TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

JUGEMENT DE RÉOUVERTURE DES DÉBATS

DU 12 MAI 2025

N° Minute : 25/3

N° RG 24/00382

Notifications valant convocation des parties par LRAR le :

Plaidoirie le 16 Juin 2025

Composition du tribunal :

PRÉSIDENTE : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

GREFFIER :

ASSESSEURS BAILLEURS :

M [V] [G] M. [Z] [F]

ASSESSEURS PRENEURS :

Mme [C] [M] M. [T] [O]

La formation du tribunal étant complète, il a été délibéré à la majorité des voix

Dans le litige entre :

DEMANDEUR

Monsieur [I] [P]

né le 27 Mars 1987 à LYON (69)

demeurant 88 chemin de Chélieu – 38490 LE PASSAGE

représenté par M^e Magalie DERUD, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DÉFENDERESSE

Madame [X] [D]

née le 11 Avril 1949 à PARIS 12ème

demeurant 2 rue Jean Jaurès – 38490 SAINT ANDRÉ LE GAZ

représentée par M^e Laurent JACQUEMOND-COLLET, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 12 Mai 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSE DU LITIGE

Par requête reçue au greffe du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux près le Tribunal Judiciaire de Bourgoin-Jallieu le 9 avril 2024, Monsieur [I] [P] sollicite du tribunal :

— Qu’il soit enjoint à Madame [D] d’entreprendre des travaux de réfection de la toiture des bâtiments agricoles et de la maison d’habitation objets du bail consenti à Monsieur [P] ainsi que des travaux de mise en conformité du système d’assainissement et du conduit de cheminée de la maison louée sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du mois suivant la décision à intervenir ;

— Que Madame [X] [D] soit condamnée à payer à Monsieur [P] une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêt en réparation de sa résistance abusive ;

— Que Madame [X] [D] soit condamnée à payer une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Les parties ont été convoquées à l’audience de conciliation du 10 juin 2024. À défaut pour elles de trouver une solution amiable à leur litige, l’affaire a été renvoyée devant le bureau de jugement à l’audience du 14 octobre 2024.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 mars 2025.

Ce jour, Monsieur [I] [P], valablement représenté par son Conseil, s’en rapporte à ses écritures pour ses différentes demandes, et sollicite au visa des articles 1719 et suivants du code civil, de voir :

— Débouter Madame [X] [D] de sa demande de résiliation du bail rural totalement infondée.

— Dire et juger que Madame [D] a manqué à ses obligations de délivrance et d’entretien de la chose louée au sens de l’article 1719 du code civil.

— Enjoindre Madame [D] d’entreprendre des travaux de réfection de la toiture des bâtiments agricoles et de la maison d’habitation objets du bail consenti à Monsieur [P] ainsi que des travaux de mise en conformité du système d’assainissement et du conduit de cheminée de la maison louée sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

— Constater que Madame [D] n’a jamais permis à Monsieur [P] de jouir paisiblement des lieux loués.

— Condamner Madame [D] à indemniser Monsieur [P] à hauteur de 5000 € en réparation de son préjudice de jouissance et de sa résistance abusive à faire réaliser les travaux nécessaires.

— Condamner Madame [D] à payer à Monsieur [P] une somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Débouter Madame [D] de l’ensemble de ses demandes.

— Condamner Madame [D] aux entiers dépens.

Il indique qu’à l’époque de la signature du bail, Madame [D] voulait vendre mais qu’il n’avait pas les fonds suffisants. Le bail rural a été signé en attendant. Il précise que la maison était d’ores et déjà insalubre, et qu’il n’a pas payé de loyer pendant la réalisation de travaux intervenus avant même la signature du dit bail. Après la signature, la bailleresse n’a pas voulu intervenir s’agissant du problème de toiture. Par ailleurs, le service des eaux l’a informé du défaut de conformité en mentionnant l’urgence en raison de la mise en danger. Ce n’est pas aux normes depuis 2014 et la bailleresse est au courant. L’expert a préconisé la mise en place d’une micro station d’épuration mais avec en priorité la mise aux normes y compris en matière d’électricité. Le conduit de cheminée n’est plus sécuritaire, ce qui l’a poussé à installer des radiateurs électriques. Le bail rural a été conclu pour neuf ans avec un loyer de 4 800 € par an payé mensuellement. Il formule des demandes de travaux, indique avoir mis en place un disjoncteur et rappelle avoir ajouté un radiateur car la cheminée est dangereuse. En ce qui concerne le défaut d’entretien qui lui est reproché, il rappelle que la constatation est faite à un instant précis. Quant à la toiture, en raison de la tempête s’étant produite fin 2024 et ayant occasionné une fuite, il convient de la refaire. Il a signalé ses problèmes sans que des travaux n’étaient été mis en place par la bailleresse. Il se dit prêt à acheter le bien. Il demande que la bailleresse soit condamnée à faire les travaux sous astreinte, ainsi que 5 000 € en réparation de son préjudice de jouissance et du fait de la résistance abusive pour effectuer les travaux et 2 500 €sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, il demande à ce que la défenderesse soit déboutée de l’ensemble de ses demandes, tout en indiquant que cette dernière a porté plainte pour faux concernant le contrat de bail rural, et que la procédure a été classée sans suite.

De son côté, Madame [X] [D], valablement représentée par son Conseil, s’en remet également à ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir :

— Débouter purement et simplement Monsieur [P] de l’intégralité de ses demandes infondées ;

Faire droit aux demandes reconventionnelles de Madame [D] :

— Prononcer la résiliation du bail conclu le 1er janvier 2017,

— Condamner Monsieur [P] au paiement à Madame [D] d’une somme de 2 609,31 € au titre de l’indexation des loyers ;

— Condamner Monsieur [P] au paiement à [D] d’une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ecarter l’exécution provisoire ;

— Condamner le même aux entiers dépens de l’instance.

Elle explique qu’elle pensait vraiment qu’il s’agissait d’un bail d’habitation et non d’un bail rural et en conséquence considérait le contrat présenté comme étant un faux. Elle rappelle avoir 76 ans. Elle n’a jamais dit que le locataire voulait acheter. Elle indique qu’elle ne pensait pas ça. S’agissant du bien objet du bail, elle précise qu’il ne comporte aucun terrain mais seulement une habitation et une grange vétuste. Elle ajoute que c’est Monsieur [J] qui exploite les parcelles autour. Le bail est indexé et le locataire a toujours payé la même chose. Par ailleurs, Monsieur [P] a réalisé des travaux sans aucune autorisation, comme s’il s’agissait de son habitation personnelle. S’agissant de demandes formulées par la partie adverse, elle indique être la retraite et ne pas avoir les moyens de faire les travaux. De plus, lorsque le locataire a pris le bail, l’habitation était déjà dans un état de vétusté. Cela fait des décennies que le bâtiment est ainsi, et il n’existe aucune obligation de reconstruire ce qui était déjà vétuste.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025 pour que soit rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 16 du Code de procédure civile dispose : " Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ".

Sur la nature du bail conclu le 1er janvier 2017 entre Madame [X] [D] et Monsieur [I] [P] :

L’article L491-1 du code rural et de la pêche maritime dispose :

« Il est créé, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, au moins un tribunal paritaire des baux ruraux qui est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IX du présent code. »

Par ailleurs, aux termes de l’article 12 du code de procédure civile :

«  Le juge tranche le litige conformément aux règles de droits qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d’appel si elles n’y ont pas spécialement renoncé. "

En l’espèce, les parties ne sont pas d’accord sur la nature du contrat de bail signé le 1er janvier 2017, Madame [X] [D] indiquant pour sa part qu’elle croyait avoir signé un bail d’habitation et Monsieur [I] [P] assurant qu’il s’agissait bien de signer un bail rural comme cela est d’ailleurs mentionné en tête du contrat.

Il est observé que de la juste dénomination de ce contrat dépend la compétence ou l’incompétence de la juridiction de Céans pour trancher le litige.

Or, la jurisprudence considère qu’un bail rural unique conclu pour des bâtiments d’habitation ainsi que des terres à usage d’exploitation agricole est soumis dans son ensemble au statut du fermage. Pour autant, il est nécessaire de rapporter la preuve que le bien loué à usage d’habitation est indissociable de l’exploitation et que l’ensemble constitue une unité économique agricole (Voir notamment Cour de cassation, Civ 3e, 30 octobre 2013 n°12-22.310, Cour de cassation, Civ 3e, 14 avril 2016 n°14-25.437).

En l’absence de terrains exploités par Monsieur [I] [P], il convient de vérifier la réalité de l’existence d’un bail rural au regard de cette notion d’unité économique agricole.

En conséquence, il convient de rouvrir les débats aux fins d’enjoindre à Monsieur [I] [P] de justifier de l’adresse du siège social correspondant à l’exercice de son activité agricole.

Les demandes et dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal paritaire des baux ruraux, statuant après débet en audience publique, par jugement contradictoire et avant dire droit,

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du :

Mardi 16 Juin 2025 à 9H salle N°1

ENJOINT à Monsieur [I] [P] de justifier de l’adresse du siège social correspondant à l’exercice de son activité agricole ;

INVITE les parties à présenter toutes observations ou pièces qu’elles estiment opportunes au vu des éléments développés dans le présent jugement ;

DIT que toute pièce présentée au Tribunal devra avoir fait l’objet d’un échange avec la partie adverse pour respecter le principe du contradictoire,

DIT que la présente décision vaut convocation des parties,

RÉSERVE les demandes et dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le DOUZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE DU TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX