N° RG 24/06271 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZMOU

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

JUGEMENT AVANT DIRE-DROIT

RENVOI A LA MISE EN ETAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 22 AVRIL 2026

50G

N° RG 24/06271

N° Portalis DBX6-W-B7I-ZMOU

AFFAIRE :

[J] [Y] [L] [I]

C/

SARL [U]

Grosse Délivrée

le :

à

M^e Florence MOLERES

SELARL MP AVOCAT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats

Madame LAURET, Vice-Président,

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Lors du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame LAURET, Vice-Président,

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Lors des débats :

Madame DENIS, adjoint administratif faisant fonction de Greffier.

Lors du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

DÉBATS :

à l’audience publique du 25 Février 2026,

Monsieur TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Madame [J] [Y] [L] [I]

née le 08 Octobre 1981 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

ROYAUME DU BAHREÏN

représentée par Maître Martin PEYRONNET de la SELARL MP AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par Maître Olivia ZAHEDI de la SELARL GOLDWIN PARTNERS, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

DÉFENDERESSE

SARL [U]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Florence MOLERES, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un compromis synallagmatique des 11 et 24 avril 2018 suivi de deux avenants des 29 août et 5 septembre 2018 puis 1er et 4 mars 2019, la SARL [U] a promis de vendre à madame [T] [L] [I], qui s’est engagée à l’acquérir sous différentes conditions suspensives, un appartement constituant le lot n° 5 d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, sis [Adresse 5] à [Localité 1] et ce moyennant le prix principal de 210.000 euros.

Le dernier avenant stipulait que la vente devait faire l’objet d’une réitération par acte authentique au plus tard le 12 avril 2019.

Une clause pénale d’un montant de 21.000 euros était stipulée à la charge de la partie qui ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas à ses obligations et le dernier avenant prévoyait le versement par madame [L] [I] d’une somme de 21.000 euros au profit de la SARL [U] à laquelle elle reviendrait définitivement à titre d’indemnité d’immobilisation en cas de défaut de signature du fait de l’acquéreur sauf à s’imputer sur le prix de vente dans le cas contraire.

Cette somme de 21.000 euros a en définitif été versée entre les mains du notaire, maître [N], par ailleurs constitué séquestre d’une somme de 3.000 euros payée par madame [L] [I], ce dernier montant s’imputant sur les frais ou le prix de vente en cas de réalisation de la vente et revenant à la société [U] dans le cas contraire.

Aucun acte réitératif n’a jamais été signé.

Par acte du 24 juillet 2024, madame [L] [I] a saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une action dirigée contre la SARL [U] aux fins de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de vente sous conditions suspensives aux torts exclusifs du vendeur, restitution par la SARL [U] de la somme de 21.000 euros et paiement d’une autre somme de 21.000 euros au titre de la clause pénale, le tout avec intérêts au taux.

Par conclusions d’incident du 12 janvier 2026, la SARL [U] a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non recevoir tendant à voir déclarer irrecevable comme prescrites les demandes en paiement de la clause pénale, de l’indemnité d’immobilisation et de toute autre somme, les fonds détenus par le notaire devant en outre lui être versées sans délai.

Les parties ont été avisées que cette fin de non recevoir serait examinée par le juge du fond, ainsi que le permet l’article 789 6° du code de procédure civile en sa rédaction applicable au litige.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 24 février 2026 par madame [L] [I],

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 19 février 2026 par la SARL [U],

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 février 2026 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 25 février 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Liminairement, en application des dispositions de l’article 803 du code de procédure civile et aucune des parties ne s’y opposant, il convient de prononcer la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 20 février 2026 en raison de la signification de dernière heure des conclusions en réplique de la SARL [U], soit le 19 février 2026 à 21 heures 40 et de l’impossibilité pour madame [L] [I] d’en prendre utilement connaissance et d’y répondre avant le prononcé de l’ordonnance de clôture.

Compte tenu de la proximité de l’audience de plaidoiries, seule cette révocation permet d’assurer le strict respect du principe de la contradiction et la prise en compte des conclusions en réplique de la demanderesse notifiées la veille de l’audience de plaidoiries.

Ces circonstances constituant un motif grave, l’ordonnance de clôture du 20 février 2026 est révoquée et le dossier renvoyé à la mise en état, la fin de non recevoir étant toutefois examinée dans le cadre du présent jugement au fond en application de l’article 789 6° du code de procédure civile.

La SARL [U] soutient que les demandes de madame [L] [I] se heurtent à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil selon lequel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Elle ajoute que le point de départ de cette prescription est constitué par la date du 12 avril 2019 à laquelle le compromis de vente est devenu caduc et qu’aucun acte interruptif n’est intervenu avant le 24 juillet 2024, date de l’assignation au fond.

Aux termes de l’ensemble contractuel formé par les actes des 11 et 24 avril 2018, 29 août et 05 septembre 2018 puis 1er et 4 mars 2019 la vente devait être réitérée au plus tard le 12 avril 2019 et il était précisé en page 20 du compromis initial que la vente serait parfaite dès que les conditions suspensives seraient réalisées ou réputées réalisées et cette stipulation n’a pas été remise en cause par les avenants successifs.

Le compromis de vente instituait, en faveur du vendeur, une condition suspensive sous forme de la constitution au plus tard le jour prévu pour la signature de l’acte authentique, d’un gage-espèces, entre les mains du notaire, d’une somme égale au montant du prix et des frais sous déduction des fonds versés à titre de dépôt de garantie-séquestre et éventuellement des fonds empruntés pour lesquels l’acquéreur aura justifié d’une offre acceptée par lui.

Madame [L] [I] avait versé 3.000 euros entre les mains du notaire constitué séquestre et sur un prix total d’acquisition de 236.000 euros, bénéficiait d’une condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt d’un montant maximum de 166.300 euros, le solde soit 70.000 euros étant financé par un apport personnel.

A la date du 12 avril 2019, elle n’avait pas constitué ce gage-espèces au-delà de 3.000 euros outre 21.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée comme payable directement à la SARL [U] mais détenue par l’étude de maîtres [K] & [H] à [Localité 1].

La demanderesse produit également une offre de prêt émise le 15 mars 2019 par la banque HSBC FRANCE pour un montant de 126.000 euros seulement avec mention d’une acceptation le 26 mars 2019 mais l’addition de toutes ces sommes ne permet pas de constater que la condition de gage-espèces était remplie alors que le compromis de vente disposait de manière explicite, en page 19, qu'”en cas de non-réalisation d’une condition suspensive à la date prévue, il y aura caducité de la vente sans qu’il soit besoin d’aucune mise en demeure ni formalité quelconque” de telle sorte qu’il ne peut être fait grief à la SARL [U] de ne pas s’être prévalue par écrit de cette caducité automatique.

Ni le compromis de vente ni les avenants ne comportaient de clause énonçant une possibilité de prorogation des délais de réalisation des conditions suspensives au-delà du 12 avril 2019.

La SARL [U] n’a pas empêché la réalisation de cette condition qui était indépendante de celles instituées en faveur de madame [L] [I] qui, contractuellement, était débitrice à hauteur de 70.000 euros sans pouvoir revendiquer un financement de cette somme par l’octroi d’un prêt.

Par ailleurs, l’article 1304-4 du code civil, en sa rédaction applicable au litige, dispose que la partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

En l’espèce, aucune pièce ne vient établir que la SARL [U] aurait renoncé, antérieurement au 12 avril 2019, au bénéfice de la condition suspensive de constitution d’un gage-espèces établie dans son intérêt exclusif et les éléments postérieurs ne prouvent pas l’existence d’un accord des parties pour proroger les effets du compromis de vente.

Les courriers échangés entre les notaires, qui ne révèlent aucun fait confidentiel au sens de l’article 3.4 du Règlement national des notaires et ne sont donc pas couverts par le secret professionnel en ce qu’ils se bornent à envisager des dates de rendez-vous de signature et à réclamer des pièces, ne caractérisent pas la volonté du vendeur de proroger les délais de réitération et de réalisation des conditions suspensives en l’absence de mandat de négociation en faveur de ces officiers ministériels et de toute forme de validation par la SARL [U].

La caducité de plein droit de la vente, soit le 12 avril 2019, constitue la date à laquelle madame [L] [I] a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action en paiement de la clause pénale et de l’indemnité d’immobilisation ainsi que des intérêts et de l’anatocisme et force est de constater que le premier acte interruptif de prescription est intervenu au-delà de cinq ans, soit l’assignation du 24 juillet 2024.

Ce délai n’a pas été interrompu par une reconnaissance du droit de madame [L] [I] par la SARL [U] au sens de l’article 2240 du code civil, les deux projets de protocole d’accord transactionnel versés aux débats par la demanderesse étant dépourvus de toute valeur probante en l’absence de date et surtout de signature de l’une ou l’autre des parties, ces pièces étant au surplus vierges de toute indication permettant d’en identifier l’auteur.

Les demandes de madame [L] [I] aux fins de condamnation de la SARL [U] seront en conséquence déclarées irrecevables comme prescrites.

Partie perdante, madame [L] [I], sera condamnée à payer à la SARL [U] une indemnité de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles et il sera sursis à statuer sur les dépens dont le sort sera examiné dans le cadre du jugement à intervenir après le renvoi à la mise en état ordonné par la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture du 20 février 2026,

Dit n’y avoir lieu d’écarter des débats les pièces n° 4, 6, 9, 10, 15, 16, 17, 21 et 23 du dossier de madame [T] [L] [I],

Faisant droit à la fin de non recevoir soulevée par la SARL [U] et tirée de la prescription de l’action de madame [T] [L] [I], déclare irrecevables ses demandes en paiement des sommes de 21.000 euros au titre de la clause pénale, 21.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et des intérêts outre l’anatocisme,

Condamne madame [T] [L] [I] à payer à la SARL [U] une indemnité de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne le renvoi du dossier à la mise en état du 29 mai 2026 quant aux prétentions non déclarées prescrites,

Sursoit à statuer sur les dépens dont le sort sera examiné dans le cadre du jugement à intervenir après le renvoi à la mise en état ordonné par la présente décision.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT