N° RG : N° RG 23/09215 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YMUC

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

59B

N° RG : N° RG 23/09215 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YMUC

AFFAIRE :

S.C.I. SCI CASES MATTES

C/

S.C.I. SCI [Localité 1] CHEYZIN

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

la SELARL ALPHA CONSEILS

M^e Chloé MARTIN

la SARL [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 28 AVRIL 2026

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Jean-Noël SCHMIDT, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Cadre Greffier, lors des débats Madame Isabelle SANCHEZ et du délibéré Monsieur Lionel GARNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Février 2026, tenue en rapporteur conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.C.I.CASES MATTES RCS [Localité 3] 878.985.910

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Benjamin ECHALIER de la SELARL ALPHA CONSEILS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats postulant, M^e Chloé MARTIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.C.I. [Adresse 2] CHEYZIN Syndicat de copropriété en exercice de la copropriété [Localité 1] [Adresse 3] RCS [Localité 3] 978.028.930

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Albane RUAN de la SARL RUAN, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

N° RG : N° RG 23/09215 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YMUC

FAITS ET PROCEDURE

La résidence « [Adresse 4] » est un ensemble immobilier régie par le statut de la copropriété des immeubles bâtis, située sur la commune de [Localité 5] (Gironde). Une quarantaine de lots la composent.

La SCI CASES MATTES et la SCI [Localité 1] CHEYZIN y sont, notamment, copropriétaires.

La SCI [Localité 1] CHEYZIN, représentée par M. [I], a exercé les fonctions de syndic bénévole de cette copropriété.

Plusieurs différends sont survenus entre les copropriétaires relativement à la gestion de la copropriété et à certaines décisions prises pendant cette période.

Le 10/11/2022, un administrateur provisoire, la SCP CBF, a été désigné par le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux afin d’assurer la gestion de la copropriété.

Par jugement du 9 janvier 2025 (RG n°22/00985), le tribunal judiciaire de Bordeaux a notamment prononcé la nullité du mandat de syndic bénévole de la SCI [Localité 1] CHEYZIN.

Par un autre jugement du même jour (RG n°22/07695), le tribunal a annulé l’assemblée générale de copropriété du 12 août 2022 convoquée par ce syndic.

Estimant avoir subi divers préjudices du fait de la gestion de la copropriété pendant la période au cours de laquelle la SCI [Localité 1] CHEYZIN a exercé les fonctions de syndic bénévole, la SCI CASES MATTES l’a assignée devant le tribunal judiciaire de Bordeaux par acte extrajudiciaire du 23 novembre 2022 afin de condamnation à l’indemniser de ses préjudices.

L’ordonnance de clôture est en date du 28/01/2026.

PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, la SCI CASES MATTES, copropriétaire :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4/06/2025, le demandeur sollicite du Tribunal de :

condamner la SCI [Localité 1] CHEYZIN à lui verser à la SCI CASES MATTES la somme de 8 000 euros en réparation du préjudice de jouissance souffert,

la condamner à lui verser la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice moral souffert,

la condamner à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

la condamner aux entiers dépens.

Elle expose que la SCI [Localité 1] CHEYZIN, représentée par M. [I], aurait, durant la période au cours de laquelle elle exerçait les fonctions de syndic bénévole, commis diverses fautes de gestion ayant contribué à désorganiser la gestion de la copropriété.

Elle soutient notamment que la SCI [Localité 1] CHEYZIN aurait fait réaliser certains travaux sur les parties communes, en particulier la construction d’une nouvelle piscine et des modifications affectant l’aménagement du parking, sans que ces travaux aient été régulièrement autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Elle lui reproche également d’avoir procédé à des appels de fonds qu’elle estime injustifiés, d’avoir laissé subsister des impayés de factures d’eau et d’électricité, et de ne pas avoir assuré correctement l’entretien des espaces communs de la copropriété.

Elle soutient en outre que la SCI [Localité 1] CHEYZIN se serait abstenue de prendre les mesures nécessaires pour remédier à certains désordres affectant les parties communes, notamment des infiltrations provenant de la toiture et ayant eu des répercussions sur son lot.

Enfin, elle invoque le comportement de M. [I] qu’elle décrit comme agressif, menaçant ou insultant à l’égard de certains copropriétaires.

Selon elle, l’ensemble de ces agissements aurait contribué à détériorer les conditions de fonctionnement de la copropriété et aurait causé un trouble dans la jouissance de son bien ainsi qu’un préjudice moral dont elle sollicite réparation.

PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, la SCI [Localité 1] CHEYZIN, copropriétaire syndic bénévole :

Dans ses dernières conclusions en date du 2/10/2025 le défendeur demande au tribunal de :

Débouter intégralement la SCI CASES MATTES de l’ensemble de ses demandes,

La condamner à lui payer la somme de 3.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de P

procédure civile et à supporter les entiers dépens,

Juger y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à venir.

La SCI [Localité 1] CHYZIN soutient en premier lieu que l’annulation judiciaire du mandat de syndic bénévole prononcée par jugement du 9 janvier 2025 implique qu’elle doit être réputée n’avoir jamais exercé valablement ces fonctions, de sorte que les obligations attachées à ce mandat ne pourraient plus lui être reprochées.

Elle conteste en toute hypothèse l’existence des fautes qui lui sont imputées.

S’agissant des travaux évoqués par la demanderesse, elle soutient que les décisions relatives à la piscine ou à certains aménagements de la copropriété auraient été prises dans le cadre de décisions collectives adoptées par les copropriétaires.

Elle fait valoir que les difficultés rencontrées dans le paiement de certaines factures résultaient principalement d’impayés de charges de copropriété imputables à plusieurs copropriétaires, et notamment à la SCI CASES MATTES elle-même.

Elle conteste également toute carence dans l’entretien des parties communes et toute abstention fautive dans la gestion des désordres allégués.

Elle soutient enfin que les accusations relatives au comportement personnel de M. [I] seraient largement exagérées et ne seraient corroborées par aucun élément objectif.

Elle considère en tout état de cause que la SCI CASES MATTES ne démontre ni l’existence d’un préjudice personnel indemnisable ni le lien de causalité entre les faits invoqués et les dommages dont elle sollicite réparation.

— - -

Pour le surplus de l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux dernières écritures notifiées aux dates sus mentionnées aux parties

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la possibilité d’engager la responsabilité d’un syndic dont le mandat a été annulé

En droit, si l’annulation d’un mandat emporte en principe anéantissement rétroactif de l’acte juridique qui l’a constitué, néanmoins cet effet rétroactif ne saurait effacer la réalité matérielle des actes accomplis par celui qui a concrètement exercé les fonctions de mandataire.

La personne qui a géré les intérêts d’autrui sans titre valable ou dont le titre a été ultérieurement annulé demeure soumise aux règles de la responsabilité délictuelle de droit commun, et répond, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, des dommages causés par ses fautes à l’occasion de cette gestion.

Par ailleurs, dès lors qu’une personne accomplit sciemment des actes de gestion dans l’intérêt d’autrui, les règles de la gestion d’affaires lui sont également applicables, ce qui ne l’exonère pas des conséquences dommageables de ses fautes.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SCI [Localité 1] CHEYZIN a exercé concrètement les fonctions de syndic de la copropriété et a, à ce titre, accompli divers actes de gestion.

La circonstance que son mandat ait été ultérieurement annulé par décision judiciaire du 9 janvier 2025 ne fait pas obstacle à ce que sa responsabilité soit recherchée sur le terrain délictuel pour les fautes que la SCI CASES MATTES lui impute dans l’exercice de fait de ces fonctions. La SCI CASES MATTES est donc recevable à agir sur ce fondement.

Sur l’action en responsabilité formée par la SCI CASES MATTES

En droit, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le succès d’une action en responsabilité suppose la démonstration cumulative d’une faute, d’un préjudice personnel, certain et légitime, et d’un lien de causalité direct entre l’un et l’autre.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui se prévaut d’un droit d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SCI CASES MATTES sollicite la condamnation de la SCI [Localité 1] CHEYZIN à lui verser la somme de 8 000 euros au titre d’un préjudice de jouissance et la somme de 3.000 euros au titre d’un préjudice moral.

La SCI CASES MATTES reproche à la SCI [Localité 1] CHEYZIN de ne pas avoir respecté des obligations résultant de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui serait constitutif d’une faute délictuelle à son égard.

Or, il doit être souligné que par jugement du 9 janvier 2025, le tribunal a prononcé la nullité du mandat de syndic de la SCI DE CHEYSIN ; cette nullité étant rétroactive, la SCI DE CHEYZIN est supposée n’avoir jamais été syndic et, par voie de conséquence, ne jamais avoir été soumise aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 applicables au syndic. Ainsi, les fautes alléguées concernant un appel de fonds sur la base de budgets prévisionnels des années 2021 et 2022 approuvés en assemblée générale, sans avoir attendu que quittus lui soit donné ou encore l’absence de règlement des factures d’eau, d’électricité, de prise en charge de travaux urgents pour dégâts des eaux sur le lot de la SCI CASES MATTES ne peuvent ouvrir droit à une quelconque responsabilité de la SCI DE CHEYSIN.

En outre, si la SCI CASES MATTES reproche à la SCI [Localité 1] CHEZIN de pas avoir respecté la délibération 19 de l’assemblée générale du 20 octobre 2020, selon laquelle, dans le cadre de la cession/échange consentie à la SCI [Localité 1] CHEZIN, celle-ci devait soumettre à l’approbation d’une prochaine assemblée générale le projet retenu, force est de constater que lors de cette assemblée générale, ce n’était pas la SCI [Localité 1] CHEZIN qui était syndic, mais la société ATLANTIC SYNDIC, laquelle a, par courrier des 15 et 15 juillet 2021 adressé une mise en demeure à la SCI [Localité 1] CHEZIN de respecter cette délibération. Dans le cadre de son rapport, l’administrateur provisoire a mentionné que le syndic a alors constaté que la SCI avait réalisé ces travaux sans autorisation. Ainsi, si un reproche peut être fait à la SCI [Localité 1] CHEZIN, c’est uniquement en sa qualité de copropriétaire, non en sa qualité de syndic, fonction qu’elle n’exerçait pas à cette époque.

Il en va de même s’agissant d’une supposée modification de parking laquelle aurait été effectuée sur la seule initiative de monsieur [I] : cette modification n’est pas datée et rien ne permet de la rattacher à une initiative de la SCI [Localité 1] CHEZIN, en qualité de syndic, seule mise en cause en l’espèce.

Il s’ensuit qu’aucune faute imputable à la SCI [Localité 1] CHEZIN en qualité de syndic de copropriété n’est démontrée.

En outre et en tout état de cause, le Tribunal constate que, pas plus que la SCI CASES MATTES ne démontre l’existence de fautes autres que rattachables à la loi du 10 juillet 1965, elle ne démontre l’existence d’un préjudice personnel et certain directement imputable aux agissements qu’elle reproche à la SCI [Localité 1] CHEYZIN à son égard.

En premier lieu, s’agissant du préjudice de jouissance invoqué, la SCI CASES MATTES n’apporte aucun élément de nature à démontrer que les faits qu’elle impute à la SCI [Localité 1] CHEYZIN auraient eu pour conséquence de restreindre l’usage ou la jouissance de son propre lot de copropriété.

Elle ne produit notamment aucun document permettant de caractériser l’existence d’une gêne effective dans l’utilisation de son bien, ni d’en apprécier la nature, la durée ou l’intensité.

S’agissant plus particulièrement du grief tiré de l’impossibilité de jouir de la piscine de la copropriété, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 octobre 2020 (pièce n°3 du défendeur), que la cession de la piscine commune à la SCI [Localité 1] CHEYZIN a été autorisée par la délibération n°19 adoptée lors de cette assemblée, à laquelle la SCI CASES MATTES a participé en votant en faveur de ladite résolution.

Cette assemblée n’a jamais été contestée dans les délais légaux.

Par jugement du 9 janvier 2025 (RG n°22/00985, pièce n°26 du défendeur), le tribunal judiciaire de Bordeaux a, d’une part, prononcé la nullité du mandat de syndic bénévole confié à la SCI [Localité 1] CHEYZIN et l’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée du 30 novembre 2021, et d’autre part, rejeté la demande d’annulation des résolutions n°8 et n°13 de cette même assemblée, lesquelles portaient sur la mise en œuvre de la cession de la piscine par voie d’échange.

La SCI CASES MATTES soutient que ces deux résolutions auraient été annulées, mais cette lecture est inexacte au regard du dispositif de ce jugement tel qu’il ressort de la pièce produite aux débats : seule la résolution n°6, relative à la désignation du syndic, a été annulée, et non les résolutions portant sur l’opération de cession-échange de la piscine.

En outre, il résulte du mail adressé le 5 février 2021 par Mme [W] [E] à M. [I] (pièce n°4 du défendeur) que la gérante de la SCI CASES MATTES a été tenue informée du projet de construction de la nouvelle piscine et y a donné son accord.

De même, il ressort du courrier de Mme [W] [E] de décembre 2021 (pièce n°11 du défendeur) qu’elle s’adressait à M. [I] pour solliciter un entretien professionnel de cette piscine, ce qui est incompatible avec la thèse selon laquelle elle n’en aurait pas eu la jouissance. La SCI CASES MATTES ne conteste pas utilement ces éléments dans ses dernières écritures.

Il s’ensuit qu’aucun préjudice personnel directement lié à l’opération concernant la piscine n’est démontré.

Pour le surplus des griefs qu’elle formule, ceux-ci se rapportent essentiellement à des désaccords relatifs à la gestion de la copropriété, à l’organisation des travaux ou à certaines décisions prises dans l’intérêt collectif de l’immeuble.

De tels éléments, qui relèvent du fonctionnement général de la copropriété et des relations entre copropriétaires, ne suffisent pas à caractériser l’existence d’un trouble spécifique affectant directement la jouissance du lot appartenant à la SCI CASES MATTES.

En second lieu, le préjudice moral invoqué n’est pas davantage établi. Si une personne morale peut, en principe, subir un préjudice moral lorsqu’il est porté atteinte à sa réputation, à son image ou à ses droits propres, encore faut-il que cette atteinte soit objectivement démontrée et qu’elle affecte la personne morale elle-même, distinctement de la personne physique qui la représente.

Or, en l’espèce, les éléments invoqués au titre du préjudice moral se rapportent exclusivement aux tensions personnelles vécues par Mme [W] [E] en sa qualité de gérante, aux démarches qu’elle a pu entreprendre à titre personnel, et au sentiment d’insécurité qu’elle dit éprouver. Ces éléments, à les supposer établis, concernent la personne physique de la gérante et non la société civile immobilière en tant que telle. La SCI CASES MATTES ne produit aucun élément de nature à caractériser une atteinte objective à sa réputation ou à son activité sociale en tant que personne morale distincte.

Au demeurant, les éléments invoqués s’inscrivent dans un contexte conflictuel général opposant des copropriétaires voisins dont les relations se sont fortement dégradées, contexte qui ne suffit pas à lui seul à caractériser un préjudice moral indemnisable dans le chef d’une société.

Enfin, et en tout état de cause, la SCI CASES MATTES ne démontre pas l’existence d’un lien de causalité direct entre les fautes de gestion qu’elle impute à la SCI [Localité 1] CHEYZIN et les préjudices qu’elle invoque.

Les faits décrits dans ses écritures apparaissent se rattacher à un ensemble de difficultés affectant le fonctionnement global de la copropriété, sans qu’il soit établi que ces circonstances auraient causé un dommage personnel directement subi par la demanderesse.

Pour l’ensemble de ces raisons, la SCI CASES MATTES sera donc déboutée de ses demandes indemnitaires.

Sur les autres demandes :

— sur les dépens,

Les dépens seront supportés par la partie qui succombe, ici la demanderesse, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

— sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie non condamnée aux dépens, tout ou partie des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense.

La SCI CASES MATTES sera condamnée à verser 2.000€ à ce titre au défendeur.

— sur l’exécution provisoire,

L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

DÉBOUTE la SCI CASES MATTES de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI CASES MATTES aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI CASES MATTES à payer à la SCI LE CHEYZIN la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;- RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LA VICE PRESIDENTE