TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 24/00174 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3JAS

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Mai 2025

DEMANDEUR

Monsieur [M] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Alyson DJEHICHE de l’AARPI ARKEO AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #T0007

DÉFENDEURS

Maître [L] [J]

es-qualité de Notaire

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0025

Monsieur [N] [K]

[Adresse 5]

[Localité 7]

défaillant

Décision du 19 Mai 2025

2ème chambre civile

N° RG 24/00174 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3JAS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 31 Mars 2025, avis a été donné que la décision serait rendue le 19 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date des 6 et 20 juillet 2022, M. [N] [K] et M. [M] [O] ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur un appartement (lot n°5) de deux pièces, au premier étage de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] (21), appartenant à M. [N] [K], moyennant un prix de 162 000 euros.

Le vendeur a déclaré à l’acte que le bien est construit depuis plus de dix ans mais a fait l’objet de travaux de rénovation achevés depuis moins de dix ans, lesdits travaux ayant été réalisés selon un permis de construire délivré le 10 décembre 2009, sous la responsabilité de la société Buildinvest. L’acte précisant la mention suivante : « Certificat de conformité : le document sera fourni au plus tard le jour de la réitération de l’acte authentique ».

La promesse était conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt par l’acquéreur et les parties ont stipulé une clause pénale d’un montant de 16 200 euros.

Enfin, l’acquéreur a versé la somme de 9 000 euros entre les mains de Maitre [L] [J], désignée en qualité de séquestre.

Invoquant l’absence de transmission du certificat de conformité des travaux, du permis de construire délivré le 10 décembre 2009 et du justificatif de la souscription par le vendeur d’une assurance dommage-ouvrage garantissant les travaux, M. [M] [O] a renoncé à acquérir le bien.

Par exploits de commissaire de justice en date des 12 et 14 décembre 2023, M. [M] [O] a fait assigner Maître [L] [J] et M. [N] [K] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

Prononcer la résolution de la promesse de vente des 6 et 20 juillet 2022, Ordonner la remise en l’état ante des parties et la restitution à son profit de la somme séquestrée de 9 000 euros, Condamner M. [N] [K] à lui payer la somme de 16 200 euros, Ordonner l’exécution provisoire du jugement, Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 8 avril 2024, Maître [L] [J] demande au tribunal de :

Lui donner acte qu’elle s’en rapporte à justice s’agissant de la demande de mainlevée du séquestre et de libération de la somme de 9 000 euros, Condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

M. [N] [K], régulièrement assigné par acte déposé à étude, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 juin 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 31 mars 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions mentionnées ci-dessus pour l’exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résolution de la promesse de vente et de restitution de la somme séquestrée

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat.

Aux termes de l’article 1227 du même code, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Enfin, en application des articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur est tenu de délivrer à l’acquéreur la chose vendue, conforme aux stipulations contractuelles.

En l’espèce, s’il ressort des pièces produites par Maître [L] [J] que l’acquéreur a, un temps, invoqué la non-conformité des travaux de rénovation réalisés, ce n’est pas la position de M. [M] [O] aux termes de son assignation.

En effet, le demandeur invoque uniquement un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme en ce qu’il n’a pas transmis tous les documents permettant de démontrer la conformité des travaux de rénovation réalisés dans le bien et mentionnés dans la promesse et ajoute que le défaut de communication de ces documents constitue une modification substantielle du contrat. Il ne produit aucune pièce de nature à établir un quelconque défaut de conformité des travaux.

Il ajoute, sans toutefois en tirer de conséquences juridiques, que lors de la notification de la promesse en application de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, ne lui ont pas été adressés l’assurance dommage-ouvrage et le permis de construire.

Toutefois, il ressort clairement de la promesse synallagmatique de vente des 6 et 20 juillet 2022, que le vendeur s’est engagé à fournir le certificat de conformité litigieux « au plus tard le jour de la réitération de l’acte authentique ». De même, s’agissant d’ailleurs des justificatifs de l’existence d’une assurance de responsabilité décennale souscrite par chaque entrepreneur intervenu dans les travaux de rénovation dont la responsabilité est susceptible d’être engagée sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Or, la promesse synallagmatique de vente a été conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt par l’acquéreur d’un montant maximal de 122 500 euros et M. [M] [O] ne justifie ni même n’allègue avoir obtenu son prêt dans le délai prévu, soit avant le 6 septembre 2022, ni postérieurement à ce délai.

Il n’invoque pas non plus avoir renoncé à cette condition suspensive ni avoir notifié au vendeur cette renonciation, conformément aux exigences contractuelles de la clause 4. « Renonciation à la condition suspensive ».

Enfin, il ne justifie pas avoir mis le vendeur en demeure de signer l’acte authentique de vente ni lui avoir justifié de la réalisation de la condition suspensive.

Dès lors, dans ces conditions, il ne saurait être reproché au vendeur de ne pas avoir communiqué le certificat de conformité des travaux, alors qu’en exécution des stipulations contractuelles, il pouvait communiquer cette pièce « au plus tard au jour de la réitération par acte authentique ».

Au surplus, la seule absence de communication de cette pièce ne pourrait constituer un manquement à l’obligation de délivrance conforme de la chose vendue, la chose n’ayant pas été délivrée dès lors que la vente ne s’est pas réalisée, en l’absence de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt et en tout état de cause, aucune preuve du défaut de conformité des travaux des travaux n’étant rapportée.

Enfin, il convient de souligner, d’une part, que l’acte mentionne que l’acquéreur a reconnu avoir pris connaissance le jour de la signature de la promesse de l’assurance dommage-ouvrage souscrite par le vendeur pour la réalisation des travaux, de sorte que M. [M] [O] n’est pas fondé à se prévaloir de l’absence de communication de cette pièce, et d’autre part, qu’il lui était parfaitement possible de prendre connaissance, en mairie, du permis de construire délivré en 2009.

Aucun manquement du vendeur à ses obligations contractuelles prévues aux termes de la promesse de vente des 6 et 20 juillet 2020 n’est donc démontré.

En conséquence, la demande de résolution de ladite promesse formée par M. [M] [O] sera rejetée, de même que sa demande de restitution de la somme de 9 000 euros qui est exclusivement fondée que sur les dispositions de l’article 1229 du code civil.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, les parties ont convenu à la clause XV « Clause pénale » de leur contrat, qu’au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser la vente par acte authentique, sauf à justifier de l’application d’une condition suspensive, elle pourra y être contrainte ou l’autre partie, prendre acte de ce refus et invoquer la résolution du contrat et que, dans l’une ou l’autre de ces hypothèses, la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie 10% du prix de vente à titre d’indemnisation forfaitaire et de clause pénale pour son préjudice, soit un montant de 16 200 euros.

M. [M] [O], qui demande la condamnation de M. [N] [K] à lui payer le montant de la clause pénale se contente d’affirmer que l’indemnité lui est due « du fait de la résolution de la vente ».

Or, le tribunal a rejeté sa demande de résolution de la vente. Au surplus, il ne démontre pas que le vendeur a refusé de réitérer la vente par acte authentique toutes les conditions suspensives étant réalisées.

En conséquence, sa demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [O], partie succombant à l’instance sera condamné aux dépens.

Il sera également condamné à payer à Maître [L] [J] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort

Rejette les demandes de M. [M] [O] tendant à :

Prononcer la résolution de la promesse de vente des 6 et 20 juillet 2022,

Ordonner la remise en l’état ante des parties et la restitution à son profit de la somme séquestrée de 9 000 euros, Condamner M. [N] [K] à lui payer la somme de 16 200 euros, Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Condamne M. [M] [O] aux dépens,

Condamne M. [M] [O] à payer à Maître [L] [J] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 9] le 19 Mai 2025

Le Greffier Le Président