REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 20 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00235 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HDFY

N° minute : 25/00387

Dans l’affaire entre :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [V] [X] [F]

né le 18 Février 1992 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

comparant et assisté de Madame [P] [I], sa conjointe

et

DEFENDERESSE

Madame [J] [E]

demeurant [Adresse 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 02 Octobre 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025

copies délivrées le 20 NOVEMBRE 2025 à :

Monsieur [D] [V] [X] [F]

Madame [J] [E]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 20 NOVEMBRE 2025 à :

Madame [J] [E]

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [F] et Madame [P] [I] ont pris à bail un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 798 euros, charges comprises. Le bien appartient à la SCI ACS BAUDIN, représentée par Madame [J] [E], et était géré par l’agence immobilière L’ADRESSE ML JOUVENT.

Les locataires ont versé un dépôt de garantie de 638 euros. Un état des lieux d’entrée a été établi le 1er avril 2022, puis, à la suite de la résiliation du bail, un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé le 30 septembre 2024.

Une retenue de 511,50 euros a été opérée sur le dépôt de garantie, au motif de travaux de reprise de peinture.

Le 13 novembre 2024, par l’intermédiaire de son assureur protection juridique, Monsieur [D] [F] a mis en demeure l’agence immobilière de lui restituer l’entièreté du dépôt de garantie.

De nouveau, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 02 décembre 2024, Monsieur [D] [F] a mis en demeure l’agence immobilière de lui restituer le dépôt de garantie.

Par requête reçue au greffe le 11 juin 2025, Monsieur [D] [F] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins de voir Madame [J] [E] condamnée au paiement de la somme de 511,50 euros en restitution du paiement du dépôt de garantie et la somme de 410 euros à titre de dommages et intérêts.

A l’audience du 02 octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [D] [F] et Mme [P] [I] réitèrent l’ensemble de leurs demandes, et sollicitent que Madame [J] [E] soit déboutée de sa demande reconventionnelle de condamnation indemnitaire.

Au soutien de ses prétentions, le demandeur expose qu’une somme de 511,50 euros a été prélevée sur son dépôt de garantie au motif d’une mauvaise application de peinture sur les plinthes avec débord sur les murs. Il soutient toutefois que les plinthes n’ont jamais été repeintes et que la coloration constatée résulte simplement d’un jaunissement progressif de la peinture avec le temps ou de la mauvaise qualité de la peinture utilisée lors de la rénovation. Il soutient que le jaunissement des peintures ne peut être imputé au locataire que s’il résulte d’un usage anormal ou fautif, ce qu’il appartient au bailleur de démontrer. Or, selon lui, le bailleur échoue à rapporter cette preuve. De plus, il estime que le devis présenté concerne la réfection de toute la pièce et non uniquement des plinthes. Il ajoute que la bailleresse lui reproche également d’avoir repeint la porte, son bâti, ainsi que l’encadrement de la fenêtre de la première chambre. Or, il explique que ces éléments ont été inspectés lors de l’état des lieux de sortie sans qu’aucune remarque n’ait été formulée à ce sujet. Il soutient que la bailleresse n’apporte aucun élément de preuve établissant l’application d’une nouvelle peinture sur les plinthes ni un usage anormal ou fautif du logement. Il sollicite dès lors la restitution intégrale du dépôt de garantie, ainsi qu’une indemnité de 410 euros en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, correspondant à 10 % du loyer mensuel par mois de retard, pour la période de décembre à mai. Il précise avoir tenté à plusieurs reprises de contacter l’agence et la bailleresse pour régler le différend à l’amiable, sans succès, ces derniers n’ayant donné aucune suite à la proposition de conciliation. Il ajoute avoir adressé une mise en demeure au bailleur le 2 décembre 2024 afin d’obtenir la restitution du dépôt de garantie, sans réponse favorable de l’agence ni de la propriétaire.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle de Madame [E], il fait valoir le comportement de cette dernière ayant conduit à l’absence d’issue amiable au litige.

Madame [E] sollicite que Monsieur [D] [F] soit débouté de l’intégralité de ses demandes. A titre reconventionnel, elle sollicite sa condamnation à la somme de 1.000 euros.

Pour s’opposer aux demandes de Monsieur [D] [F], Madame [J] [E] se fonde sur les dispositions du décret n°2016-382 du 30 mars 2016 et de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, en soulignant que les états des lieux d’entrée et de sortie ont été établis sur un même document, de manière amiable et contradictoire, leur conférant ainsi valeur contractuelle. Elle précise avoir confié la gestion locative du bien loué à un professionnel, et indique que le logement avait été entièrement rafraîchi avant l’entrée des locataires, environ deux ans et demi avant leur départ. Selon elle, les photographies jointes à l’état des lieux de sortie mettent clairement en évidence une différence de teinte entre les plinthes, la porte et l’encadrement de la fenêtre de la première chambre, comparées au reste du logement. Elle affirme que la peinture appliquée par le locataire présente des débords sur la tapisserie, ce qui a rendu nécessaire une reprise complète de la pièce. Elle soutient qu’il ne s’agit pas d’un simple phénomène de vétusté, mais bien de dégradations imputables au locataire. La bailleresse indique avoir fait établir un devis de réfection d’un montant de 511,50 euros, qu’elle considère raisonnable et suffisant pour justifier la retenue opérée sur le dépôt de garantie. Elle rappelle que, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est en droit de déduire du dépôt de garantie les sommes correspondant à la remise en état du logement, dès lors que ces sommes sont justifiées, la production du devis étant à elle seule suffisante pour établir le préjudice. Elle soutient que la peinture a été mal réalisée par le locataire, notamment en raison de débords et de différences de couleur, et affirme que ces faits ont été reconnus lors de l’état des lieux de sortie. Elle précise en outre que la peinture est identique dans tout le logement, à l’exception de la chambre d’amis, seule concernée par les désordres. La bailleresse ajoute que, contrairement aux affirmations du demandeur, elle n’était pas présente lors de l’état des lieux de sortie, l’opération ayant été réalisée par l’agence mandatée. Elle souligne également que la baignoire et un mur de la cuisine ont été repeints sans qu’aucune facturation ne soit imputée au locataire. Enfin, s’agissant de la tentative de conciliation, elle indique ne pas y avoir fait échec, expliquant que l’agence a été convoquée par erreur et qu’elle n’a pas été reconvoquée par la suite. Elle invoque enfin l’article 32-1 du code de procédure civile relatif à la mauvaise foi du demandeur à un procès.

Au soutien de sa demande à titre reconventionnel, elle fait état du temps important passé sur ce dossier, précisant ne pas être juriste de profession ou de formation et avoir dû se débrouiller seule pour éviter d’être condamnée sur la base d’une demande abusive.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal (…).

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La charge de la preuve de l’existence de dégradations locatives repose sur le bailleur. En revanche, une fois la preuve des dégradations rapportée, ces dispositions établissent une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail. Il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute.

S’agissant du montant des réparations, la loi n’impose pas au bailleur de produire des factures pour justifier de la réalisation de travaux ; la pertinence des sommes dues peut s’apprécier selon les pièces produites, notamment des devis.

En l’espèce, la somme réclamée par Madame [J] [E] correspond à la reprise de la peinture sur les murs et des boiseries notamment des plinthes, selon un devis établi le 29 octobre 2024.

L’état des lieux d’entrée concernant la chambre en cause comporte les mentions suivantes « sol : parquet vitrifié collé en chêne, refait à neuf + plinthes en bois peint en blanc, EN, aucun défaut apparent, sauf traces grises à l’entrée face porte » Il est également indiqué « murs : toile de verre peint en blanc EN ».

Le document comporte l’indication selon laquelle les lettres « EN », correspondent à l'« état neuf » de la chose mentionnée. De plus, l’état des lieux indique la présence de « traces de colle derrière la toile en bas de mur au-dessus plinthes sur 1 pan ». Il résulte de ces éléments que les peintures du mur et des plinthes ne comportaient pas de défauts majeurs et présentaient au contraire un état neuf lors de l’entrée dans les lieux des locataires. Ceci d’autant que le contrat de location versé aux débats indique dans la rubrique « travaux réalisés » la réfection des peintures et revêtements le 01 décembre 2021, soit quelques temps seulement avant l’entrée dans les lieux des locataires.

Or, l’état des lieux de sortie mentionne, pour la même pièce, la phrase suivante « plinthes : peinture jaune « coquille d’œufs avec débords sur peinture ». Les photographies produites par le bailleur, non contestées quant à leur authenticité par les défendeurs, montrent une différence manifeste de teinte entre l’état initial et l’état restitué, ainsi que la présence de débords de peinture au-dessus des plinthes, tout au long de celles-ci.

Contrairement aux affirmations du demandeur, cette modification ne peut s’expliquer par un simple jaunissement lié au temps ou à la vétusté des lieux, d’autant que la remise à neuf avait été faite moins de trois ans auparavant. Et pour cause, l’état des lieux de sortie, signé par Madame [P] [I] pour les deux locataires sans aucune réserve, établit clairement que les plinthes ont été repeintes au cours de la location, ou à tout le moins qu’il a été fait application d’un produit ayant provoqué un changement de couleur.

Ces éléments démontrent que les plinthes, initialement blanches, ont fait l’objet d’une reprise de peinture au cours de la location. Outre la différence de couleur, l’importance et la nature des débordements sur le mur constituent nécessairement une dégradation du bien loué.

Concernant le coût de la remise en état, Madame [J] [E] verse aux débats un devis du 29 octobre 2024 d’un montant de 511,50 euros relatif à la reprise des peintures du mur de la chambre et des boiseries, qui apparaît adapté à la nature et l’étendue des travaux nécessaires pour restituer l’aspect initial des plinthes et des murs.

Par conséquent, Monsieur [D] [F] sera débouté de sa demande de restitution du dépôt de garantie.

Compte tenu du rejet de cette demande, la demande au titre de l’indemnité de retard ne sera pas examinée.

Sur la demande reconventionnelle

S’agissant de la demande relative à la procédure abusive, il peut être considéré qu’il doit être fait application de l’article 32-1 du code de procédure civile aux termes duquel celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, le prononcé d’une amende civile, qui n’est qu’une faculté pour le juge, n’apparaît pas nécessaire.

Si la demande reconventionnelle de Madame [J] [E] s’analyse comme une demande de dommages et intérêts, il peut être fait application de l’article 1240 du code civil dès lors que les parties ne sont plus contractuellement liées à ce jour.

Aux termes de cet article, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il a été retenu l’existence de dégradations locatives concernant Monsieur [D] [F]. Cependant, Madame [J] [E] se borne à indiquer le temps passé sur la préparation du procès et sa qualité de profane, sans démontrer ni le comportement fautif de Monsieur [D] [F], ni le préjudice qu’elle prétend avoir subi.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts de Madame [J] [E] sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [F], qui succombe principalement à la présente instance, sera condamné aux dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux et de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en dernier ressort,

Déboute Monsieur [D] [F] de l’intégralité de ses demandes ;

Déboute Madame [J] [E] de sa demande à titre reconventionnel ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Monsieur [D] [F] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit

Ainsi dit et jugé par mise à disposition au greffe les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION