TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00903 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JIJA

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 05 juin 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. ATSSEE, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 8], représentée par la SAS CABINET GALEY, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 7]

représentée par M^e Marie-jeanne CHORON, avocat au barreau de COLMAR

PARTIE REQUISE :

Monsieur [M] [L] [Y], né le 04 Décembre 2001 à [Localité 9] (GUINEE), demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 24 avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 3 juin 2024, la S.C.I. ATSSEE a donné à bail à Monsieur [M] [L] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au 4ème étage du [Adresse 1] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 530 € provision sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. ATSSEE a fait signifier à Monsieur [M] [L] [Y] le 12 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025, la S.C.I. ATSSEE a fait assigner Monsieur [M] [L] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 24 avril 2025.

A cette audience, la S.C.I. ATSSEE, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire et ce à effet au 12 février 2025, en tant que de besoin prononcer la résiliation du bail,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [Y] sans délai du logement n°41 sis au 4ème étage de l’immeuble [Adresse 3], ainsi que de tous occupants de son chef,

— Condamner Monsieur [M] [Y] à lui payer la somme de 2567,66 € correspondant à la dette locative arrêtée au 1er février 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement du 12 décembre 2024 sur la somme de 1513,75 € et à compter de la présente assignation pour le surplus,

— Condamner Monsieur [M] [Y] à payer une indemnité d’occupation de 580€ par mois à compter du 12 février 2025 jusqu’à évacuation complète du logement n°41 sis au 4ème étage de l’immeuble [Adresse 3],

— Condamner Monsieur [M] [Y] à payer à la requérante la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux frais y dépens y compris ceux du commandement de payer,

— Constater l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La S.C.I. ATSSEE, représentée par son conseil, réitère ses prétentions.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié par dépôt à l’étude, Monsieur [M] [L] [Y] n’était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 24 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.C.I. ATSSEE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 19 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 3 juin 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 décembre 2024 pour la somme en principal de 1513,75€. Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 janvier 2025.

Monsieur [M] [L] [Y] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [M] [L] [Y] de ses bien ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 530 € et d’autre part, de dire qu’elle évoluera dans les conditions du bail résilié et sera majorée des charges locatives dûment justifiées. La demanderesse sollicite la somme de 580 € mais cette demande sera rejetée. En effet, il ressort tant du décompte que des conclusions d’assignation que le montant actuel du loyer et de la provision sur charges d’élève à la somme de 530 €.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [M] [L] [Y] est non comparant, ne formule aucune demande et ne justifie pas de la reprise du versement intégral du loyer courant.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

La S.C.I. ATSSEE produit dans le cadre de son assignation un décompte actualisé à la date du 7 février 2025 duquel il ressort que la locataire est redevable de la somme de 2567,66 € terme de février 2025 inclus.

Monsieur [M] [L] [Y], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Monsieur [M] [L] [Y] sera donc condamné au paiement à titre provisionnel de la somme de 2567,66 €. Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024 sur la somme de 1513,75 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le défendeur est non comparant et le tribunal ne dispose pas des éléments permettant de vérifier qu’il est en capacité financière de régler sa dette locative.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [M] [L] [Y] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard des démarches accomplies par la demanderesse, Monsieur [M] [L] [Y] sera condamné à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référé,

DECLARONS la demande régulière et recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 juin 2024 entre la S.C.I. ATSSEE et Monsieur [M] [L] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 4ème étage du [Adresse 1] à [Localité 6] sont réunies à la date du 24 janvier 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [L] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [L] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.C.I. ATSSEE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [M] [L] [Y] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [M] [L] [Y] à la somme de 530 € ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [L] [Y] à payer à la S.C.I. ATSSEE à titre provisionnel cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 24 janvier 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur ou à son représentant, cette indemnité évoluant dans les conditions du bail signé le 3 juin 2024 et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [L] [Y] à verser à la S.C.I. ATSSEE à titre provisionnel la somme de 2567,66 € (deux mille cinq cent soixante-sept euros et soixante-six centimes) comprenant le montant des loyers, charges, indemnités d’occupation impayés arrêté à la date du 7 février 2025 échéance de février 2025 incluse ;

DISONS que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024 sur la somme de 1513,75 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DISONS n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [L] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [L] [Y] à payer à la S.C.I. ATSSEE la somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

Le Greffier, Le Président,