DU 10 Septembre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00598 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OMUC

Code NAC : 30B

S.A.S. OSTARA La société OSTARA, prise en la personne de son Président.

C/

S.A.R.L. HKA TEXAS, prise en la personne de son gérant.

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE,

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A.S. OSTARA La société OSTARA, prise en la personne de son Président., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Nicolas BOUYER de la SELARL GRAND MARTROY AVOCAT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 302, M^e Cyril BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G50

DÉFENDEUR

S.A.R.L. HKA TEXAS, prise en la personne de son gérant., dont le siège social est sis [Adresse 2]

non representé

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Débats tenus à l’audience du : 15 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 02 Septembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er septembre 2024, la société OSTARA a donné à bail à la société HKA TEXAS des locaux commerciaux situés dans l’ensemble immobilier [Adresse 4], devenu le [Adresse 1] à [Localité 5] pour une durée de neuf années consécutives commençant à courir le 15 novembre 2016, moyennant un loyer annuel de 53 500 euros outre une provision sur charges annuel de 3.448 euros.

La bailleresse a adressé le 13 janvier 2025 et le 21 janvier 2021 à la société HKA TEXAS deux mises en demeure de règlement du solde débiteur du compte.

Un premier commandement visant la clause résolutoire a été adressé à la société HKA TEXAS le 6 mai 2025 pour qu’elle respecte les clauses du bail et fournisse la caution bancaire contractuellement prévue.

La société OSTARA a délivré le 14 mai 2025 visant la clause résolutoire pour paiement de la somme de 39.890,02 euros correspondants aux loyers impayés.

Suivant exploit du 16 juin 2025, la société OSTARA a fait assigner la société HKA TEXAS devant le président du tribunal judiciaire de Pontoise tendant, à voir :

— Déclarer la demande de la société OSTARA recevable et bien fondée

En conséquence :

— Constater que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail intervenu le 1er septembre 2024 entre la société OSTARA et la société HKA TEXAS, est résilié depuis le 6 juin 2025.

— Ordonner l’expulsion de la société HKA TEXAS et de tous occupants de son chef dans le mois de la décision à intervenir, avec au besoin le concours de la force publique,

— Condamner par provision la société HKA TEXAS à payer à la société OSTARA :

la somme de 42.164,68 € au titre des loyers et charges dus au 6 juin 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire. la somme de 6.687,49 € par mois charges et taxes en sus, à titre d’indemnité d’occupation à compter du 25 mars 2025 et ce jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Subsidiairement, fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer, charges et taxes en sus.

— Autoriser la société OSTARA à conserver définitivement le dépôt de garantie de 13.375 €, à titre de premiers dommages et intérêts, par application de l’article 24 du bail.

— Condamner la HKA TEXAS à payer à la société OSTARA, la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 15 juillet 2025 à laquelle la société HKA TEXAS, régulièrement citée par procès-verbal de recherches infructueuses (étant précisé qu’au moins deux diligences ont été effectuées par le commissaire de justice), n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La société OSTARA a maintenu ses demandes aux termes de l’assignation.

Elle a indiqué qu’il y a eu des paiements depuis le second commandement de payer et ainsi que la dette avait baissé à hauteur de 27.469,35 euros et qu’il n’y a pas de créanciers inscrits.

La décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le bail signé le 1er septembre 2024 contient, en son article 24, une clause résolutoire précisant que celle-ci est acquise un mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux.

Le 6 mai 2025, la société OSTARA a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 39.890,02 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement réglées dans le délai d’un mois. Il y aura lieu en conséquence de déclarer acquise la clause résolutoire et d’ordonner la résiliation du bail à compter du 6 juin 2025 avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande et ainsi d’ordonner l’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier dans un délai d’un mois à compter de la présente décision.

Sur la demande de provision aux titres des loyers impayés

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l’espèce, la société OSTARA réclame le versement de la somme provisionnelle de 27.469,35 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 mars 2025.

Selon le décompte produit à l’audience du 15 juillet 2025 et arrêté à cette date, la dette locative s’élevait à 27 469,35 euros à laquelle s’ajoute les frais d’acte du commandement du 14 mai 2025 qui s’élèvent à 277,30 euros lesquels entrent dans le cadre des dépens.

Ainsi, et au vu des pièces produites, tenant compte des acomptes versés, l’obligation du preneur de payer la somme de 27.469,35 euros n’est pas sérieusement contestable au titre de l’arriéré des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation au mois de juillet 2025 inclus.

Dès lors, il conviendra de condamner la société KHA TEXAS par provision au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation. Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, doit être fixée au montant du dernier loyer augmenté des taxes et il y aura lieu de condamner la société HKA TEXAS au paiement des indemnités d’occupation provisionnelles, lesquelles seront indexées en cas d’occupation de plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire,

Sur le dépôt de garantie

Le bail conclu le 1er septembre 2024 prévoit (pages 14 et 15) le versement par le preneur au bailleur d’une somme correspondant à trois mois de loyer charges comprises à titre de dépôt de garantie, soit la somme de 13 375 euros hors taxes et hors charges.

Le contrat de bail contient également une clause (page 32) qui stipule que « en ce cas, la somme remise à titre de garantie financière ainsi qu’il a été dit, restera acquise au bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice de tous dommages et intérêts et notamment en cas de dégradation des locaux dont le montant serait supérieur au dépôt de garantie».

En l’absence de contestation sérieuse, il convient d’ordonner que le dépôt de garantie soit conservé par la société OSTARA eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 695 du code de procédure civile précise que les émoluments des officiers publics font partie des dépens. Ainsi, les honoraires d’un commissaire de justice dans la délivrance d’un commandement de payer font partie des dépens.

La société HKA TEXAS, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il est équitable d’allouer à la société HKA une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 6 juin 2025;

ORDONNONS la résiliation du bail à compter du 6 juin 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société HKA TEXAS et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 5] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société HKA TEXAS à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre charges et accessoires, et condamnons la société HKA TEXAS au paiement de cette indemnité ;

CONDAMNONS la société HKA TEXAS à payer à la société OSTARA la somme provisionnelle de 27.469,35 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal ;

AUTORISONS la société OSTARA à conserver définitivement le dépôt de garantie de 13.375 euros à titre d’indemnité forfaitaire ;

CONDAMNONS la société HKA TEXAS à payer à la société OSTARA la somme de

1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société HKA TEXA aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 10 septembre 2025.

La Greffière Le président