Tribunal Judiciaire

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[Adresse 2]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 8]

N° RG 24/01161 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-754WP

JUGEMENT

DU : 30 Avril 2025

S.A. URBAVILEO

C/

[B] [F]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 30 Avril 2025

Jugement rendu le 30 Avril 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence d’Agathe [X], auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. URBAVILEO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [W] [Y], gestionnaire contentieux, dûment munie d’un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [B] [F]

née le 18 Juillet 1982 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

comparante

DÉBATS : 27 Février 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01161 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-754WP et plaidée à l’audience publique du 27 Février 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 30 Avril 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 mai 2023, la société anonyme URBAVILEO a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [F] sur un logement situé au [Adresse 5], à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu de 497,81 euros et d’une provision pour charges de 135,71 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2612,14 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [B] [F] le 19 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 juin 2024, la la société anonyme URBAVILEO a assigné Mme [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de :

constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce à compter du jugement à intervenir ;

ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef du logement dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;

être autorisée à transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble, aux frais, risques et périls du défendeur ;

condamner la défenderesse au paiement :

de la somme de 4094,70 euros en principal suivant décompte en date du 1er juin 2024 outre les loyers et charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer au visa de l’article 1231-7 du code civil ;d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer du jour du prononcé de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer au visa de l’article 1231-7 du code civil ;de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;de la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;de tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été évoquée pour la première fois à l’audience du 3 octobre 2024. Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 27 février 2025.

À cette audience, la société anonyme URBAVILEO maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er février 2025, s’élève désormais à 9391,58 euros.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la résiliation à la locataire.

La société anonyme URBAVILEO déclare qu’aucun paiement n’a été effectué depuis décembre 2023 et que le loyer s’élève à la somme de 675,37 euros.

Mme [B] [F] sollicite des délais de paiement afin de pouvoir se maintenir dans les lieux. Elle indique qu’elle a été en dépression et qu’elle a retrouvé un emploi. Elle précise percevoir 950,00 euros de revenus et avoir une fille à sa charge.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme URBAVILEO justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location comprend une clause résolutoire pour défaut de paiement de trois termes de loyer en principal prenant effet deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 18 avril 2024 pour la somme de 2612,14 euros, soit un montant supérieur à trois mois de loyer (1 968,00 euros).

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2612,14 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 juin 2024.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants à l’audience, de sorte qu’elle ne peut prétendre obtenir des délais de paiement – suspensifs ou non des effets de la résiliation du bail – conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, en conséquence, de rejeter la demande de délais de paiement avec effets suspensifs de Mme [F] et de lui ordonner, ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société anonyme URBAVILEO à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, il convient de condamner Mme [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 675,37 euros, du 19 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse ou à son mandataire.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la la société anonyme URBAVILEO verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 1er février 2025, Mme [F] lui devait la somme de 9391,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de février non incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de rejet de prélèvement qui ne sont pas justifiés en leur principe et leur montant (3,00 euros).

Mme [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme de 9388,58 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024 sur la somme de 2609,14 euros (après déduction des frais non justifiés) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [F] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [F], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 4 mai 2023 entre la société anonyme URBAVILEO, d’une part, et Mme [B] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5], à [Localité 7] est résilié depuis le 19 juin 2024 ;

REJETTE la demande de délais avec effets suspensifs de la clause résolutoire de Mme [B] [F] ;

ORDONNE à Mme [B] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5], à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Mme [B] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 675,37 euros (six cent soixante-quinze euros et trente-sept centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [B] [F] à payer à la société anonyme URBAVILEO la somme de 9388,58 euros (neuf mille trois cent quatre-vingt-huit euros et cinquante-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 1er février 2025, échéance de février non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024 sur la somme de 2609,14 euros (deux mille six cent neuf euros et quatorze centimes) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE la société anonyme URBAVILEO de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DÉBOUTE la société anonyme URBAVILEO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [B] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 avril 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 27 juin 2024 et de la notification à la préfecture ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,