REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 17 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00283 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HE6E

N° minute : 25/00434

Dans l’affaire entre :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [L]

né le 31 Janvier 1986 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Philippe PERRET-BESSIERE avocat au barreau de Lyon

Madame [D] [J]

née le 29 Novembre 1987 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe PERRET-BESSIERE avocat au barreau de Lyon

et

DEFENDEUR

Monsieur [X] [Z]

né le 13 Mars 1953 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Monsieur [Y] [Z], son fils, à l’audience du 27 novembre 2025 et comparant à l’audience du 16 octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : M^me DIBANDJO LANGUE, Juge placée selon ordonnance du 04 novembre 2025 de la première présidente de la Cour d’Appel de [Localité 6]

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 27 Novembre 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2025

copies délivrées le 17 DECEMBRE 2025 à :

Monsieur [E] [L]

Madame [D] [J]

Monsieur [X] [Z]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 17 DECEMBRE 2025 à :

Monsieur [E] [L]

Madame [D] [J]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 24 novembre 2022, Monsieur [E] [L] et Madame [D] [J] ont donné à bail à Monsieur [X] [Z] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable d’un montant initial de 650 euros hors charges.

En date du 25 novembre 2022, un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties.

Un dépôt de garantie d’un montant de 650 euros a par ailleurs été versé.

Par courrier en date du 1er août 2024, Monsieur [X] [Z] a donné congé, à effet au 1er novembre 2024.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 04 novembre 2024, par procès-verbal de constat de Maître [W] [K], commissaire de justice.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 06 janvier 2025, Monsieur [E] [L] et Madame [D] [J] ont mis en demeure Monsieur [X] [Z] de leur payer la somme de 9967,72 euros au titre des réparations locatives.

En date du 09 avril 2025, un constat d’échec de conciliation a été établi.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 02 juillet 2025, Monsieur [E] [L] et Madame [D] [J] ont attrait Monsieur [X] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, aux fins de voir condamner Monsieur [X] [Z] au paiement des sommes suivantes :

9967,72 euros, outre intérêts de droit à compter du 06 janvier 2025, au titre des réparations locatives ;3900 euros en réparation d’un préjudice de jouissance ;1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Une première audience s’est tenue le 16 octobre 2025 et le dossier a été renvoyé à l’audience du 27 novembre 2025, Monsieur [X] [Z] ayant sollicité la désignation d’un avocat.

Le dossier a été retenu à l’audience du 27 novembre 2025.

Monsieur [E] [L] et Madame [D] [J], représentés par leur conseil, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes.

Au soutien de leur demande en paiement au titre des réparations locatives et au visa de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, ils font valoir que Monsieur [X] [Z] est responsable de dégradations locatives, objectivées par le comparatif entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Ils soulignent également, à l’appui d’un acte sous seing privé versé aux débats, que Monsieur [X] [Z] a reconnu sa responsabilité s’agissant des dégradations sur la façade de l’immeuble, ainsi que des menuiseries et isolants, en s’engageant à procéder aux réparations. Ils produisent des devis et factures pour justifier le chiffrage des réparations locatives à la somme de 11146,29 euros, de laquelle ils déduisent le solde positif en faveur du locataire au titre de la régularisation des charges (528,57 euros), ainsi que du dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux (650 euros), de sorte qu’ils sollicitent le paiement de la somme de 9967,72 euros. Au soutien de leur demande indemnitaire et au visa de l’article 1232-1 du code civil, ils affirment avoir subi un préjudice de jouissance tiré de la perte de chance de remettre leur bien en location sans avoir effectué les travaux de réparations locatives, durant six mois. Ils sollicitent à ce titre la somme de 3900 euros, correspondant à six mois de loyer.

Monsieur [X] [Z] n’a pas comparu en personne mais s’est fait représenter par son fils, Monsieur [Y] [Z], muni d’un pouvoir. Ce dernier a expliqué que Monsieur [X] [Z] avait renoncé à l’assistance d’un avocat.

Il sollicite que Monsieur [E] [L] et Madame [D] [J] soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes. Au soutien de ces prétentions, Monsieur [Y] [Z], représentant Monsieur [X] [Z], conteste les dégradations alléguées, à l’exception de la dégradation de la façade de la maison, qu’il reconnaît avoir commis lui-même avec sa moto. Il reproche également aux bailleurs de ne pas avoir réalisé des travaux d’aménagement de la cuisine et de la salle de bain, auxquels ils s’étaient engagés verbalement en cours de bail. Il expose en outre que son père a déposé une main courante le 24 novembre 2025, dont une copie est versée aux débats, aux termes de laquelle il reproche notamment aux bailleurs la facturation de charges indues, ainsi que de ne pas lui avoir porté secours lors d’une chute dans son logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

Selon l’article 1730 du code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Selon l’article 1732 du code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

De plus, selon l’article 1231-1 du Code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Par ailleurs, il est de principe constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses.

En revanche, le bailleur est tenu de démontrer le préjudice subi, qui est souverainement apprécié le jour où le juge statue.

Enfin, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l’un des faits suivants :

soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ;soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ;soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait « d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » ;ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

En l’espèce, il est versé aux débats un état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 25 novembre 2022, ainsi qu’un état des lieux de sortie dressé contradictoirement, par procès-verbal de Maître [K], commissaire de justice, le 04 novembre 2024.

Monsieur [E] [L] et Madame [D] [J] versent aux débats plusieurs devis et factures à l’appui de leur demande en paiement au titre des réparations locatives, pour un montant total de 11146,29 euros. Il convient de préciser que ces derniers sollicitent la condamnation de Monsieur [X] [Z] au paiement de la somme de 9967,72 euros, après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 650 euros et du solde de 528,57 euros en faveur de ce dernier au titre de la régularisation des charges.

Dès lors, il convient d’examiner chaque facture et devis et de les mettre en lien avec le comparatif entre l’état des lieux d’entrée et de sortie pour déterminer si les demandes formées sont justifiées.

En ce qui concerne le devis n°DEV10213 du 05 décembre 2024

Ce devis d’un montant de 420 euros a été établi en perspective d’une prestation de désherbage de la terrasse.

S’agissant de la terrasse, l’état des lieux d’entrée mentionne qu’elle était désherbée et que les haies étaient taillées. Il résulte de l’état des lieux de sortie que « quelques mauvaises herbes par-ci par-là sont visibles », ce qui est également constaté sur les photographies annexées au procès-verbal. Pour autant, en l’état de cette seule mention, il n’est pas démontré que l’état de la terrasse emporte la nécessité de faire procéder à un désherbage à hauteur de 420 euros.

Dans ces conditions, la somme demandée à ce titre sera rejetée.

En ce qui concerne le devis n°1-000151 du 02 janvier 2025

Ce devis d’un montant de 148,50 euros a été émis pour la réparation du crépi de la façade.

Il résulte du comparatif entre l’état des lieux d’entrée et de sortie que le crépi a été dégradé dans un angle en direction de la cave. En outre, est versé aux débats un document intitulé « déclaration de constat de sinistre » en date du 13 décembre 2022, signé par Madame [J], Monsieur [L] et Monsieur [Z], aux termes duquel ce dernier reconnaît être responsable de la dégradation.

À l’audience, Monsieur [Y] [Z] affirme être personnellement responsable de cette dégradation, causée avec sa moto. Or, Monsieur [Y] [Z] étant un tiers introduit dans le logement à l’initiative du preneur, il sera retenu que cette dégradation est imputable à Monsieur [X] [Z] en cette qualité.

Dans ces conditions, la somme 148,50 euros est justifiée.

En ce qui concerne le devis n°7081043806 du 02 décembre 2024

Ce devis d’un montant de 66,70 euros a été établi pour le remplacement du pavé cassé sur la terrasse, d’une tringle et d’un rideau de la penderie.

Il ressort du comparatif entre l’état des lieux d’entrée et de sortie qu’un pavé de la terrasse a été cassé et qu’une tringle ainsi qu’un rideau sont manquants dans le dressing de la chambre.

Par ailleurs, Monsieur [X] [Z] ne démontre pas que ces dégradations sont imputables à la force majeure, aux bailleurs, à un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ou à la vétusté.

La somme de 66,70 euros est ainsi justifiée.

En ce qui concerne la facture n°9902905243 du 04 novembre 2021

Cette facture, d’un montant total de 127,98 euros, a été émise lors de l’achat de deux jardinières.

Or, il résulte du comparatif entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie qu’une des jardinières a été abîmée en cours de bail.

Par ailleurs, Monsieur [X] [Z] ne démontre pas que ces dégradations sont imputables à la force majeure, aux bailleurs, à un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ou à la vétusté.

Dès lors, la somme de 63,99 euros, correspondant au coût d’une jardinière, est justifiée.

En ce qui concerne le devis n°18932 du 02 décembre 2024

Ce devis d’un montant de 1922,25 euros toutes taxes comprises a été établi en perspective de la réparation des menuiseries et désigne précisément les éléments suivants : « tablier seul (447,59 euros HT) » ; « double vitrage porte entrée (369,08 euros HT) » ; « remplacement joint porte d’entrée (210 euros HT) » ; « télécommande + programmation volets roulants (320,92 euros HT pour deux unités ) » ; « habillage aluminium (360 euros HT) », chacun de ces éléments se voyant appliquer la TVA au taux de 10 %.

Dans l’état des lieux d’entrée, la porte d’entrée est décrite comme neuve, de même que les deux fenêtres du salon, celle de la cuisine et celle de la chambre. En outre, les deux volets roulants solaires, présent dans la cuisine et dans la chambre, sont également décrits comme neufs.

Or, il est relevé dans l’état des lieux de sortie que : « la porte d’entrée ouvre et ferme sans difficulté. Celle-ci est vitrée en partie. Il y a de nombreuses micro rayures et des restes de collants qui sont visibles (…) en dessous de la serrure, le joint est abîmé » ; « les appuis des fenêtres sont en acier, ils gondolent et des rayures sont visibles par endroits. Il en est de même pour celui de la petite fenêtre » ; « le volet électrique (de la cuisine) ne fonctionne pas » ; « du ruban adhésif est visible sur la dernière latte du store (de la chambre), lequel ne fonctionne pas ».

En outre, aux termes d’un acte en date du 17 février 2023, intitulé « reconnaissance de responsabilité » et signé par l’ensemble des parties, Monsieur [X] [Z] a reconnu avoir dégradé par brûlure le montant droit en PVC de la fenêtre de la cuisine, outre deux coups de cutter et un coup de fourchette et de tournevis dans le volet roulant de la chambre.

Dans ces conditions, les sommes sollicitées apparaissent justifiées, à l’exception de la somme de 360 hors taxes, soit 396 euros TTC, sollicitée au titre de l’habillage en aluminium, en ce que l’état de cet élément n’est pas expressément mentionné dans l’état des lieux d’entrée.

La somme de 1526,25 euros sera en conséquence retenue.

En ce qui concerne la facture n° 103397 du 24 avril 2021

Cette facture d’un montant de 170,90 euros a été établie lors de l’achat d’un rideau thermique le 24 avril 2021.

Or, si l’état des lieux d’entrée mentionne la présence d’un tel rideau installé en avril 2021 dans le séjour, l’état des lieux de sortie constate l’absence de ce dernier.

Par ailleurs, Monsieur [X] [Z] ne démontre pas que cela est imputable à la force majeure, aux bailleurs, à un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ou à la vétusté.

La facture présentée à ce titre est en conséquence justifiée.

En ce qui concerne le devis n° DV2411035 du 14 novembre 2024

Ce devis d’un montant de 570 euros a été établi en perspective d’une prestation de nettoyage du logement (sols, vitrage, porte d’entrée sans le vitrage, volet roulant cuisine, portes intérieures, murs et plafonds à dégraisser, interrupteurs, bouches d’aération, radiateurs, meubles, WC, salle d’eau, cuisine, chambre, escalier).

À cet égard, si l’état des lieux d’entrée fait mention d’un logement en bon état dans son ensemble et propre, l’état des lieux de sortie relève de nombreuses salissures, ainsi que de la « crasse » dans le logement, tant au sol, sur les murs et au plafond que sur certains éléments mobiliers (interrupteurs, meubles, évier, radiateurs notamment) ; visibles également sur les photographies annexées au procès-verbal de constat.

Par ailleurs, Monsieur [X] [Z] ne démontre pas que ces dégradations sont imputables à la force majeure, aux bailleurs, à un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ou à la vétusté.

Dans ces conditions, le devis présenté pour une prestation de nettoyage apparaît justifié.

En ce qui concerne le devis n°D-2412-00225 du 1er décembre 2024

Ce devis d’un montant de 7632,15 euros a été établi pour remise en état des murs (rebouchage, ponçage, application d’une sous-couche pour sceller la tache de nicotine et neutraliser les odeurs, application de deux couches velours et protection des sols).

À cet égard, si les murs sont décrits comme en bon état dans l’état des lieux d’entrée, il résulte de l’état des lieux de sortie que : « tous les murs sont peints en blanc, mais ils sont tous dans le même état, en très mauvais état avec des salissures, des restes de vis, quelques petits trous (…) les angles des murs sont abîmés. La peinture s’en va par endroits » ; « de nombreuses traînées et saletés sont visibles » ; « sur le mur (de la cuisine) où il y a le radiateur, il y a des traînées qui sont visibles de partout et des trous qui ont été rebouchés de manière grossière » ; « les murs (du séjour) sont abîmés et sales » ; « le plafond est jauni ».

Par ailleurs, Monsieur [X] [Z] ne démontre pas que ces dégradations sont imputables à la force majeure, aux bailleurs, à un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ou à la vétusté.

Dès lors, la somme sollicitée à ce titre est justifiée.

En ce qui concerne le devis n°DE24328 du 29 novembre 2024

Ce devis d’un montant de 121 euros a été établi en perspective de la réparation de la VMC.

À cet égard, l’état des lieux d’entrée la décrit comme neuve, changée en 2022. Or, il résulte de l’état des lieux de sortie que la bouche de la VMC dans la cave est désormais tenue à l’aide de fils de fer et que la bouche VMC des toilettes et de la cuisine est encrassée.

Par ailleurs, Monsieur [X] [Z] ne démontre pas que ces dégradations sont imputables à la force majeure, aux bailleurs, à un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ou à la vétusté.

La somme demandée à ce titre apparaît ainsi justifiée.

En ce qui concerne le devis n°684305 du 09 décembre 2024

Ce devis d’un montant de 30,80 euros a été établi en vu de la réparation de la bonde cassée.

Il résulte du comparatif entre l’état des lieux d’entrée et de sortie que le système de la bonde de la salle de bain a été cassé.

Par ailleurs, Monsieur [X] [Z] ne démontre pas que cette dégradation est imputable à la force majeure, aux bailleurs, à un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ou à la vétusté.

La somme demandée à ce titre est ainsi justifiée.

En conséquence et au regard de ce qui précède, Monsieur [X] [Z] sera condamné à payer la somme de 9151,72 euros toutes taxes comprises au titre des réparations locatives, déduction faite du solde en sa faveur au titre de la régularisation des charges (528,57 euros) et du dépôt de garantie (650 euros) valablement gardé par le bailleur.

Sur la demande indemnitaire au titre d’une perte de chance

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

En l’espèce, Monsieur [E] [L] et Madame [D] [J] sollicitent une indemnisation de 3900 euros au titre de leur préjudice résultant de la perte de chance de pouvoir relouer leur bien immobilier durant six mois, compte tenu de la nécessité de procéder à des réparations locatives suite aux dégradations causées par Monsieur [X] [Z] ; cette somme correspond au montant des loyers sur une telle période.

L’impossibilité de remise en location immédiate est démontrée par le procès-verbal de constat du 04 novembre 2024, au regard de la nature et de l’étendue des dégradations, nécessitant la réalisation d’importants travaux notamment s’agissant des peintures et menuiseries.

Cependant, seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable ; elle doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

À cet égard, malgré un congé donné par le locataire en date du 1er août 2024 à effet au 1er novembre 2024 et avant que soit constaté l’ensemble des dégradations locatives, les demandeurs ne démontrent pas avoir envisagé de remettre en location leur bien immédiatement après le départ de Monsieur [X] [Z], notamment en justifiant de démarches durant la période de préavis afin d’éviter toute vacance locative.

De plus, ils ne produisent pas d’élément permettant de justifier du délai dans lequel ce bien immobilier est susceptible d’être reloué, compte tenu de sa localisation et de ses caractéristiques.

Dans ces conditions, leur perte de chance de relouer le bien sera évaluée à 30 % du montant des loyers sur la période de six mois visée dans leur demande, soit à la somme de 1170 euros.

En conséquence, Monsieur [X] [Z] sera condamné à payer aux demandeurs cette somme à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [Z], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [X] [Z], condamné aux dépens, devra verser à Monsieur [E] [L] et Madame [D] [J] une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros.

La présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] à payer à Monsieur [E] [L] et Madame [D] [J] la somme de 9151,72 euros au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] à payer à Monsieur [E] [L] et Madame [D] [J] la somme de 1170 euros au titre de l’indemnisation de leur perte de chance ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] à payer à Monsieur [E] [L] et Madame [D] [J] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE