TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 5]

[Localité 4]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 25/00633 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CQM6

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

[Y]

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT

venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA D’HLM BATIGERE NORD EST, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

RCS NANCY 645 520 164

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [N] [Y]

née le 07 Décembre 1964 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président :M. Maxime HANRIOT, juge placé auprès du premier président de la cour d’APPEL DE NANCY par ordonnance du 3 juillet 2025,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 9 septembre 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas KREMSER

FAITS ET PROCEDURE

Faisant valoir l’existence d’un bail verbal conclu avec Mme [N] [Y] le 1er mai 1992 et d’un arriéré locatif, la SA Batigère l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de Val de Briey par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, aux fins de voir :

prononcer la résiliation du bail,

ordonner la libération des lieux,

la condamner à lui payer la somme de 1.562,64 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, outre une indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’au départ effectif des locaux, une indemnité de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

À l’audience du 9 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SA Batigère, représentée par son conseil, a repris son acte introductif d’instance et précisé qu’à la date du 3 septembre 2025, l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 1.929,29 euros.

Mme [N] [Y], comparant en personne, a indiqué ne pas contester la dette locative et a sollicité des délais de paiement.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il est relevé que Mme [N] [Y] ne conteste pas l’existence d’un bail verbal conclu entre elle et la SA Batigère le 1er mai 1992.

Sur la demande principale de résiliation

Sur la recevabilité

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En application de l’article 24-IV de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, la SA Batigère sollicite de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail en raison de la dette locative. Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Meurthe-et-Moselle par voie électronique le 20 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 septembre 2025. En outre, la SA Batigère justifie avoir saisi la CCAPEX de Meurthe-et-Moselle le 7 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mai 2025.

En conséquence, sa demande est recevable.

Sur le fond

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En cas de défaut de paiement, le bailleur peut obtenir la résiliation judiciaire du contrat de bail en application de l’article 1224 du code civil.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SA Batigère que Mme [N] [Y] reste devoir la somme de 1.929,29 euros au titre des loyers et des charges arrêtés au 3 septembre 2025, que la dette est ancienne et que si Mme [N] [Y] continue d’effectuer des paiements partiels et irréguliers, la dette n’a pratiquement fait qu’augmenter depuis 2022. En outre, Mme [N] [Y] ne conteste pas les sommes réclamées et ne justifie d’aucun paiement qui n’aurait pas été pris en compte par le bailleur.

Dans ces conditions, le non paiement réguliers des loyers pendant plus d’un an alors que la dette est ancienne et d’un montant de près de 2.000 euros caractérise un manquement grave et répété de la locataire à son obligation légale et contractuelle de payer le loyer à date échue et constitue un motif légitime et sérieux de résiliation du contrat de bail.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du contrat de bail.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, Mme [N] [Y] se maintient dans les lieux et reste donc redevable d’une indemnité d’occupation. Elle sera en conséquence condamnée au paiement d’un indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés de l’appartement au bailleur ou à son mandataire.

Cette indemnité d’occupation sera révisable et payable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés à la SA Batigère ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SA Batigère que Mme [N] [Y] reste devoir la somme de 1.929,29 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 septembre 2025. Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais inhérents à la signification et notification des actes liés à la procédure qui sont compris dans les dépens et ne constituent pas des sommes dues au titre des loyers et provisions sur charges, soit la somme de 269,42 euros.

En conséquence, il convient de condamner Mme [N] [Y] à payer à la SA Batigère la somme de 1.659,87 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la SA Batigère ne s’oppose pas à la demande de délai de paiement et compte tenu de la reprise du loyer par Mme [N] [Y] et de sa situation financière, celle-ci sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

La résiliation étant étant suspendue pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [N] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [N] [Y], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris l’acte d’assignation en date du 19 mai 2025, à l’exception de ceux du commandement de payer, non nécessaire et utile à la solution du litige.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [N] [Y], partie perdante, sera condamnée à verser à la SA Batigère la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne s’y opposant, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de résiliation du bail formée par la SA Batigère ;

PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu le 1er mai 1992 entre, d’une part, la SA Batigère et, d’autre part, Mme [N] [Y] concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] ;

CONDAMNE Mme [N] [Y] a payer à la SA Batigère la somme de 1.659,87 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

AUTORISE Mme [N] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 46 euros chacune au minimum, la dernière mensualité devant solder la dette en principal et intérêts, payables le jour de l’échéance du loyer à compter du premier loyer exigible suivant la signification du jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été prononcée ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la résiliation judiciaire du bail sera prononcée ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Mme [N] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Mme [N] [Y] soit condamné à verser à la SA Batigère une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— que cette indemnité soit revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le Conseil d’Administration en application de l’article L.442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement et à chaque fois que la législation l’autorisera ;

— que la SA Batigère puisse demander le remboursement des charges restées impayées, après régularisation au vu des avances sur charges payées et sur production des justificatifs ;

CONDAMNE Mme [N] [Y] aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais de l’acte d’assignation ;

CONDAMNE Mme [N] [Y] à payer à la SA Batigère la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé à Val de Briey et mis à la disposition des parties par le greffe de la juridiction le 13 novembre 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT