Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00487 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FLK

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 03 Juillet 2025

Syndic. de copro. [7]

C/

[X] [H]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE DU 03 Juillet 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Syndic. de copro. [Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Mme [X] [H], demeurant [Adresse 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Juin 2025

Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 JUILLET 2025, date indiquée à l’issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

1

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [X] [H] est propriétaire d’un bien immobilier formant les lots n°1 et n°21 au sein de la copropriété de la Résidence [Adresse 8] sis [Adresse 3] à [Localité 6].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 décembre 2024, distribuée le 11 décembre 2024, le conseil du syndicat de copropriétaires de la Résidence [7] sis [Adresse 3] à [Localité 6] a mis en demeure Mme [X] [H] d’avoir à lui payer la somme de 3357,11 euros de charges de copropriété impayées et de frais de recouvrement, à compter de la réception de la lettre.

Saisie par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] sis [Adresse 3] à [Localité 6], agissant en son syndic, la société Sergic

Par acte de commissaire de justice signifié le 2 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] sis [Adresse 3] à Berck (62600), agissant en son syndic, la société Sergic, a assigné Mme [X] [H] devant le juge du tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer pour demander de, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété :

condamner la défenderesse à lui payer la somme de 4084,66 arrêtée au 13 mars 2025 (à parfaire au jour de l’audience), avec intérêts judiciaires à compter du 10 décembre 2024, date de la dernière LRAR de mise en demeure ; condamner la défenderesse à lui payer la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ; condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la défenderesse aux entiers frais et dépens de l’instance. L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 juin 2025, où elle a été retenue.

À cette audience, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] sis [Adresse 3] à [Localité 6], agissant en son syndic, la société Sergic, représenté par son conseil, sollicite le maintien des demandes contenues dans l’assignation, valant conclusions. Il actualise sa demande principale en paiement à la somme de 4320,94 euros, arrêtée au 4 juin 2025.

Mme [X] [H], régulièrement citée à personne, ne comparait et n’est pas représentée.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété et les frais de recouvrement

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 10-1 de cette même loi énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 14-1 de cette même loi énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’article 19-2 de cette loi, dans sa rédaction issue de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] sis [Adresse 3] à [Localité 6], agissant en son syndic, la société Sergic sollicite la condamnation de Mme [H] au paiement de la somme de 4320,94 euros, arrêtée au 4 juin 2025.

Au regard du décompte fourni, cette somme se décompose comme suit : 3503,94 euros au titre des charges de copropriété et 817 euros au titre des frais de recouvrement.

Au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] sis [Adresse 3] à [Localité 6], agissant en son syndic, la société Sergic verse au débat :

un relevé de propriété indiquant que Mme [H] est propriétaire des lots n°1 (83/1000) et n°21 (4/1000) au sein de la copropriété ; la mise en demeure en date du 10 décembre 2024 ; un décompte arrêté au 14 mars 2025 et un arrêté au 4 juin 2025 pour la somme de 4320,94 euros ; le procès-verbal d’assemblée générale du 21 octobre 2022 valant notamment : approbation des comptes de l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 ; approbation du budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 pour un montant de 7300 euros TTC ;

approbation du budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 pour un montant de 7300 euros TTC ; fixation à 5% du montant du budget en cours pour le fonds de travaux Alur ; le procès-verbal d’assemblée générale du 20 octobre 2023 valant notamment : approbation des comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ; approbation du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 pour un montant de 7850 euros TTC ; approbation du budget initial prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 pour un montant de 7850 euros TTC ; fixation à 5% du montant du budget en cours pour le fonds de travaux Alur ; approbation pour le remplacement des boîtes aux lettres pour un montant de 1274,90 euros TTC ; approbation de la réfection de l’étanchéité de la façade pour un budget total de 20 735 euros ; fixation du coût global de l’opération de travaux à la somme de 23 085 euros TTC (30% le 1er janvier 2024, le 1er février 2024 et 40% le 1er mars 2024) ; le procès-verbal d’assemblée générale du 8 novembre 2024 valant notamment : approbation des comptes de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ; approbation du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2014 au 30 juin 2025 pour un montant de 7960 euros TTC ; approbation du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 pour un montant de 7960 euros TTC ; fixation à 5% du montant du budget en cours pour le fonds de travaux Alur ;approbation pour l’élaboration d’un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux pour un montant de 2520 euros TTC (50% le 1er janvier 2025 et 50% le 1er avril 2025) ; des appels de charges ; le contrat de syndic conclu entre le syndicat des copropriétaires et la société Sergic prenant effet du 9 novembre 2024 au 31 août 2026 et prévoyant notamment comme frais de recouvrement : 39 euros TTC au titre d’une mise en demeure LRAR ; 28 euros TTC au titre d’une relance après mise en demeure ; 192 euros TTC au titre de la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ; Suivant le temps passé pour la constitution du dossier transmis à l’avocat. S’agissant des charges de copropriété :

Il convient d’abord de préciser que les procès-verbaux d’assemblée générale n’indiquent pas le montant des budgets définitifs mais uniquement le montant des budgets prévisionnels.

En effet, il est précisé, notamment dans le procès-verbal d’assemblée générale du 8 novembre 2024 que l’assemblée générale a approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 « après avoir pris connaissance des documents notifiés à chaque copropriétaire dans sa convocation ».

À défaut d’avoir les documents mentionnés, le montant du budget définitif n’est pas connu.

Néanmoins, les provisions appelées au titre des budgets prévisionnels restent dues. Dans le cas contraire, il appartiendra à la défenderesse de former une action contre le syndicat des copropriétaires pour obtenir restitution des provisions réglées non dues après régularisation au regard du budget définitif.

De plus, il convient de déduire des sommes facturées les régularisations de charges de juillet 2022 à juin 2023 (18,70 euros), de juillet 2023 à juin 2024 (126,26 euros) et du 1er juillet 2024 au 31 décembre 2024 (4,77 euros), ces régularisations n’étant pas justifiées par un décompte de charges expliquant l’imputation de cette régularisation.

Au vu de l’ensemble des pièces produites, le calcul est alors le suivant :

3503,94– 18,70 – 126,26 – 4,77 = 3354,21 euros.

S’agissant des frais de recouvrement :

Au vu des pièces produites par le demandeur, les frais de recouvrement facturés le 28 décembre 2023, le 28 avril 2024, le 28 juin 2024 et le 28 juillet 2024 ne sont pas justifiés en principe, les actes visés n’étant pas versés au débat.

De plus, la somme de 480 euros facturée le 28 février 2025 au titre de « Conciliation [H] » n’est pas justifiée en son montant.

Mme [H] reste donc devoir au demandeur la somme de 192 euros au titre des frais de recouvrement.

***

Mme [H] ne comparaissant et n’étant pas représentée, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] sis [Adresse 3] à [Localité 6], agissant en son syndic, la société Sergic la somme de 3546,21 euros au titre des charges de copropriété suivant budgets prévisionnels et frais de recouvrement arrêtée au 3 juin 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024.

Sur les dommages et intérêts

Suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le demandeur soutient avoir subi un préjudice financier distinct du simple retard de paiement dans la mesure où l’existence de l’impayé a contraint les copropriétaires à faire une avance de ces charges à la défenderesse.

Néanmoins, aucun élément permettant de démontrer l’effort effectué par les copropriétaires pour palier la carence de Mme [X] [H] n’est apportée.

À ce titre, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] sis [Adresse 3] à [Localité 6], agissant en son syndic, la société Sergic sera débouté de sa demande de condamnation.

Sur les dépens, les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [H], succombant à l’instance sera condamnée au paiement des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [H] sera condamnée à payer la somme de 600 euros au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] sis [Adresse 3] à [Localité 6], agissant en son syndic, la société Sergic au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE Mme [X] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] sis [Adresse 3] à [Localité 6], agissant en son syndic, la société Sergic la somme de 3546,21 euros (trois mille cinq cent quarante-six euros et vingt et un centimes) au titre des charges de copropriété suivant budgets prévisionnels et frais de recouvrement arrêtée au 3 juin 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] sis [Adresse 3] à [Localité 6], agissant en son syndic, la société Sergic de sa demande de condamnation de Mme [X] [H] au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [X] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] sis [Adresse 3] à [Localité 6], agissant en son syndic, la société Sergic la somme de 600 euros (six cents euros) au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Mme [X] [H] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation.

Ainsi jugé et mis à disposition le 03 juillet 2025.

La Greffière, La Juge,