R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE QUATRE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 22/02569 – N° Portalis DBZ3-W-B7G-75EV5

Le 04 février 2025

DEMANDEURS

M. [N] [T]

né le 24 Mars 1967 à [Localité 15], demeurant [Adresse 9]

Mme [Z] [T]

née le 30 Avril 1970 à [Localité 15], demeurant [Adresse 10]

M. [C] [T]

né le 06 Janvier 1969 à [Localité 15], demeurant [Adresse 11]

Mme [K] [T]

née le 07 Avril 1975 à [Localité 15], demeurant [Adresse 5]

M. [G] [W] [T]

né le 19 Février 1968 à [Localité 15], demeurant [Adresse 7]

Mme [H] [T]

née le 23 Juillet 1946 à [Localité 12] (ALGERIE), demeurant [Adresse 6]

représentés par M^e Françoise CAMBRAI, avocat au barreau de SAINT-OMER, avocat plaidant

DEFENDERESSE

SAS SUB LAFAYETTE, SAS immatriculée au RCS sous le n° 810 884 098 au RCS de [Localité 13] dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de Madame Pascale METTEAU, Première Vice-présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 05 novembre 2024.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 07 janvier 2025 et prorogé au 04 février 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 18 mars 2015, Mme [H] [T], M. [N] [T], M. [G] [W] [T], M. [C] [T], Mme [Z] [T] et Mme [K] [T] ont loué à la SAS Sub Lafayette un local commercial situé [Adresse 4] à compter du 20 avril 2015 pour une durée de 9 années moyennant un loyer de 18 000 euros hors-taxes par an outre 96 euros à titre de provision sur les charges locatives.

Indiquant que dans le cadre de son activité, la société Sub Lafayette avait installé sur la terrasse du premier étage de l’immeuble des blocs moteurs sans le consentement des propriétaires ; qu’ils avaient rappelé, le 8 juillet 2021, l’interdiction de se rendre sur la terrasse privative celle-ci n’étant pas incluse dans le bail commercial ; que, cependant, de nouveaux appareils avaient été installés à cet endroit, Mme [H] [T], M. [N] [T], M. [G] [W] [T], M. [C] [T], Mme [Z] [T] et Mme [K] [T] , ont par acte d’huissier du 4 juin 2022, fait assigner la SAS Sub Lafayette devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer afin d’obtenir sa condamnation sous astreinte à retirer à ses frais les blocs moteurs et les blocs climatisation se trouvant dans leur propriété et à remettre à ses frais les lieux en état.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 janvier 2024, ils demandent au tribunal de :

— condamner la société Sub Lafayette sous astreinte de 300 euros par jour passer un délai de 3 mois suivant le prononcé du jugement à intervenir à retirer à ses frais les blocs moteurs et les blocs climatisation se trouvant dans la propriété de l’indivision [T] située [Adresse 3] à [Localité 14], cadastrée parcelle [Cadastre 8] et à remettre à ses frais en état les lieux,

— dire et juger qu’un mois avant une telle intervention pour le retrait des blocs moteurs et blocs climatisation et la remise en état des lieux, la société Sub Lafayette adressera au préalable un courrier recommandé avec accusé de réception à l’indivision [T] lui précisant exactement les jours et heure de l’intervention afin d’avoir accès au premier étage,

— rejeter les autres demandes formulées par la société Sub Lafayette,

— la condamner à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens d’instance.

Ils font valoir que le bail concerne un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble situé à [Adresse 16] avec sanitaires ; que le bail ne désigne nullement la partie de la terrasse de l’immeuble au premier étage ; qu’un procès-verbal de constat d’huissier a relevé que le preneur avait installé sur la terrasse du premier étage de l’immeuble des blocs moteurs sans consentement des bailleurs ; qu’ils n’avaient jamais formulé d’objections à cette occupation lorsque le premier étage n’était pas occupé mais qu’actuellement Mme [H] [T] souhaite occuper ledit immeuble.

Ils invoquent les dispositions des articles 544 et 545 du code civil, soulignant qu’ils ne peuvent jouir pleinement de leur propriété ; qu’une simple tolérance ne saurait constituer un accord.

Ils précisent qu’ils n’ont pas payé les blocs moteurs ; que la désignation des lieux par le bail est claire ; que les blocs moteurs se situent au premier étage et qu’il n’est nullement prévu l’utilisation de ce premier étage dans le bail commercial ; que ce premier étage ne fait pas non plus partie des communs laissés à disposition du locataire ; que le bail ne fait aucune référence aux blocs moteurs ; qu’ils ont loué un local nu et que l’utilisation des blocs moteurs n’est pas mentionnée dans le contrat comme étant l’une de ces conditions ; que le bail a été signé sans cession de fonds de commerce ; que le fait qu’il y a eu accord ou non pour l’installation de ces blocs moteurs pour le preneur précédent importe peu ; qu’un tel accord n’a pas été donné pour l’activité actuelle du preneur ; que si les blocs moteurs étaient existants sans être mentionnés au bail, il appartient à la société Sub Lafayette de démontrer qu’ils ont donné l’autorisation d’utiliser ces blocs.

Ils affirment que c’est bien la société Sub Lafayette qui installé les blocs moteurs qui ont été produits, comme le démontre le procès-verbal de constat d’huissier, en 2021 ; que s’ils ont été remplacés, aucun accord des propriétaires n’a été sollicité ni donné.

Ils contestent avoir acquis les blocs moteurs par le biais des clauses d’accession prévues dans les baux, une telle clause concernant les travaux effectués dans les lieux loués avec accord du bailleur alors que ces blocs ont été posés sans leur accord ; que c’est bien la société Sub Lafayette qui en est propriétaire pour les avoir installés.

Ils ajoutent qu’il n’est nullement démontré que l’activité prévue au bail serait compromise du fait du retrait des blocs moteurs ; qu’au contraire, ils versent aux débats un devis concernant une clim monobloc réversible permettant une installation sans unité extérieure ; qu’il existe des chambres froides sans sorties extérieures ; qu’il n’est pas prouvé que le déplacement des blocs en extérieur serait impossible du fait de la position des locaux en secteur sauvegardé et d’un refus de l’architecte des bâtiments de France ; que l’obligation de délivrance est respectée par la mise à disposition du local du rez-de-chaussée.

Ils précisent que la mise en place d’une alternative à ces blocs extérieurs n’entraîne aucune modification de l’assiette du bail.

Ils s’opposent aux demandes reconventionnelles tendant à avoir accès aux blocs moteurs qui sont situés sur une propriété leur appartenant et ils contestent qu’il s’agisse d’une partie commune. Ils affirment qu’il n’y a jamais eu de difficultés pour que la société Sub Lafayette puisse avoir accès à son compteur électrique et qu’ils ne s’opposent pas à ce que ce compteur soit déplacé à l’intérieur du commerce ; que s’agissant du dégât des eaux, ils sont intervenus pour résoudre la difficulté. Ils s’opposent également aux demandes reconventionnelles de dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 avril 2024, la société Sub Lafayette demande au tribunal de :

— débouter Mmes et MM. [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— les condamner à :

* donner accès libre et permanent aux blocs moteurs et donc à la terrasse comme cela était le cas à l’origine sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

* donner accès libre et permanent au tableau électrique et donc aux parties communes, comme cela était le cas à l’origine et/ou procéder à leur frais au transfert de compteur électrique dans les locaux loués sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamner Mmes et MM. [T] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral, celle de 5 000 euros au titre de la procédure abusive, celle de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers frais et dépens de l’instance.

Elle observe que les locaux étaient précédemment exploités par une autre société qui a été placée en liquidation judiciaire ; qu’elle-même n’a jamais procédé à une quelconque installation sur la terrasse ; que lors de la prise du bail, les blocs moteurs, qui font partie des groupes froids et du système de climatisation et qui permettent le refroidissement des chambres froides situées dans les locaux loués, étaient déjà installés à l’endroit où ils se trouvent actuellement ; que les locaux ont été donnés à bail en l’état ; qu’elle ne se rend sur la terrasse que lorsqu’elle fait procéder à l’entretien et/ou à la réparation des blocs moteurs et des groupes froids ou de la climatisation en général ; que depuis de nombreux mois, elle est privée d’accès à la terrasse et même aux parties communes.

Elle indique que les blocs litigieux sont la propriété des consorts [T] et fait sommation à ces derniers de produire le bail l’ayant lié au locataire précédent ; que le fait que le bail ne mentionne pas un équipement n’en fait pas pour autant un équipement non existant ; qu’en cas de litige, il appartient au juge d’en déterminer la propriété et la responsabilité ; que si les blocs portent une mention de fabrication en 2021, c’est qu’ils ont été remplacés à cette date alors que leur installation datait de 2008 ; qu’elle justifie de la présence des blocs lorsqu’elle a pris les locaux à bail ; que dans la mesure où les locaux ont été donnés à bail en l’état, avec les groupes froids et la climatisation installés, la question de l’accord des bailleurs pour cette installation et leur accession ne se pose pas.

