TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

LOYER COMMERCIAL

JUGEMENT DU 18 MARS 2025

N° RG 23/00001 – N° Portalis DBWH-W-B7H-GNAP

MINUTE N° 25/

Dans l’affaire entre :

S.C.I. LES MUGUETS, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 519 248 496, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jacques BERNASCONI, avocat au barreau de l’Ain, vestiaire : 4, M^e Grégory SEAUMAIRE, avocat au barreau d’Annecy

DEMANDERESSE

et

S.A.R.L. GSCB, immatriculée au RCS de Bourg-en-Bresse sous le n° 520 694 415, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Pierre Emmanuel THIVEND, avocat au barreau de l’Ain, vestiaire : 42

DEFENDERESSE

* * * *

Magistrat : Madame CARDONA,

Greffier : Madame BOIVIN,

Débats : en audience publique le 04 Février 2025

Prononcé : Jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes authentiques du 31 août 2010, deux baux commerciaux ont été conclus entre la SCI Les Muguets, bailleresse et la socéité GSCB, preneuse, portant sur des locaux commerciaux à usage d’institut de beauté et de salon de coiffure, situés au sein d’un immeuble commercial et professionnel dénommé “[Adresse 6]” sis à [Adresse 6]. (Lots A6 et A7 pour 1 200 m² avec 8 places de parkings dont 4 devant l’immeuble et 4 derrière et lot B7 un local de 90 m² avec 2 places de parking rattachées.)

Par deux courriers du 20 mai 2019 la société GSCB a sollicité le renouvellement des baux commerciaux.

Par acte du 26 août 2019 la SCI Les Muguets a signifié son acceptation du renouvellement avec modification du prix du bail.

Suite au refus opposé par la société GSCB, la SCI Les Muguets a fait signifier un mémoire en fixation des loyers le 27 mai 2021, sollicitant :

— pour les lots A6, A7 et B8 : 100 800 euros HT/HC par an à compter du 1er juin 2019,

— pour le lot B7 16 200euros HT/HC par an à compter du 1er juin 2019.

Par acte du 17 mai 2023 elle a fait assigner la société GSCB devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de céans, aux fins de voir :

— dire que le bail des lots A6, A7 et B8 s’est renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er juin 2019, aux clauses et conditions des baux expirés, moyennant 100 800 euros HT/HC par an,

— dire que le bail du lot B7 s’est renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er juin 2019, aux clauses et conditions des baux expirés, moyennant 16 200 euros HT/HC par an,

— dire que les dépôts de garantie seront réajustés en conséquence,

— ordonner la capitalisation des intérêts, sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil,

— juger qu’à défaut d’exercice par l’une des parties de son droit d’option, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire,

— condamner la société GSCB aux dépens, et à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Aux termes de son mémoire en réplique et récapitulatif, elle maintient ses demandes initiales, conclut au rejet des demandes adverses et conclut à titre subsidiaire à l’organisation d’une expertise judiciaire.

Elle sollicite également à titre subsidiaire la fixation des loyers provisionnels à 100 800 euros HC/HT par an et à 16 200 euros par an HC/HT et à titre subsidiaire, au montant du loyer initial.

Elle conclut au rejet des demandes adverses et sollicite la condamnation de la société GSCB à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Les Muguets fait valoir que :

— elle a fait réaliser une expertise amiable par M. [Z] en 2021, à laquelle Mme [X] et un représentant du preneur a participé,

— ce rapport amiable est produit aux débats et soumis à la discussion des parties,

— les éléments produits par le preneur confirment les conclusions de M. [Z],

— le loyer peut-être déplafonné en démontrant une modification notable des éléments déterminant la valeur locative des biens loués, ce qui est le cas en l’espèce au vu des caractéristiques des locaux, de l’emplacement, considéré comme excellent par l’expert et de l’excellent visibilité dont l’immeuble bénéficie,

— que les facteurs locaux de commercialité ont connu des modifications notables et favorables,

— que le montant du loyer renouvelé est bien inférieur à ceux des locaux de la même zone commerciale.

