REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT QUENTIN

[Adresse 7]

MINUTE N° : CIV

DOSSIER N° : N° RG 24/00880 – N° Portalis DBWJ-W-B7I-C2SH

EXP délivrée le :

GROSSE délivrée le :

à

Maître Marc ANTONINI de la SCP ANTONINI ET ASSOCIES

M^e Christophe DONNETTE

copie dossier

JUGEMENT DU 10 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE

Mme [G] [X]

née le 06 Décembre 1948 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Marc ANTONINI de la SCP ANTONINI ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDERESSE

S.A.S.U. RENEE COSTES

Immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 481 431 666

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Christophe DONNETTE, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN (postulant) e t par M^e Matthieu CANCIANI, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 16 juin 2025 du tribunal judiciaire de SAINT-QUENTIN, (Aisne), devant Rose-Marie HUNAULT, Présidente, de Tiphaine LEMEE, Juge et de Jean-Charles SANSGASSET, Juge et assistés de Céline GAU, Greffier qui entendaient les conseils des parties présentes en leurs observations, puis qu’il ait été annoncé que la décision serait rendue le 15 septembre 2025, délibéré prorogé au 13 octobre 2025 et au 10 novembre 2025, par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile.

Magistrats ayant délibéré:

Rose-Marie HUNAULT, Présidente,

Tiphaine LEMEE, Juge,

et de Jean-Charles SANSGASSET, Juge ;

Le greffier lors de la mise à disposition: Céline GAU, Greffier

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, a rendu le jugement suivant:

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [G] [X] (ci-après « la propriétaire ») est propriétaire d’une maison individuelle à [Localité 4].

Au début de l’année 2021, elle est entrée en contact avec l’agence immobilière Renée Costes (ci-après « l’agence immobilière ») afin de mettre en vente son bien en viager.

Par mandat exclusif de vente signé le 01 mars 2021, la propriétaire a confié la vente de son bien à l’agence immobilière selon les modalités suivantes :

. 80 000 euros de valeur du bien,

. 15 000 euros pour le montant du bouquet,

. 117 euros pour le montant de la rente viagère mensuelle,

. 24 600 euros pour le prix de présentation à la vente.

Le 29 octobre 2021, la vente du bien est intervenue par acte notarié pour un montant de 37 000 euros, dont :

. 15 000 euros payés comptant,

. 117 euros de rente viagère mensuelle.

Le montant de la commission perçu par l’agence immobilière pour cette vente a été de 9 600 euros pour un montant de transaction de 24 600 euros.

Un an après la vente, par courrier du 29 septembre 2022, la propriétaire a alors adressé un courrier à l’agence immobilière pour lui réclamer le remboursement de la somme de 9 600 euros.

C’est en l’état que se présente le litige.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, la propriétaire a assigné l’agence immobilière aux fins de la faire condamner à lui payer des dommages et intérêts.

Dans ses dernières écritures notifiées par RPVA le 1er février 2025, la propriétaire demande au tribunal de :

A titre principal,

— condamner l’agence immobilière à lui payer la somme de :

. 9 600 euros à titre de dommages-intérêts au titre de son préjudice financier,

A titre subsidiaire,

— condamner l’agence immobilière à lui payer la somme de :

. 9 600 euros à titre de dommages-intérêts pour perte de chance,

En tout état de cause,

— condamner l’agence immobilière à lui payer les sommes de :

. 2 500 euros à titre de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral.

. 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les frais et dépens.

A titre principal, la propriétaire affirme que l’agence immobilière a manqué à son obligation d’information précontractuelle en ne respectant pas l’obligation qui lui était faite d’indiquer clairement le montant de sa commission. En particulier, elle prétend que le pourcentage de cette commission a été basé sur le montant de la valeur de 80 000 euros du bien, alors qu’il aurait dû être basé sur le montant de la valeur de la transaction qui n’était pas de 80 000 euros, mais de 15 000 euros. Or, affirme la propriétaire, en se basant sur la valeur du bien et non pas de la transaction, le montant de commission de 9 600 euros qui a été effectivement perçu correspond non pas à 12 %, mais à 40 % de la valeur de la transaction.

En réponse au moyen de l’agence immobilière, elle précise que si le barème était facilement accessible sur le site internet, il n’en demeure pas moins qu’il était nécessaire de tenir compte de son état de santé afin de l’informer des conditions du barème applicable.

A titre subsidiaire, elle s’appuie sur les articles 1130 et 1137 du code civil pour affirmer avoir été piégée par l’agence immobilière par une confusion dans les termes utilisés, entre le « bouquet » et le « prix d’achat » du bien, alors qu’elle pensait recevoir un bouquet de 24 600 euros et non pas de 15 000 euros. Elle ajoute par ailleurs ne pas percevoir la somme de 117 euros de rente mais de 111 euros en déduisant six euros de charges mensuelles. Elle précise, en raison de son âge de 73 ans et de son état de santé au moment de la vente, qu’elle ne pouvait pas apprécier la portée de son engagement. Estimant avoir été victime de manœuvres dolosives, elle réclame la somme de 9 600 euros correspondante à la perte de chance de ne pas avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses, somme correspondante « au montant de la commission perdue ».

En tout état de cause, elle réclame des dommages et intérêts pour préjudice moral en soutenant que, âgée de 73 ans, elle a eu le sentiment de confier son bien à une agence immobilière qui ne lui a apporté aucun bénéfice réel pour son projet de viager.

Dans ses dernières écritures notifiées par RPVA le 07 mars 2025, l’agence immobilière demande au tribunal de :

— débouter la propriétaire de ses demandes,

— condamner la propriétaire à lui payer la somme de :

. 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la propriétaire aux entiers dépens.

En défense, l’agence immobilière affirme que le barème de la commission était parfaitement accessible sur le site internet et qu’il était calculé sur la valeur libre du bien vendu, ce qui est reconnu par la demanderesse elle-même. Elle expose que le montant de la commission devait bien être calculé sur le montant de 85 000 euros c’est-à-dire la valeur libre du bien, soit 10 125 euros et qu’au terme du mandat confié, la commission a finalement été réduite à 9 600 euros, ce qui ressort explicitement des termes de ce mandat.

Concernant la perte de chance invoquée à titre subsidiaire en demande, l’agence immobilière affirme que la propriétaire ne prouve pas son incapacité à comprendre les informations données, expliquant qu’elle a elle-même et manuscritement rédigé une acceptation de l’offre d’achat des futurs acquéreurs en écrivant que le bouquet était bien de 15 000 euros, réfutant que cette acceptation de l’acte lui ait été dicté. Elle ajoute encore que le notaire instrumentaire s’est assuré de la compréhension des termes de la vente, que l’attestation du médecin ne prouve rien. Enfin, l’agence immobilière expose que la propriétaire n’établit pas son préjudice qui serait lié au montant de sa rente, rappelant que la rente est indexée sur l’inflation, et qu’elle ne prouve pas le montant de ses charges mensuelles de six euros venant déduire le montant de sa rentre viagère mensuelle.

La clôture de l’instruction a été fixée au 01 avril 2025 par ordonnance du juge de la mise en état.

L’affaire a été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 16 juin 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 15 septembre 2025, prorogé au 13 octobre 2025 puis au 10 novembre 2025.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION :

Sur le manquement à l’obligation précontractuelle d’information

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, " [Localité 3] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. "

Dans le cas spécifique de l’agent immobilier, celui-ci est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil et doit s’assurer de la réunion de toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique des actes auxquels il concourt (1re Civ., 16 octobre 2013, pourvoi n° 12-24.267 et 1re Civ., 14 janvier 2016, pourvoi n° 14-26.474).

Cette obligation d’information doit être légale, exacte et doit permettre d’attirer l’attention sur les risques de l’opération immobilière envisagée.

S’agissant de la charge de la preuve de la faute invoquée ;

— l’inexécution partielle ou totale du mandat fait présumer la faute. Le professionnel devra prouver avoir rempli ses obligations.

— alors que la mauvaise exécution du mandat doit être prouvée par le mandant.

En l’espèce, il revient à la propriétaire de prouver la mauvaise exécution du mandat.

En second lieu, ce barème mentionne que pour un montant de transaction allant jusqu’à 80 000 euros, le taux applicable sur la « valeur libre du bien », est prévu « jusqu’à 12% ».

Par ailleurs, dans le mandat de vente signé par les parties le 1er mars 2021, s’il n’est pas mentionné le montant de transaction, il est cependant précisé à l’article 05 relatif aux honoraires, que :

«  5.1. La rémunération du Mandataire sera de 9 600 € TVA incluse, à la charge de l’acquéreur. Les Honoraires seront dus au Mandataire dès la vente effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

5.2 Les Honoraires sont fixés par application d’un pourcentage appliqué sur la valeur du bien déterminée à l’Article 3. "

De plus, à l’article 03 intitulé « Evaluation du bien à vendre » il est précisé que :

«  Le Mandant déclare que l’évaluation du bien à retenir afin d’établir le prix de vente en viager est de :

80 000 € ".

Le montant de 9 600 euros a par ailleurs été inscrit très lisiblement, à la main, sur chacune des pages du mandat de vente. Chacune des pages sont paraphées. Enfin, les honoraires de l’agence de 9 600 euros sont mentionnées manuscritement, en gros, très lisiblement à l’article 05.

Dès lors que le montant des honoraires, situé sur la même page, inscrit manuscritement, était parfaitement lisible et correspondait à l’élément essentiel du mandat, il n’est pas possible de soutenir que le montant de la commission de l’agence devait être calculé sur la base du bouquet de 15 000 euros et non pas sur le montant de la transaction comprenant le prix du bouquet et de la rente viagère mensuelle.

La preuve d’un défaut d’information précontractuel n’est donc pas rapportée.

Au surplus, la propriétaire verse le certificat de son médecin généraliste en pièce 13, rédigé en janvier 2025 et dans lequel il est mentionné que :

— elle a subi une intervention chirurgicale en octobre 2020 qui a entraîné des complications nécessitant une prise en charge [chirurgicale] invalidante ayant comme conséquence une [illisible] physique et psychique,

— elle n’est pas en mesure d’apprécier tous les [changements] techniques d’un dossier administratif.

Cette seule pièce est insuffisante à caractériser l’incapacité de la propriétaire à comprendre la portée de son engagement.

Ainsi, les demandes de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier à hauteur de 9 600 euros et au titre de son préjudice moral à hauteur de 2 500 euros à défaut de manquement contractuel, seront donc rejetées.

Il convient d’examiner la demande formée à titre subsidiaire.

Sur le dol

Aux termes de l’article 1130 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016 : " L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ".

L’article 1137 du code civil, dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait dissuadé de contracter.

Pour qu’un dol soit constitué, il est nécessaire de rapporter la preuve des quatre conditions cumulatives suivantes : une manœuvre ou équivalent, émanant du cocontractant, de nature intentionnelle et ayant provoqué une erreur déterminante chez le cocontractant.

1. Sur la confusion dans les termes employés par l’agent immobilier

En l’espèce, il ressort du mandat signé le 1er mars 2021 les articles suivants dans l’ordre chronologique de présentation :

— article 4 « prix de vente net vendeur » , 4.1 : la vente aura lieu " en contrepartie du paiement au Mandant par l’acquéreur des sommes suivantes :

[O] : 15 000 € RENTE MENSUELLE A VIE 117 € "

— article 5 : honoraires de l’agent immobilier à hauteur de 9 600 euros,

— article 6, prix de présentation à la vente (Prix net vendeur majoré des honoraires du Mandataire) " Le bien sera présenté, en conséquence, à la vente moyennant un prix incluant les honoraires du Mandataire :

AU COMPTANT 24 600 € RENTE MENSUELLE A VIE 117 €

(pièce 02)

Il s’en déduit que le montant du bouquet est bien de 15 000 euros, après avoir retranché la somme de 9 600 euros, à la somme de 24 600 euros. Cette opération n’est effectivement pas immédiatement expliquée.

Pour autant, dans l’estimation immobilière du 02 février 2021, et donc antérieure à la signature du mandat, il est clairement indiqué, là encore de manière manuscrite et lisible, dans le tableau récapitulatif du calcul du bouquet de rente viagère, dans la partie « Préconisation de commercialisation » :

— bouquet : 15 000 euros,

— rente : 111 euros.

(pièce 01 du défendeur).

La rente est ainsi évaluée à 111 euros, soit inférieure à ce qui a été finalement contractualisé.

Mais encore :

— dans l’acceptation manuscrite de la propriétaire en date du 19 juillet 2021, et adressé au futur acquéreur, la propriétaire indique bien que le « bouquet net vendeur » est de « 15 000 Euros » avec une « rente mensuelle de 117 Euros réindexée chaque année selon indice INSEE des prix à la consommation des ménages hors tabac » (pièce 03 du défendeur),

— dans le compromis de vente du 29 octobre 2021, il est indiqué que la partie payée comptant est de 15 000 euros pour un prix de vente de 37 600 euros. Le détail financier de l’opération est repris dans la partie « financement de l’acquisition » selon les modalités suivantes :

. 15 000 euros payable comptant,

. 4 450 euros de frais d’acte,

. 9 600 euros d’émolument de négociation.

Si effectivement, le prix de vente de l’annonce immobilière publiée par l’agence indique comme prix d’achat le montant de 37 600 euros avec un « bouquet (FAI) » de 24 600 euros, la propriétaire ne peut pas soutenir avoir été piégée par cette annonce en ce que :

— elle n’était pas destinataire de l’annonce,

— surtout, l’ensemble des documents contractuels, depuis l’estimation du 02 février 2021 jusqu’à la signature du compromis de vente chez le notaire, a toujours mentionné un bouquet de 15 000 euros.

Enfin, l’allégation selon laquelle la propriétaire aurait rédigé son acceptation manuscrite du 19 juillet 2021 sous la dictée de l’agent immobilier n’est pas rapportée.

2. Sur le montant de la rente viagère

Dans l’ensemble des documents, il a toujours été indiqué un montant de 117 euros, voire 111 euros dans l’estimation du 02 février 2021. Cette différence de montant résulte des charges de copropriété.

Or, la rente viagère n’a pas la même nature qu’un loyer et il n’est pas prévu au contrat que la propriété paie les charges.

Le moyen de la propriétaire ne pourra donc pas être accueilli.

Il en résulte que les manœuvres dolosives ne sont pas prouvées, ni -même la perte de chance de contracter dans de meilleures conditions.

Ainsi, les demandes de dommages et intérêts au titre de sa perte de chance à hauteur de 9 600 euros et au titre de son préjudice moral à hauteur de 2 500 euros seront donc rejetées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Concernant les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La propriétaire, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Concernant les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Partie perdante et condamnée aux dépens, la propriétaire sera condamnée à la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera par ailleurs déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal,

DEBOUTE Mme [G] [X] de l’ensemble de ses demandes de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Mme [G] [X] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Mme [G] [X] à payer à la SASU Renée Costes la somme de :

. 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Mme [G] [X] aux entiers dépens.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE