TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie exécutoire délivrée

à : Me [Localité 2] et Me [Localité 3]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/07867 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXMR

N° MINUTE : 5/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 09 avril 2026

DEMANDEURS

Monsieur [T] [I]

Madame [G] [W]

demeurant [Adresse 1]

représentéS par M^e Boris MARIE, avocat au barreau du Mans

DÉFENDERESSE

Madame [O] [Q]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Camille BRETEAU de l’AARPI Cabinet PDA, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #E1032

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne COTTY, Première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 avril 2026 par Anne COTTY, Première vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 09 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07867 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXMR

Par acte sous seing privé en date du 2 juillet 2023, Madame [O] [Q] a donné à bail à Monsieur [T] [I] et Madame [G] [W] un appartement meublé de sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), moyennant un loyer de 1.070 euros outre 100 euros de charges provisionnelles et un dépôt de garantie de 2.140 euros.

L’état des lieux d’entrée a été réalisé 12 juillet 2023, l’immeuble était totalement neuf.

Par lettre recommandé avec accusé de réception en date du 23 décembre 2024 reçue le 31 décembre suivant, Madame [W] et Monsieur [I] ont donné congé de leur logement. Le délai de préavis était d’un mois.

L’état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice le 23 janvier 2025.

Par courrier en date du 23 décembre 2024, Madame [W] et Monsieur [I] sollicitaient la régularisation de leurs charges ainsi que les pièces justificatives.

Le 5 février 2025, Monsieur [T] [I] et Madame [G] [W] saisissaient le conciliateur de justice lequel, le 5 mars 2025, dressait un constat de carence, toutes les parties n’étaient pas présentes au rendez-vous.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, Monsieur [T] [I] et Madame [G] [W] ont fait citer Madame [O] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins :

— de condamner Madame [Q] au paiement d’une somme de 2.140 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

— de dire que cette condamnation sera majorée d’une somme de 107 euros par mois à compter du 23 février 2025 et jusqu’à complet paiement de cette somme,

— d’ordonner à Madame [Q] d’avoir à procéder à un décompte de charges pour la période de location conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989,

— de dire que passé un délai d’un mois à compter de la signification, elle sera redevable d’une astreinte journalière de 10 euros par jour de retard,

— de condamner Madame [Q] au paiement d’une somme de 2.000 euros en application de l’articlc 700 outre les entiers dépens.

A l’audience du 17 octobre 2025, le renvoi de l’affaire a été ordonné afin de permettre aux demandeurs de répliquer en réponse à la suite de l’envoi des conclusions de la défenderesse.

A l’audience du 3 février 2026, Monsieur [T] [I] et Madame [G] [W] ont indiqué que les parties étaient parvenues à un accord s’agissant de la régularisation des charges et de la somme due au titre des loyers dus pour le mois de janvier.

Ils ont expliqués avoir été en conflit avec leur bailleresse, laquelle s’est opposée à la restitution de leur dépôt de garantie.

Ils ont contesté les sommes mises à leur charge au titre du vase, de la table et du store ainsi que les sommes réclamées au titre du loyer de février.

Ils ont expliqué que Madame [Q] ne justifiait pas avoir été absente lors de la délivrance du congé par lettre recommandée avec accusé de réception et précisé que le [Adresse 4] ne sont qu’à quelques mètre l’un de l’autre.

En réponse, Madame [Q] sollicite du tribunal la condamnation de Monsieur [I] et Madame [W] à régler les sommes de :

—  1.806,57 euros au titre du solde de loyer du 1er janvier au 15 févier 2025,

—  19,50 euros au titre du vase,

—  60 euros pour le nettoyage du plateau de la table,

—  222 euros au titre de la TOM 2024,

—  24,87 euros au titre de la TOM 2025,

—  165 euros au titre du réglage du volet.

Elle a reconnu devoir la somme de 175,21 euros au titre de la régularisation de charges 2023 et celle de 551,08 euros au titre de la régularisation des charges 2024 et a conclut au débouté de Monsieur [I] et de Madame [W] de leur demande tendant à la condamner à produire, sous astreinte, le décompte de charge pour la période de location.

Elle a sollicité la compensation des sommes dues par les consorts [I] / [W] et par Madame [Q] et a considéré qu’il n’apparait pas inéquitable que chaque partie conserve la charge de ses frais et dépens.

Elle a expliqué que dès le départ les relations ont été très compliquées avec les locataires, lesquels ont des propos extrêmement virulents à son égard.

Elle a indiqué n’avoir pas pu se rendre à la conciliation compte tenu de problèmes de santé et avoir proposé un autre rendez-vous sans succès.

Elle a exposé n’avoir jamais été destinataire du congé, lequel lui a été envoyé à une mauvaise adresse, alors qu’elle était à l’étranger de sorte qu’elle n’a pas pu le réceptionner, la signature figurant sur l’AR n’étant pas sa signature.

Elle a précisé n’avoir retrouvé des locataires que le 15 février 2025.

S’agissant de la non restitution du dépôt de garantie, elle a indiqué que la régularisation des charges ne peut se faire qu’une fois les assemblées générales passées et qu’il y a toujours un décalage, les sommes retenues par ailleurs étant conformes aux constatations de l’état des lieux de sortie.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de l’affaire au 9 avril 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose que :

« En application de l’article 4 de la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R.211-3-4 et R.211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. »

En l’espèce, la demande en paiement est inférieure à 5 000 euros et Monsieur [T] [I] et Madame [G] [W] justifient avoir saisi un conciliateur de justice qui a dressé un constat de carence le 5 mars 2025.

La demande est donc recevable.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux locations meublées par renvoi de l’article 25-3, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Ce délai est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

S’agissant de la location de logement meublé à titre de résidence principale, l’article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « par dérogation à l’article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal. »

Selon l’article 7 c et d de la même loi applicable aux locations meublées par renvoi de l’article 25-3, le locataire est présumé à l’origine des dégradations qui interviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance. Il est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’article 1731 du même code prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail, il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives. Les dégradations locatives résultent habituellement de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée dressé le 12 juillet 2023 que l’ensemble des meubles garnissant le logement étaient neufs.

Aux termes de l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 23 janvier 2025, il apparaît les désordres suivants :

— deux tâches visibles sur la table du salon,

— un léger soubresaut au niveau du volet roulant de la chambre au niveau de la quatrième lame dans le sens de la descente du volet.

Madame [Q] indique que l’inventaire du mobilier dressé lors de l’entrée dans les lieux mentionnait la présence d’un vase et que celui-ci ne serait plus présent au départ des locataires.

Ce point est contesté par les demandeurs et force est de constater qu’aucune des pièces versées aux débats ne permet d’attester de la disparition dudit vase de sorte qu’aucune somme ne pourra être retenue à ce titre.

S’agissant de la table, il n’est pas contestable que lors de l’entrée dans les lieux, cette dernière était neuve et qu’au départ des locataires, elle comportait deux tâches visibles.

Les photographies de la table jointes à l’état des lieux de sortie font effectivement apparaîtrent l’existence de deux tâches importantes sur la table.

Eu égard à leur étendue et leur caractère particulièrement visibles, elles apparaissent ne pas relever d’une usure normale (traces de verres, assiettées, vieillissement du bois…), mais au contraire d’une utilisation négligente et elles doivent donc donner lieu à réparation conformément à l’article 1730 précité.

A ce titre, Madame [Q] verse aux débats un devis établi par La Main et L’outil le 7 février 2025 pour un montant de 60 euros au titre du dégraissage du plateau et du ravivage des parties ternes. Ce montant sera retenu.

S’agissant du volet roulant, les demandeurs soutiennent qu’il s’agit uniquement d’un problème de réglage cependant, Madame [Q] verse aux débatsun courrier de la SCCV Les Sources en date du 7 avril 2025 aux termes duquel, il apparaît que cette dernière est intervenu sur le volet roulant, lequel avait été déréglé par le locataire, les dysfonctionnements constatés étant dus à une manipulation accidentelle des volets roulants.

En considération de ces éléments, il y a lieu de constater que les demandeurs sont à l’origine du dysfonctionnement du volet roulant. Madame [Q] produit un devis de la société Terre d’Or Menuiserie faisant état d’une somme de 165 euros au titre du réglage du volet. Ce montant sera retenu.

S’agissant des loyers dus. Madame [Q] sollicite la somme de 1 806,57 euros au titre des loyers dûs du 1er janvier au 15 février 2025.

Monsieur [I] et Madame [W] reconnaissent devoir le loyer de janvier mais contestent celui du 1er au 15 février 2025.

Toutefois, pour qu’un congé soit valable, il doit respecter les conditions prévues par les articles 12 et 13 de la loi du 6 juillet 1989 pour les locations meublées à savoir, une forme écrite, respect du délai de préavis et il doit être envoyé à l’adresse indiquée dans le bail ou, à défaut, à l’adresse connue du bailleur.

Or, en l’espèce, force est de constater que le congé n’a pas été délivré à l’adresse de la bailleresse puisqu’il a été adressé au [Adresse 5] alors que l’adresse de Madame [Q] est au [Adresse 6].

De plus, si l’accusé réception comporte bien un semblant de signature, la comparaison des signatures apposées sur le bail et l’inventaire avec celle figurant sur l’accusé réception ne permet pas d’en attribuer l’origine à Madame [Q].

Enfin, cette dernière verse aux débats des billets d’avion en date des 28 décembre et 11 janvier qui, si il est exact qu’ils ne comprennent pas de référence à l’année d’achat, correspondent toutefois aux dates où le courrier aurait été signé par Madame [Q] de sorte qu’en considération de l’ensemble de ces éléments, il convient de constater que le congé n’a pas été valablement signifié au bailleur et qu’aini les loyers sont bien dus jusqu’au 15 février 2025, date de la remise en location du bien soit la somme de 1 806,57 euros.

S’agissant des régularisations de charges, Madame [Q] reconnaît devoir la somme de 175,21 euros au titre de la régularisation des charges pour 2023 et celle de 551,08 euros au titre de la régularisation des charges pour 2024.

S’agissant des TOM 2024 et 2025, il est en justifié à hauteur de 222 euros pour 2024 et 24,87 euros pour 2025. En vertu de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM/TOM) fait partie des charges récupérables par le bailleur auprès du locataire.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [I] et Madame [W] se trouvent redevables envers Madame [Q] des sommes suivantes :

—  60 euros au titre des frais de remise en état de la table

—  165 euros au titre des frais de réparation du volet roulant

—  1 806,57 euros au titre des loyers

—  222 euros au titre de la TOM 2024

—  22,87 euros au titre de la TOM 2025

— ------------------------------------

TOTAL = 2 276,44 euros

Madame [O] [Q] se trouve pour sa part redevable envers Monsieur [I] et Madame [W] des sommes suivantes :

—  2 140 euros au titre du dépôt de garantie

—  175,21 euros au titre de la régularisation des charges 2023

—  551,08 euros au titre de la régularisation des charges 2024

— -------------------------------------

TOTAL = 2 866,29 euros

Madame [O] [Q] sollicite le bénéfice de la compensation judiciaire.

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L’article 1347-1 du même code quant à lui dispose que sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de compensation judiciaire de Madame [Q] et en conséquence de condamner cette dernière à verser à Monsieur [T] [I] et Madame [G] [W] la somme de 589,85 euros pour solde locatif.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [O] [Q], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aux termes de l’article 514 du même code, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à la disposition des parties par les soins du greffe,

Constate que Monsieur [T] [I] et Madame [G] [W] se trouvent redevables envers Madame [Q] de la somme de 2 276,44 euros ;

Constate que Madame [O] [Q] se trouve pour sa part redevable envers Monsieur [I] et Madame [W] de la somme de 2 866,29 euros ;

Ordonne la compensation judiciaire des créances et, en conséquence, condamne Madame [Q] à verser à Monsieur [T] [I] et Madame [G] [W] la somme de 589,85 euros pour solde locatif ;

Condamne Madame [O] [Q] aux dépens ;

Déboute Monsieur [T] [I] et Madame [G] [W] de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,