Aux termes de son mémoire en réponse, la société GSCB demande au juge des loyers commerciaux de :

— débouter la bailleresse de ses demandes,

— dire que les deux baux sont renouvelés à compter du 1er juin 2019 aux mêmes conditions que les baux expirés, les loyers renouvelés étant fixés par la simple application de la clause d’échelle mobile,

— condamner la SCI Les Muguets à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société GSCB soutient principalement que :

— le rapport de M. [Z] ne lui est pas opposable, car jamais communiqué avant son second mémoire, alors qu’il porte sur une valeur locative estimée entre le 1er juin 2019 et le 1er janvier 2020,

— il comporte des erreurs et des imprécisions,

— la SCI Les Muguets n’apporte pas la preuve des modifications notables des critères de déplafonnement, qui doivent être intervenues entre le 1er juin 2019 et le 31 mai 2020.

L’affaire a été retenue à l’audience du 4 février 2025.

MOTIFS

Sur le renouvellement des baux

Il convient de constater que les parties s’accordent sur le principe de renouvellement des baux à compter du 1er juin 2019.

Sur la demande principale

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ››.

En l’espèce, le rapport d’expertise privé établi par M. [Z] le 8 juillet 2021 et produit par la SCI Les Muguets ne peut être considéré comme contradictoire, dans la mesure où le preneur n’a pas été mis en mesure d’adresser d’éventuels dires à l’expert, pour discuter ses conclusions.

Au regard des conclusions divergentes des parties et compte tenu du caractère technique du litige, il y a donc lieu de recourir à une expertise judiciaire en application de l’article R. 145-30 du code commerce afin d’obtenir un avis sur le déplafonnement et la valeur locative des biens objets des contrats.

L’avance des frais de la mesure d’instruction sera mise à la charge de la demanderesse.

Sur le montant provisionnel du loyer

En l’état, le montant provisionnel du loyer durant la procédure doit être fixé au loyer actuel.

Sur les autres demandes

Il y a lieu de surseoir à statuer sur l’ensemble des autres demandes.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter 1er juin 2019 et ce aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré à l’exception du montant du loyer ;

et avant dire droit sur le montant du loyer,

Ordonne une expertise et commet pour y procéder

Monsieur [V] [O]

Cabinet CEFIA

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Courriel 5]

[XXXXXXXX01]

expert près la cour d’appel de Lyon, avec mission de :

Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception et recueillir leurs explications ;

Se faire remettre sans délai par les parties ou par tout tiers détenteur tous les documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission et notamment les différents baux liant les parties ;

Prendre connaissance de tous documents utiles ;

Recueillir éventuellement les déclarations de toute personne informée ;Visiter les lieux et les décrire de façon détaillée, en précisant notamment la superficie du local commercial, sa consistance, son état d’entretien, les commodités existantes, et sa destination ;

Donner si besoin son avis sur le caractère monovalent des locaux ;

Dire s’il y a eu modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce en précisant si ces modifications sont provisoires ou durables et donner son avis sur le point de savoir si ces modifications justifient ou non le déplafonnement du loyer ;

Donner son avis sur la valeur locative des lieux loués d’après les éléments énumérés par les articles L. 145-33 et suivants et R. 145-2 et suivants du code de commerce ;

Procéder à toutes diligences et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Ordonne aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

Dit que :

l’expert devra commencer ses opérations dès que le versement de la consignation aura été porté à sa connaissance ;

en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances ;

l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de l’accomplissement de sa mission ;

l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties, étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur ;

l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties, leur impartir un délai pour déposer leurs éventuels dires, et y répondre ;

au terme de ses opérations, l’expert devra, sauf exception dont il justifiera dans son rapport, adresser aux parties un document de synthèse, et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de HUIT (8) mois à compter du versement de la consignation (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;Dit que les frais d’expertise seront avancés par La SCI Les Muguets qui devra consigner la somme de 3 500 euros à valoir sur la rémunération de l’expert auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse dans le mois de la présente décision étant précisé que :

à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner ;

chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;

Commet M^me Emmanuèle Cardona, présidente du tribunal, et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

Dit qu’après dépôt du rapport, l’affaire sera rappelée à la première audience utile, sur demande d’une des parties ;

Fixe provisoirement le loyer du bail renouvelé au montant du loyer actuel ;

Sursoit à statuer sur les autres demandes ;

Réserve les dépens.

La greffière Le juge des loyers commerciaux

copie exécutoire + ccc le :

à

M^e Jacques BERNASCONI

M^e Pierre Emmanuel THIVEND

3 ccc au service expertises