R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 24/00321 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75WRK

Le 08 juillet 2025

MM/JI

DEMANDEUR

M. [E] [N]

demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Alexandre CORROTTE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Mme [P] [F]

née le [Date naissance 2] 1982 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Rémi SAILLY, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de M^me Jennifer IVART, désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier lors des débats, et de Madame Mélanie MAUCLERE, Greffier lors du délibéré.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 13 mai 2025.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 08 juillet 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [E] [N] est propriétaire d’un ensemble immobilier, sise [Adresse 3] sur la commune d'[Localité 11], sur la parcelle cadastrée n°[Cadastre 7], dont le fond jouxte la parcelle cadastrée n°[Cadastre 6], appartenant à Mme [P] [F], sise [Adresse 4] sur la même commune.

Un mur sépare les deux propriétés dont l’état s’est dégradé au fil des ans, devenant préoccupant. Aucun des occupants des deux propriétés n’a procédé à des travaux sur ce mur.

M. [E] [N] a mandaté Maître [M] le 13 janvier 2016 aux fins de déterminer l’état du mur séparant son fond de celui de Mme [P] [F].

Mme [P] [F] a mandaté Maître [B] aux fins d’établir un constat le 21 décembre 2021.

M. [E] [N] a fait établir un nouveau constat le 9 mars 2022 par Maître [M].

Par acte en date du 6 juillet 2022, M. [E] [N] a fait assigner en référé Mme [P] [F] aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 27 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne sur Mer, a désigné M. [T] [I] en qualité d’expert.

M. [E] [N] n’ayant pas pu procéder à une consignation complémentaire, suite à la demande en ce sens de l’expert, ce dernier a rendu un rapport en l’état le 16 novembre 2023.

M. [E] [N] a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Boulogne sur Mer, Mme [P] [F] afin de la voir condamner à effectuer les travaux de confortement et de stabilisation du mur litigieux, à ses frais et à lui verser des dommages et intérêts, suivant acte de commissaire de justice délivré le 9 janvier 2024.

Par conclusions en date du 9 octobre 2024, M. [E] [N] demande au tribunal de :

— juger que le mur litigieux est de la propriété exclusive de Mme [P] [F] ;

— ordonner à Mme [P] [F] de procéder à la réalisation des travaux de confortement et de stabilité du mur litigieux dans un délai de 15 jours à compter de la date de signification de l’assignation sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard au-delà de ce délai :

— dire et juger que Mme [P] [F] satisfera à son obligation en produisant un devis signé auprès d’un artisan compétent et disposant des garanties d’assurances obligatoires, et en justifiant du versement de l’acompte, pour des travaux devant se réaliser d’un délai maximal d’un mois suivant le délai de 15 jours susmentionné ;

— dire et juger que l’astreinte susmentionnée courra sur une période de trois mois suivants ;

— se réserver le contentieux de l’astreinte ;

— condamner Mme [P] [F] à lui payer la somme de 14 400 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— condamner Mme [P] [F] à lui payer la somme de 150 euros par mois à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à parfait achèvement des travaux par la production d’un procès-verbal de réception des travaux terminés ;

— débouter Mme [P] [F] de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

— condamner Mme [P] [F] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [P] [F] aux entiers dépens.

A titre liminaire, M. [E] [N] fait valoir que l’état de dégradation du mur litigieux ne fait pas de doute puisque les deux constats de commissaire de justice le mentionnaient déjà et que l’expert judiciaire a précisé dans son rapport que le mur présentait des désordres évoluant dans le temps, des risques d’effondrement et qu’il était nécessaire de procéder à un confortement du mur par tous moyens. M. [E] [N] ajoute que l’expert a validé les mesures de protection mises en place sur son terrain par l’emploi de claustras en bois.

Sur le fondement des articles 653 et 654 du code civil, M. [E] [N] estime que le mur litigieux appartient en pleine propriété à Mme [P] [F] puisqu’il ne respecte pas les conditions prévues à ces articles pour être qualifié de mur mitoyen. M. [E] [N] rappelle que le mur litigieux sépare un fond non bâti de son côté d’un fond bâti du côté de Mme [P] [F], ce qui est démontré également par le plan cadastral. Il ajoute que le mur litigieux est un mur pignon pour sa voisine et qu’il est placé en retrait de la limite séparative des deux fonds. M. [E] [N] reconnaît qu’il existait un appentis dans son terrain mais que celui-ci n’avait pas d’ancrage dans le mur litigieux puisqu’il prenait appui sur les murs latéraux qui n’appartiennent pas à Mme [P] [F], comme le démontre le constat du commissaire de justice mandaté par cette dernière et comme le confirme le rapport de l’expert judiciaire. M. [E] [N] précise que la hauteur de l’ancien appentis ne correspond pas à la hauteur du mur litigieux, la hauteur de l’appentis étant bien plus bas que la hauteur dudit mur, comme le démontre les deux constats de commissaire de justice et le rapport de l’expert judiciaire. Il souligne que les dégradations étant sur la partie supérieure du mur et cette partie n’ayant été utilisée que par Mme [P] [F], les dispositions de l’article 653 du code civil demeurent applicables.

M. [E] [N] considère donc que Mme [P] [F] devra en conséquence être condamnée sous astreinte à réaliser les travaux nécessaires au confortement et à la stabilité du mur litigieux, la propriété du mur lui revenant en totalité.

M. [E] [N] fait valoir, comme l’a souligné l’expert judiciaire dans son rapport, qu’il a dû restreindre l’accès à son jardin et ce afin d’éviter toute blessure que pourrait occasionner la chute des pierres composant le mur litigieux. Il en déduit que cette restriction est une atteinte à son droit de propriété et ce depuis à minima 2016 puisque c’est à cette date qu’il avait déjà fait établir un constat d’huissier établissant l’état de délabrement du mur litigieux. Il considère que cette atteinte est un trouble anormal du voisinage, défini aux articles 1241 et suivants du code civil, qu’il convient d’indemniser, au titre du préjudice de jouissance, à hauteur de 150 euros par mois depuis 2016 et jusqu’au 1er janvier 2024, soit pour un montant total de 14 400 euros. Il ajoute que ce préjudice perdurant jusqu’à complet achèvement des travaux, il convient de condamner Mme [P] [F] à lui verser la somme de 150 euros par mois à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la production d’un procès-verbal de réception des travaux terminés. Il rappelle que le fait qu’il puisse continuer à louer sa propriété n’entrave pas la caractérisation du préjudice de jouissance, puisqu’il n’en demeure pas moins qu’il ne peut pas le louer en totalité.

Par conclusions déposées le 5 décembre 2024, Mme [P] [F] demande au tribunal de :

— constater la mitoyenneté du mur litigieux ;

— débouter M. [E] [N] de l’ensemble de ces demandes ;

— ordonner à M. [E] [N] de procéder à la réalisation des travaux de confortement et de stabilisation du mur litigieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’assignation ;

A titre subsidiaire,

— ordonner que la réalisation des travaux sera à la charge de M. [E] [N] et de Mme [P] [F], en qualité de propriétaire mitoyen du mur litigieux ;

— en tout état de cause, condamner M. [E] [N] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Mme [P] [F] fait valoir qu’elle a tenté à plusieurs reprises de résoudre amiablement le litige l’opposant à M. [E] [N] mais que celles-ci n’ont pas abouti. Elle rappelle également que l’expert judiciaire ne s’est pas prononcé sur la propriété du mur litigieux, M. [E] [N] n’ayant pu verser la consignation complémentaire demandée par ce dernier.

Mme [P] [F] estime que le mur doit être considéré comme mitoyen, au regard des dispositions de l’article 653 du code civil, puisqu’il est le support d’une construction sur son terrain et qu’il a été le support d’une construction sur le terrain de M. [E] [N] pendant de nombreuses années. Elle souligne que l’expert judiciaire a constaté la présence de faïence murales, de signes d’ancrages de poutre sur le mur adjacent au mur litigieux et de parpaing coupé et a conclu qu’une construction avait existé. Elle rappelle que le commissaire de justice mandaté en 2016 avait constaté la présence d’une dépendance dans le terrain de M. [E] [N], accolé au mur litigieux, à l’abandon et dont le toit s’affaissait. Elle produit un document de la mairie d'[Localité 11] attestant que M. [E] [N] n’a jamais déclaré la démolition de cette dépendance.

Mme [P] [F] fait également valoir que la dégradation du mur litigieux est dûe au comportement de M. [E] [N] puisque ce dernier n’a pas entretenu la dépendance qui y était accolée ou le terrain en lui-même, comme le constatait le commissaire de justice mandaté en 2016 et que lors de la démolition de cette dernière, il n’a pas procédé aux travaux d’étanchéité du mur pourtant obligatoires. Elle estime que l’existence même d’une dépendance a nécessairement entrainé une pression sur ledit mur et ainsi porté une atteinte à sa solidité. Elle souligne la présence d’arbres à papillons sur le mur litigieux qui prennent racine dans le terrain de son voisin et se développent sur toute la hauteur dudit mur et en dépassent par ailleurs la crête. Elle rappelle que M. [E] [N] a reconnu devant l’expert judiciaire que la dépendance était dégradée en partie et s’était effondrée avec le temps. Elle en déduit que M. [E] [N] est responsable de l’état de délabrement du mur et qu’il devra en conséquence être condamné à remettre en état le mur, à ses frais, ou à défaut, que les frais soient partagés par moitié, comme le prévoit l’article 655 du code civil.

Mme [P] [F] ajoute que la pose de claustras en bois par M. [E] [N] a tout d’abord pour but de cacher aux locataires de son bien, l’état de son jardin et le manque d’entretien dont il fait preuve. Elle souligne, pour le surplus, que la présence des claustras en bois ou du mur litigieux n’entrave pas l’activité de location de courte durée que fait son voisin.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 février 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

MOTIVATION

Selon l’article 653 du code civil, « Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire. »

Il ressort de cet article qu’un mur séparant deux propriétés, que ce mur serve à l’appui d’un bâtiment dans chacune des propriétés ou non, est considéré comme mitoyen et que la qualité de mitoyenneté ne peut être combattu que par marque ou titre contraire.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les propriétés de Mme [P] [F] et de M. [E] [N] sont séparées par un mur et que ce mur est fortement dégradé. Il est également constant que la propriété du mur n’est pas revendiquée par l’une ou l’autre des parties et qu’aucun document n’attribue la propriété de ce mur à l’une d’elle. Il est également rappelé, au surplus, qu’un mur pignon peut également être mitoyen.

De plus, il n’est pas établi, contrairement à ce qu’affirme M. [E] [N], que le mur litigieux ne soit pas sur la ligne séparative entre les deux fonds. En effet, l’argument consistant à dire que le mur litigieux n’est pas dans la continuité des autres murs, le long de la propriété de Mme [P] [F] et la séparant de ses autres voisins n’est pas suffisant pour établir que le mur se situe exclusivement dans le terrain de celle-ci et donc de sa propriété exclusive. Il apparaît également que le décalage n’est visible que du côté de M. [E] [N]. Les photographies prises par l’expert judiciaire démontrent que, du côté de Mme [P] [F], les murs qui longent sa propriété se succèdent sans décalage. Cet alignement est également apparent sur la photo de la vue aérienne du quartier figurant dans le rapport de l’expert judiciaire. En outre, la lecture du plan cadastral n’apparait pas particulièrement probante.

Il sera rappelé à cet égard que M. [N], qui invoque un fait juridique, à savoir la situation du mur sur le fond de Mme [F], doit en rapporter la preuve ; qu’au regard des éléments qui précèdent, il échoue dans sa démonstration ; qu’il sera rappelé qu’il avait l’opportunité de bénéficier de l’avis éclairé d’un géomètre expert mais qu’il n’a pas été en mesure de procéder à la consignation ; qu’il sera enfin rappelé que, demandeur à la présente instance, M. [N] ne verse même pas d’acte de propriété (acte de vente notarié) décrivant son bien.

L’article 654 du code civil dispose qu’il y a marque de non mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d’un côté et présente de l’autre un plan incliné ou si un seul côté présente des chaperons ou des filets ou des corbeaux de pierre.

En l’espèce, il ressort du rapport de l’expert judiciaire que le mur litigieux ne présente pas de sommet en pente d’un côté ou de l’autre ou de corbeaux de pierre qui pourrait justifier une déclaration de non mitoyenneté du mur.

Il est également constaté par ledit expert, la présence d’une toiture du côté de Mme [P] [F] mais celle-ci est positionnée en parallèle du mur litigieux et non dans son prolongement direct et n’atteint pas le sommet dudit mur mais débute plus bas. Ces éléments ne retirent donc pas la qualité de mitoyenneté au mur litigieux.

Il est également attesté par les deux constats de commissaire de justice des 21 décembre 2021 et 9 mars 2022 que sur le terrain de M. [E] [N] était présent durant plusieurs années, une construction en fond de jardin, attenante au mur litigieux et que celle-ci a été détruite. L’expert judiciaire en constatait les stigmates puisqu’il constate la présence de faïence en partie basse du mur et des débris de maçonnerie. M. [N] lui a d’ailleurs précisé qu’il existait bien une installation sanitaire « sous un appentis de type abri de jardin (dépendance) » et que « celui-ci s’est effondré avec le temps ». L’expert ajoute : « en retour de ce mur (mur perpendiculaire côté droit vu de face), je visualise les vestiges de la dépendance ». L’argument développé par M. [E] [N] quant au fait que la dépendance n’avait pas d’ancrage dans le mur litigieux est inopérant puisqu’il ne s’agit pas d’une condition prévue aux articles susvisés.

Il convient donc au regard de l’ensemble de ces éléments de considérer que le mur litigieux est un mur mitoyen.

En conséquence, les demandes de M. [E] [N] de condamnation de Mme [P] [F] aux réparations du mur litigieux à titre exclusif seront rejetées.

Sur la condamnation aux réparations :

L’article 655 du code civil dispose que la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun.

En l’espèce, l’expert judiciaire a établi, dans son rapport en date du 16 novembre 2023, que la solidité du mur, qualifié de mitoyen par le tribunal, est compromise et aucunement pérenne et qu’il existe un risque d’effondrement.

De plus, il est constant que les parties n’ont procédé, à aucun moment, à des travaux permettant une limitation ou un ralentissement de la dégradation du mur, ce qui est confirmé par l’expert judiciaire qui estime, par ailleurs, que l’état du mur litigieux est dû à un défaut d’entretien notoire, qui ne s’explique manifestement pas que par la seule destruction du bâtiment qui était présent du côté de M. [N], même si le côté de son mur apparait particulièrement dégradé avec la présence de gravas restés jonchés au sol.

Il en ressort que les parties seront condamnées à réaliser les travaux de confortement et de stabilité du mur litigieux, à parts égales.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance :

Il est rappelé que pour condamner Mme [P] [F] à verser à M. [E] [N] des dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, il est nécessaire d’établir la responsabilité de celle-ci dans le dommage dont se prétend victime ce dernier.

M. [E] [N] prétend ne pas être en mesure d’utiliser son jardin comme il l’entend du fait de la dégradation et de la dangerosité du mur litigieux, dont il attribue la propriété à Mme [P] [F] et que cela lui cause un préjudice de jouissance.

Il ressort des éléments développés précédemment que le mur litigieux a été qualifié de mur mitoyen, ce qui implique la responsabilité conjointe de M. [E] [N] et de Mme [P] [F] quant à son état, en l’occurrence de délabrement et sa dangerosité. Il convient d’en déduire que Mme [P] [F] n’est pas l’unique responsable de cet état de fait.

De plus, il est constant que M. [E] [N] continue de louer son bien via une plateforme et qu’il ne souffre d’aucune critique ou de baisse d’activité du fait de la limitation de l’espace extérieur qu’il a dû mettre en place en raison de l’état du mur litigieux.

Il n’est donc pas établi l’existence d’un préjudice de jouissance.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [E] [N], partie perdante au procès, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du CPC

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, M. [E] [N], partie perdante vis-à-vis de Mme [P] [F], sera condamné à lui payer, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à 2 500 euros.

Perdant et condamné aux dépens, M. [E] [N] sera débouté de sa demande de ce chef dirigée contre Mme [P] [F].

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le mur séparatif des fonds cadastrés AB 01 [Cadastre 6] et AB [Cadastre 1] [Cadastre 7] appartenant respectivement à Mme [P] [F] et M. [E] [N] sis à [Localité 10] est mitoyen ;

CONDAMNE M. [E] [N] et Mme [P] [F] à procéder aux travaux de confortement et de stabilité du mur, à parts égales ;

DEBOUTE M. [E] [N] de sa demande au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE M. [E] [N] aux dépens ;

CONDAMNE M. [E] [N] à payer à Mme [P] [F] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [E] [N] de sa demande au titre de ses frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRESIDENT