Tribunal Judiciaire de Boulogne-sur-Mer, Bsm contentieux<10 000eur, 3 septembre 2025, n° 25/00607

TJ Boulogne-sur-Mer 3 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que M. [I] devait effectivement des charges de copropriété et que les mises en demeure étaient régulières, justifiant ainsi la demande de paiement.
Rejeté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a estimé que le syndicat n'apportait pas de preuve suffisante pour établir la mauvaise foi de M. [I], rendant la demande de dommages et intérêts infondée.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a jugé que M. [I], en tant que partie perdante, devait être condamné aux dépens.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a décidé que M. [I] devait payer une somme au titre des frais irrépétibles, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Boulogne-sur-Mer, bsm cont.<10 000eur, 3 sept. 2025, n° 25/00607
Numéro(s) :	25/00607
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Julien BRIOUT
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la Résidence GARAGES ET PARKINGS

Texte intégral

Tribunal Judiciaire

site des Tintelleries

[Adresse 3]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 7]

Minute :

N° RG 25/00607 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FNE

JUGEMENT

DU : 03 Septembre 2025

Syndic. de copro. GARAGES ET PARKINGS

[E] [I]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 03 Septembre 2025

Jugement rendu le 03 Septembre 2025 par Maxime SENECHAL, juge du tribunal judiciaire, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d’Anne CHRISTIEN, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Syndicat des copropriétaires de la Résidence GARAGES ET PARKINGS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [E] [I],

demeurant [Adresse 2]

non comparant

DÉBATS : 03 Juillet 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00607 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FNE et plaidée à l’audience publique du 03 Juillet 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 03 Septembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [I] est propriétaire d’un lot n°27 au sein de l’ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 5].

Par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 26 décembre 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires de la résidence GARAGES & PARKINGS a mis en demeure M. [I] d’avoir à lui payer la somme de 760,72 euros, correspondant aux charges de copropriété impayées majoré des frais de constitution du dossier par le syndic (192,00 euros) et des honoraires d’intervention de l’avocat (120,00 euros).

Le 10 février 2025, un procès-verbal de constat de carence était dressé par un conciliateur de justice, en raison de l’absence de l’une des parties à la réunion de conciliation.

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence GARAGES & PARKINGS, agissant par son syndic, la société par actions simplifiée SERGIC, a assigné M. [I] devant le juge du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer pour demander de, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de :

condamner M. [I] à lui payer la somme de 1183,88 euros arrêtée au 13 mars 2025, avec intérêts judiciaires à compter du 12 décembre 2024, date de la dernière mise en demeure, condamner M. [I] à lui payer la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts, condamner M. [I] à lui payer la somme de 1200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner M. [I] aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 3 juillet 2025, où elle a été retenue.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence GARAGES & PARKINGS, représenté par son conseil, maintient les demandes formulées dans l’assignation, valant conclusions et actualise sa demande principale en paiement à la somme de 1247,04 euros arrêtée au 3 juillet 2025.

M. [I], régulièrement cité à étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété et les frais de recouvrement

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 10-1 de cette même loi énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 14-1 de cette même loi énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’article 19-2 de cette loi, dans sa rédaction issue de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

un relevé de propriété faisant état que M. [I] est propriétaire du lot n°27 représentant 78 tantièmes au sein de la copropriété ;

le contrat de syndic signé entre le syndicat des copropriétaires de la résidence GARAGES & PARKINGS et la SAS SERGIC prenant effet entre le 18 mai 2024 et le 30 septembre 2025 ;

un procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 22 juillet 2022 valant notamment approbation du budget prévisionnel du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 pour un montant de 11695,00 euros, du budget initial prévisionnel du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 pour un montant de 12695,00 euros, le taux de 5% du budget prévisionnel pour l’exercice 2022 pour le fonds travaux ;

un procès-verbal d’assemblée générale du 30 juin 2023 valant notamment approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, du budget prévisionnel du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 pour un montant de 13365 euros, du budget initial prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 pour un montant de 13365 euros, le taux de 5% du budget prévisionnel pour le fonds travaux pour l’exercice 2023 et de la somme de 10300,00 euros pour les travaux de remplacement de la porte de garage ;

un procès-verbal d’assemblée générale du 18 mai 2024 valant notamment approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, du budget prévisionnel du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 pour un montant de 13855 euros, du budget initial prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 pour un montant de 13855 euro, le taux de 5% du budget prévisionnel de l’exercice 2024 pour le fonds travaux, le montant de 2440,80 euros pour l’entretien des espaces verts et le montant de 4983,31 euros pour la clôture du chantier travaux de traitement des infiltrations et l’affectation des fonds sur le fonds ALUR ;

des appels de provision pour la période du 1er octobre 2023 au 1er janvier 2025 ainsi que des relevés de compte correspondant à ces périodes ;

un décompte daté du 3 juillet 2025 ;

trois lettres recommandées avec accusé de réception de mise en demeure du 27 janvier 2024, 27 août 2024, 12 décembre 2024 ;

plusieurs lettres adressées au défendeur sans accusé de réception.

La défenderesse ne comparait pas et n’est pas représentée. A défaut pour le demandeur de prouver du caractère contradictoire de l’actualisation de sa demande, il ne pourra être fait droit à l’actualisation de la créance effectué lors de l’audience par le syndicat des copropriétaires. Ainsi, seules les demandes formées dans l’assignation seront étudiées.

S’agissant des charges de copropriété et des appels provisionnels, il ressort de ces éléments que M.[I] doit la somme de 310,88 euros au syndicat des copropriétaires, somme arrêtée à la date du 13 mars 2025.

S’agissant des frais de recouvrement et au vu du relevé de compte du 3 juillet 2025, seules les deux lettres de mise en demeure du 27 janvier 2024 et 27 août 2024 seront retenues car elles sont justifiées par la production de l’accusé de réception, le contrat de syndic prévoyant une tarification de 39,00 euros par mise en demeure.

Les trois sommes de 28 euros, correspondant aux trois lettres de relance du mois de février, mai et septembre ne seront pas retenues dans les frais, aucun justificatif de l’envoi effectif de ces lettres étant produit par le syndicat des copropriétaires.

Les frais de constitution du dossier pour l’avocat de 192,00 euros ne seront pas retenus puisqu’il ne s’agit pas d’une affaire relative à une opposition sur mutation.

Enfin, les frais de conciliation de 480 euros ne seront pas retenus, ces derniers n’étant pas prévus par le contrat de syndic ni justifiés.

Au vu des éléments et par application des textes précités, M. [I] sera condamné à payer la somme de 388.88 euros au syndicat des copropriétaires, correspondant à l’arriéré des charges de copropriété, des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et aux appels provisionnels arrêté au 13 mars 2025, avec intérêt au taux légal du 12 décembre 2024, date de la dernière mise en demeure.

Sur les dommages et intérêts

Suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le demandeur n’apporte pas d’élément pouvant caractériser la mauvaise foi de M.[I].

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [I] sera donc condamné au paiement des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [I] qui succombe, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500,00 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité de Boulogne-sur-Mer, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [E] [I] à payer la somme de 388.88 euros (trois cent quatre-vingt-huit euros et quatre-vingt-huit centimes) au syndicat des copropriétaires de la résidence GARAGES & PARKINGS, correspondant à l’arriéré des charges de copropriété, des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et aux appels provisionnels arrêté au 13 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence GARAGES & PARKINGS de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [E] [I] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [E] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence GARAGES & PARKINGS la somme de 500,00 euros (cinq cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière, Le Juge,