Tribunal Judiciaire

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Minute :

N° RG 25/01277 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76KWQ

JUGEMENT

DU : 08 Janvier 2026

[G] [P]

C/

[B] [S]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 08 Janvier 2026

Jugement rendu le 08 Janvier 2026 par Lisa CHANAVAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [G] [P],

demeurant [Adresse 6]

représenté par M.[H] [P], son fils, dûment muni d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [B] [S],

demeurant [Adresse 4]

comparante

DÉBATS : 06 Novembre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/01277 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76KWQ et plaidée à l’audience publique du 06 Novembre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 08 Janvier 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 janvier 2020, Madame [B] [S], représentée par son mandataire, a donné à bail à Monsieur [G] [P] un appartement situé [Adresse 5]) à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 451 euros, et 55 euros de provisions sur charges avec comme date de prise d’effet le 1er février 2020.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 25 juin 2025 et présenté le 26 juin 2025, Madame [B] [S] a notifié à Monsieur [G] [P] son intention de vendre le bien loué.

Par requête en date du 8 septembre 2025, Monsieur [G] [P] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de :

— Constater la nullité du congé pour vendre en date du 25 juin 2025 ;

— Constater le renouvellement du bail en date du 10 janvier 2020 ;

— Condamner Madame [B] [S] au paiement de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience du 6 novembre 2025, Monsieur [G] [P], représenté par son fils, Monsieur [H] [P], maintient ses demandes et se référant oralement à ses écrits. Concernant la demande de nullité du congé, il indique qu’en dépit des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé qui a été délivré ne comportait ni l’indication du prix de vente ni des conditions de vente envisagées.

Madame [B] [S], qui comparait en personne, sollicite de débouter Monsieur [G] [P] de l’ensemble de ses demandes en se référant oralement à ses écrits. Elle précise que le congé qui a été délivré était régulier dans la mesure où il a été notifié par lettre recommandé avec avis de réception plus de six mois avant la fin du bail prévu le 1er février 2026. De même, elle précise que le motif du congé était mentionné dans le congé puisqu’il précisait qu’il avait pour objet la vente du bien. Enfin, elle fait valoir que ce congé a été délivré pour un motif réel et sérieux dans la mesure où sa situation personnelle l’a contraint à devoir vendre le bien. A cet égard, elle précise qu’elle a subi une perte de revenu lié à un changement professionnel et qu’elle est donc dans l’impossibilité de régler l’emprunt immobilier afférent à ce bien. Ainsi, elle conclut que la vente du bien est motivée par une nécessité financière réelle et avérée.

Pour un plus ample exposé de la procédure et des prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures visées par le greffier, développées oralement lors de l’audience des débats.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité du congé

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux congés en date du 25 juin 2025 dispose :

« Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…)

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification ».

En l’espèce, le congé pour vendre qui a été délivré le 25 juin 2025 ne comporte pas le prix de vente et les conditions de vente du logement loué. De même, il ne reproduit pas, comme exigé par la loi, les cinq alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [G] [P] n’a pas été informé expressément de son droit de préemption, de la procédure et des délais pour l’exercer alors qu’il est constant que chaque locataire doit être parfaitement informé des conditions envisagées pour la vente pour envisager ou non l’exercice de ce droit.

A cet égard, il y a lieu de préciser que, quand bien même Monsieur [G] [P] aurait informé le bailleur préalablement du fait qu’il n’aurait pas été intéressé pour acheter le bien, ce simple fait n’était pas de nature à le priver de son information sur ce droit de préemption et de sa possibilité de l’exercer.

Ainsi, ces omissions font nécessairement grief à Monsieur [G] [P] qui ne peut exercer pleinement s’il le souhaitait un droit dont il n’a pas été informé.

Dans ces conditions, il y a lieu de prononcer la nullité du congé en date du 25 juin 2025.

De plus, dans la mesure où le bail a été conclu avec une date de prise d’effet au 1er février 2020 pour une durée de trois ans renouvelables, il n’y a pas lieu de constater son renouvellement puisque ce dernier ne pourra effectivement avoir lieu, le cas échéant, qu’à compter du 1er février 2026. Ainsi, il y a lieu de rejeter la demande en renouvellement du bail.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [S] aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [G] [P] les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

PRONONCE la nullité du congé délivré le 25 juin 2025 ;

REJETTE la demande en renouvellement du bail en date du 10 janvier 2020 ;

CONDAMNE Madame [B] [S] aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION