TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 25 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00245 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HBW3

Dans l’affaire entre :

S.A.S. CHARMAK, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 490 551 827, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Guillaume ANGELI, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 34 substitué par M^e Laurent CORDIER, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 32

DEMANDERESSE

et

Monsieur [W] [E]

né le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 6] (69)

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Mélanie SAVOURNIN, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 91

DEFENDEUR

* * * *

Magistrat : Madame CARDONA,

Greffier : Madame BOIVIN,

Débats : en audience publique le 14 Octobre 2025

Prononcé : Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 25 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 30 juin 2006, M. [E] a donné en location à la société Charmak, au titre d’un bail commercial, un bâtiment sis, [Adresse 3] à [Localité 7], aux fins d’y exploiter l’activité de bar-restaurant, moyennant un loyer annuel de 27 441 euros.

Par acte notarié du 28 juillet 2016, le bail commercial entre les parties a été renouvelé avec effet rétroactif au 1er juillet 2015 pour une durée de neuf années, jusqu’au 30 juin 2024, moyennant un loyer annuel de 29 662,56 € hors taxes.

Le 23 octobre 2024, M. [E] a adressé un courrier recommandé avec avis de réception au preneur lui demandant de régulariser un arriéré de 2 505,64 euros, correspondant aux loyers indexés des mois de juillet, août, septembre et octobre 2024.

Le 3 avril 2025, M. [E] a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant une créance principale de 9 291,11 euros.

Contestant la régularité du commandement de payer, par acte de commissaire de justice du 5 mai 2025, la société Charmak a fait citer M. [E] devant le président du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse. Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été évoquée à l’audience du 14 octobre 2025. Lors de cette audience, la société Charmak reprenant ses prétentions et moyens contenus dans ses écritures, sollicite du juge des référés de :

— se déclarer compétent,

— déclarer nul et de nul d’effet le commandement de payer les loyers délivré à la société Charmak par acte de commissaire de justice du 3 avril 2025 à la requête de M. [E],

— rejeter la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial unissant les parties,

— donner acte à la société Charmak de ce qu’elle formule une demande de prorogation de bail commercial par acte extrajudiciaire avec maintien du loyer à son montant mensuel antérieur de 2.522,51 € HT, outre TVA, soit 3.027,01 € TTC et renouvellement pur et simple des autres clauses du bail initial du 30 juin 2006,

— donner acte à la requérante de ses réserves concernant l’obligation pour le bailleur d’effectuer, spontanément, tous travaux de mises aux normes,

— condamner M. [E] à payer à la société Charmak la somme de 1.500 € de dommages-intérêts, sauf à actualiser,

— condamner M. [E] à payer à la société Charmak la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La société Charmak soutient que le juge des référés est compétent pour apprécier la régularité du commandement dans la mesure où il lui appartient de déterminer si une faute a été commise par le preneur pour justifier l’engagement de la procédure de résiliation.

Elle fait valoir que le bailleur n’a pas respecté les obligations contractuelles relatives à la révision du loyer, si bien que le commandement de payer est dépourvu de fondement.

Enfin, elle expose que M. [E] n’a pas fait réaliser les travaux de mises aux normes lui incombant, ce qui justifie le maintien du loyer au même montant.

M. [E], reprenant ses prétentions et moyens dans ses écritures, sollicite du juge des référés :

A titre principal :

— se déclarer incompétent pour connaître de la présente procédure.

A titre subsidiaire :

— déclarer que le commandement de payer délivré à la société Charmak est valide,

— débouter la société Charmak de ses demandes de ce chef.

A titre infiniment subsidiaire et reconventionnel :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— prononcer l’expulsion de la société Charmak, avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier,

— condamner la société Charmak au paiement de la somme de 10.397,68 euros.

En tout état de cause :

— condamner la société Charmak à payer à M. [E] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de la procédure,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de son exception d’incompétence, il estime que le juge des référés n’est compétent que pour les litiges relatifs aux loyers commerciaux et qu’il ne peut se prononcer sur la nullité du commandement.

Il expose qu’il a régulièrement mis en oeuvre la clause de révision du loyer, si bien que le commandement de payer est valide. Il argue par ailleurs de la mauvaise foi de son locataire.

Enfin, il estime que la clause résolutoire est acquise dès lors que la société Charmak n’a pas réglé la totalité des loyers dus.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur l’exception d’incompétence relative au commandement de payer

Il convient de rappeler qu’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer.

En effet, le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail, mais l’appréciation de la nullité d’un commandement de payer relève de l’appréciation du juge du fond.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de nullité du commandement de payer expressément formée par la société Charmak.

Pour les mêmes motifs, le juge des référés ne saurait davantage se prononcer sur la demande tendant à voir reconnaître la validité du commandement, la demande formée par M. [E] excédant également ses pouvoirs.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

La société Charmak soutient que les stipulations contractuelles relatives à la révision du loyer n’ont pas été respectées, le bailleur ne pouvant procéder unilatéralement à une augmentation de loyer ni réclamer les arriérés correspondant à cette augmentation de manière rétroactive.

En l’espèce, le bail commercial conclu entre les parties stipule que le loyer sera indexé sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques et que le réajustement du loyer s’effectuera tous les trois ans à la date d’anniversaire de l’entrée en jouissance. Il est indiqué que la demande de réajustement doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusée de réception et que l’indice à prendre en compte est celui du troisième trimestre de l’année 2014, soit 108,52.

Il est manifeste que la clause contractuelle relative à l’indexation du loyer revêt un effet automatique, en ce qu’elle stipule que « le réajustement du loyer s’effectuera tous les trois ans à la date d’anniversaire de l’entrée en jouissance ».

Le montant du loyer a été révisé par M. [E] selon l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

Il a notifié au preneur le montant du loyer réajusté par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 octobre 2024. L’accusé de réception a été signée par la société Charmak le 29 octobre 2024.

Le bailleur n’a fait que constater l’application de la clause contractuelle d’indexation et rappeler son locataire à son obligation de paiement du loyer indexé.

Il n’est pas contesté que le bail du 28 juillet 2016 ayant pris fin le 30 juin 2024 a été tacitement renouvelé le 1er juillet 2024, de sorte qu’en application de ladite clause contractuelle d’indexation, le réajustement du loyer devait s’effectuer automatiquement le 1er juillet 2024, date à partir de laquelle M. [E] a fait justement courir l’indexation, étant précisé que la clause contractuelle stipulant que « La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision » concerne la procédure de révision du loyer et non l’indexation du loyer.

C’est donc à bon droit que le bailleur a retenu un loyer mensuel indexé à compter du mois de juillet 2024.

Au vu de ces éléments, aucune contestation sérieuse relative à la régularité du commandement de payer les loyers indexés n’est justifiée et constitutive d’un obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’absence de contestation sérieuse et de preuve de paiement des sommes réclamées par la société Charmak, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 3 mai 2025.

En conséquence, la société Charmak ne justifiant pas avoir rempli ses obligations contractuelles dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer, la résiliation du bail est constatée conformément aux dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Il y a lieu d’ordonner à la société Charmak et tous occupants de son chef de quitter les lieux dans le mois de la signification de la présente décision, sous peine d’expulsion par la force publique.

— Sur le montant de la créance au titre de l’arriéré locatif

Au vu du contrat de bail, du loyer indexé, du commandement de payer, du décompte en date du 6 octobre 2025 et de l’absence de preuve de paiement, il apparaît que la société Charmak reste redevable de la somme de 13 049,53 euros TTC, correspondant aux loyers impayés arrêtés au 6 octobre 2025, ladite somme se décomposant ainsi :

— le montant de l’indexation impayée : 9 396,57 euros TTC (15X626.41) correspondant à quinze fois le montant de l’indexation comprenant les loyers de juillet 2024 à septembre 2025,

— le loyer impayé du mois d’octobre 2025 : 3 653,42 euros, indexation comprise.

Il convient donc de faire droit à la demande à cette hauteur et de condamner la société Charmak à payer à M. [E] la somme provisionnelle de 13 049,53 euros.

— Sur la demande de dommages et intérêts

La demande de dommages et intérêts formée par la société Charmak excède les pouvoirs du juge des référés, lequel ne peut statuer que sur des demandes de provisions. Cette demande ne relève donc pas de la compétence du juge des référés.

— Sur les mesures accessoires

Partie perdante, la société Charmak sera condamnée aux entiers dépens et à payer à M. [E] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de préciser que les demandes tendant à “constater” ou à “donner acte” de ce que la société Charmak sollicite la prorogation du bail commercial ne constituent pas des prétentions et le juge des référés n’a donc pas à y répondre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la nullité soulevée ;

Dit que la demande tendant à voir prononcer le commandement de payer valide excède les pouvoirs du juge des référés ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail tacitement renouvelé le 1er juillet 2024 entre la société Charmak et M. [E] sont réunies à la date du 3 mai 2025 ;

Dit que la société Charmak et tous occupants de son chef devront avoir quitté les lieux qu’ils occupent dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente et que passé cette date ils pourront être expulsés avec le concours de la force publique ;

Condamne la société Charmak à payer à M. [E] la somme provisionnelle de 13 049,53 euros arrêtée au 6 octobre 2025 ;

Dit que la demande de condamnation au titre des dommages et intérêts excède les pouvoirs du juge des référés ;

Condamne la société Charmak à payer la somme de 1 500 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Charmak aux dépens.

La greffière Le juge des référés

copie à :

M^e Guillaume ANGELI

M^e Mélanie SAVOURNIN