TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 20 Novembre 2025

Dossier N° RG 24/02297 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KFQR

Minute n° : 2025/307

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet AZUR VAR IMMO C/ S.C.I. POULLIG

JUGEMENT DU 20 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, vice-président, statuant à juge unique

GREFFIER faisant fonction : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Septembre 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître [B] [P] de la SELAS NADEM

Délivrée le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet AZUR VAR IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Emeline GAULIER de la SELAS NADEM, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant ; Maître Cécile BIGUENET-MAUREL de la SCP MB JUSTITIA, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

S.C.I. POULLIG, dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 5] (LUXEMBOURG)

non représentée

D’AUTRE PART ;

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La société civile Immobilière (SCI) Poullig est propriétaire d’un lot au sein de la résidence [Adresse 2] à Port [3], soumise à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Malgré des tentatives de recouvrement amiable et plusieurs mises en demeure, la Sci Poullig n’a pas réglé ses charges de copropriété.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à Port [3] pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet Azur Var Immo, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Draguignan la Sci Poullig afin de voir :

Condamner la société civile immobilière Poullig à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] les sommes suivantes :

—  1 343,75 € au titre de l’arriéré des charges et travaux dus à la date du 20 février 2024, somme assortie de l’intérêt légal applicable à compter du 05 septembre 2022, date de la première mise en demeure ;

—  225 € au titre des frais engagés par le Syndicat des Copropriétaires (art. 10-1 Loi de 1965) à la date du 20 février 2024, somme assortie de l’intérêt légal applicable à compter du 05 septembre 2022, date de la première mise en demeure ;

—  8 500 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;

—  2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Cécile Buiguenet-Maurel Avocat aux offres de droit, lesquels comprendront outre les frais d’hypothèque, du commandement de payer et les droits et émoluments des actes d’Huissier de Justice, le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévus par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13/07/2006 modifiant le 1 er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10/07/1965.

Dire n’y a avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le demandeur se fonde sur les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et fait valoir qu’il rapporte la preuve de sa créance par la production des relances et mises en demeure, des relevés d’appels de fonds, des décomptes individuels de charges, de tous les procès-verbaux approuvant les comptes ou adoptant le budget prévisionnel des années concernées, un état récapitulatif de la créance, le contrat de syndic et sa facture.

Il précise que le compte de la Sci Poullig est débiteur depuis le 1er avril 2022, que les frais engagés pour le recouvrement de la créance s’élèvent à 225 € et que par sa mauvaise foi, le débiteur a causé un préjudice indépendant du retard apporté au paiement. Il souligne que le défendeur n’a jamais engagé de recours contre les décisions adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires, qu’il profite des avantages liés à la résidence sans régler les charges.

L’assignation du 12 mars 2024 a été signifiée au Luxembourg en application du règlement UE 2020/1784 du Parlement Européen et du Conseil du 25 novembre 2020 mais la Sci Poullig n’a pas constitué avocat.

La présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire à l’égard des parties, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2024 avec fixation à l’audience du 17 juin 2025, à cette date l’affaire a été renvoyée au 11 septembre 2025 et mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative aux charges et appels de fonds

Selon l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret 67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et eligible.

Le syndicat produit à l’appui de sa demande :

— un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la Sci Poullig et le Kbis de cette même société ;

— les mises en demeure envoyées en recommandé avec accusé de réception le 5 septembre 2022, le 16 juin 2023 et le 16 novembre 2023, la Sci Poullig ayant signé un des avis de réception, le 22 novembre 2023 ;

— les appels de fonds du 21 mars 2022 au 18 décembre 2023 ;

— un décompte des charges réclamées faisant état d’un solde débiteur de 1568,75 euros au 20 février 2024, correspondant aux charges dues (1343,75 €) et frais réclamés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (225 €) ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 18 juillet 2022 et 24 juillet 2023, comportant l’approbation des comptes des exercices et le vote des budgets prévisionnels en cours ;

— le contrat de syndic le cabinet Azur Var Immo Sas et une facture pour constitution du dossier contentieux par ledit syndic ;

— le règlement de copropriété du 21 mai 1990.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme totale de 1343,75 € au titre des charges impayées et de 25 € pour les frais de rappel.

A l’inverse, ni les honoraires du syndic pour constitution du dossier à l’avocat, ni les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais et les frais « de mise en procédure » décomptés le 13 novembre 2023 pour un montant de 200 euros ne peuvent à ce titre être comptabilisés dans le cadre de l’article 10 précité.

En conséquence, la Sci Poullig sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à Port [3] la somme de 1368,75 euros au titre des charges impayées et frais.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure délivrée le 5 septembre 2022.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil prévoit que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En ne procédant pas, sans motif légitime, au paiement des charges, la Sci Poullig a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, causant au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à Port [3] un préjudice distinct de celui résultant du simple retard.

Il y a lieu de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1000 euros en réparation de ce préjudice. Le surplus de la demande de ce chef sera rejeté.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

La Sci Poullig, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

L’article 699 du même code dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. »

Il y a lieu d’autoriser le recouvrement direct des dépens au profit de M^e Cécile Buiguenet-Maurel.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge du demandeur les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

La Sci Poullig sera ainsi condamnée au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Le surplus de la demande de ce chef sera rejeté.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au Greffe et en premier ressort :

CONDAMNE la Sci Poullig à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à Port [3] la somme de 1368,75 euros au titre des charges impayées et frais ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 septembre 2022 ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 6] au titre des autres frais ;

CONDAMNE la Sci Poullig à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à Port [3] la somme de 1000 euros de dommages et intérêts.

CONDAMNE la Sci Poullig aux entiers dépens de la présente instance ;

ACCORDE à M^e Cécile Buiguenet-Maurel le droit de recouvrement direct des dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Sci Poullig à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à Port [3] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT NOVEMBRE DEUX MILLE VING CINQ.

La greffière La présidente