TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/04457 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUCW7

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Mars 2021

JUGEMENT

rendu le 21 Avril 2026

DEMANDEUR

Monsieur [K], [O], [R], [Y] [P]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Eric CANCHEL

de la SELEURL CANCHEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire D0937

DÉFENDEURS

S.A. MAAF ASSURANCES,

en qualité d’assureur de M. et Mme [U], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[V]

[Localité 3]

représentée par M^e Hélène BLANC,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire A0420

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2],

représenté par son syndic, la SAS CB 21, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Annie BROSSET,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire E1072

SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – [Z],

en qualité d’assureur de M. [P], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Laure BRACQUEMONT

de la SELEURL LBCA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire C2364

Monsieur [Q] [U]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par M^e Jacques MATTEI,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire A0531

Madame [T] [U]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Jacques MATTEI,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire A0531

AREAS DOMMAGES, société d’assurances mutuelles,

en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 6]

représentée par Maître Xavier FRERING

de la SELARL CAUSIDICOR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire J0133

S.A. SWISSLIFE ASSURANCE DE BIENS,

entreprise régie par le code des assurances, en qualité d’assureur de M. [P], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 7]

représentée par Maître Diane ROUSSEAU de la SELARL FABRE & ASSOCIEES, Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire P0124

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Camille CHAUMONT, Greffière lors des débats et de Madame Francine MEDINA, Greffière lors de la mise à dispoistion.

Décision du 21 Avril 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/04457 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUCW7

DÉBATS

A l’audience du 28 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame BRANLY-COUSTILLAS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [P] est propriétaire non occupant d’un appartement composé de deux pièces au 5ème étage d’un immeuble situé [Adresse 8], soumis au statut de la copropriété. M. [P] était assuré auprès de la société Swisslife, puis auprès de la société [Z].

L’immeuble est assuré auprès de la société Areas Dommages.

Monsieur [Q] [U] et Madame [T] [U] (dénommés ci-après les époux [U]) sont copropriétaires non occupants d’un studio et d’un appartement composé de deux pièces situés au 6ème étage de cet immeuble, à l’aplomb de l’appartement de M. [P]. Ils sont assurés auprès de la société MAAF assurances.

Faisant état de dégâts des eaux dans son appartement, M. [P] a fait délivrer une assignation en référé le 24 janvier 2019 notamment à l’encontre des époux [U], aux fins de voir désigner un expert judiciaire.

Par ordonnance du 13 mars 2019, une expertise judiciaire a été ordonnée, dont le rapport a été rendu le 29 février 2020.

Par ordonnance du 2 octobre 2019, les opérations d’expertise ont été rendues communes notamment au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], et à son assureur.

Par actes en date des 5 et 9 mars 2021, M. [P] a assigné la société Swisslife, la société [Z], les époux [U], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et la société Areas dommages en ouverture de rapport devant le tribunal judiciaire de Paris, afin d’obtenir l’indemnisation de divers préjudices.

Par acte en date du 21 juin 2023, les époux [U] ont assigné en intervention forcée leur assureur, la société MAAF assurances.

Décision du 21 Avril 2026

8ème chambre 1ère section

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Par ordonnance du 5 novembre 2024, le juge de la mise en état a :

— rejeté la demande de la société MAAF Assurances en irrecevabilité de la demande pour défaut de communication de pièces;

— déclaré irrecevable comme prescrite l’action de M. [Q] [U] et Mme [T] [U] à l’encontre de la société MAAF Assurances ;

— renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 16 janvier 2025, et au visa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1240,1241 et 1243 du code civil, et de la théorie des troubles anormaux du voisinage, M. [P] demande au tribunal de :

« – DIRE ET JUGER Monsieur et Madame [U] responsables in solidum des dommages causés dans l’appartement propriété de Monsieur [P]

— CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [U] à faire réaliser, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé un délai de un mois à compter de la signification du présent jugement, par une entreprise munie de toutes qualifications et assurances, les travaux de remise en état des biens dont ils sont propriétaires et préconisés par l’expert judiciaire savoir :

. S’agissant du studio :

o Création d’une chape légère,

o Création d’un système d’étanchéité liquide sous le carrelage,

o SPEC sous la faïence murale,

o Réfection complète de l’évacuation du siphon du nouveau receveur jusqu’à la culotte sur chute suivant les règles de l’art,

o Receveur sur plot,

o Faïence en recouvrement sur receveur,

o Joint souple.

