REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 15 MAI 2025

N° RG 24/00370 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G4DA

N° minute : 25/00171

Dans l’affaire entre :

DEMANDEURS

Monsieur [H] [T] [J]

né le 23 Mai 1954 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Luc ROBERT avocat au barreau de l’Ain, substitué par M^e Patricia DASSONVILLE, avocat au barreau de l’Ain

Madame [I] [S] épouse [J]

née le 24 Avril 1956 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Luc ROBERT avocat au barreau de l’Ain, substitué par M^e Patricia DASSONVILLE, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [R] [U]

née le 30 Juin 1975 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Béatrice LEFEBVRE avocat au barreau de l’Ain

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-1053-2024-3732 du 18/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 03 Avril 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025

copies délivrées le 15 MAI 2025 à :

Monsieur [H] [J]

Madame [I] [S] épouse [J]

Madame [R] [U]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 15 MAI 2025 à :

Monsieur [H] [J]

Madame [I] [S] épouse [J]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 10 mai 2021, prenant effet le 1er juin 2021, Madame [I] [S] épouse [J] (ci-après « Madame [I] [J] ») a, par l’intermédiaire de son époux, Monsieur [H] [J], consenti un bail d’habitation à Madame [R] [U], portant sur un immeuble à usage d’habitation lui appartenant en propre, situé au [Adresse 1], à [Localité 7] (Ain), contre le paiement d’un loyer mensuel de 470 euros, outre une provision sur charges de 7 euros.

Par courrier daté du 10 novembre 2023, remis à Madame [R] [U] le 19 novembre 2023, Madame [I] [J] et Monsieur [H] [J] (ci-après « les époux [J] ») ont donné congé à celle-ci aux fins de vente du logement, à effet au 31 mai 2024.

Madame [R] [U] s’étant maintenue dans le logement après cette date, les époux [J] ont, par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, fait assigner Madame [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins, principalement, qu’il valide le congé donné le 19 novembre 2023, qu’il ordonne en conséquence l’expulsion de Madame [R] [U] et qu’il la condamne à leur verser diverses sommes à titre d’indemnités d’occupation et de dommages-intérêts.

Appelée initialement à l’audience du 5 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Elle a été retenue à l’audience du 3 avril 2025.

Lors de cette audience, les époux [J], représentés par leur conseil, déposent des conclusions auxquelles ils se réfèrent. Ils demandent ainsi au juge des contentieux de la protection de :

valider le congé délivré à Madame [R] [U] le 19 novembre 2023 pour le 31 mai 2024 ;ordonner en conséquence son expulsion du logement, ainsi que celle de tous occupants de son chef ;condamner Madame [R] [U] à payer à Madame [I] [J] une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, jusqu’à son départ effectif des lieux ;condamner Madame [R] [U] à leur payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts ;débouter Madame [R] [U] de l’ensemble de ses demandes ;condamner Madame [R] [U] aux dépens, comprenant le coût du congé pour vendre ;condamner Madame [R] [U] à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande tendant à valider le congé pour vente, les époux [J], qui se fondent sur l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soulèvent que :

les conditions formelles du congé ont été respectées, ce congé offrant à la locataire une option entre l’achat de son logement ou de l’immeuble entier ;la charge de la preuve du caractère frauduleux du congé repose sur Madame [R] [U] ;l’appartement offert à la location postérieurement au congé n’est pas celui donné à bail à Madame [R] [U] ;cette offre de location était justifiée par des raisons financières dans la mesure où Madame [R] [U] faisait obstacle à la vente de l’immeuble ;ils ont mandaté une agence afin de procéder à la vente de l’immeuble dès le 26 janvier 2023 ;plusieurs visites de l’immeuble et de l’appartement de Madame [R] [U] ont été réalisées, bien que celle-ci se soit rarement rendue disponible et ait dénigré l’immeuble devant les éventuels acquéreurs ;le contrat de bail prévoit une possibilité de révision annuelle du loyer ; Madame [R] [U] ne justifie pas d’un quelconque préjudice moral qu’elle aurait pu subir à la suite de la délivrance du congé.

Concernant leurs demandes indemnitaires, les époux [J] soutiennent que Madame [R] [U] se maintient irrégulièrement dans le logement et ne justifie pas d’une volonté de relogement et de recherches sérieuses. Ils précisent qu’elle a refusé des offres de logement. Ils ajoutent qu’elle fait obstacle à la vente en ne se rendant pas disponible pour les visites et en dénigrant le logement. Ils affirment ne pas pouvoir vendre l’immeuble depuis deux ans et être contraints de continuer à l’entretenir.

Lors de cette même audience, Madame [R] [U], représentée par son conseil, dépose des conclusions auxquelles elle se réfère également. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection, à titre principal :

d’annuler le congé délivré à Madame [R] [U] le 19 novembre 2023 pour le 31 mai 2024 ;de débouter les époux [J] de l’ensemble de leurs demandes ;de condamner les époux [J] à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Elle lui demande à titre subsidiaire de débouter les époux [J] de leur demande de dommages-intérêts.

Elle soutient, à l’appui de ses prétentions formulées à titre principal, que :

dès réception du congé, elle a effectué des démarches réelles pour se reloger ;les époux [J] ont offert à la location un appartement non meublé situé dans son immeuble, sur un site spécialisé, concomitamment au congé qui lui a été délivré, alors qu’ils indiquaient vouloir vendre l’immeuble entier ;le loyer proposé pour l’appartement offert à la location était plus élevé que celui payé par Madame [R] [U] alors qu’il est de superficie inférieure ;elle n’a jamais fait obstruction à la vente et notamment n’a pas dénigré le logement auprès des visiteurs ;le congé a pour objet de permettre aux bailleurs d’augmenter le loyer, dans un contexte où Madame [R] [U] avait refusé cette augmentation ;il a également pour objet de mettre fin au bail en raison de la mésentente entre les époux [J] et Madame [R] [U] ;pour l’ensemble de ces raisons, le congé est frauduleux comme n’étant pas justifié par une réelle intention de vendre le logement donné à bail ;la délivrance d’un congé frauduleux constitue une faute civile ;elle a subi un préjudice moral lié à cette faute, en raison du stress et des tracas qu’elle a engendrés et des démarches qu’elle a dû effectuer pour se reloger, alors que sa santé est déjà très fragile.

Au soutien de sa demande formulée à titre subsidiaire, elle invoque qu’elle est à jour du paiement de ses loyers et charges, et qu’elle présente un handicap nécessitant des équipements spécifiques qui complexifient ses recherches de logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour vente

Selon l’article 15, I, al. 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant […] ».

Il résulte du même article, en son alinéa 6, qu’ « en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».

La fraude à la loi ne se présumant pas et devant être établie par celui qui l’invoque, il appartient au preneur qui conteste la réalité du motif du congé qu’il a reçu de rapporter la preuve de l’absence d’intention de vendre du bailleur.

S’il est constant que la régularité formelle du congé suppose que l’offre de vente qu’il contient porte spécifiquement sur le bien donné à bail, et non sur un ensemble immobilier plus large, afin que le locataire puisse exercer un droit de préemption effectif, l’intention de vendre du bailleur peut s’entendre quant à elle d’une volonté de vendre le logement donné à bail dans le cadre d’une quelconque opération, et notamment dans le cadre d’une vente d’immeuble entier.

En l’espèce, par courrier daté du 10 novembre 2023, remis à Madame [R] [U] le 19 novembre 2023, les époux [J] ont donné congé à celle-ci aux fins de vente du logement, à effet au 31 mai 2024.

Ledit courrier précisait qu’il valait offre de vente à Madame [R] [U] du logement au prix de 81.107 euros hors frais de notaire et offre de vente de l’immeuble comprenant le logement au prix de 220.000 euros hors frais de notaire, ces offres valant « pendant les deux premiers mois du délai de préavis de six mois ».

La régularité formelle de ce congé, au regard notamment des prescriptions de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’est pas contestée.

Il résulte des pièces produites par les époux [J] que Madame [I] [J] a entrepris des démarches sérieuses attestant de la réalité du processus de vente de l’immeuble comprenant l’appartement donné à bail à Madame [R] [U].

Elle a en effet, par acte sous seing privé du 26 janvier 2023, préalable de plusieurs mois à la délivrance du congé, donné mandat à la société GUYON IMMOBILIER de vendre l’immeuble litigieux comprenant trois appartements, dont celui occupé par Madame [R] [U], au prix de 231.000 euros.

Il est également justifié, par la production d’un courriel et d’une attestation de Madame [V] [G], chargée de la vente dudit immeuble, que préalablement à la conclusion de ce mandat, elle avait déjà contacté « à plusieurs reprises » Madame [R] [U] afin de réaliser l’estimation de son appartement « pour une future mise en vente ». Il résulte des mêmes pièces que l’appartement a par la suite été plusieurs fois visité par de potentiels acquéreurs, dans la période de temps au cours de laquelle a été délivré le congé, démontrant ainsi la réalité du projet de vente de Madame [I] [J] au moment de la délivrance du congé.

L’intention de vendre l’immeuble entier emporte nécessairement intention de vendre l’appartement donné à bail à Madame [R] [U].

Madame [R] [U], qui supporte la charge de la preuve du caractère frauduleux du congé pour vente qu’elle a reçu, se prévaut en l’espèce de l’offre de mise en location sur un site Internet, en octobre 2024, par Madame [I] [J], d’un appartement appartenant au même immeuble que celui qui lui a été donné à bail.

Cette offre de mise en location, dont l’existence n’est pas contestée par les époux [J], ne saurait constituer la preuve d’un défaut d’intention de vente au moment du congé délivré par ceux-ci.

Elle est en effet intervenue plusieurs mois après la délivrance du congé, dans un contexte où Madame [I] [J] justifiait avoir tenté depuis plusieurs mois de vendre le bien – le mandat de vente ayant été conclu en janvier 2023 – et avoir été confronté aux réticences de sa locataire, dont Madame [V] [G] témoigne qu’elle se rendait peu disponible pour les visites et dénigrait le bien.

La mise en location de cet appartement pouvait donc procéder d’une volonté légitime de limiter les pertes financières liées à la longueur du processus de vente de l’immeuble, ainsi que l’allèguent les époux [J].

Cette circonstance n’est donc pas de nature à démontrer un défaut d’intention de vente de Madame [I] [J] au moment du congé.

De même, si Madame [R] [U] invoque des mésententes et produit des éléments qui, certes, peuvent laisser imaginer un contexte de tensions entre elle et les époux [J], la seule allégation de cette inimitié, à la supposer caractérisée, ne suffit pas à démontrer que le congé délivré par ces derniers aurait eu vocation à évincer Madame [R] [U] et serait exclusif de toute volonté de vendre.

Enfin, les développements de Madame [R] [U] sur l’existence de démarches de relogement sont inopérants dans la mesure où l’existence ou non de telles démarches est sans incidence sur la réalité de l’intention de vendre de Madame [I] [J] au moment de la délivrance du congé.

Il en résulte que Madame [R] [U] ne démontre pas le caractère frauduleux du congé délivré par Madame [I] [J].

Le congé pour vendre délivré le 19 novembre 2023 sera par conséquent validé.

Madame [R] [U] est ainsi occupante sans droit ni titre du logement depuis le 1er juin 2024, le bail ayant pris fin par l’effet du congé.

Il y a donc lieu d’autoriser Madame [I] [J] à faire procéder à l’expulsion de Madame [R] [U] et tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [R] [U] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, Madame [R] [U] occupe le logement sans droit ni titre depuis le 1er juin 2024, causant ainsi un préjudice à la propriétaire du logement, Madame [I] [J].

Il convient de réparer ce préjudice et de fixer à la charge de Madame [R] [U] et au bénéfice de Madame [I] [J] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail.

Il résulte des débats et des pièces communiquées que Madame [R] [U] a continué de verser des sommes équivalentes au loyer dû. La condamnation sera donc prononcée en deniers ou quittances, les sommes versées par la défenderesse à la propriétaire venant en déduction des sommes dues au titre des indemnités d’occupation.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par Madame [R] [U]

Il est constant que la délivrance d’un congé frauduleux constitue une faute civile au sens de l’article 1240 du code civil, précité.

Cependant, en l’espèce, il a été jugé que le congé pour vendre délivré à Madame [R] [U] n’était pas frauduleux.

Madame [R] [U] ne justifie donc d’aucune faute commise par Madame [I] [J].

Elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par les époux [J]

La condamnation au versement de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, précité, suppose la triple caractérisation d’une faute civile, d’un préjudice et d’une relation de causalité reliant la faute au préjudice.

En l’espèce, si les époux [J] reprochent à Madame [R] [U] d’avoir fait obstacle à la vente de leur immeuble, ils ne démontrent pas que la faute qu’ils allèguent leur aurait causé un préjudice, distinct de celui compensé par les indemnités d’occupation, alors que Madame [R] [U] n’a jamais cessé de payer les sommes dues en exécution du contrat de bail.

Si Madame [I] [J] soutient qu’elle ne peut vendre son immeuble depuis deux ans, elle ne démontre ni que la valeur de son immeuble aurait diminué au cours de ce délai, ni qu’une vente plus précoce lui aurait permis de faire fructifier son patrimoine.

De même, si elle indique être contrainte d’entretenir son bien dans l’attente de sa cession, elle ne démontre ni la réalité de ces frais d’entretien, ni qu’ils ne seraient pas compensés par la perception des loyers et indemnités d’occupation au cours des deux dernières années.

Les époux [J] ne rapportant pas la preuve d’un préjudice résultant de la faute qu’ils imputent à la défenderesse, ils seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [U], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance.

Rien ne justifie toutefois de mettre à sa charge le coût du congé délivré à l’initiative des époux [J], qui ne constitue pas un acte obligatoire imposé par la loi et n’est donc pas compris dans les dépens.

L’équité commande en outre de condamner Madame [R] [U] à payer aux époux [J] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera enfin rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Rien en l’espèce ne justifie d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE valide le congé pour vente délivré le 19 novembre 2023 par Madame [I] [J] à Madame [R] [U], pour le 31 mai 2024 ;

AUTORISE Madame [I] [J] à faire procéder à l’expulsion de Madame [R] [U] et tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 3]), à [Localité 7] (Ain), au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [R] [U] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date d’effet du congé jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE en deniers ou quittance Madame [R] [U] à payer à Madame [I] [J] l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

DEBOUTE Madame [R] [U] de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE Madame [I] [J] et Monsieur [H] [J] de leur demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [R] [U] aux dépens, dont est exclu le coût du congé délivré le 19 novembre 2023 par Madame [I] [J] à Madame [R] [U] ;

CONDAMNE Madame [R] [U] à payer à Madame [I] [J] et Monsieur [H] [J] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 15 mai 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,