convient de la rejeter et de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne Maître [B] [V] à payer à M. [S] [J] la somme de 50 000 euros au titre de la perte de chance de se constituer un patrimoine immobilier, avec intérêts au taux légal à compter présent jugement ;

Rejette la demande de paiement de M. [S] [J] de la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral ;

Rejette la demande de paiement de M. [S] [J] de la somme de 3 000 euros au titre de frais de régularisation ;

Condamne Maître [B] [V] à payer à la SCI [J] la somme de 3 510,73 euros au titre des frais d’hypothèque conventionnel, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Déboute Maître [B] [V] de sa demande de paiement de dommages et intérêts et de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

Condamne Maître [B] [V] aux dépens ;

Condamne Maître [B] [V] à payer à M. [S] [J] et de la SCI [J] la somme globale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Maître [B] [V] de sa demande de voir écartée l’exécution provisoire ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,