Du 06 janvier 2026

5AG

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 24/02362 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZSMO

[Z] [T]

C/

S.A. LE TOIT GIRONDIN

— Expéditions délivrées à

M^e Léandra PUGET

— FE délivrée à

Mme [Z] [T]

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 06 janvier 2026

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [Z] [T]

née le 24 Septembre 1962 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Présente

DEFENDERESSE :

S.A. LE TOIT GIRONDIN

[Adresse 9], [Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Léandra PUGET, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 juin 2017, à effet au 6 juillet 2017, la Société LE TOIT GIRONDIN a consenti à Madame [Z] [T] un bail d’habitation portant sur un logement situé au [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 569,64 € et une provision sur charges mensuelle de 75,70 €.

Se plaignant d’infiltrations régulières et persistantes depuis le 17 décembre 2017, Madame [Z] [T] a saisi, par requête reçue au greffe le 1er juillet 2024, le tribunal judiciaire de ce siège aux fins de voir condamner la Société LE TOIT GIRONDIN à lui payer les sommes de :

—  3.000 € à titre principal,

—  2.000 € à titre de dommages et intérêts.

A l’appui de ses demandes, elle explique que les premières infiltrations sont apparues dans le logement loué depuis le 17 décembre 2017 et qu’en dépit de travaux et de ses démarches amiables, elles persistent et sont plus importantes. Elle explique que la somme de 3.000 € correspond à 8 mois de loyer et celle de 2.000 € répare son stress et le préjudice qu’elle a subi en raison du manque de sérieux et du manque total de considération pour elle de son bailleur, compte tenu de nombreuses années sans geste commercial.

Sur le fondement des dispositions de l’article 82-1 du code de procédure civile, la procédure a été renvoyée par mention au dossier devant le juge des contentieux de la protection de ce siège, compétent pour la connaître.

L’affaire été retenue à l’audience du 21 octobre 2025, après 4 renvois justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces.

A l’audience, Madame [Z] [T], comparante, demande au juge des contentieux de la protection de :

— condamner, sous astreinte, la Société LE TOIT GIRONDIN, à effectuer des travaux réparatoires et d’attendre la prochaine tempête pour confirmer l’absence d’infiltrations,

— de diminuer son loyer de 100 € et de le consigner à la Caisse des dépôts et consignations en attente des réparations définitives,

— une somme de 2.500 € en réparation de son préjudice moral,

— le remboursement de ses frais de commissaire de justice d’un montant de 370 €.

Au soutien de ses prétentions, elle affirme avoir subi 4 sinistres depuis son entrée dans les lieux qui ont chacun duré plus d’une année. Elle admet qu’une remise gracieuse de 2.391,56 € correspondant un 4,25 mois de loyer lui a été octroyé le 15 octobre 2024 après l’introduction de la présente procédure. Elle précise que chaque sinistre a mis plus de 6 mois avant d’être résolu sans aucun geste de la part de son bailleur et que certains sinistres se sont répétés. Elle estime que le geste commercial est manifestement insuffisant, son bailleur n’ayant pas reconnu ses fautes, et le montant ne prenant pas en compte les mois de confinement et les sinistres antérieurs à décembre 2023. Elle met en avant les constatations du commissaire de justice du 23 avril 2025 et le rapport établi par le service hygiène de la Ville de [Localité 10] du 28 août 2025 qui confirme la persistance des désordres et montre l’insuffisance des remèdes déployés par le bailleur. Elle prétend avoir subi un préjudice moral puisqu’elle a occupé le logement avec ses enfants mineurs et qu’elle exerce la profession de famille d’accueil, justifiant la nécessité pour elle d’occuper un logement décent et exempt de toutes infiltrations. Elle affirme que son préjudice a duré 5 ans, 5 mois, 9 semaines et 23 jours dont 2 mois et 13 jours de confinement alors qu’elle avait pris à bail un logement neuf. Elle considère qu’il n’a pas été suffisamment réparé par cette remise commerciale. Elle assure que cette période a été stressante, angoissante et fatiguante pour elle.