. S’agissant de l’appartement 2 pièces :

o déplacer la salle d’eau afin de pouvoir assurer une évacuation

en gravitaire

o Création d’une salle d’eau en respectant les règles de mise en œuvre d’une salle notamment par l’apposition d’un système d’étanchéité liquide (SEL).

— CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [U], la compagnie d’assurance SWISSLIFE, la compagnie d’assurance [Z], à payer à Monsieur [P] au titre de son préjudice matériel constitué par la remise en état de l’appartement dont il est propriétaire la somme de 8288, 50 euros.

— CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [U], la compagnie d’assurance SWISSLIFE, la compagnie d’assurance [Z], à payer à Monsieur [P] au titre de son préjudice immatériel constitué par la perte locative de l’appartement dont il est propriétaire la somme de 57920 euros provisoirement arrêtée au 1 er janvier 2025.

— DIRE ET JUGER que ce préjudice continuera de courir jusqu’à ce que Monsieur et Madame [U] aient justifiés de la réalisation conforme des travaux à Monsieur [P] par la remise des factures acquittées de réalisation desdits travaux accompagnées des certificats de qualification et d’assurance des entreprises les ayant effectués.

Décision du 21 Avril 2026

8ème chambre 1ère section

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— CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [U], la compagnie d’assurance SWISSLIFE, la compagnie d’assurance [Z], à payer à Monsieur [P] la somme mensuelle de 905 euros au titre du préjudice locatif jusqu’à ce qu’il soit ainsi justifié de la réalisation conforme des travaux .

— CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [U] la compagnie d’assurance SWISSLIFE, la compagnie d’assurance [Z], à payer à Monsieur [P] la somme de 12 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens, comprenant notamment les frais d’expertise, dont distraction, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, au profit de la Selarl CANCHEL.

— RAPPELER que la décision à intervenir est assortie de l’exécution provisoire ».

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 1er décembre 2021 par voie électronique, et au visa des articles 1240, 1241 et 1242 du code civil, de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, de la théorie des troubles anormaux de voisinage, du décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, des articles 541 et suivants ainsi que de l’article 700 du code de procédure civile, les époux [U] demandent au tribunal de:

« A titre principal :

— JUGER que Monsieur et Madame [U] ne sont pas responsables des désordres causés dans l’appartement de Monsieur [P] ; – REJETER Monsieur [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— REJETER la demande de Monsieur [P] visant à la condamnation in solidum de Monsieur et Madame [U] à faire réaliser, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé un délai de d’un mois à compter de la signification du présent jugement, par une entreprise munie de toutes qualifications et assurances, les travaux de remise en état des biens dont ils sont propriétaires et préconisés par l’Expert Judiciaire.

— REJETER la demande de Monsieur [P] visant à la condamnation in solidum de Monsieur et Madame [U] à lui payer la somme de 8288,50 euros au titre d’un préjudice matériel constitué par la remise en état de son appartement.

— REJETER la demande de Monsieur [P] visant à la condamnation in solidum de Monsieur et Madame [U] à lui payer la somme de 16290 euros provisoirement arrêtée au 1 er mars 2021, au titre d’un préjudice immatériel constitué par des pertes locatives.

— REJETER la demande de Monsieur [P] visant à la condamnation de Monsieur et Madame [U] au titre d’un préjudice locatif de la somme mensuelle de 905 euros jusqu’à ce qu’il soit justifié de la réalisation de travaux conformes ;

— REJETER la demande de Monsieur [P] visant à la condamnation de Monsieur et Madame [U] à payer la somme de 12 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, comprenant notamment les frais d’expertise.

— CONDAMNER in solidum Monsieur [P], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], sa compagnie d’assurance AREAS, la société SWISSLIFE ASSURANCE et la société d’assurance [Z] aux sommes que le tribunal déterminera pour la remise en état de l’appartement de Monsieur [P] et pour l’éventuel préjudice résultant de pertes locatives.

A titre subsidiaire :

— JUGER que l’astreinte sollicitée par Monsieur [P] en cas de non-réalisation des travaux de remise en état ne pourra pas excéder 30 euros par jour de retard.

— JUGER que la valeur locative de l’appartement de Monsieur [P] n’est pas de 905 euros hors charges.

— JUGER que la somme de 462 euros pour les sondages ne peut être mise à la charge de Monsieur et Madame [U].

— JUGER que la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ne pourra pas excéder 1000 euros.

En tout état de cause :

— Ecarter l’exécution provisoire de droit ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 décembre 2024 par voie électronique, au visa de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557, des articles 1240 et suivants ainsi que de l’article 1353 du code civil, la société Swisslife demande au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL :

— JUGER que les sinistres dont il est demandé réparation sont antérieurs à la prise d’effet de la garantie de la SWISSLIFE ;

En conséquence :

— REJETER les demandes de Monsieur [P] ;

— CONDAMNER Monsieur [P] à verser la somme de 2.000 euros à la SWISSLIFE au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— JUGER que les sinistres du 16 avril 2015 et du 2 septembre 2017 ne présentent pas de caractère accidentel ;

En conséquence :

— REJETER les demandes de Monsieur [P] dirigées contre la SWISSLIFE en l’absence d’aléa ;

— CONDAMNER Monsieur [P] à verser la somme de 2.000 euros à la SWISSLIFE au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

— FAIRE APPLICATION des dispositions contractuelles du contrat de la SWISSLIFE quant à la subsidiarité de son intervention et aux limites de garantie ;

— CONDAMNER les époux [U] à relever et garantir la SWISSLIFE de toute condamnation prononcée à son encontre, leur responsabilité étant engagée pour la totalité des désordres exposés par Monsieur [P] ;

Décision du 21 Avril 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/04457 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUCW7

— CONDAMNER les époux [U] à verser la somme de 2.000 euros à la SWISSLIFE au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 décembre 2024 par voie électronique, au visa de l’article 1353 et 1134 du code civil, et de l’article L112-6 du code des assurances, la [Z] demande au tribunal de :

« – Juger que le dégât des eaux est antérieur à la prise d’effet de la police d’assurance souscrite auprès de la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – [Z],

— Juger que la garantie de la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – [Z] n’a pas vocation à être recherchée,

— Mettre purement et simplement hors de cause la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – [Z]

— Juger que les conditions de garantie du contrat souscrit auprès de la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – [Z] ne sont pas réunies,

— Mettre hors de cause la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – [Z],

— Débouter Monsieur [K] [P] et tous autres concluants de leurs demandes formulées à l’encontre de la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – [Z],

A titre subsidiaire

— Condamner Monsieur et Madame [U] à garantir la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – [Z] de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

— Débouter Monsieur [K] [P] et tous autres concluants de leurs demandes formulées à l’encontre de la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – [Z],

— Ecarter l’exécution provisoire,

— Condamner Monsieur [P] ou tous succombants à verser à la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – [Z], la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens qui seront directement recouvrées par SELARL LBCA, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er septembre 2022 par voie électronique, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« – Constater qu’aucune demande n’est formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8].

— Donner acte au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] de ce qu’il s’en rapporte en justice quant au bien fondé des demandes formulées et des argumentations soulevées par les parties,

— Condamner toute partie succombante à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— Condamner toute partie succombante aux entiers dépens ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 septembre 2022 par voie électronique, et au visa de l’article 4 du code de procédure civile, la société Areas Dommages demande au tribunal de :

« – METTRE HORS DE CAUSE AREAS DOMMAGES, en l’absence de demande de condamnation formée à son encontre,

— CONDAMNER Monsieur [P] ou tout autre succombant à verser à la AREAS DOMMAGES la somme de 3.500,00€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction sera faite au profit de Maître Xavier FRERING en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ».

Il est fait expressément référence aux pièces des dossiers et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 22 septembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 28 janvier 2026. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires et de la société Areas Dommages

Comme le relèvent à juste titre le syndicat des copropriétaires et son assureur Areas Dommages, ces derniers ont été assignés dans le cadre de la présente instance sans qu’aucune demande n’ait jamais été formulée à leur encontre par aucune des parties, de sorte qu’il convient de les mettre hors de cause.

2 – Sur les désordres et leurs origines

Selon le rapport d’expertise judiciaire, l’appartement de M [P] présente dans sa pièce principale des murs tâchés, ainsi qu’un plafond et une corniche fortement endommagés, la corniche se désagrégeant et présentant des trous d’une douzaine de centimètres. La cuisine présente au niveau de son plafond un état de dégradation générale ; et la chambre ainsi que le dressing sont endommagés, des tâches brunâtres étant présentes, le plafond et les parois se décollant.

Le rapport relève que les dégradations constatées laissent à penser que les désordres ont perduré sur une période assez longue ou ont eu lieu à répétition.

L’expert conclut que l’appartement de M [P] a subi des infiltrations récurrentes en provenance du studio et de l’appartement deux pièces situés au-dessus appartenant aux époux [U]. Il précise, en pages 25 et 26, que l’ensemble des installations des pièces humides dans ces deux logements, qui sont vétustes, non conformes, et qui doivent faire l’objet d’une réfection complète, sont sans ambiguïté à l’origine des désordres détaillés ci-dessus.

Si les époux [U] remettent en cause les conclusions de l’expert, force est de relever qu’ils procèdent par simples affirmations, sans étayer leurs arguments d’éléments probants techniques, de sorte qu’ils sont inopérants.

3- Sur la responsabilité

Aux termes de l’article 9 du code civil, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les réglements ".

Il est établi que le trouble de voisinage est un préjudice en soi supportable et que, par conséquent, un trouble normal n’ouvre pas droit à réparation.

En revanche, nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, et la responsabilité pour troubles anormaux de voisinage, création prétorienne applicable en l’espèce, ouvre droit alors à réparation.

Un tel trouble donne lieu à réparation s’il excède la limite des inconvénients normaux du voisinage, revêtant de ce fait un caractère anormal, aucune faute de la preuve du voisin n’étant à rapporter puisqu’il s’agit d’un mécanisme de responsabilité objective, tout voisin occupant matériellement ou pas le fonds étant présumé responsable.

Le trouble anormal est ainsi celui d’une certaine intensité, qui outrepasse ce qui doit être supporté entre voisins, le caractère excessif du trouble n’exigeant pas une continuité ou une répétition, ni une permanence et pouvant ainsi provenir d’un dommage accidentel, le voisin ne pouvant s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve de l’absence de lien direct entre le trouble et son fait.

En l’espèce, M [P] demande que la responsabilité des époux [U] soit engagée, invoquant la théorie des troubles anormaux du voisinage, ainsi que les articles 1240,1241 et 1243 du code civil, sans pour autant détailler les éléments constitutifs des responsabilités délictuelles invoquées, expliquant que le rapport d’expertise identifie clairement l’origine des dommages ; et que les désordres persistent et s’aggravent en l’absence de réactions des époux [U] qui n’ont toujours pas entrepris les travaux préconisés.

Les époux [U] s’opposent à cette demande faisant état des nombreuses démarches entreprises par leurs soins pour tenter de remédier aux désordres subis ; et expliquant qu’ils ne sauraient être tenus pour responsables du défaut d’entretien incombant à leur locataire.

Compte tenu des désordres détaillés ci-dessus, il n’est pas contestable que les désordres subis par M [P] excèdent ce qu’il est d’usage de tolérer en matière de troubles de voisinage, ces désordres provenant des installations des deux appartements dont sont propriétaires les époux [U].

Dès lors, en tant que propriétaires des biens à l’origine des désordres, la responsabilité des époux [U] sera engagée au titre du trouble anomal du voisinage.

4-Sur la garantie des assureurs

a- A l’égard de Swisslife

Aux termes de l’article 1108 du code civil, le contrat est?aléatoire lorsque les parties acceptent de faire dépendre les effets du contrat, quant aux avantages et aux pertes qui en résulteront, d’un événement incertain.

Aux termes de l’article L. 124-5 alinéa 4 du code des assurances, la garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation. Toutefois, lorsqu’elle couvre la responsabilité des personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle, la garantie est déclenchée par le fait dommageable. Un décret en Conseil d’Etat peut également imposer l’un de ces modes de déclenchement pour d’autres garanties.

Le contrat doit, selon les cas, reproduire le texte du troisième ou du quatrième alinéa du présent article.

Par ailleurs, l’article L. 124-4-4 du même code définit un sinistre comme tout dommage ou ensemble de dommages causés à des tiers, engageant la responsabilité de l’assuré, résultant d’un fait dommageable et ayant donné lieu à une ou plusieurs réclamations. Le fait dommageable est celui qui constitue la cause génératrice du dommage. Un ensemble de faits dommageables ayant la même cause technique est assimilé à un fait dommageable unique.

La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre.

Tel est bien le cas du contrat d’assurance, qui organise, moyennant le paiement d’une prime, la prise en charge d’un événement incertain.

Ainsi, pour que l’aléa existe lors de la formation du contrat, il faut que les parties ne puissent pas apprécier l’avantage qu’elles en retireront, parce que celui-ci dépend d’un événement incertain.

Toutefois, le seul fait que le sinistre soit antérieur à la prise d’effet de la garantie ne suffit pas à exclure sa mise en œuvre puisqu’il faut, dans cette hypothèse, démontrer que l’assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie.

Le contrat d’assurance est ainsi entaché de nullité si lors de sa souscription, le risque garanti s’est déjà réalisé ou si l’assuré avait connaissance de la survenance proche et inéluctable du sinistre, ces deux situations excluant en effet tout aléa.

En l’espèce, M [D] demande que les condamnations soient prononcées notamment à l’encontre de son assureur Swisslife, sans davantage d’explication.

La société Swisslife s’oppose à la mobilisation de son contrat d’assurance expliquant que toutes les dégradations subies par M [P] ont pour origine des dégâts des eaux datant de 2011 et 2014, soit antérieurement à la prise d’effet du contrat en date du 1er janvier 2015 ; qu’à titre subsidiaire, si les dégâts des eaux survenus après la date d’effet du contrat d’assurance sont considérés comme de nouveaux sinistres et non des conséquences des sinistres originels antérieures à la prise d’effet du contrat d’assurance, ces sinistres n’ont pas de caractère accidentel, de sorte qu’il existe un défaut d’aléa ; et qu’à titre infiniment subsidiaire, les termes de contrat doivent s’appliquer selon le principe de subsidiarité, et dans les limites de la garantie prévues par le contrat.

Selon le contrat d’assurance produit aux débats, M [P] était assuré par la société Swisslife entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2017.

Les différentes pièces afférentes aux sinistres dénoncés par M [P] dont le constat amiable en date du 2 septembre 2017 ainsi que les courriers en date des 11 avril 2011 et 18 mai 2011 font état des désordres subis par M [P] au niveau du plafond de son séjour et de la chambre. Ces pièces identifient les infiltrations provenant des appartements des époux [U] comme étant à l’origine de ces désordres. Le rapport d’expertise judicaire confirme ce point de sorte que, et sans que ce point ne soit contesté, il apparait qu’il s’agit bien du même sinistre localisé dans les installations des époux [U] qui est à l’origine de l’ensemble de ces désordres, sinistre qui s’est prolongé dans le temps.

Il s’en déduit que M [P] avait connaissance des désordres et de leur origine, à tout le moins en 2011, soit antérieurement à la souscription du contrat d’assurance auprès de la société Swisslife. Aussi, il y a lieu de considérer qu’aucun aléa n’existait au moment de la souscription du contrat d’assurance s’agissant du sinistre et des désordres subis antérieurement qui se sont aggravés pendant la prise d’effet du contrat d’assurance.

En conséquence, la garantie de la société Swisslife ne saurait être mobilisable et les demandes de M [P] à l’encontre de la société Swisslife seront rejetées.

b- S’agissant de la [Z]

En l’espèce, M [D] demande que les condamnations soient prononcées notamment à l’encontre de son autre assureur la [Z], sans davantage d’explication.

La [Z] s’oppose aux demandes de M [P] formées à son encontre expliquant que le sinistre à l’origine des dommages était connu par M [P] ; que le dernier constat des dégradations date de 2017 alors que la souscription du contrat date de 2018 ; que M [P] ne produit aucun contrat établissant qu’il a effectivement adhéré au contrat souscrit auprès d’elle par la société CFAB Gérance et qu’il est couvert par une garantie.

Il est produit le contrat n°1H0248598 souscrit par la société CFBA Gérance auprès de la [Z] et qui consiste en un contrat d’assurance copropriétaire bailleur non occupant à adhésion facultative. Aucun autre élément justificatif n’est produit permettant d’établir de manière certaine et claire l’existence d’un lien entre la [Z] et M [P]. Ainsi, en l’état, la garantie invoquée par M [P], à qui il appartient d’apporter la preuve du lien contractuel, ne saurait être mobilisable, d’autant que, comme développé ci-dessus, si le contrat d’assurance devait s’appliquer, compte tenu de la date de survenance du sinistre, connue antérieurement à la souscription du contrat versé aux débats, l’absence d’aléa est suffisamment caractérisé et ne permettrait pas la mise en application d’un tel contrat.

En conséquence, il convient de débouter M [P] de sa demande à l’encontre de la [Z].

5- Sur les travaux

En l’espèce, M [P] demande que les travaux préconisés par l’expert tant au niveau du studio que dans l’appartement deux pièces des époux [U] soient ordonnés sous astreinte pour faire cesser les désordres qui perdurent, tel que l’a d’ailleurs relevé son gestionnaire de biens, l’alertant sur le caractère urgent et grave de la situation.

Les époux [U] s’opposent à cette demande, sans développer d’argument, sauf à invoquer le caractère disproportionné de l’astreinte sollicitée.

Dans son rapport, l’expert relève que les installations des deux appartements des époux [U] ne peuvent être conservées en l’état et doivent être complètement refaites, listant les travaux nécessaires pour mettre un terme aux infiltrations, à savoir :

— dans le studio : la chape légère, le système d’étanchéité liquide (SEL) sous carrelage, le SPEC sous faïence murale, l’évacuation du siphon du nouveau receveur jusqu’à la culotte sur chute suivant les règles de l’art, le receveur sur plot, et la faïence en recouvrement sur receveur, joint souple .

— dans l’appartement deux pièces : dans la mesure où la salle d’eau a été réalisée dans la pièce faisant office de chambre sans prendre en compte l’ implantation de l’évacuation des eaux, l’expert préconise de « déplacer la salle d’eau afin de pouvoir assurer une évacuation en gravitaire en se reprenant sur le réseau d’évacuation du WC indépendant de l’appartement », et de respecter « les règles de mise en œuvre concernant la réalisation d’une salle d’eau ».

Compte tenu de ces éléments, il convient, pour mettre un terme définitif aux désordres, d’ordonner les travaux conformément aux préconisations de l’expert.

Il ressort de l’ensemble des pièces de la procédure, sans que ce point ne soit contesté que les travaux préconisés par l’expert dans son rapport en date du 20 février 2020 n’ont pas été réalisés de sorte que les dégâts des eaux persistent. Si les époux [U] justifient de diligences accomplies auprès de la société APLUS Plomberie entre 2015 et 2019, avec une reprise complète d’une douche en 2016, il apparait d’une part qu’un constat amiable en 2017 a été dressé pour un dégât des eaux postérieur, en date du 2 septembre 2017. D’autre part, les époux [U] ne justifient pas avoir mis en place les mesures expressément recommandées par l’expert, seules de nature à garantir de manière effective que le sinistre prenne fin, et qu’ils ne justifient les raisons pour lesquelles de telles mesures n’ont pas été prises.

Décision du 21 Avril 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/04457 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUCW7

En conséquence, il convient de condamner les époux [U] à effectuer les travaux conformément aux recommandations de l’expert, et tels que détaillés ci-dessous.

Une astreinte sera par ailleurs prononcée à hauteur de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision

6- Sur les demandes indemnitaires

En l’espèce, M [P] demande le versement de la somme de 8.288,50 euros au titre de la remise en état de son appartement, outre la somme de 57.920 euros au titre de sa perte locative sur la période arrêtée au 1er janvier 2025, ainsi que le versement d’une somme de 905 euros mensuels jusqu’à ce qu’il soit justifié de la réalisation conforme des travaux.

Les époux [U] s’opposent aux demandes indemnitaires de M [P], contestant en réalité les frais sollicités au titre des sondages effectués pour vérifier l’état de la structure porteuse ; et contestant la perte locative tant sur l’évaluation du chiffrage du loyer que sur l’absence de location suite à départ de l’ancienne locataire, Mme [C].

Sur le préjudice matériel, l’expert a chiffré à la somme de 8.288,50 euros les travaux de remise en état de l’appartement de M [P] , sans que ce chiffrage ne soit contesté. Concernant les frais occasionnés par le sondage de la structure porteuse, ces frais, en lien direct avec le sinistre dont les époux [U] sont tenus pour responsables, rendus nécessaires pour identifier de manière claire et précise l’étendue des désordres subis, seront pris en compte dans le cadre de l’indemnisation de M [P]. En conséquence, le préjudice matériel sera chiffré à hauteur de 8.288,50 euros.

Sur la perte locative, qui consiste en réalité davantage en une perte de chance de louer, il résulte du courrier en date du 8 juillet 2019, que Mme [C] a quitté le bien de M [P] à compter du 1er août 2019. Si les époux [U] contestent l’absence de nouvelle location postérieure à ce départ, il leur appartient d’en rapporter la preuve, ce qui fait défaut. L’existence d’une perte de chance de louer, à compter du 1er août 2019 et jusqu’à la présente décision est donc suffisamment établie. Au regard des pièces versées permettant de retenir une valeur locative à hauteur de 700 euros, et du taux de 90% qui sera appliqué au loyer dans la mesure où le préjudice consiste en une perte de chance et non une perte locative, l’indemnisation sera chiffrée à la somme de 50.400 euros (700 x 80 x 90%).

La demande de M [P] visant à être indemnisé de la perte locative subie postérieurement à la présente décision, faute de travaux réalisés, consiste en une demande hypothétique, future et incertaine, qui ne saurait prospérer.

En conséquence, les époux [U] seront condamnés in solidum à verser à M [P] la somme de 8.288,50 euros au titre de son préjudice matériel et 50.400 euros au titre de la perte de chance de louer, du 1er août 2019 et arrêtée à la présente décision.

7 -Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [U], parties perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, et dont distraction, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, au profit de la SELARL CANCHEL, la SELARL LBCA et de Maître [G] [J] . Ils seront déboutés de leur demande sur ce point.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, les époux [U] seront condamnés in solidum au titre des frais irrépétibles à payer à M [P] la somme de 3.500,00 euros. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires et la société Aréas Dommages étant mis hors de cause faute de demande formée à leur encontre notamment par M [P] lui-même qui les a pourtant assignés, il convient de condamner M [P] à leur verser à chacun au titre des frais irrépétibles la somme de 1.500 euros.

Il n’est pas inéquitable de débouter le syndicat des copropriétaires, la société Aréas Dommages, la société Swisslife et la société [Z] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Décision du 21 Avril 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/04457 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUCW7

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

MET hors de cause le syndicat des copropriétaires de [Adresse 8] et la société Areas Dommages ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [U] et Madame [T] [U] à faire réaliser dans le respect des règles de l’art et selon les préconisations de l’expert, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, les travaux de remise en état de leurs deux biens situés au 6e étage de l’immeuble du [Adresse 8], comme suit :

— s’agissant du studio : la création d’une chape légère, la création d’un système d’étanchéité liquide sous le carrelage, un SPEC sous la faïence murale, la réfection complète de l’évacuation du siphon du nouveau receveur jusqu’à la culotte sur chute suivant les règles de l’art, un receveur sur plot, une faïence en recouvrement sur receveur, et un joint souple,

— s’agissant de l’appartement de deux pièces : déplacer la salle d’eau afin de pouvoir assurer une évacuation en gravitaire et la création d’une salle d’eau en respectant les règles de mise en œuvre d’une salle notamment par l’apposition d’un système d’étanchéité liquide (SEL) ;

DIT que l’astreinte précitée courra pendant trois mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [U] et Madame [T] [U] à verser à Monsieur [K] [P] les sommes de :

—  8.288,50 euros au titre de son préjudice matériel,

—  50.400 euros au titre de la perte de chance de louer du 1er août 2019 et arrêtée à la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [U] et Madame [T] [U] au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise et dont distraction au profit de la SELARL CANCHEL, la SELARL LBCA et de Maître Xavier Frering ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [U] et Madame [T] [U] à payer au titre des frais irrépétibles à Monsieur [K] [P] la somme de 3.500,00 euros ;

CONDAMNE Monsieur [K] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de [Adresse 8] la somme de 1.500 euros des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [K] [P] à verser à la société Aréas Dommages la somme de 1.500 euros des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE l’ensemble des parties de leurs plus amples demandes ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 21 Avril 2026

La Greffière Pour la Présidente empêchée

Madame C. BRANLY-COUSTILLAS