REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00195 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HCML

N° minute : 25/00326

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [N] [T] [B]

né le 05 Octobre 1977 à [Localité 4] (TOGO)

demeurant [Adresse 1]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 19 Juin 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025

copies délivrées le 11 SEPTEMBRE 2025 à :

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

Monsieur [N] [T] [B]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 11 SEPTEMBRE 2025 à :

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 septembre 2023, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a donné à bail à M. [N] [B] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 5] (01), pour un loyer mensuel de 437,16 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 09 janvier 2025 ; puis elle a fait assigner M. [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 10 avril 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

A l’audience du 19 juin 2025, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE, représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Il demande ainsi au juge des contentieux de la protection de :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de M. [N] [B], ainsi que tous occupants de son chef ;

— de condamner M. [N] [B] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux ;

— de condamner M. [N] [B] à lui payer la somme actualisée de 1.227,63 € au 31 mai 2025 ;

— de condamner M. [N] [B] à lui payer la somme de 460 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Il précise que le Supplément de Loyer de Solidarité a été régularisé le 31 mai 2025, et que le locataire a réglé la somme de 600 € le 12 juin 2025.

M. [N] [B] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il déclare avoir commencé à régler la somme de 650 € par mois en paiement de l’arriéré locatif. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en versant la somme de 778 € par mois, loyer courant compris, afin d’apurer la dette avant la fin de l’année.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience mais il ne contient pas d’information en l’absence de prise de contact par le locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et est applicable en toutes ses dispositions. En outre, elle fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 08 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Aux termes du bail conclu entre les parties, la clause résolutoire stipulait qu'« en cas de non paiement à leur échéance du dépôt de garantie, du loyer ou des charges, le présent contrat pourra être résilié de plein droit dans les deux mois après un commandement de paiement demeuré infructueux ».

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 09 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.191,23 €. Ce commandement précisait que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour apurer sa dette locative. Conformément aux principes sus-mentionnés, il y a lieu de faire application de ce délai conventionnel qui prime sur le délai légal, en ce qu’il est plus favorable à la partie légalement protégée.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le règlement intervenu le 20 février 2025 étant insuffisant pour solder l’intégralité de la dette, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 mars 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’Office Public de l’Habitat DYNACITE produit un décompte démontrant que M. [N] [B] reste lui devoir la somme de 1.227,63 € à la date du 12 juin 2025.

M. [N] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 1.227,63 €.

Par ailleurs, en cas de prise d’effet de la résiliation du bail, il doit être condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 10 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le défendeur sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 1.227,63 €, arrêtée au 12 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, outre les indemnités d’occupation postérieures.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, M. [N] [B] a sollicité des délais de paiement suspensifs. Il a fait valoir avoir repris le paiement du loyer courant depuis plusieurs mois avec des acomptes en paiement de l’arriéré locatif. En outre, il a déclaré travailler en CDI et percevoir un salaire de 1.750 €, outre le paiement d’heures supplémentaires.

Il a proposé de régler la somme de 778 € par mois, loyer courant compris, afin d’apurer la dette avant la fin de l’année.

M. [N] [B] a effectivement versé la somme de 600 € par mois depuis le loyer de mars 2025, ce qui couvre largement le montant du loyer, après régularisation du SLS.

Il a donc prouvé sa bonne foi et la réalité de son engagement car sa dette locative a diminué depuis l’assignation. En outre, sa proposition de règlement apparaît adaptée à ses capacités contributives.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [N] [B] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de M. [N] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et son expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [N] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 septembre 2023 entre l’Office Public de l’Habitat DYNACITE et M. [N] [B] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 5] (01) sont réunies à la date du 10 mars 2025 ;

CONDAMNE M. [N] [B] à verser à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE la somme de 1.227,63 € (décompte arrêté au 12 juin 2025, incluant l’échéance du mois de mai 2025 et un dernier règlement de 600 € effectué le 12 juin 2025) ;

AUTORISE M. [N] [B] à s’acquitter de cette somme, en 4 mensualités de 250 € chacune et une 5ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce, en plus des loyers et charges courants ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [N] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [N] [B] soit condamné à verser à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l’expulsion ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [N] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 11 septembre 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,