TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

Minute n° :

N° RG 24/06000 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G6YI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [P], [M] [F]

demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELARL WALTER ET GARANCE, avocats au barreau de TOURS, substituée par la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

Monsieur [Y], [T], [V] [F]

demeurant [Adresse 2]

représentée par la SELARL WALTER ET GARANCE, avocats au barreau de TOURS, substituée par la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [B]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

A l’audience du 11 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 23 Mai 2025, prorogé au 27 Juin 2025 puis à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé régularisé en date des 8 et 9 décembre 2022, ayant pris effet le 10 décembre 2022, Monsieur [P] [F] et son épouse Madame [Y] [F] ont consenti à Monsieur [K] [B] la location d’un appartement à usage d’habitation de type 2 situé au [Adresse 1] moyennant un montant mensuel initial de 524,00 € et une provision pour charges de 30,00 €, payables d’avance le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F] ont fait signifier le 24 mai 2024 à Monsieur [K] [B] un commandement de payer et de justifier d’une assurance locative visant la clause résolutoire pour un montant en principal de loyers et charges impayés s’élevant à 1.717,02 euros, outre une sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement, dans un délai de 6 semaines.

A défaut de règlement des causes du commandement par les locataires en titre, Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F] ont fait assigner le 20 août 2024 Monsieur [K] [B] -par acte d’huissier de justice signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

constater que la clause résolutoire insérée dans le bail sous seing privé est acquise ;constater la cessation de plein droit du bail consenti à Monsieur [B] au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;A défaut, prononcer la résiliation du bail consenti à Monsieur [B] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989 ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [B] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la Force publique et d’un serrurier ;condamner Monsieur [B] à leur payer la somme en principal de 3.424,86 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la présente assignation ou de la décision rendue, étant précisé que les demandeurs se réservent le droit d’actualiser leur créance au jour de l’audience ;condamner Monsieur [B] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner Monsieur [B] au paiement d’une indemnité de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner Monsieur [B] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, du présent acte, de la notification à la préfecture.

À l’audience du 11 février 2025, Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F] – représentés par leur avocat substitué – ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6.405,79 euros (loyer de janvier 2025 inclus) hors frais de poursuites, et ont indiqué maintenir leurs demandes introductives d’instance.

Monsieur [K] [B], qui comparaît en personne, indique avoir retrouvé un emploi rémunéré 2700 € par mois et sollicite, par conséquent, des délais pour apurer sa dette arriérée à concurrence de mensualités de 590 € en sus du loyer courant.

Une fiche de diagnostic social et financier en prévention des expulsions locatives a été reçue au greffe avant l’audience, d’où il ressort que Monsieur [K] [B], rencontré par le travailleur social le 10 octobre 2024, a été licencié en février 2024 avec des indemnités chômage réduisant de moitié ses revenus, d’où ses difficultés financières, mais qu’il s’engage à retrouver un travail lui permettant d’apurer sa dette locative.

Les débats étant clos, les parties ont déposé leur dossier, et la décision a été mise en délibéré à la date du 23 mai 2025, prorogé au 27 juin 2025, puis au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La décision est contradictoire, les parties ayant comparu dument représentée et en personne, le jugement étant en outre susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 22 août 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 11 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F] justifient avoir préalablement signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) la situation d’impayés dès le 27 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc parfaitement recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 24 mai 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, le contrat de location conclu en date des 8 et 9 décembre 2022 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (article VIII des conditions particulières), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 mai 2024, pour la somme en principal de 1.717,02 euros et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire sera néanmoins fixé à 2 mois à compter de la délivrance dudit commandement de payer.

Monsieur [K] [B] disposait donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 1.717,02 euros, expirant le mercredi 24 juillet 2024 à 24 heures.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés par Monsieur [K] [B], il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 24 juillet 2024.

L’expulsion de Monsieur [K] [B] sera ordonnée, en conséquence.

A toutes fins, s’agissant du sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, il est rappelé que ce dernier est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F] produisent un décompte du 31 janvier 2025 démontrant que Monsieur [K] [B] reste devoir la somme résiduelle de 6.405,79 euros (loyer de janvier 2025 inclus), hors frais de procédure relevant éventuellement des dépens.

Il convient toutefois de déduire la somme de 89 euros, correspondant dans le décompte produit au montant de la taxe d’ordures ménagères 2024, non justifiée au dossier.

La dette locative de Monsieur [K] [B] s’élève par conséquent à la somme de 6.316,79 euros.

Monsieur [K] [B], présent à l’audience, demande son maintien dans les lieux et l’octroi de délais (à concurrence de mensualités de 590 € en sus du loyer courant) pour apurer sa dette locative, mais sans en contester ni le principe, ni le montant, dont les éléments constitutifs ont été ci-avant vérifiés.

Monsieur [K] [B] sera donc condamné à verser à Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F] une somme de 6.316,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte du 31 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

En outre, si Monsieur [K] [B] reste redevable des loyers jusqu’au 24 juillet 2024, il est constant qu’à compter du 25 juillet 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 25 juillet 2024, le locataire a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré, et il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

La partie échue de cette indemnité d’occupation a été reprise ci-dessus dans le calcul de la somme due à la date de l’audience (cf. décompte du 31 janvier 2025 -échéance du mois de janvier 2025 incluse-).

Monsieur [K] [B] sera, par conséquent, également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l’occupation indue du logement. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actualisés du logement, calculée à compter du 1er février 2025, et ce, jusqu’à la libération des lieux, conformément à la demande contenue dans l’assignation.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, à l’audience, Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F] maintiennent leurs demandes introductives et s’opposent à tous délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’analyse, en l’absence de tout plan d’apurement mis en place par le bailleur avec Monsieur [K] [B] pour diminuer sa dette locative, et à l’examen du décompte versé aux débats par les bailleurs, il apparaît établi que le locataire n’a aucunement repris le paiement ni régulier, ni intégral de son loyer courant.

En conséquence, il ne sera pas légalement possible de lui accorder des délais de paiement, et la clause résolutoire conservera ainsi tous ses effets.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [K] [B], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de l’instance.

Nonobstant les démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F], et au regard de la situation financière favorable de Monsieur [K] [B], il n’apparaît pas inéquitable de le condamner à verser à ses bailleurs une indemnité de 500,00 € fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que l 'exécution provisoire de la présente décision est de droit en vertu de l’article 514 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail conclu les 8 et 9 décembre 2022 entre Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F], d’une part, et Monsieur [K] [B], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], sont réunies à la date du 24 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [B], occupant sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [K] [B] à verser à Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F] la somme de 6.316,79 € (six mille trois cent seize euros et soixante dix neuf centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 31 janvier 2025 hors frais de procédure (échéance de janvier 2025 incluse), ladite somme portant intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [K] [B] à verser à Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexés et actualisés -suivant décompte du 31 janvier 2025 comprenant l’échéance de janvier 2025- à compter du 1er février 2025, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [K] [B] à payer à Monsieur [P] [F] et Madame [Y] [F] une indemnité de 500,00 € (cinq cents euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [B] aux entiers dépens d’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 octobre 2025, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,