Elle ajoute que son activité de restauration nécessite cette installation faute de quoi les locaux ne seraient plus délivrés puisque les chambres froides ne peuvent fonctionner sans bloc moteur ; qu’elle doit effectuer régulièrement des contrôles de température ; qu’elle n’a jamais prétendu être locataire de la terrasse ni même d’une autre surface que le rez-de-chaussée ; qu’elle bénéficie simplement du droit d’utiliser un équipement de l’immeuble qui ne se situe pas exclusivement dans l’assiette du bail ; que la solution de clim monobloc réversible ne permet de climatiser qu’une surface de 35 m² alors que les locaux loués représentent 156 m² ; que cet équipement n’est pas adapté à un usage professionnel ; qu’un climatiseur ne permet pas de faire fonctionner des chambres froides ; que les blocs moteurs nécessaires au fonctionnement des chambres froides doivent avoir une sortie extérieure et qu’aucune solution ne permet de les déplacer en intérieur ; que l’installation en façade est inenvisageable ; que si les chambres froides et la climatisation étaient mises à l’arrêt, les locaux ne seraient plus délivrés.

Elle indique que les consorts [T] ne peuvent la contraindre à déplacer ou à supprimer les blocs moteurs puisque le transfert d’installations situées précédemment dans les parties communes ou dans d’autres parties privatives conduirait à diminuer la surface disponible et contractuellement établis pour permettre son activité ; que la taille des équipements et leur bruit rendent impossible l’installation de tables ou de chaises à proximité. Elle relève qu’elle bénéficie également d’un système d’extraction d’air en toiture alors que seul le rez-de-chaussée est donné à bail.

À titre reconventionnel, elle sollicite l’accès technique à la terrasse pour les blocs moteurs et aux parties communes pour le tableau électrique soulignant que l’accès à la terrasse était jusqu’à présent libre ; que l’indivision [T] s’est opposée à ce qu’elle puisse accéder au compteur et qu’elle s’est même opposée au changement de compteur. Elle ajoute qu’elle subit environ une fois par an un dégât des eaux du fait d’un manque d’entretien des chéneaux de l’immeuble ; que tel a été le cas le 1er septembre 2023.

Elle invoque un préjudice moral du fait de la procédure et une procédure abusive au cours de laquelle MM. et Mmes [T] ont menti sachant pertinemment que les blocs moteurs n’avaient pas été installés par le locataire actuel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 1719 du code civil, "le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations".

Selon acte sous seing privé du 18 mars 2015, MM. et Mmes [T] ont donné à bail à la société Sub Lafayette “un local commercial situé au rez de chaussée d’un immeuble à [Localité 14], [Adresse 1] avec sanitaires. Le bailleur précise que le local sus-désigné a une surface de 156 m²« . L’acte indique que »les lieux loués sont destinés exclusivement aux activité de restauration rapide cuit sur place ou à emporter, de vendre des sandwichs, salades, boissons chaudes ou froides, viennoiseries et tous autres produits s’y rattachant, pains à enseigne Subway" et que les locaux sont pris à bail dans l’état dans lequel ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance.

Le 27 octobre 2021, Mmes et MM. [T] ont fait établir un procès verbal de constat d’huissier relevant que le rez de chaussée de l’immeuble est occupé par le commerce ; que le premier étage est occupé par un appartement qu’un petit palier séparé d’une terrasse ; que sur cette terrasse, située au dessus des cuisines, la présence de quatre blocs moteurs qui fonctionnent avec bruit ; que ces moteurs sont fixés au mur par un câblage ; que le câblage traverse le mur du palier du premier étage.

Il n’est pas contesté que ces blocs moteurs et climatisation se trouvent hors de la partie louée à la société Sub Lafayette par MM. et Mmes [T].

Cependant, il doit être rappelé que lors de la conclusions du bail, MM. et Mmes [T] ont donné à bail un local commercial destiné à un usage de commerce de restauration rapide. une telle activité nécessite des chambres froides pour la conservation des aliments ainsi qu’un système de climatisation du local pour permettre la restauration sur place.

Il ressort des pièces produites que les blocs moteurs et climatisation existaient déjà à l’endroit où ils se trouvent encore lors de la conclusion du bail avec la société Sub Lafayette. Ainsi, M. [B] [D], qui a fait des travaux lors de la prise à bail en 2015, explique que le système de climatisation était existant et n’a subi aucune modification. De même, la société IDRPRO atteste que la climatisation du local a été remplacée en 2021 (ce qui explique la date figurant sur les blocs moteurs actuellement en place) par des modèles équivalents à ceux déjà existants.

Il en résulte que, lors de la conclusion du bail, les locaux mis à disposition « en l’état » de la société Sub Lafayette par l’indivision [T] comportait déjà des blocs moteurs et climatisation utiles à l’activité prévue au contrat de bail.

L’obligation de délivrance du bailleur implique que ce dernier mette à la disposition de son locataire les biens loués ainsi que ses accessoires ; que le bailleur délivre au locataire un local conforme à sa destination contractuelle ce qui implique qu’il s’assure que le locataire puisse exercer son activité dans le local conformément à la destination du bail ; que l’obligation de délivrance persiste pendant toute la durée du bail.

Dès lors, alors que les équipements se trouvant dans les parties non louées destinées à l’utilisation du local commercial conformément à sa destination n’ont pas été installés par la locataire actuelle (peu important le mode d’acquisition de ces équipements par l’indivision [T]), les bailleurs doivent s’assurer, pendant toute la durée du bail que ceux-ci restent à disposition de la locataire ou, à tout le moins, que cette dernière puisse continuer à utiliser le local dans les mêmes conditions.

Or, si Mmes et MM. [T] prétendent qu’il est possible d’installer une clim monobloc, la documentation produite permet de conclure qu’une telle climatisation n’est pas adaptée à un usage professionnelle, pour une surface de plus de 35 m² et qu’en tout état de cause, elle ne permet en rien le fonctionnement de chambres froides.

L’attestation de la société IDRPRO fait état de ce qu’il est impossible d’installer ce type de matériel car il est nécessaire d’avoir un trou d’évacuation vers l’extérieur alors que le local ne dispose que d’une vitrine dans laquelle le percement n’est pas possible ; qu’au surplus, une perte de surface conséquente serait encourue puisqu’aucun objet ne peut se trouver devant les climatiseurs pour permettre la circulation de l’air et qu’il y aurait un bruit conséquent dans la salle de restaurant. En conséquence, l’installation du système à l’intérieur du local ne paraît pas possible sans que les conditions d’exploitation ne soient modifiées de façon conséquentes par rapport à celles qui étaient en cours lors de la conclusion du bail. Par ailleurs, au regard de la taille des blocs, leur installation en façade (indépendamment de la situation de l’immeuble en secteur classé ou non) n’est pas envisageable compte tenu de l’emprise sur le domaine public qui en résulterait.

En conséquence, les bailleurs restant tenus, pendant la durée du bail, de délivrer un local conforme à la destination convenue au bail, la demande de MM. et Mmes [T] tendant à retirer les appareils installés avant la conclusion du bail et permettant l’utilisation du local à destination de restauration rapide, sera rejetée. le fait que ces équipements soient situés dans une partie de l’immeuble non louée est sans aucune incidence sur l’obligation de délivrance continue pesant sur les bailleurs.

La demande subséquente de remise en état de la terrasse sera également rejetée.

Il ressort des échanges de mail que la société Sub Lafayette rencontre des difficultés pour accéder aux équipements de climatisation alors qu’elle a l’obligation de les entretenir et que ceux-ci sont nécessaires à son activité. De même, elle a été privée de son accès au compteur électrique, lequel n’est pas dans son local.

MM. et Mmes [T] seront condamnés, sous astreinte, à leur donner libre accès à ces équipements indispensables à l’activité commerciale (ou s’agissant du compteur à le déplacer à ses frais dans le local commercial), comme c’était le cas lors de la conclusions du bail.

Si la société Sub Lafayette invoque un préjudice moral subi du fait de la procédure, elle n’en justifie pas. Par ailleurs, la seule appréciation inexacte de ses droits par une partie n’est pas constitutive d’une faute. En conséquence, la société Sub Lafayette sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ou pour procédure abusive.

Succombant en la présente instance, MM. et Mmes [T] seront condamnés aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la société Sub Lafayette la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. MM. et Mmes [T] seront condamnés à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Déboute Mme [H] [T], M. [N] [T], M. [G] [W] [T], M. [C] [T], Mme [Z] [T] et Mme [K] [T] de l’intégralité de leurs demandes ;

Condamne Mme [H] [T], M. [N] [T], M. [G] [W] [T], M. [C] [T], Mme [Z] [T] et Mme [K] [T] à :

* donner libre accès à la société Sub Lafayette aux blocs moteurs et climatisation et donc à la terrasse de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 14],

* donner libre accès à la société Sub Lafayette au tableau électrique ou à procéder à leurs frais au transfert du compteur électrique relatif au local loué à la société Sub Lafayette dans le local loué à cette société,

dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, sous peine, passé ce délai d’une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois ;

Déboute la société Sub Lafayette de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral ou procédure abusive ;

Condamne in solidum Mme [H] [T], M. [N] [T], M. [G] [W] [T], M. [C] [T], Mme [Z] [T] et Mme [K] [T] aux dépens ;

Condamne, in solidum, Mme [H] [T], M. [N] [T], M. [G] [W] [T], M. [C] [T], Mme [Z] [T] et Mme [K] [T] à payer à la société Sub Lafayette la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT