Tribunal Judiciaire de Bordeaux, 1re chambre civile, 29 janvier 2026, n° 24/07126

TJ Bordeaux 29 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Non-respect de l'obligation de mise en concurrence
La cour a estimé que le non-respect de l'obligation de mise en concurrence ne saurait entraîner la nullité de la résolution, car les copropriétaires avaient les éléments nécessaires pour prendre une décision en connaissance de cause.
Rejeté
Droit à l'indemnité sur le fondement de l'article 700
La cour a jugé que le demandeur devait supporter ses propres frais et a condamné ce dernier à payer une indemnité au défendeur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, 1re ch. civ., 29 janv. 2026, n° 24/07126
Numéro(s) :	24/07126
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	14 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Benoît PERINGUEYDelphine TRANQUARD

Texte intégral

N° RG 24/07126 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNLZ

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

71F

N° RG 24/07126 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNLZ

Minute

AFFAIRE :

[D] [L]

SDC du [Adresse 4]

Exécutoires délivrées

Avocats : M^e Guillaume SUFFRAN

M^e Delphine TRANQUARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 29 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 11 Décembre 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [L]

né le 09 Avril 1978 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e Guillaume SUFFRAN, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, M^e Benoît PERINGUEY, avocat au barreau de Bordeaux, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4]

dont le siège social est [Adresse 6]

représenté par son syndic de copropriété, la société SERVICE GESTION IMMOBILIER SERGIMO SAS dont le siège social est situé [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N° RG 24/07126 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNLZ

Représenté par M^e Delphine TRANQUARD, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [M] est propriétaire des lots n° 1 (garage) et n° 5 (appartement en 2ème étage) au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] (33).

Réunis en assemblée générale le 29 avril 2024, les copropriétaires de cet immeuble ont notamment adopté une résolution n° 16 relative à des travaux de maçonnerie et confortement en sous-sol confiés à la société ACCESSITE pour un montant de 8.395,20 euros TTC.

Contestant le vote de cette résolution au motif qu’elle a été adoptée sans mise en concurrence du marché de travaux concernés, M. [D] [M] a par acte en date du 29 juillet 2024 assigné devant la présente juridiction le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS SERVICE GESTION IMMOBILIER SERGIMO, aux fins de voir annuler la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 29 avril 2024 et obtenir une indemnité au titre des frais irréptibles.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 juin 2025, M. [D] [L] demande au tribunal au visa de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 de :

— annuler la résolution n°16 prise au cours de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 29 avril 2024,

— débouter le défendeur de l’intégralité de ses demandes,

— condamner le défendeur :

— à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de Maître Guillaume SUFFRAN, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [L] fait valoir que seul le devis de la société ACCESSITE a été présenté aux copropriétaires lors du vote de la résolution n° 16 alors que le montant des travaux s’élevant à plus de 2500 euros, ils nécessitaient une mise en concurrence en application de la résolution n° 10 adoptée lors de l’assemblée générale de copropriété du 28 octobre 2021 confirmée par la résolution n° 14 de l’assemblée du 29 avril 2024.

En réplique à l’argumentaire du défendeur, il expose d’abord, que l’origine des désordres nécessitant les travaux n’a pas pu être identifiée de sorte qu’il ne peut être soutenu que les copropriétaires ont voté la résolution n° 16 en toute connaissance de cause. Ensuite, le requérant fait valoir qu’il ne peut se déduire des documents versés au débat par le défendeur et qu’il a établi lui-même, la preuve de la réalisation effective des démarches alléguées en vue d’un appel d’offres auprès de plusieurs entreprises. Enfin, le litige portant sur la validité de la décision prise par l’assemblée, il considère indifférente la problématique du règlement des charges invoquée par le défendeur.

Par conclusions notifiées par RPVA le 13 janvier 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 4] entend voir :

— déclarer recevable mais mal fondée l’action de M. [D] [L],

— en conséquence,

— débouter M. [D] [L] de l’intégralité de ses demandes

— condamner M. [D] [L] à lui payer la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES s’oppose à l’annulation de la résolution n° 16. Il fait valoir que le non-respect de l’obligation de mise en concurrence n’entraîne pas nécessairement la nullité de la décision de l’assemblée et n’affecte pas la régularité de la délibération dès lors que les copropriétaires ont disposé, comme en l’espèce, des éléments nécessaires pour prendre la décision en connaissance de cause. Il rappelle que les travaux ont été votés afin de remédier aux désordres au niveau du palier, de la descente d’escalier et du plancher bois suite à une humidité très importante résultant du sinistre subi dans un lot au rez de chaussée nécessitant la réalisation de travaux urgents, situation dont tous les copropriétaires sont informés de longue date. Le défendeur soutient par ailleurs avoir fait, effectuer par l’intermédiaire de son syndic toutes les diligences utiles début 2024 pour un appel d’offres auprès de différentes entreprises mais qu’un seul devis a été reçu. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES explique également qu’il n’a pas pu faire réaliser les travaux ne disposant pas de la trésorerie suffisante, du fait des impayés de charges dues notamment par M. [L] alors que les travaux objet du devis ACCESSITE sont urgents et adaptés pour remédier aux désordres ainsi que confirmé par le cabinet d’expertise STELLIAN mandaté par l’assurance de la copropriété et porté à la connaissance des copropriétaires le 24 septembre 2024.

L’ordonnance de clôture a été établie le 7 octobre 2025.

