REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 18 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00225 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HDBM

N° minute : 25/00429

Dans l’affaire entre :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [Z]

né le 12 Août 1985 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

comparant

et

DEFENDERESSE

[Localité 8]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Benoit CONTENT avocat au barreau de l’Ain, substitué par M^e Alice BADOUX, avocat au barreau de l’Ain

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 02 Octobre 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025

copies délivrées le 18 DECEMBRE 2025 à :

Monsieur [K] [Z]

[Localité 8]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 18 DECEMBRE 2025 à :

Monsieur [K] [Z]

RAPPEL DES FAITS

Suivant acte sous seing privé du 18 octobre 2018, l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Habitat (ci-après [Localité 7] Habitat) a consenti un bail d’habitation à Monsieur [K] [Z] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au 2ème étage, [Adresse 3] à [Localité 6] (01), contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 395,70 euros, provision sur charges incluse.

A l’initiative de [Localité 7] Habitat, des travaux de réhabilitation et de rénovation thermique de l’ensemble de l’immeuble ont été réalisés entre 2024 et 2025, y compris au sein du logement occupé par Monsieur [K] [Z], l’immeuble ayant été mis en service en 1958.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 décembre 2024, Monsieur [K] [Z] a rappelé à son bailleur l’existence de désagréments liés aux travaux déjà signalés par courrier du 19 octobre 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 07 mars 2025, Monsieur [K] [Z] a mis en demeure Grand [Localité 4] Habitat de remédier aux différents désordres dans un délai de 15 jours.

Par jugement du 22 mai 2025, suite à des impayés de loyers et dans le cadre d’une procédure d’expulsion, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a condamné Monsieur [K] [Z] à payer à Grand Bourg Habitat la somme de 2.923,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 mars 2025, et lui a accordé des délais de paiement en ordonnant la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2025, Monsieur [K] [Z] a assigné Grand Bourg Habitat devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins de paiement de diverses sommes.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025. Le délibéré a été prorogé au 18 décembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS

A l’audience sur renvoi du 02 octobre 2025, Monsieur [K] [Z] se réfère principalement à ses différentes écritures et demande au tribunal de :

Condamner [Localité 8] à lui verser la somme de 3.682,50 euros au titre du préjudice de jouissance ;Condamner [Localité 8] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral ;Condamner [Localité 8] aux entiers dépens ;Condamner [Localité 8] à lui verser la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Le demandeur soutient qu’il a emménagé dans un logement en bon état et que, si les travaux extérieurs étaient terminés au 17 octobre 2024, les travaux intérieurs se sont poursuivis jusqu’au 20 août 2025. Il affirme avoir subi pendant dix mois d’importants troubles de jouissance imputables aux travaux, affectant son confort et celui de son enfant. Il fait valoir, au titre de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, que plusieurs fenêtres présentaient des défauts d’étanchéité et l’absence de filtres, entraînant d’importantes pertes thermiques et un inconfort permanent pendant un an. Il souligne que la fenêtre de la chambre de son enfant fermait mal malgré ses signalements, provoquant des infiltrations d’air froid et de l’humidité, et que l’absence de volets pendant un été et un hiver a aggravé la situation. Il estime enfin que le remplacement des fenêtres aurait dû être effectué en une seule fois plutôt qu’en plusieurs étapes. En outre, il mentionne la présence prolongée de fils électriques pendants, dont un fil dénudé, dans plusieurs pièces, qu’il juge dangereux et non conformes aux normes de sécurité, notamment la norme NF C 15-100, nécessitant parfois des manipulations pour ouvrir ou fermer les volets. Il indique avoir fait part de ses inquiétudes, en vain. Il mentionne également une plaque d’aggloméré inesthétique dans la pièce principale, ainsi qu’une augmentation de loyer de 25,20 euros malgré des économies promises. Par ailleurs, il indique avoir été contraint d’utiliser des sanitaires d’un autre bâtiment pendant environ quinze jours, qu’il jugeait sales, et dénonce le remplacement d’un évier fonctionnel par un défectueux, l’installation d’une prise télé jugée inutile et d’un boîtier fibre non raccordé. Le demandeur affirme ne s’être jamais opposé aux travaux. Il déplore toutefois un manque de considération et un climat d’irrespect de la part du bailleur et du maître d’œuvre, ainsi que l’absence d’information sur le déroulement des travaux malgré sa disponibilité. Il indique enfin que les travaux ont affecté son activité professionnelle.

Monsieur [K] [Z] affirme avoir subi un préjudice moral important, caractérisé par un stress, de l’anxiété et un sentiment d’injustice liés à la persistance des problèmes dans le logement et au manque de considération du bailleur. Il évoque une inquiétude constante pour la sécurité et la santé de son enfant, ainsi qu’une atteinte à son intimité familiale, aggravée par la crainte des réactions de la mère de son enfant. Il signale également avoir été empêché de travailler pendant deux semaines et avoir dû consacrer beaucoup de temps au nettoyage et dépoussiérage, augmentant sa fatigue et son inconfort.

Grand Bourg Habitat, représenté par M^e CONTENT, lui-même substitué par M^e BADOUX, s’en réfère à ses écritures et demande au tribunal de :

Débouter Monsieur [K] [Z] de ses demandes ;Condamner Monsieur [K] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;Le condamner à lui verser la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Pour s’opposer aux demandes de Monsieur [K] [Z], [Localité 7] Habitat invoque les articles 1719 et 1353 du code civil ainsi que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. L’organisme rappelle que les travaux de réhabilitation ont été entrepris dans l’intérêt des locataires afin d’améliorer leur confort thermique et leur cadre de vie. Concernant l’absence alléguée de joints et de filtres, le défendeur soutient qu’il s’agit d’une gêne temporaire inhérente aux travaux, sans insalubrité ni danger avéré, et qu’aucune preuve de perte thermique objective n’est apportée. Pour la fenêtre de la chambre de l’enfant, les ajustements ont pu affecter ponctuellement le confort sans rendre la pièce inutilisable. De plus il indique que l’absence de volets n’est pas étayée ceux-ci n’étant pas légalement obligatoires dès lors qu’un dispositif d’occultation suffisant existe. Concernant les câbles électriques, [Localité 7] Habitat explique qu’ils correspondaient aux volets roulants, sans danger, non raccordés avant l’intervention finale. Les fils visibles étaient des organes de commande sans courant actif, et le fil dénudé a été corrigé dès signalement. Tous les travaux ont été effectués par des entreprises qualifiées. Il soutient qu’aucune violation des normes de sécurité ne peut être retenue et que le demandeur n’apporte pas la preuve d’un danger objectif. [Localité 7] Habitat réfute également le manque de considération reproché, estimant qu’aucune preuve n’est rapportée et que le courrier produit émane d’un tiers. Il conteste le manque de considération allégué, affirmant avoir toujours entretenu des rapports respectueux et informé le locataire du calendrier des travaux. Il ajoute qu’une solution temporaire pour l’usage des sanitaires a été proposée, et les clés ont été déposées sous son paillasson, en l’absence de réponse. Il précise que la plaque dans la cuisine était une mesure provisoire, visant à éviter poussières et fibres d’amiante, et que l’inconfort visuel ne constitue pas un trouble de jouissance indemnisable. Il affirme que les reprises dans la salle de bain et la cuisine ont été effectuées le 7 juillet 2025, et soutient que les photographies produites ne sont pas probantes. Concernant les sanitaires, il explique que l’utilisation temporaire de sanitaires d’un autre bâtiment était nécessaire, annoncée et acceptée par le locataire, facilement accessible et limitée dans le temps. [Localité 7] Habitat affirme avoir limité la gêne et respecté ses obligations légales. En outre, il affirme qu’aucune réclamation n’a été reçue concernant l’évier défectueux, que les installations électriques et la prise télévision étaient conformes et prévues dans le marché. Par ailleurs, il estime que les difficultés rencontrées sont imputables au comportement du locataire, qui a refusé l’accès à son logement.

Enfin, pour s’opposer à toute indemnisation au titre du préjudice moral, [Localité 7] Habitat soutient que le demandeur n’en rapporte pas la preuve et qu’il a pris en compte les désordres signalés tout en proposant des solutions adaptées. Il relève que les travaux n’ont duré que deux semaines et que le logement n’était pas destiné à un usage professionnel, de sorte qu’il n’a pas à en garantir les conditions d’exploitation. Il rappelle qu’aucune autorisation d’activité professionnelle n’a jamais été sollicitée. Il ajoute que la présence de poussière est inhérente à tout chantier et ne constitue pas une faute et qu’aucune preuve n’est fournie quant au nombre d’heures de nettoyage ou au recours à un professionnel.

MOTIFS DE LA DECISION

(I) Sur les demandes de dommages et intérêts formulées par Monsieur [K] [Z]

Sur le manquement à l’obligation de jouissance paisible du bailleur Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques d’un logement décent comme suit : « le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 9] et à Mayotte ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements » ;

Il appartient au locataire de démontrer la violation par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent.

Selon l’article 7 e) de la loi de 1989, le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

Par ailleurs, en vertu de l’article 6b) et c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, il n’est pas contesté que des travaux de réhabilitation ont été entrepris dans l’immeuble et au sein du logement de Monsieur [K] [Z]. Or, il ressort des écritures et des pièces du débat que ce dernier dénonce différents manquements et désordres, à l’origine d’un trouble de jouissance.

* sur l’absence d’étanchéité des fenêtres

A l’appui de ces allégations concernant l’absence d’étanchéité à l’air de plusieurs fenêtres de son logement, Monsieur [K] [Z] produit une attestation émanant de Madame [T] [U] datée du 21 août 2025 par laquelle cette dernière atteste avoir constaté « l’air glacial » pendant la période hivernale, passant par une ouverture au-dessus de la fenêtre de chaque chambre, et le fait que la fenêtre de la chambre enfant fermait mal. Par ailleurs, Monsieur [N] [H] témoigne également avoir constaté la température très basse dans la chambre en raison du manque de filtres et de joints autour des ouvertures.

Surtout, le demandeur produit un procès-verbal de constat du 1er avril 2025 émanant d’un commissaire de justice par lequel ce dernier constate une défectuosité des joints de la fenêtre de la cuisine ainsi qu’une importante entrée d’air frais dans le logement. Dans le salon, et les deux chambres, il relève « au-devant de l’emplacement prévu pour la grille d’aération que de l’air frais pénètre de façon importante à l’intérieur du logement », et fait état de l’absence de joints sur la fenêtre de la chambre d’enfant.

Il convient de préciser que, contrairement aux affirmations de [Localité 7] Habitat, Monsieur [K] [Z] peut soumettre tout moyen de preuve à l’appréciation du juge, de nature à établir le caractère indécent de son logement, la loi n’imposant pas l’usage d’un procédé technique pour objectiver la température.

Ces éléments établissent l’existence d’infiltration d’air parasites et l’absence d’étanchéité à l’air suffisante de plusieurs fenêtres du logement. A cet égard et contrairement aux affirmations de [Localité 7] Habitat, qui ne conteste d’ailleurs pas l’absence d’étanchéité à l’air, il ne saurait s’agir d’une simple gêne temporaire et maîtrisée.

Au regard des désordres constatés dans le logement litigieux, relevant de l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent et en bon état d’usage et de réparation, le préjudice de jouissance du locataire est établi et justifie réparation.

Les lettres de réclamation adressées au bailleur entre octobre 2024 et mars 2025 démontrent que le locataire a alerté à plusieurs reprises sur la situation de son logement. S’il apparaît que [Localité 7] Habitat a fait état le 20 décembre 2024 du retard imputable à l’entreprise dans la fabrication des fenêtres, reste que Monsieur [K] [Z] a occupé un logement dépourvu d’étanchéité à l’air pendant plusieurs mois puisque le commissaire de justice a dressé son acte en avril 2025.

La réalisation de travaux de réhabilitation d’ampleur du logement loué et occupé tel que ceux réalisés dans l’immeuble comprenant le logement de Monsieur [K] [Z], si elle a fait l’objet d’un accord collectif, ne dispense pas pour autant le bailleur de son obligation de délivrance, notamment au regard des critères d’indécence des lieux loués.

Par conséquent, il résulte de ces éléments un trouble de jouissance subi par le locataire, par infiltration d’air froid, notamment au cours des mois d’hiver.

* sur les installations électriques

Le procès-verbal du commissaire de justice relève également la présence de fils électriques dénudés dans le logement ainsi que la défectuosité de certaines installations électriques. Il mentionne ainsi « j’observe à l’intérieur du logement et sur la gauche de la porte d’entrée la présence d’un interrupteur électrique incorrectement fixé et dont le boitier se désolidarise. Je constate que des fils électriques non gainées alimentent et ressortent dudit interrupteur précité. Je constate au bout des fils électriques précités la présence d’un domino électrique apparent et non protégé », dans la cuisine « J’observe que des fils électriques dénudés en leur extrémité sortent d’une gaine », et dans le salon il observe « une gaine électrique descend du coffre du volet et que des fils électriques dont l’extrémité est dénudée ressortent de ladite gaine électrique ». Enfin, il relève dans la chambre d’enfant plusieurs fils électriques dont l’extrémité est dénudée.

Cependant, il n’est pas établi, au vu des pièces produites, que les câbles électriques et le boîtier étaient alimentés ou qu’ils présentaient un danger pour les occupants. S’il est évident que la présence de câbles dénudés au sein du logement pendant les travaux peut être insatisfaisante pour un locataire, il n’en demeure pas moins qu’aucune preuve ne permet d’établir leur alimentation ni leur dangerosité, ce d’autant dans un contexte de travaux. Surtout, le défendeur indique avoir rapidement réagi suite au constat de la dangerosité d’un des câbles de l’habitation.

Par conséquent, la preuve n’est pas rapportée d’un trouble de la jouissance lié au défaut de conformité de l’installation électrique.

* sur la présence d’une plaque agglomérée

Si Monsieur [K] [Z] considère que la plaque agglomérée installée à l’été 2024 était inesthétique et inutile, [Localité 7] Habitat expose que l’installation de la plaque avait pour finalité de prévenir l’infiltration de poussières, gravats ou fibres, ce qui n’est pas contesté par le locataire.

Une telle installation, provisoire, relève d’un dispositif de protection et ne saurait donc, à elle seule, constituer un trouble de jouissance du logement.

Par conséquent, la preuve n’est pas rapportée d’un trouble de la jouissance lié à la présence d’une plaque agglomérée.

* sur la mise à disposition de sanitaires à l’extérieur du logement

S’agissant de l’utilisation temporaire de sanitaires à l’extérieur du logement, il n’est pas contestable qu’une telle solution présente un certain manque de praticité pour un locataire. Il ressort néanmoins des pièces produites que le locataire n’a, à aucun moment, exprimé de refus ou de protestation quant à la mise à disposition de ces locaux. Au contraire, les échanges de messages versés aux débats démontrent qu’il a accepté d’utiliser ces sanitaires le temps nécessaire aux interventions, ce qu’il ne conteste d’ailleurs pas.

De plus, en l’absence de toute démonstration d’une insalubrité ou d’un état dégradé des locaux mis à disposition, et dès lors que leur utilisation a été strictement limitée dans le temps, il ne saurait être caractérisé de trouble de jouissance.

* sur les autres désordres allégués

Au surplus, il doit être relevé que les nombreuses photographies versées en procédure ne sont pas datées, et il n’est pas démontré qu’il s’agisse du logement de Monsieur [K] [Z]. En tout état de cause, elles sont insuffisantes à caractériser un logement indécent. De même, l’absence de volet concernant la chambre de l’enfant n’est pas démontrée par des éléments objectifs. Les autres griefs allégués ne sont pas non plus établis par des éléments suffisamment probants.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [K] [Z] a subi un trouble dans la jouissance de son logement du fait du défaut d’étanchéité de celui-ci, et ce pendant plusieurs mois.

Par conséquent, [Localité 7] Habitat a manqué à ses obligations et sa responsabilité est engagée.

Le trouble de jouissance subi sera réparé par l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 840 € en tenant compte d’un trouble s’étalant sur une durée de sept mois, sur la base proposée par le demandeur, l’évaluation suggérée étant adaptée (40 % du loyer par mois pour les cinq mois d’hiver, 20 % pour le surplus).

Sur la demande au titre du préjudice moral Il résulte de l’article 1217 en vigueur lors de la conclusion du contrat de bail, « que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

En l’espèce, le demandeur n’établit pas le manque de considération dont il se dit victime, d’autant que la seule pièce produite émane d’un tiers à la procédure. Il ne rapporte pas non plus la preuve de l’arrêt de son activité professionnelle qui constituerait en tout état de cause un préjudice matériel et non moral. Néanmoins, une attestation permet de retenir l’existence d’un préjudice moral subséquent au préjudice de jouissance, ce préjudice étant distinct. Monsieur [H] en effet indique qu’il a « constaté que [K] perdait le moral pendant les travaux dans son domicile. Il m’a souvent dit qu’il ne s’y sentait plus chez lui et même qu’il ressentait du mépris au-dessus de sa tête ».

Il apparaît ainsi que les réponses insatisfaisantes et tardives du bailleur données aux alertes de Monsieur [Z] ont créé des soucis supplémentaires, ce qui caractérise un préjudice moral.

Par conséquent, [Localité 7] Habitat sera condamné à payer à Monsieur [K] [Z] la somme de 100 euros au titre de son préjudice moral.

(II) Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

[Localité 8], partie perdante, supportera l’intégralité des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [K] [Z] pour sa défense, [Localité 7] Habitat sera condamné à lui verser la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. [Localité 7] Habitat sera débouté de sa propre demande de ce chef.

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE [Localité 8] à verser à Monsieur [K] [Z] la somme de 840 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE [Localité 8] à verser à Monsieur [K] [Z] la somme de 100 euros au titre de son préjudice moral ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE [Localité 8] aux dépens ;

CONDAMNE [Localité 8] à verser à Monsieur [K] [Z] la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE [Localité 8] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter ;

Ainsi dit et jugé par mise à disposition au greffe les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION