TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/00896 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2IDZ

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 05/01/2026

à la SELAS AGN AVOCATS [Localité 7]

la SCP LATAILLADE-BREDIN

Rendue le CINQ JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 24 Novembre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur [K] [B]

né le 16 Juillet 1972 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Madame [M] [U] épouse [B]

née le 12 Février 1973 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentés par Maître Arnaud LATAILLADE de la SCP LATAILLADE-BREDIN, avocats au barreau de LIBOURNE

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. LA MIE FRANCE inscrite au registre du commerce et des sociétés de BORDEAUX sous le numéro 950 930 792

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Chloé SOUDAN de la SELAS AGN AVOCATS BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 03 avril 2025, Monsieur [K] [B] et Madame [M] [U] épouse [B] ont fait assigner la SARL LA MIE FRANCE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa de l’article L.145-41, alinéa 1, du code de commerce, afin de voir :

— constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 12 janvier 2023 portant sur les locaux situés [Adresse 3] est acquise depuis le 28 février 2025;

— constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ;

— juger qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la SARL LA MIE FRANCE des locaux donnés à bail ainsi que de tout occupant de son chef y compris avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner la SARL LA MIE FRANCE, à titre provisionnel, à leur payer la somme due de 6500 euros ;

— condamner la SARL LA MIE FRANCE au paiement d’une somme de 100 euros, par jour, à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 28 février 2025 jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clefs ;

— condamner la SARL LA MIE FRANCE au paiement de la somme de 2 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, et à régler les dépens.

Les demandeurs exposent que par acte sous-seing privé en date du 12 janvier 2023, ils ont donné à bail à la SARL LA MIE FRANCE des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] composé d’une partie à usage d’habitation au profit de Madame [W], gérante de la société LA MIE FRANCE, et d’une partie à usage commercial ; que des loyers étant restés impayés, par acte du 28 janvier 2025, ils ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire, qui est demeuré sans effet.

Appelée à l’audience du 07 juillet 2025, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l’audience de plaidoiries du 24 novembre 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— les époux [B], le 17 octobre 2025, par des écritures dans lesquelles ils maintiennent leurs demandes, et sollicitent également de voir :

— condamner la SARL LA MIE FRANCE à fournir sous astreinte de 100 euros par jour de retard une attestation d’assurance couvrant les locaux pour les années 2024 et 2025 passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner la SARL LA MIE FRANCE au paiement d’une somme de 100 euros par jour à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2025 jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clefs, et, subsidiairement sur cette seule demande, fixer cette indemnité au montant du loyer et des charges ;

— condamner la SARL LA MIE FRANCE à titre provisionnel à leur payer la somme de 7 000 euros au titre de l’indemnité d’occupation depuis le 1er mars 2025 ;

— condamner la SARL LA MIE FRANCE au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter la SARL LA MIE FRANCE de l’ensemble de ses demandes,

— la SARL LA MIE FRANCE, le 16 octobre 2025, par des écritures dans lesquelles elle sollicite de voir :

— condamner les demandeurs au paiement de la somme provisionnelle de 975 euros à titre de dommages-intérêts ;

— ordonner la compensation des créances réciproques ;

— lui accorder les délais de grâce les plus larges pour s’acquitter de la dette locative

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— débouter les demandeurs de leur demande en paiement d’une somme de 100 euros par jour à titre d’indemnité d’occupation ;

— réduire le quantum des indemnités d’occupation aux montants des loyers courants

en tout état de cause :

— débouter les époux [B] de leur demande en paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au titre des dépens ;

— condamner les époux [B] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— suspendre l’exécution provisoire.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :

— que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’un commandement de payer, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié le 28 janvier 2025 pour un montant de 5 678,63 euros dont 5 500 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté en janvier 2025, 17,32 euros au titre de l’article A444-31 et 161,31 euros au titre du coût de l’acte ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit.

La SARL LA MIE FRANCE fait valoir :

— que le compteur électrique du local a manqué de prendre feu, menaçant la sécurité des occupants et nécessitant l’intervention en urgence d’un électricien,

— que le chauffe-eau, dysfonctionnel, générait une surconsommation sur l’installation électrique au point de compromettre son bon fonctionnement et a eu pour conséquence, au cours de l’hiver 2025, que la famille de Madame [W] a été privée de chauffe-eau durant plusieurs semaines ;

— qu’un dégât des eaux affecte la douche de l’appartement : l’eau s’infiltre et coule jusque dans la réserve située au rez-de-chaussée, posant un risque sanitaire et matériel sérieux sur les boîtes à gateaux habituellement entreposées pour l’activité commerciale.

La société défenderesse fait valoir que ces désordres caractérisent des manquements du bailleur à son obligation de délivrance conforme, constitutifs d’une inexécution partielle du contrat de bail, et que leur réparation incombe au bailleur, ce qui justifie l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 15 % du loyer qu’il convient de déduire de la dette locative qui, après compensation, se limiterait à la somme de 5 525 euros.

Les époux [B] opposent :

— que le compteur aurait pris feu sans que l’on en connaisse la raison, sachant qu’il n’est pas couvert par une assurance obligatoire à défaut de paiement, en violation de l’article 7-2 du bail ;

— que le chauffe-eau ne fonctionnait plus mais que le bail indique que les réparations des équipements sont à la charge des locataires selon le paragraphe 5-2-1 page 3 dudit bail ; que de plus, la facture de l’électricien n’est pas datée et les paiements justifiés ;

— que la fuite de la douche n’a fait l’objet d’aucune déclaration de sinistre à l’assurance car le bâtiment n’est pas couvert par une assurance obligatoire depuis au moins 2024.

En l’état des pièces et des débats, la demande de dommages et intérêts et celle qui en découle de compensation avec les sommes dues doivent être rejetées comme se heurtant à des contestations sérieuses.

Il résulte de l’ensemble des éléments susvisés que la résiliation du bail commercial est intervenue le 28 février 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

— d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL LA MIE FRANCE, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;

— de dire qu’à compter du 28 février 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, la SARL LA MIE FRANCE est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ;

— de condamner la SARL LA MIE FRANCE au paiement de la somme provisionnelle de 6500 euros au titre de l’arriéré locatif d’août 2024 à février 2025, cette somme n’étant pas sérieusement contestable ;

— de condamner la SARL LA MIE FRANCE au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1 000 euros à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

La demande tendant à condamner la SARL LA MIE FRANCE au paiement d’une indemnité d’occupation majorée, en application des stipulations contractuelles, sera quant à elle rejetée car fondée sur une clause s’apparentant à une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du juge du fond et susceptible de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Sur les autres demandes :

Les époux [B] sollicitent la condamnation de la SARL LA MIE FRANCE à fournir sous astreinte de 100 euros par jour de retard une attestation d’assurance couvrant les locaux pour les années 2024 et 2025 passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir.

Compte tenu cependant de la résiliation du bail, et de l’absence de démonstration d’un intérêt à obtenir une attestation d’assurance pour les années 2024 et 2025 désormais révolues, les époux [B] seront déboutés de leur demande de communication.

sur les délais :

La SARL LA MIE FRANCE sollicite des délais pour s’acquitter de sa dette locative.

Toutefois, de tels délais ne peuvent être accordés que sur démonstration à la fois d’une situation difficile et d’efforts sérieux tendant à l’apurement de la dette, avec la perspective réaliste d’un apurement dans les délais.

Or la SARL LA MIE FRANCE ne produit aucun justificatif permettant de tenir pour réaliste sa proposition d’apurement, alors même que sa dette locative s’est aggravée depuis le commandement de payer qui lui a été délivré.

La demande de délais sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SARL LA MIE FRANCE sera condamnée aux dépens et déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer pour faire valoir leurs droits. La SARL LA MIE FRANCE sera condamnée à leur verser une somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire de droit.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les époux [B] et la SARL LA MIE FRANCE ;

DIT qu’à compter du 28 février 2025, la SARL LA MIE FRANCE est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL LA MIE FRANCE, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la SARL LA MIE FRANCE à payer aux époux [B] :

1°) au titre de l’arriéré locatif d’août 2024 à février 2025, la somme provisionnelle de 6500 euros ;

2°) au titre de l’indemnité d’occupation, la somme 1 000 euros, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE les époux [B] du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE la SARL LA MIE FRANCE de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SARL LA MIE FRANCE aux dépens, et la condamne à payer aux époux [B] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu de suspendre l’exécution provisoire de droit.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,