MOTIVATION

1-SUR LA DEMANDE D’ANNULATION DE LA RÉSOLUTION N°16 DE L’ASSEMBLEE GÉNÉRALE DES COPROPRIETAIRES DU 29 AVRIL 2024

La résolution n° 16 critiquée adoptée à la majorité de l’article 24 est ainsi libellée :

“Point16 : Travaux de maçonnerie et confortement en sous-sol

L’Assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions essentielles du devis notifié de l’entreprise ACCESSITE, et après en avoir délibéré, décide d’effectuer les travaux suivants :

— Travaux de maçonnerie sur palier et descente d’escalier

— Travaux de confortement du plancher bois,

L’assemblée retient la proposition présentée par l’entreprise ACCESSITE, pour un montant de 8.395,20 € T.T.C.

Le coût des travaux, ainsi que les frais et honoraires y afférents seront répartis selon la clé de réparation des “charges communes générales”.

L’Assemblée Générale fixe la date d’exigibilité des fonds au 1er juin 2024, date à laquelle le syndic procèdera aux appels de fonds nécessaires.

Résultat du vote :

— ont voté 3Pour” : 2 votants soit 563 tantièmes

— ont voté “[Localité 7]” : 1 votant soit 437 tantièmes

— s’est abstenu : néant

La résolution est adoptée (563/1000 voix) ; (article 24)

S’est opposé :

[L] [D] (437) 1 votant soit 437 tantièmes.

Les copropriétaires sont invités à prendre connaissance du courrier de Monsieur [L] joint au procès-verbal ”

M. [M] a voté contre cette résolution, et il n’est pas contesté qu’en sa qualité d’opposant, il a contesté cette résolution dans les formes et délais impartis par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte que son action en nullité de la résolution n° 16 est recevable.

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : “L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire”.

Selon l’article 19-2, du décret du 17 mars 1967 lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, cette mise en concurrence “résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.”

Il est toutefois constant que le non-respect de l’obligation de mise en concurrence n’entraîne pas nécessairement la nullité de la décision de l’assemblée générale, dès lors que les copropriétaires ont disposé des éléments nécessaires pour prendre une décision en connaissance de cause.

Par ailleurs, l’obligation de mise en concurrence est respectée dès lors que des devis ont été demandés à plusieurs entreprises même si toutes n’ont pas répondu et que les documents annexés à la convocation décrivent de façon précise les travaux ainsi que leur coût global et par lot.

En l’espèce, il n’est pas discuté que s’agissant des travaux objets de la résolution n°16 critiquée seul un devis a été soumis au vote, soit celui de la société ACCESSITE pour un montant de 8.395,20 euros TTC, alors même qu’en application de la résolution n° 10 votée lors de l’assemblées générale du 28 octobre 2021 confirmée lors de l’assemblée du 29 avril 2024, il a été décidé que tous les marchés de travaux et contrats à partir de 2500 euros TTC étaient soumis à une mise en concurrence obligatoire.

Il n’est nullement justifié par le défendeur des démarches accomplies aux fins d’obtenir des devis de plusieurs entreprises pour réaliser les travaux objet de la résolution n°16.

En effet, outre le fait que les fiches de suivi des demandes de devis auprès des sociétés ASH, VENTIL’ACTION 33 et Bâtiment OZ établies par le syndic en avril 2024 ne sauraient faire preuve à elles seules de la consultation effective de ces entreprises, il ne peut se déduire des mentions portées sur ces fiches de suivi que les devis sollicités auprès de ces sociétés portaient sur les mêmes travaux que ceux objet de la résolution n° 16 ; les sociétés ASH et VENTL’ACTION33 auraient été sollicitées pour un devis d’une VMC en sous-sol et l’entreprise Bâtiment OZ pour une mise à nu de la pierre et ventilation sans précision du lieu d’intervention.

Or, les travaux objet de la résolution n° 16 portaient selon les termes du devis ACCESSITE du 25 mars 2024 sur des travaux de maçonnerie au niveau du palier et descente d’escalier (piquage du plâtre, ravalement de la pierre en recherche, rejointement des pierres au mortier de chaux de [Localité 8], application d’un minéralisant de la pierre TIB) et de confortement (étaiement du plancher, confortement du plancher bois par remplacement des chevrons 75x75 compris enlèvement des boiseries défectueuses, traitement de la maçonnerie en recherche), outre des travaux de mise en sécurité de l’installation et d’évacuation des gravats.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ne rapporte donc pas la preuve qui lui incombe de ce qu’il a satisfait à son obligation de mise en concurrence concernant les travaux objets de la résolution n° 16.

En revanche, la résolution n°16 a été adoptée au vu du devis de l’entreprise ACCESSITE particulièrement bien détaillé quant aux prestations fournies et à leur coût, et des contestations de M. [L] soulignant l’absence de détermination de la cause des désordres tandis que précision a été donnée sur le fait que les frais et honoraires seront répartis selon la clé de répartition “des charges communes générales”.

Il ne peut donc être soutenu que les copropriétaires ne disposaient pas lors du vote des éléments nécessaires pour prendre une décision en connaissance de cause, de sorte que

le non-respect de l’obligation de mise en concurrence ne saurait entraîner la nullité de la résolution n° 16.

2- SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile M. [L] supportera la charge des dépens de l’instance.

L’équité conduit à le condamner à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE M. [D] [L] de sa demande d’annulation de la résolution n° 16 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 5] le 29 avril 2024 et de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [L] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 5] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [L] aux dépens de l’instance.

La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT