TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 27 MAI 2025
N° RG 24/00617 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G45V
MINUTE NE
Dans l’affaire entre :
Société SCCV BOURG BROU, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 893 085 266 dont le siège social est sis […], 34-40 rue Henri Regnault – 92400 COURBEVOIE
DEMANDERESSE, représentée par M^e Solène CHEVALIER PIROUX, avocat au barreau de l’AIN, avocat postulant présent à l’audience et par M^e Olivier DOLMAZON, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant
et
Société PARTENAIRES GENERATION 3, inscrite au RCS de Paris sous le numéro 878 800 804 dont le siège social est sis 2 rue Dufrenoy – 75116 PARIS
DEFENDERESSE, représentée par M^e Camille FRAIGNEUX, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 107, avocat postulant présent à l’audience et par M^e François BERTHOD, avocat au bareau de PARIS, avocat plaidant
S.A.S. MONTANTA GESTION dont le siège social est sis 11, Rue Lincoln – 75008 PARIS
DEFENDERESSE, représentée par M^e Nicolas FAUCK, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 26, avocat postulant, présent à l’audience et par M^e Christophe SIZAIRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
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Magistrat : Madame CARDONA,
Greffier : Madame CLAMOUR,
Débats : en audience publique le 08 Avril 2025
Prononcé : Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2025
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EXPOSE DU LITIGE
Selon acte de vente en l’état futur d’achèvement du 11 février 2022 la SCCV Bourg Brou a vendu à la SCI Partenaires Génération 3 un immeuble à édifier sur une parcelle sise […], en vue d’y réaliser une résidence services séniors.
La société Montana Gestion est intervenue à l’acte en qualité de preneur de l’immeuble à construire et un bail en l’état futur d’achèvement a été conclu entre la SCCV Bourg Brou, en qualité de bailleur initial, la SCI en qualité de bailleur final et la société Montana Gestion en qualité de preneur.
La date prévisionnelle de livraison était fixée au 15 avril 2024, pouvant être prorogée en cas de survenance d’un cas de force majeure ou d’une des causes légitimes énumérées dans les actes.
Par courriers du 5 avril 2024 la SCCV Bourg Brou a convoqué l’acquéreur et le preneur le 13 mai 2024, pour livraison de l’immeuble, constat d’achèvement et mise à disposition.
Invoquant un cas de force majeure, elle a averti le 2 mai 2024 de la prorogation de ces évènements, invoquant l’avis défavorable émis par la sous-commission départementale de la sécurité de l’Ain en date du 23 avril 2024.
La société Montana Gestion sollicitant des pénalités et l’indemnisation de préjudices, la SCCV Bourg Brou a fait citer la SCI Partenaires Génération 3 et ladite société devant le juge des référés, par actes des 12 et 15 novembre 2024, aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire pour dire si la cause qu’elle invoque est une cause légitime de retard et/ou un cas de force majeure et dans l’affirmative, déterminer ses conséquences réelles en termes de délais sur l’exécution des travaux.
Elle sollicite que chacune des parties conserve à sa charge les frais irrépétibles et les dépens.
Dans le dernier état de ses conclusions elle maintient ses demandes.
Elle expose que les défenderesses ne veulent pas admettre que le retard s’inscrit dans le cadre de l’article 20.1.2 du contrat.
Elle conteste l’argument des défenderesses visant à la désignation d’un mandataire amiable commun estimant que la désignation d’un expert amiable n’est pas impérative et que les deux sociétés ont donné leur accord pour une expertise judiciaire, dès septembre et octobre 2024. Elle estime en outre que la solution d’un éventuel procès dépend du contenu du rapport d’expertise judiciaire et que sa demande repose sur un motif légitime.
La société Partenaires Génération 3 conclut au rejet de la demande et à la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Elle estime que l’appréciation de l’existence d’un cas de force majeure ne relève pas d’un expert judiciaire et que pour les autres causes légitimes de retard, les parties avaient convenu de s’en remettre à un mandataire commun et que l’article 145 du code de procédure civile est inapplicable en l’espèce.
La société Montana Gestion demande au juge des référés de :
- déclarer irrecevable l’action de la SCCV Bourg Brou,
- à titre subsidiaire, modifier la mission de l’expert.
Elle estime qu’une conciliation amiable aurait dû être tentée avant toute action en justice
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et que la demanderesse n’a pas respecté le contrat, en ne tentant pas d’obtenir un accord sur la mission à confier au mandataire et les conditions de son intervention.
À titre subsidiaire, elle estime que toute référence à l’article 1218 du code civil et à la force majeure doit être retirée de la mission de l’expert.
MOTIFS
Sur l’expertise
L’article 145 du code de procédure civile dispose que : “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.”
L’article 238 du même code précise que le technicien ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique.
En l’espèce, il résulte du contrat de vente pris en son article 20.1.2 que le vendeur s’oblige à achever l’immeuble et à le livrer à l’acquéreur au plus tard le 15 avril 2024, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de prorogation du délai de livraison.
Ces termes sont repris au bail, en son article 23.2.1.
Lesdits contrats précisent que les cas de force majeure seront appréciés conformément aux dispositions de l’article 1218 du code civil.
S’agissant des causes légitimes de prorogation du délai de livraison, elles sont énumérées aux paragraphes a) à g).
Si les contrats prévoient bien un recours à un expert, en cas de désaccord quant à l’application des stipulations de l’article sur les causes de prorogation de délai, aucune précision n’est indiquée sur la procédure à suivre et aucune sanction n’est prévue en cas de non respect d’une phase amiable. L’action de la SCCV Bourg Brou n’est donc pas irrecevable.
Au vu du délai écoulé depuis le report de la livraison et de la nécessité de débloquer la situation, il apparaît donc nécessaire et opportun de désigner un expert judiciaire pour vérifier si une des causes légitimes de prorogation du délai de livraison est démontrée et si c’est le cas, les conséquences en termes de délais et de préjudices subis.
En revanche, au vu des dispositions précitées, il n’appartiendra pas à l’expert de déterminer si la cause de retard invoquée par la SCCV constitue un cas de force majeure, une telle interprétation relevant du seul juge.
Il sera donc fait droit à la demande d’expertise selon mission détaillée au dispositif.
L’expertise sera ordonnée aux frais avancés de la demanderesse, dans l’intérêt de laquelle l’expertise est ordonnée.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Ordonne une expertise,
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Désigne pour y procéder M. X Y, 41, rue Malesherbes – 69006 LYON 06 E-mail : Z.fr – Tél. portable : 06.12.83.40.10 – Tél. fixe : 04.37.43.89.01 avec mission de :
- se rendre sur les lieux ;
- recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause, se faire remettre par les parties ou par des tiers tous autres documents utiles, entendre tous sachants, à charge de reproduire leurs dires et leur identité, s’entourer de tous renseignements à charges d’en indiquer la source, faire appel, si nécessaire, à un technicien d’une spécialité différente de la sienne, établir et communiquer aux parties ainsi qu’au Magistrat chargé du suivi de l’expertise une note de synthèse après chaque réunion ;
- indiquer avec précision, pour les travaux litigieux, qui était chargé de les concevoir, de les réaliser, d’exercer le contrôle de leur exécution ou leur coordination ;
- annexer à son rapport toutes pièces utiles ;
- s’il y a lieu, inviter les parties dès le début de ses opérations à appeler en la cause les entreprises dont la responsabilité serait susceptible d’être engagée ;
- indiquer si l’évènement allégué par la SCCV Bourg Brou tel que relaté dans son assignation et les pièces annexées constitue une cause légitime de prorogation du délai de livraison au sene de l’article 20.1.2 de la VEFA et 23.2.1 du BEFA,
- dans l’affirmative, dire quelles sont les conséquences de cet évènement en termes de délais d’exécution des travaux,
- fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre d’établir les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices de toutes natures éventuellement subis.
- s’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après le dépôt de son pré-rapport et, le cas échéant, compléter ses investigations ;
Dit que pour procéder à sa mission l’expert devra :
- Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- Se rendre sur les lieux et visiter l’immeuble ;
- Prendre connaissance de tous documents utiles ;
- Recueillir les observations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;
- Se faire communiquer par les parties tous documents utiles établissant leurs rapports de droit, la mission précise de chaque intervenant et le calendrier des travaux ;
Ordonne aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;
Dit que :
- l’expert devra commencer ses opérations dès que le versement de la consignation aura été porté à sa connaissance ;
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 – en cas d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;
- l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances ;
- à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, l’expert devra définir un calendrier prévisionnel de ses opérations et l’actualiser ensuite dans les meilleurs délais :
• en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
• en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;
• en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;
• en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
- l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de l’accomplissement de sa mission ;
- l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties, étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur ;
- l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties, leur impartir un délai pour déposer leurs éventuels dires, et y répondre ;
- au terme de ses opérations, l’expert devra, sauf exception dont il justifiera dans son rapport, adresser aux parties un document de synthèse, et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
- l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de 6 mois à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;
Dit que les frais d’expertise seront avancés par la SCCV Bourg Brou, qui devra consigner la somme de 6 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse dans les deux mois de la présente décision ou de sa signification étant précisé que :
- à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner ;
- chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;
- la/les personne(s) ci-dessus désignée(s) sera/seront dispensée(s) de consignation au cas où elle(s) serait/seraient bénéficiaire(s) de l’aide juridictionnelle, sous
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réserve du dépôt de la décision d’aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus ;
Commet M^me AA AB présidente du tribunal et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, pour surveiller l’exécution de la mesure ;
Laisse les dépens à la charge de la demanderesse.
La greffière Le juge des référés
copie exécutoire + ccc le : à M^e Solène CHEVALIER PIROUX
M^e Nicolas FAUCK M^e Camille FRAIGNEUX
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