En défense, la Société LE TOIT GIRONDIN, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

— constater la remise commerciale qu’elle a accordée à Madame [Z] [T],

— débouter Madame [Z] [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— laisser les frais irrépétibles et les dépens à la charge de chacune des parties.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites de la Société LE TOIT GIRONDIN.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Par note reçue en cours de délibéré le 22 décembre 2025, le conseil de la Société LE TOIT GIRONDIN a indiqué que Madame [Z] [T] ne s’est aucunement plainte de la réapparition de nouvelles infiltrations à son domicile.

Il a, également, indiqué que cette dernière s’était vue attribuer une somme de 656,40 € qui lui a été adressée par chèque le 4 décembre 2025, laquelle correspond aux dommages immatériels accordés par l’assureur dommage-ouvrage à la suite de l’expertise du 7 novembre 2024. Il précise que Madame [Z] [T] s’est vue attribuer la somme de 3.047,96 € à titre d’indemnisation. Il a communiqué une copie du courrier adressé par la Société LE TOIT GIRONDIN à Madame [Z] [T] et la copie du chèque établi le 19 novembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

— Sur la demande en exécution de travaux par le bailleur :

Le bailleur, en application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, est notamment obligé :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement,

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail,

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

Madame [Z] [T] soutient subir depuis 10 ans des infiltrations dans le logement qu’elle loue à la Société LE TOIT GIRONDIN. Elle admet que des travaux ont été réalisés mais sollicite la condamnation du bailleur à réaliser des travaux sous astreinte et d’attendre la prochaine tempête pour s’assurer qu’il n’y a plus d’infiltrations. Elle sollicite, également, la diminution de son loyer de 100 € et sa consignation à la Caisse des dépôts et consignations.

La Société LE TOIT GIRONDIN affirme avoir réalisé des travaux réparatoires et qu’il n’existe plus d’infiltrations. Elle indique avoir fait intervenir la Société SERE le 19 novembre 2024 afin de reprendre l’étanchéité de la collerette d’évacuation de la chaudière au niveau du toit de la terrasse et la Société SBM le 7 mai 2025 afin de réparer le défaut d’étanchéité situé au niveau des caniveaux des balcons d’un autre appartement, l’autre cause des infiltrations. Elle admet que les travaux d’embellissement n’ont toujours pas eu lieu, Madame [Z] [T] refusant de confirmer l’absence d’apparition de nouvelles infiltrations à son domicile depuis la réalisation des travaux réparatoires alors qu’il y a eu des intempéries au cours des mois de juin et d’août 2025.

En l’espèce, la Société LE TOIT GIRONDIN prouve avoir réalisé des travaux réparatoires, les derniers travaux ayant fait l’objet d’une facture éditée par la Société SBM le 7 mai 2025. Ces travaux ne sont d’ailleurs pas contestés par Madame [Z] [T].

Les constatations réalisées postérieurement à l’achèvement des derniers travaux réparatoires prouvent que les infiltrations ont cessé. Ainsi, le rapport de visite établi par le technicien en santé environnement de [Localité 8] METROPOLE en date du 28 août 2025 montre que le logement présente «des traces d’infiltrations d’eau au plafond de plusieurs pièces du logement : au salon, dans une des chambres et dans le cellier. Développement de moisissures et délitement de l’enduit au droit des infiltrations». Ce rapport ne permet pas d’établir, en conséquence, la persistance des infiltrations en dépit des travaux réparatoires.

Les attestations produites par Madame [Z] [T] sont insuffisamment circonstanciées et ne permettent pas de dater les évènements relatés, de sorte qu’elles ne démontrent pas la persistance d’infiltrations après les derniers travaux réparatoires.

Madame [Z] [T] admet, d’ailleurs, à l’audience ne pas avoir subi de nouvelles infiltrations mais être dans l’attente de la prochaine tempête. Pour autant, il y a lieu de constater qu’elle ne produit aucun élément, y compris pendant le délibéré, permettant d’établir la persistance des infiltrations.

Il y a lieu, dès lors, que constater que ce désordre a été résolu le 7 mai 2025, aucun élément ne prouvant qu’il se serait reproduit postérieurement.

En revanche, la Société LE TOIT GIRONDIN reconnaît que les travaux d’embellissement n’ont pas été réalisés compte tenu de la résistance de Madame [Z] [T], laquelle ne confirme pas la disparition des infiltrations.

Cependant, les pièces qu’elle communique ne suffisent pas à prouver la résistance alléguée, Madame [Z] [T] se limitant à indiquer dans ses courriers électroniques des 13 août 2025 et 3 septembre 2025, ne pouvoir confirmer l’existence d’infiltrations «tant qu’il n’y aura pas eu de grosses tempêtes».

Il a été constaté que le désordre a été résolu, aussi la Société LE TOIT GIRONDIN sera condamnée à effectuer les travaux d’embellissement sous astreinte provisoire selon les modalités fixées dans le dispositif du présent jugement. Compte tenu de la nature des travaux à réaliser et la Société LE TOIT GIRONDIN ne s’y opposant pas, il n’y a pas lieu de diminuer le loyer ni d’autoriser Madame [Z] [T] à le séquestrer. Cette dernière sera, en conséquence, déboutée de ces chefs de demande.

— Sur la demande de dommages et intérêts :

Madame [Z] [T] sollicite une somme de 2.500 € arguant du préjudice moral qu’elle a subi. Elle indique que les périodes durant lesquelles elle a subi les infiltrations étaient éprouvantes, stressantes et angoissantes. Elle fait remarquer que la Société LE TOIT GIRONDIN ne lui a offert une remise commerciale qu’en réaction à la saisine de la présente juridiction.

La Société LE TOIT GIRONDIN conteste ce chef de demande qui n’est pas fondée sur des éléments de preuve objectifs. Elle signale qu’elle a appliqué une remise commerciale depuis de nombreux mois de sorte que Madame [Z] [T] a été indemnisée de la gêne partielle de la jouissance de son logement.

En l’espèce, il ressort du courrier en date du 15 octobre 2024, que la Société LE TOIT GIRONDIN a, par l’intermédiaire de MESOLIA, octroyé à Madame [Z] [T] une somme totale de 2.391,56 €, au titre d’une remise commerciale, permettant de l’indemniser des désagréments qu’elle a subits en raison des infiltrations provenant d’un défaut d’étanchéité du balcon et de la fenêtre d’un autre appartement. Cette remise correspond à une réduction des loyers des mois de novembre à décembre 2023 et de janvier à septembre 2024.

Par ailleurs, la Société LE TOIT GIRONDIN justifie, par note en délibéré, avoir adressé une somme supplémentaire de 656,40 € le 4 décembre 2025 pour l’indemniser de ses préjudices immatériels.

Madame [Z] [T] sollicite une somme supplémentaire de 2.500 € pour l’indemniser du préjudice moral qu’elle a subi. Toutefois, si elle affirme que ces périodes d’infiltrations ont été éprouvantes, stressantes et angoissantes, elle ne communique aucune pièce permettant de justifier le préjudice moral qu’elle allègue. Elle sera, en conséquence, déboutée de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires :

La Société LE TOIT GIRONDIN, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Il apparaît équitable de rembourser la somme de 370 € à Madame [Z] [T] correspondant au coût du procès-verbal de constat réalisé par le 23 avril 2025, par Maître [L] [B], commissaire de justice. La Société LE TOIT GIRONDIN sera, en conséquence, condamnée à lui payer cette somme sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe :

Condamne la Société LE TOIT GIRONDIN à réaliser les travaux d’embellissement de l’appartement occupé par Madame [Z] [T], sous astreinte provisoire de 20 € par jour de retard à l’issue d’un délai de six mois suivant la signification de la présente décision, et ce pour une durée de six mois passée laquelle l’astreinte devra être liquidée et il pourra être de nouveau fait droit ;

Se réserve la liquidation de l’astreinte provisoire ;

Déboute Madame [Z] [T] du surplus de ses demandes ;

Déboute la Société LE TOIT GIRONDIN du surplus de ses demandes ;

Condamne la Société LE TOIT GIRONDIN à payer à Madame [Z] [T] la somme de 370 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la Société LE TOIT GIRONDIN aux dépens.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE

chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection