TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

JUGEMENT DU 26 MAI 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/07198 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPOJ

N° de MINUTE : 25/00660

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DÉNOMMÉ PARC DE [Localité 11] SIITUÉ [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société SEGINE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître [P], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

C/

DEFENDEURS

Association EVOLENE TUTELLES, prise en la personne de Monsieur [W] [R], en sa qualité de tuteur de Monsieur [L] [C] [G] [E]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non représentée

Monsieur [L] [C] [G] [E]

[Adresse 13]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [V] [E] était propriétaire du lot 1741 au sein d’un immeuble sis [Adresse 10] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Décédé le 1er avril 2019 à [Localité 12], il a laissé pour seul héritier Monsieur [L] [E].

Le 5 octobre 2021, Monsieur [L] [E], assisté de son curateur renforcé EVOLENE TUTELLES, a donné procuration à un office notarial, désigné comme mandataire spécial, afin de recueillir et de régulariser la succession de Monsieur [V] [E].

Le 7 juillet 2023, la curatelle renforcée de Monsieur [V] [E] était renouvelée pour 60 mois par jugement du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-bois.

Le 2 avril et le 12 avril 2024, une sommation d’opter en application de l’article 771 du code civil était adressée à Monsieur [L] [E], régulièrement cité en l’étude de l’huissier après vérification de son domicile, et à EVOLENE TUTELLES en sa qualité de curateur renforcé, régulièrement cité.

Par actes de commissaire de justice du 4 juillet 2024 et du 5 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] (93), a fait assigner Monsieur [L] [E] et EVOLENE TUTELLES, en qualité de curateur renforcé de Monsieur [L] [E], devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :

— Condamner Monsieur [L] [E], représenté par l’association EVOLENE TUTELLES, au paiement d’une somme de 11 038,76 euros au titre des charges courantes échues au 13 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2020 sur la somme de 2 124,41 euros et à compter de l’assignation sur le surplus

— Ordonner la capitalisation des intérêts

— Condamner Monsieur [L] [E], représenté par l’association EVOLENE TUTELLES, à lui payer la somme de 914,45 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées

— Condamner Monsieur [L] [E], représenté par l’association EVOLENE TUTELLES, au paiement d’une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit

— Condamner Monsieur [L] [E], représenté par l’association EVOLENE TUTELLES, à lui payer une indemnité d’un montant de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner Monsieur [L] [E] aux entiers dépens comprenant les frais d’hypothèque lgale ou judiciaire, dont distraction au profit de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [L] [E], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation Monsieur [L] [E], au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l’assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 3 décembre 2024.

Monsieur [L] [E], régulièrement cité à étude, et l’association EVOLENE TUTELLES, en qualité de curateur renforcé de Monsieur [L] [E], régulièrement citée par remise de l’acte à personne morale, n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En outre, l’article 771 du code civil dispose que l’héritier ne peut être contraint à opter avant l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de l’ouverture de la succession. A l’expiration de ce délai, il peut être sommé, par acte extrajudiciaire, de prendre parti à l’initiative d’un créancier de la succession, d’un cohéritier, d’un héritier de rang subséquent ou de l’Etat.

L’article 772 du même code prévoit que dans les deux mois qui suivent la sommation, l’héritier doit prendre parti ou solliciter un délai supplémentaire auprès du juge lorsqu’il n’a pas été en mesure de clôturer l’inventaire commencé ou lorsqu’il justifie d’autres motifs sérieux et légitimes. Ce délai est suspendu à compter de la demande de prorogation jusqu’à la décision du juge saisi.

A défaut d’avoir pris parti à l’expiration du délai de deux mois ou du délai supplémentaire accordé, l’héritier est réputé acceptant pur et simple.

En l’espèce, en l’absence de réponse à la sommation d’opter envoyée par le syndicat des copropriétaires en date du 2 avril et du 12 avril 2024 à Monsieur [L] [E] et à son curateur renforcé, il est réputé avoir accepté purement et simplement la succession de son défunt père Monsieur [V] [E] en application des articles 771 et 772 du code civil.

Par conséquent, Monsieur [L] [E] se trouve être débiteur de la dette de son défunt père.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :

— la matrice cadastrale et l’acte de vente justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [V] [E]

— la procuration donnée à un office notarial, désigné comme mandataire spécial, afin de recueillir et de régulariser la succession de Monsieur [V] [E], justifiant de sa qualité d’héritier

— l’extrait du compte copropriétaire arrêté au 1er avril 2024 à la somme de 11 038,76 euros ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 19 octobre 2021, 30 mars 2022, 12 septembre 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2021 ainsi que le budget prévisionnel 2023 dont découlent les charges réclamées, et qui a rejeté l’approbation des comptes 2021 ;

— des appels de provisions et régularisations de charges ;

— le contrat de syndic en vigueur du 12 septembre 2023 au 30 septembre 2024

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [L] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11 038,76 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er juillet 2024, appels du 2ème trimestre inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 19 février 2020 sur la somme de 554,25 euros visée par la mise en demeure, et à compter de l’assignation sur le surplus.

La capitalisation des intérêts étant de droit, lorsqu’elle a été demandée, elle sera ordonnée.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

— frais de lettres de mise en demeure et de relance pour un montant total de 117,17 euros

— frais d’affranchissement pour un montant total de 11,68 euros

— frais de transmission du dossier à l’avocat pour un montant de 500 euros

— frais de prise d’hypothèque pour un montant de 285,60 euros

Soit un montant total de 914,45 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie que d’une unique mise en demeure, pour laquelle il lui sera attribué la somme de 30 euros.

En outre, les frais de « transmission avocat » étant compris dans les frais irrépétibles, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre.

Les frais d’affranchissement seront également écartés comme n’étant pas justifiés par les pièces produites.

Le bordereau d’inscription d’hypothèque est versé en procédure, justifiant d’octroyer la somme de 272,40 euros, visée par le contrat de syndic.

Monsieur [L] [E] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 302,40 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi Monsieur [L] [E], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [E] sera condamné aux entiers dépens, n’incluant pas les frais d’incription d’hypothèque légale déjà inclus au titre de l’article 10-1 de la loi de 1965. Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés.

Monsieur [L] [E] sera par ailleurs condamné à payer au syndicat demandeur une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Condamne Monsieur [L] [E] représenté par l’association EVOLENE TUTELLES à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] (93), les sommes de :

-11 038,76 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er juillet 2024, appels du 2ème trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2020 sur la somme de 554,25 euros et à compter du 4 juillet 2024 pour le surplus,

-302,40 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019.

— Déboute le syndicat des copropriétaires d’un immeuble sis [Adresse 10] (93), de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamne Monsieur [L] [E] représenté par l’association EVOLENE TUTELLES aux dépens de l’instance, en ce non compris les frais d’inscription d’hypothèque légale, dont distraction au profit de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés, à l’égard de ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— Condamne Monsieur [L] [E] représenté par l’association EVOLENE TUTELLES à payer au syndicat des copropriétaires d’un immeuble sis [Adresse 9] [Localité 14] (93), la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 26 Mai 2025.

LE GREFFIER LE JUGE

Sakina HAFFOU Aliénor CORON