N° RG 20/02487 – N° Portalis DBYV-W-B7E-FRQ2 – décision du 08 Janvier 2025

N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 08 JANVIER 2025

N° RG 20/02487 – N° Portalis DBYV-W-B7E-FRQ2

DEMANDERESSE :

La S.A.S. MAISONS LAMBERT ET DOISNEAU

Immatriculée au RCS d'[Localité 11] sous le N° 828 553 636

Dont le siège social est sis [Adresse 6]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Eric GRASSIN de la SELARL AVOCAT LOIRE CONSEIL, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [W] [M]

Née le 24 Mai 1981 à [Localité 10]

Nationalité Française

Demeurant [Adresse 3]

Monsieur [X] [M]

Né le 27 Janvier 1980 à [Localité 12]

Nationalité Française

Demeurant [Adresse 3]

Représentés par Maître Frédéric DALIBARD de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Octobre 2024,

Puis, la Présidente de l’audience a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 08 Janvier 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame F. GRIPP

Siégeant à juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de procédure civile,

Avec l’assistance de Madame Heimaru FAUVET, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice en date du 9 décembre 2020, la SAS Maisons LAMBERT ET DOISNEAU a assigné Monsieur [X] [M] et Madame [W] [M] devant le Tribunal judiciaire d’Orléans afin que soit ordonnée la réception judiciaire de l’ouvrage sis [Adresse 9] cadastré [Cadastre 8]-[Cadastre 2], avec fixation de la date de réception au 29 août 2019, que soit ordonné le règlement du solde du chantier par les époux [M], soit la somme de 5443,45€, assortie des pénalités de retard, et d’obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 9 mars 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Orléans a notamment ordonné une expertise judiciaire et dit n’y avoir lieu à sursis à statuer, l’instance étant reprise dès réception du rapport définitif de l’expert judiciaire, après conclusions de la partie la plus diligente pour observations contradictoires des parties.

Le rapport d’expertise judiciaire en date du 31 mars 2023 a été déposé au greffe civil le 3 avril 2023.

L’affaire a ensuite été audiencée à l’ audience de mise en état du 15 septembre 2023 puis à celles des 15 mars 2024 et 1er juillet 2024.

Dans le dernier état de leurs conclusions et prétentions, la SAS Maisons Lambert et Doisneau demande :

— que soit ordonnée la réception judiciaire de l’ouvrage sis [Adresse 9] cadastré [Cadastre 7] [Cadastre 1]-[Cadastre 2], avec fixation de la date de réception au 20 décembre 2019

— qu’il soit ordonné à Monsieur et Madame [M] l’accès au logement sis [Adresse 4] en sa faveur pour la réalisation des travaux réparatoires tels que préconisés dans le rapport d’expertise afin de lever les réserves, sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter du 16ème jour suivant la signification du jugement à intervenir

— que soit ordonné le règlement du solde du chantier par les époux [M], soit la somme de 5538,36 euros, avec intérêts au taux contractuel de 1% par mois sur les sommes non réglées

— que soit ordonnée la consignation de la somme de 5538,36€, avec intérêts au taux contractuel de 1% par mois sur les sommes non réglées, sur un compte séquestre avec écriture des réserves jusqu’à la levée desréserves après réalisation des travaux, entre les mains de Madame le Bâtonnier de l’ordre des avocats d'[Localité 11]

— que les époux [M] soient condamnés à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

A l’appui de ses prétentions, la SAS Maisons LAMBERT et DOISNEAU fait notamment valoir que :

— elle a remis les clefs aux époux [M] le 29 août 2019, avec présentation d’un procès-verbal de réception des travaux prévoyant le dernier appel de fond (5443,45€)

— les époux [M] ne lui ont jamais permis de réaliser la réception effective du chantier nonobstant leur installation dans la maison

— elle a adressé le 12 décembre 2019 un courrier à ses clients pour tentative d’organisation d’une réception de chantier

— l’expert judiciaire a proposé de prononcer la réception de l’ouvrage avec des réserves à la date du 20 décembre 2019

— l’expert judiciaire a listé plusieurs réserves concernant l’intérieur et l’extérieur de la maison et le garage

— par trois lettres officielles, dès le 3 mai 2023, elle a confirmé aux époux [M] sa volonté de lever les réserves listées par l’expert judiciaire

— le caractère habitable de l’ouvrage suffit à lui seul pour justifier la réception du chantier

— l’existence de réserves n’est pas un motif permettant de refuser la réception du chantier

— une réception amiable ou judiciaire n’est pas empêchée par l’existence de défauts et de désordres

— les époux [M] occupent régulièrement les lieux depuis août 2019 et ses travaux ont pris fin à la fin du mois de décembre 2019

— elle a indiqué dès le 14 février 2023 à l’expert judiciaire qu’elle entendait reprendre l’intégralité des travaux consécutifs à ses remarques, dès dépôt du rapport définitif

— elle avait dès ce moment commandé les carreaux nécessaires aux fins de reprise dans le salon (désordre n°2)

— les travaux réparatoires fixés par l’expert judiciaire résultent des seuls devis produits par les défendeurs, surfacturés

— en l’espèce il s’agit non d’une voie de fait mais de la reprise de désordres dans un cadre contractuel

— les entreprises sous-trraitantes engagent leur responsabilité et se trouvent contraintes d’exécuter le contrat jusqu’à son terme

— un autre mode réparatoire peut être envisagé uniquement en cas de refus par l’entreprise de lever les réserves

— elle produit plusieurs devis pour démontrer la réelle valeur du coût de reprise

— pour les points relevés par l’expert judiciaire ne faisant pas l’objet de devis, il s’agit de réglages soumis au service après-vente, sans frais engendrés

— elle n’a aucun accès aux lieux afin d’entamer les travaux de reprise

— les époux [M] font obstruction à la réalisation de travaux s’imposant dans le logement

— la demande de séquestre est formée en application des dispositions contractuelles

Monsieur [X] [M] et Madame [W] [M], dans le dernier étatde leurs conclusions et prétentions, sollicitent le prononcé de la réception judiciaire de l’ouvrage constitué de la maison d’habitation sise [Adresse 5] avec pour date d’effet celle du 11 juin 2020, à défaut celle du 20 décembre 2019, réception en tout état de cause assortie des réserves admises par les deux parties telles que recensées par l’expert judiciaire à l’occasion de son rapport en ses pages 4 à 7 et 9 à 10, concluent au débouté des demandes formées à leur encontre par la SAS Maisons Lambert et Doisneau et sollicitent reconventionnellement la condamnation de cette dernière à leur payer les sommes de :

—  39 190,31 euros TTC à titre de dommages et intérêts couvrant le coût des travaux réparatoires des non-façons, malfaçons, non-conformités, désordres et réserves à la réception, somme à actualiser sur la foi de l’indice BT01 du coût de la construction depuis le dépôt par l’expert judiciaire de son rapport le 31 mars 2023 et portant intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2020, et anatocisme à chaque échéance annuelle après cette date

—  9250 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices financiers, de jouissance et moral, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2020, avec anatocisme à chaque échéance annuelle après cette date

—  7000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur et Madame [M] exposent notamment que :

— ils ont toujours respecté leurs obligations contractuelles au cours de la construction notamment en réglant l’ensemble des appels de fonds

— ils ont déjà payé 193 580,55 euros sur les 199 024 euros représentant le coût total actualisé du chantier, soit plus de 95% et même 97%

— ils avaient pourtant déjà à se plaindre d’erreurs techniques, non-conformités et désordres

— ils ont obtenu du constructeur de pouvoir occuper les lieux à l’issue du mois d’août 2019, sans réception du fait de l’inachèvement des travaux, en raison d’un congé notifié pour le 28 juillet 2019 par leur bailleur

— la demanderesse n’a jamais réalisé les travaux qu’ils sollicitaient

— ils ont conditionné leur accord pour une intervention réparatoire à une intervention de cette société durant les opérations d’expertise judiciaire afin de s’assurer de la conformité des reprises à réaliser et de disposer au besoin des observations techniques de l’expert

— contrairement à ses engagements pris devant l’expert, la société n’a pas pris attache avec eux pour lever les réserves dénoncées

— ils ont proposé une solution amiable selon courrier officiel du 8 août 2023, sans réponse de la demanderesse

— une réception conventionnelle n’a pas eu lieu en l’absence d’achèvement des travaux à l’été 2019 en en l’absence de constat contradictoire de l’achèvement après le 20 décembre 2020

— les conditions d’une réception tacite ne sont pas réunies en raison de leur dénonciation des désordres dès mai 2019 et de leur refus de paiement du solde

— une réunion contradictoire de réception n’est intervenue qu’au mois de juin 2020

— c’est seulement dans un second temps qu’ils ont indiqué à l’expert judiciaire qu’ils seraient contraints de solliciter des devis des coûts réparatoires

— il revenait aux deux parties de transmettre de tels devis à l’expert

— les devis qu’ils ont produits ont été contrôlés par l’expert judiciaire ainsi que leur coût

— le poste reprise du placo plâtre et ses conséquences a éét admis par la société lors d’un dire à l’expert judiciaire

— la société a proposé pour le poste réparation des désordres/dégât des eaux dans le garage une solution réparatoire analysée comme inefficace par l’expert judiciaire

— la législation organise une réparation par équivalent et non en nature

— le coût des travaux est mis à la charge du responsable sous forme d’une indemnité

— la seule exception concerne le cas où la victime du dommage sollicite l’exécution d’une réparation en nature

— n’ayant plus aucune confiance en la société demanderesse, ils refusent qu’elle intervienne à nouveau à leur domicile

— le solde restant dû est inférieur aux 5% du dernier appel de fonds

— cet appel ne pouvait être émis qu’après levée des réserves, toujours non levées

— la responsabilité contractuelle de la société demanderesse, tenue à une obligation de résultat, est engagée

— l’expert a constaté les défaillances de cette société concernant l’intérieur et l’extérieur de la maison ainsi que le garage, selon détail figurant dans leurs écritures

— la nature des travaux réparatoires et leur coût n’a jamais été contestée par la société demanderesse devant l’expert judiciaire

— le garage est impropre à sa destination du fait du taux d’hygrométrie, préjudice chiffré à 750 euros

— le préjudice de jouissance est de l’ordre de 2880 euros pour le seul garage (80€x36 mois) et de 3500 euros pour le tout

— ils évaluent leur préjudice moral à5000euros, la demanderesse ayant profité de leur situation de faiblesse et méconnu le principe d’exécution de bonne foi du contrat

La SAS Maisons Lambert et Doisneau conclut au débouté des demandes formées par Monsieur et Madame [M] pour les motifs précités.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 8 juillet 2024 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 3 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur le fond

La SAS Maisons Lambert et Doisneau, constructeur, et Monsieur [X] [M] et Madame [W] [M], maîtres de l’ouvrage, ont conclu le 2 mai 2018 un contrat de construction d’une maison individuelle, située [Adresse 9] et destinée à leur propre usage, pour un prix convenu forfaitaire et définitif de 206 451 euros outre valeur dommages ouvrages d’un montant de 5294 euros, le coût des travaux restant à la charge des maîtres de l’ouvrage étant de 26 300 euros TTC. Conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables et énumérées en page 4 du contrat, le paiement de 95% du prix convenu était prévu à l’achèvement des travaux d’équipements, de plomberie, de menuiserie et de chauffage, avec paiement du solde en fonction des modalités de la réception lors de la remise des clés en cas de procès-verbal de réception sans réserve ou dans les huit jours dans la même hypothèse, ou, en cas de non assistance du maître de l’ouvrage par un professionnel et en cas de réserves avec consignation jusqu’à levée des réserves d’une somme au plus égale à 5% du prix convenu entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou à défaut désigné judiciairement. Il était contractuellement prévu que les travaux commencent dans le délai de trois mois à compter de la réalisation des conditions suspensives et que la durée d’exécution des travaux serait de quatorze mois à compter de l’ouverture du chantier.

Le permis de construire a été accordé le 4 juillet 2018, sous réserves de respect des prescriptions mentionnées à l’article 2 de l’arrêté municipal. L’ouverture du chantier est intervenue le 19 octobre 2018.

Le coût total initial de la construction était ainsi de 238 045 euros TTC. Il est constant que, d’une part, les époux [M] ont réglé la somme totale de 193 580,55 euros TTC, correspondant au montant des appels de fonds des 22 janvier 2018, 23 octobre 2018, 26 mars 2019, 5 avril 2019 et 5 juin 2019, et, d’autre part, que, selon document intitulé “facture n°V 1/08/19”, joint au procès-verbal de réception non signé par les parties en date du 29 août 2019, le coût total du chantier a été ramené à une somme totale de 199 024 euros TTC compte tenu de plusieurs avenants en moins-value et plus value intervenus sur la période du 12 octobre 2018 au 28 août 2019. Dès lors, les époux [M] avaient réglé à la date du 29 août 2019, et ont réglé, 97,26% du prix de la construction de leur maison d’habitation.

Il est par aillleurs constant que les époux [M],occupent les lieux depuis le 29 août 2019, date de remise des clés par la SAS Maisons Lambert et Doisneau, cet évènement étant intervenu d’un commun accord mais de façon anticipée, élément constant, afin de permettre d’assurer la rentrée scolaire des enfants des maîtres de l’ouvrage et ce postérieurement à l’établissement d’un procès-verbal de constat d’huissier de justice le 15 mai 2019 à l’initiative des époux [M]. Il résulte de ce procès-verbal de constat que Madame [M] avait précisé avoir donné congé et devoir quitter son logement actuel au plus tard fin juillet 2019, avec craintes de retards de livraison, outre constats par l’huissier de justice,photographies à l’appui, de ce qu’il qualifie de désordres et d’absence de certains éléments, cités, à l’extérieur et l’intérieur de la maison en construction, ainsi que dans le garage.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire contradictoire du 31 mars 2023 que l’expert judiciaire propose de prononcer la réception avec des réserves à la date du 20 décembre 2019, en retenant que suite à la remise des clés et à l’entrée dans les lieux, les travaux s’étant poursuivis et ayant pris fin en décembre 2019 et que “les parties conviennent que des réserves sont présentes lors de la livraison des locaux”.

La société demanderesse sollicite désormais le prononcé de la réception judiciaire à cette date du 20 décembre 2019 tandis que les époux [M], à la différence de ce qui résulte du rapport d’expertise judiciaire et de leur dire numéro 1du 5 janvier 2023, en sollicitent la fixation au 11juin 2020 et subsidiairement au 20 décembre 2019. Néanmoins, la date du 20 décembre 2019 sera retenue pour prononcé et fixation de la réception judiciaire avec réserves, l’existence de réserves ne pouvant faire obstacle au prononcé de la réception et la date de fin des travaux, même et y compris affectés de réserves, résultant du rapport d’expertise judiciaire contradictoire, ainsi après constat contradictoire des désordres, réserves et remèdes à apporter, la date de la réunion d’expertise étant indifférente en l’absence de survenance d’éléments nouveaux depuis la 20 décembre 2019 et autres que ceux constatés et décrits par l’expert judiciaire.

Ainsi, sera prononcée avec réserves à la date du 20 décembre 2019 la réception judiciaire de l’ouvrage situé [Adresse 5] ([Adresse 9] lors de la conclusion du contrat de construction), objet du contrat de construction d’une maison individuelle du 2 mai 2018.

S’agissant des désordres et réserves, dont l’existence n’est ni contestée ni contestable, le constructeur sollicite l’autorisation judiciaire de réaliser les travaux réparatoires préconisés par l’expert judiciaire, sous astreinte, tandis que les époux [M] sollicitent la condamnation financière de ce dernier à leur payer le coût de ces travaux à hauteur de la somme de 39 190,31 euros TTC, soit à hauteur du montant exact retenu au titre des travaux de reprise (intérieur de la maison, garage, extérieur de la maison) par l’expert judiciaire aux termes du rapport d’expertise judiciaire contradictoire rendu après recueil des dires des parties et réponses à ces derniers par l’expert. Il ne peut qu’être constaté, qu’ainsi que l’expert judiciaire l’indique, que le coût des travaux de reprise a été chiffré et retenu suivant les estimations de cet expert et les devis reçus du conseil des époux [M] et que, même si le tribunal n’est pas lié par le rapport d’expertise judiciaire et le montant des travaux de reprise retenu par ce dernier, il n’existe aucun élément de preuve contraire pertinent de nature à remettre en cause le bien-fondé des devis et estimations financières retenus par l’expert judiciaire, d’autant plus que, même si le constructeur avait indiqué à l’expert judiciaire, en particulier au moment des dires, qu’il souhaitait reprendre ses ouvrages après dépôt du rapport d’expertise définitif, avec recours à ses propres entreprises et, plus qu’implicitement, sans réparation financière mais en nature, il lui appartenait s’il l’estimait nécessaire de produire au cours de cette procédure d’expertise contradictoire ses propres estimations financières dont au moyen de devis le cas échéant.

En outre, les époux [M], ne peuvent ni juridiquement ni raisonnablement être contraints à accepter une réparation en nature compte tenu de l’existence d’une procédure judiciaire et d’une nécessaire perte de confiance en particulier au regard des conclusions du rapport d’expertise contradictoire et de l’existence de multiples réserves.

Par conséquent, la SAS Maisons Lambert et Doisneau, au titre du manquement à son obligation contractuelle de résultat et à l’existence de désordres à reprendre et réserves listés par l’expertise judiciaire à laquelle il convient de se reporter, sera condamnée à payer à Monsieur et Madame [M] la somme de 39 190,31 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, date de l’arrêté des comptes entre les parties sauf en ce qui concerne la somme de 5443,45 euros correspondant au solde du contrat dû par les époux [M] et à régler après levée des réserves, laquelle pourra intervenir après versement du montant du coût des travaux de reprise selon condamnation précitée, sans qu’il n’y ait dès lors lieu à consignation dont les conditions légales et contractuelles ne sont au demeurant pas réunies, la réception intervenant après et en considération d’un rapport d’expertise judiciaire contradictoire confié à un professionnel. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts, les conditions légales n’étant pas réunies.

La SAS Maisons Lambert et Doisneau sera déboutée de ses demandes d’accès au logement des époux [M] sous astreinte, de paiement du solde du chantier sans autre condition et de consignation de la somme de 5538, 36 euros au titre de ce solde.

Les époux [M] sollicitent également l’indemnisation de divers postes de préjudice pour un montant total de 9250 euros. La demande relative au préjudice financier, évalué à 750 euros, sans élément de preuve à l’appui, sera rejetée pour ce motif. L’existence d’un préjudice de jouissance pour la période du 20 décembre 2019 au jour des débats n’est pas sérieusement contestable et est établie par l’impossibilité de jouir totalement du logement objet du contrat de construction de maison individuelle du 2 mai 2018 en raison de multiples désordres et réserves non levées de sorte que, outre la base temporelle de calcul proposée par les époux [M], le quantum financier mensuel étant également adapté et fondé, la somme sollicitée de 3500 euros leur sera allouée à titre de dommages et intérêts en réparation de ce poste de préjudice. Ils seront cependant également déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, la demande formée à ce titre étant déjà indemnisée et réparée pour les élements de préjudice afférents par la somme allouée au titre du préjudice de jouissance. La somme de 3500 euros allouée portera intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Il n’y a pas lieu à capitalisation des intérêts, les conditions légales n’étant pas réunies.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge de Monsieur et Madame [M] les frais exposés par eux non compris dans les dépens. La somme de 2500 euros leur sera allouée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 9 mars 2022 de désignation d’un expert judiciaire ;

Vu le rapport d’expertise judiciaire en date du 31 mars 2023 ;

Vu l’ordonnance de taxe du 4 avril 2023 ;

Prononce la réception judiciaire avec réserves à la date du 20 décembre 2019 de l’ouvrage situé [Adresse 5] ([Adresse 9] lors de la conclusion du contrat de construction), objet du contrat de construction d’une maison individuelle du 2 mai 2018,

Condamne la SAS Maisons Lambert et Doisneau à verser à Monsieur [X] [M] et Madame [W] [M] la somme de 39 190,31 euros TTC, au titre des travaux de reprise des désordres et réserves, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Dit n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts,

Condamne la SAS Maisons Lambert et Doisneau à verser à Monsieur [X] [M] et Madame [W] [M] la somme de 3500 euros , avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, à titre de dommages et intérêts, au titre de leur préjudice de jouissance,

Dit n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts,

Déboute Monsieur [X] [M] et Madame [W] [M] de leurs demandes de dommages et intérêts pour préjudice financier et pour préjudice moral,

Déboute la SAS Maisons Lambert et Doisneau de ses demandes d’accès sous astreinte au logement de Monsieur [X] [M] et Madame [W] [M], de paiement du solde du chantier sans autre condition et de consignation de la somme de 5538,36 euros au titre de ce solde,

Rappelle et dit que la somme de 5443,45 euros correspondant au solde du contrat dû par Monsieur [X] [M] et Madame [W] [M] sera à régler après levée des réserves, laquelle pourra intervenir après versement du montant du coût des travaux de reprise selon condamnation précitée,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Condamne la SAS Maisons Lambert et Doisneau à verser à Monsieur [X] [M] et Madame [W] [M] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse les dépens à la charge de la SAS Maisons Lambert et Doisneau, qui comprendront le coût des dépens relatifs à l’ordonnance du 9 mars 2022 et du rapport d’expertise judiciaire selon ordonnance de taxe du 4 avril 2023,

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP, vice-présidente et Madame Heimaru FAUVET, greffier

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE